『壹』 对房地产项目的市场调查中的客户维度指的是什么其中租户构成和售户构成又具体指什么哪几个方面分析
其实你只要懂得常规市场调查的方法 只要把它用到不同行业就好了
要根据你这专次调查的目的来确定
如果你属的调查是在项目确定之前做，那就需要调查确定该地块要定位成高中低档住宅，此时需要重点调查周围辐射区域人群的经济状况，也就是根据经济状况来区分客户维度
如果已经确定了中高低档的定位，就需要调查确定户型、面积、结构等一系列细节上的
租户构成和售户构成也是一样 根据不同目的 有不同的分类
简单的说就是根据目的来考虑，调查了解哪些内容可以达到你的目的
『贰』 及时搜集客户信息的重要性是什么
收集客户信息就像作战时收集情报一样，它直接影响到后面的销售决策。
中国有句古话：知己知彼，百战不殆。做销售也是同样的道理。当销售员接近一个客户的时候，要做的第一件事情就是搜集相关信息。
杰克逊是某保险公司的销售员。有一次，他乘坐出租车，在一个路口遇到红灯停了下来，跟在后面的一辆黑色轿车也与他的车并列停下。从窗口望去，那辆豪华轿车的后座上坐着一位头发斑白但颇有气派的绅士正闭目养神。
就在一瞬间，杰克逊的潜意识告诉他：机会来了。记下了那辆车的号码后，他打电话到交通监理局查询那辆车的主人，事后，他得知那辆车是一家外贸公司总经理科比先生的车子。
于是，他对科比先生进行了全面调查。随着调查的深入，杰克逊又知道了科比先生是加州人，于是他又向同乡会查询得知科比先生为人幽默、风趣又热心。最后，他终于很清楚地知道了科比先生的一切情况，包括学历、出生地、家庭成员、个人兴趣、公司的规模、营业项目、经营状况，以及他住宅附近的情况。
调查完毕之后，杰克逊便开始想办法接近科比先生。由于先前的信息搜集工作做得好，杰克逊早已知道科比先生的下班时间，所以他选定一天，在这家外贸公司的大门口前等候。
下午5点，公司下班了。公司的员工陆续走出大门，每个人都服装整齐、精神抖擞，愉快地在门口挥手互道再见。公司的规模看来不大，但是纪律严明，而且公司的上上下下充满着朝气与活力。
杰克逊把看到的一切立刻记在资料本上。
5点半，一辆黑色轿车驶到公司大门前，杰克逊睁眼一看，车牌号——正是科比先生的座车。很快地，科比先生出现了，虽然杰克逊只见过他一次，但经过调查之后，他对科比先生已经非常熟悉，所以一眼就认出来了。
万事俱备，只欠东风。后来，杰克逊找了一个机会与科比先生攀谈起来，科比先生很惊讶于杰克逊对他的了解，而且对杰克逊的谈话也表现得很感兴趣。
接下来的事自然就顺理成章，杰克逊向科比先生销售保险时，他愉快地在一份保单上签上了名字。
后来，两个人成了很好的朋友，科比先生在事业上还给了杰克逊不少的帮助。
对于销售人员来说，客户信息是一笔财富，把对客户的调查看成是销售的一部分，磨刀不误砍柴工，情报信息工作对于未来的销售价值是会不断增大的。
搜集客户的相关信息和资料可以帮助你接近顾客，使你能够有效地跟顾客讨论问题，谈论他们感兴趣的话题，有了这些材料，你就会知道他们喜欢什么，不喜欢什么，你可以让他们高谈阔论，兴高采烈……只要你有办法使顾客心情舒畅，他们不会让你大失所望。销售之路顺畅，必然给你带来更多的客户资料，这就要求你必须建立客户档案，否则，凭记忆是无法准确地装下如此之多的客户资料，建立客户档案的好处在于，能够掌握客户的一般情况，也便于对客户的使用情况进行统计，手头上有了客户的技术性数据，当然可以判断出客户的更换期限，这样也会为你的销售工作带来很大的方便。
一般情况，完整的客户信息包括以下几点：
客户基本信息：客户编号、客户类别、客户名称、地址、电话、传真、电子邮件、邮编等。
联系人信息：联系人姓名、性别、年龄、爱好、职务、友好程度、决策关系等。
客户来源信息：市场活动、广告影响、业务人员开发、合作伙伴开发、老客户推荐等。
客户业务信息：所属行业、需求信息、价格信息、客户调查问卷等。
客户交往信息：交往记录、交易历史、服务历史等。
客户价值信息：客户信用信息、价值分类信息、价值状况信息等。
完整的客户信息可以帮助销售人员更好地开展业务，建设完整客户信息的基础是建立相关的业务规范，在业务过程中不断收集、整理和完善客户信息。
总之，你对客户的情况了解得越透彻，你的销售工作就越容易开展，你也会得到事半功倍的效果。
『叁』 房地产市场调查的背景与意义
从投资抄经营的角度讲：
1）了解房地产袭、税费、金融、管理等相关政策；
2）了解市场的供给情况，锁定可能目标；
3）了解市场价格、产品需求特征和目标客户特征；
4）为投资决策、项目策划定位、规划设计、投资开发建设、项目销售提供依据。
『肆』 为什么要做市场调研 市场调查主要做些什么
为什么要做市场调研？
市场调查研究，可以告诉你很多关于这个市场的基础数据和信息，比如这个市场有多大，这个市场的购买力是多少？这个市场上竞争对手有多少？这个市场最适宜的价位是什么？
市场调查为市场预测和经营决策提供准确的情报资料，是市场预测和经营决策的基础。主要有两部分内容：①市场商品需求调查。主要了解市场商品需求的数量、结构，产品市场寿命周期，对新产品的需要，以及与此有关的消费者的收入水平、人口数量和构成，为发展生产的投资部署，商品价格水平，消费者购买行为，政治、文化等一系列影响市场商品需求的因素。②市场商品供给调查。主要是对生产同类产品的企业生产水平和经营特点的调查，包括同类企业的数量、分布，各企业的生产规模、可提供产品的数量、发展新产品的动向，产品的质量、成本、价格以及产品销售渠道等方面的调查。
总之，商场如战场不做市场调研，就像不知道对手的排兵布阵一样，盲目地指挥部队进入，除了失败还是失败。
市场调查主要做些什么工作？
以汇调研为例，获取信息的方法有两种，一是随机的获取信息，很多情况下，你并一定有获取信息的明确目标或具体计划。很多有价值的信息是在你不意的时候发现的。作为一个生意人，读报、看电视、观光旅游、漫步、与人闲谈，都要做个有心人，时时留意有价值的信息。第二种获取信息的方法，就是带有明确的目的，具体的计划，运用一定的手段去获取信息，这也就是我们平常说的市场调查。
（一）市场调查的主要内容（以汇调研为例）
1、 经营环境调查
①政策、法律环境调查。
调查你所经营的业务、开展的服务项目有关政策法律信息，了解国家是鼓励还是限制你所开展的业务，有什么管理措施和手段。当地政府是如何执行有关国家法律法规和政策，对你的业务有何有利和不利的影响。
②行业环境调查。
调查你所经营的业务，开展的服务项目所属行业的发展状况、发展趋势、行业规则及行业管理措施。比如，从事美容美发行业，应该了解该行业国内及本地区的发展状况，国际国内流行趋势和先进美容技术，该行业的行业规范和管理制度制度有哪些。从事服装业的，应该了解服装行业的发展趋势，流行色和流行款式，服装技术发展潮流等。“家有家法，行有行规”进入一个新行当，应充分了解和掌握该行业信息，这样，才能有助于你尽快实现从“门外汉”到内行的转变。
③宏观经济状况调查。
宏观经济状况是否景气，直接影响老百姓的购买力。如果企业效益普遍不好，经济不景气，你的生意就难做，反之你的生意就好做，这就叫做大气候影响小气候。因此，掌握大气候的信息，是做好小生意的重要参数。经济景气宜采取积极进取型经营方针，经济不景气也有挣钱的行业，也孕育着潜在的市场机遇，关键在你如何把握和判断。比如，1989年夏天，香港部分有钱人纷纷移居外国，市场低迷，地价楼价大跌。在这种状况下，少数精明的、有政治眼光的商人看准时机，在楼价下跌时大量买进“楼花”。不出半年中国政府局稳定，改革开放的政策不变，“一国两制”方针不变，保持香港繁荣稳定不变，形势明朗，楼价攀升，精明的、有政治眼光的商人着实大赚一把。因此，了解客观经济形势，掌握经济状况信息，是经营环境调查的一项重要内容。
2、 市场需求调查
如果你要生产或经销某一种或某一系列产品，应对这一产品的市场需求量进行调查。也就是说，通过市场调查，对产品进行市场定位。比如你经销某种家用电器，你应调查一下市场对这种家用电器的需求量，有无相同或相类似的产品，市场占有率是多少。比如你提供一项专业的家庭服务项目，你应调查一下居民对这种项目的了解和需求程度，需求量有多大，有无其它人或公司提供相同的服务项目，市场占有率是多少。
市场需求调查的另一重要内容是市场需求趋势调查。了解市场对某种产品或服务项目的长期需求态势，了解该产品和服务项目是逐渐被人们认同和接受，需求前景广阔，还是逐渐被人们淘汰，需求萎缩。了解该种产品和服务项目从技术和经营两方面的发展趋势如何等等。
3、 顾客情况调查
这些顾客可以是你原有的客户，也可能是你潜在的顾客。顾客情况调查包括两个方面的内容：一是顾客需求调查，例如购买某种产品（或服务项目）的顾客大都是此什么人（或社会团体、企业），他们希望从中得到那方面的满足和需求（如效用、心理满足、技术、价格、交货期、安全感等），现时好些产品（或服务项目）能够或者为什么能够较好地满足他们某些方面的需要等。二是顾客的分类调查。重点了解顾客的数量、特点及分布，明确你的目标顾客，掌握他们的详细资料，如果是某类企业和单位的话，应了解这些单位的基本状况，如进货渠道、采购管理模式，取系电话、办公地址，某项业务负责人具体情况和授权范围，对某种产品和服务项目的需求程度，购买习惯和特征。如果顾客是消费者个人，应了解消费群体种类，即目标顾客的大致年龄范围、性别、消费特点、用钱标准，对某种产品和服务项目的需求程度，购买动机、购买心理、使用习惯。掌握这些信息，将为你有针对性开展业务做准备。
4、竞争对手调查
在开放的市场经济条件下，做独家买卖太难了，在你开业前，也许已有人做相同或类似的业务，这些就是你现实的竞争对手。也许你开展的业务是全新的，有独到之处，在你刚开始经营的时候，没有现实的对手；一旦你的生意兴旺，马上就会有许多人学习你的业务，竞相加入你的竞争行列，这些就是你潜在对手。“知己知彼，方能百战不殆”，了解竞争对手的情况，包括竞争对手的数量与规模，分布与构成，竞争对手的优缺点及营销策略，做到心中有数，才能在激烈的市场竞争中占居有利位置，有的放矢地采取一些竞争策略，做到人无我有，人有我优，人优我更优。
5、市场销售策略调查
重点调查了解目前市场上经营某种产品或开展某种服务项目的促销手段、营销策略和销售方式主要有哪些。如销售渠道、销售环节，最短进货距离和最小批发环节，广告宣传方式和重点，价格策略，有哪些促销手段，有奖销售还是折扣销售，销售方式有哪些，批发还是零售，代销还是传销，专卖还是特许经营等，调查一下这些经营策略是否有效，有哪些缺点和不足，从而为你决策采取什么经营策略、经营手段、提供依据。
（二）常见的市场调查方法 （以汇调研为例）
1、 按调查范围不同，市场调查可分为：市场普查、抽样调查和典型调查三种。市场普查，即对市场进行一次性全面调查，这种调查量大、面广、费用高、周期长、难度大、但调查结果全面、其实、可靠。一般下岗职工做的一些业务，没有能力，也没有必要搞这种大规模的市场普查。抽样调查，据此推断整个总体的状况。比如你经销一种小学生食品和用品，完全可选择一二个学校的一两个班级小学生进行调查，从而推断小学生群体对该种产品的市场需求情况。典型调查，即从调查对象的总体中挑选一些典型个体进行调查分析，据此推算出总体的一般情况。如对竞争对手的调查，你可以从众多的竞争对手中选出一两个典型代表，深入研究了解，剖析它的内在运行机制和经营管理优越点，价格水平和经营方式，而不必对所有的竞争对手都进行调查，这样难度大，时间长。
2、 按调查方式不同，市场调查可分为：访问法、观察法和试销或试营法。访问法，即事先拟定调查项目，通过面谈、信访、电话等方式向被调查者提出询问，以获取所需要的调查资料。这种调查简单易行，有时也不见得很正规，在与人聊天闲谈时，就可以把你的调查内容穿插进去，在不知不觉中进行着市场调查。观察法，即调查人员亲临顾客购物现场，如商店和交易市场，亲临服务项目现场，如饭店内和客车上，直接观察和记录顾客的类别，购买动机和特点，消费方式和习惯，商家的价格与服务水平，经营策略和手段等，这样取得的一手资料更真实可靠。要注意的是你的调查行为不要被经营者发现。试销或试营法。即对拿不准的业务，可以通过营业，或产品试销，来了解顾客的反映和市场需求情况
基本就这情况。满意度调查,产品概念调查,广告调查是细分支。
参考来源：汇调研；汇景市场研究咨询
『伍』 为什么要开展房地产发展情况调研
一、进行市场调查需要了解的内容主要有：
1、对经济与发展形势的了解。房地产业的发展与一个国家和地区的政治、经济、金融、教育和治安社会发展等因素息息相关。这些因素将直接或间接对房地产市场和产业产生影响，尤其是对房价和销售情况的影响。要制定正确的开发项目策略，不能不综合考虑这些因素。一些外商之所以纷纷投资发展我国房地产业，很重要原因是他们看到了改革开放后的中国经济不断向前发展，政局和社会环境稳定，投资收益率高，广大人民群众有迫切改善住房条件的需求和能力，事实也正是如此。
2、对房地产市场发展态势的了解。对本地区、本省、周边城市（外销楼还须了解港澳地区的房地产市场动态）以至全国房地产开发建设的总体情况进行了解。这样才能克服投资的盲目性，有助于市场定位准确。前几年，武汉市有些发展商看到写字楼有利可图，回报率高，纷纷投资兴建。由于未对市场当时和未来几年写字楼需求情况进行深入了解和预测，以致盲目投资，造成今天写字楼大量空置、投资难以回收的现实。这方面需要了解的内容包括近几年各类房地产开发项目完成投资额、竣工面积、施工面积、新开工面积、销售面积、销售价格、空置面积、市场变化情况，以至今后几年对各类物业潜在需求与有效需求的分析。当然，也包括银行开展住房抵押贷款情况的力度和发展趋势等。
3、对房地产政策法规和政府有关措施的了解。近期，有关房地产的投诉纠纷日益增多，这除了购房者法律意识有所加强外，更重要一点是不少发展商没严格按章办事，出现了商品房交易中常见的短斤缺两、货不对板、延期交楼、承诺不兑现等问题。所以开发企业的领导和专业人员必须熟悉有关政策法规，遵章守法。否则，稍有差错便会直接影响到开发项目的正常顺利进行，造成不必要的浪费。这方面主要了解的是：土地使用、规划设计、拆迁安置、开发管理、建筑施工、销售、税收、物业管理等方面的法规以及政府领导人的重要讲话，新的政策措施、工作部署等。近期出台的关于住房制度改革、蓝印户口制度，尤其对商品房预售条例等规定、政府对销售“放心房”的要求等等，更须熟悉和严格执行。而且掌握上述各有关政策法规及政府调整政策的信息，就能及时调整房地产开发和销售策略，有助于项目的成功。
4、对项目周边居民的调查了解。无论哪一类物业，要做到市场定位准确，都必须深入了解居民尤其是项目周围居民的住房现状、人员构成、文化程度、收入情况、购房能力、住房需求、购房动机及对未来住房的期望，可接受的价格，对付款方式、套型面积、装修标准、居民环境和设施配套等的要注，进行深入了解。然后再有针对性的根据这些资料来确定将来所开发项目的市场定位。比如，有的项目所在环境居住情况比较复杂，各类居民杂居，外来人员不少，如果把市场定位为大套型的中高档住宅，将有可能导致失败，因中高收入人群一般不愿到这类地段购房居住。
5、对周边同类楼盘的调查了解。对周边同类楼盘的调查了解，有利于在制定项目营销策略时做到扬长避短，确定在今后的市场竞争中上于较为有利的位置，制定正确的竞争对策。这方面了解的内容主要有：楼盘所处位置、销售面积、销售价格、销售手法（包括宣传口号、卖点和宣传媒体等）、销售进度、付款方式、购房对象及楼盘设计造型、装修标准、配套设施和环境美化绿化等，同时还要尽可能了解楼盘的施工进度、资金到位情况和物业管理情况等，然后制表逐一进行比较分析，以便正确定出自己的开发营销策略。
二、 市场调查获取信息的方式、方法很多，为了获得准确而周详的第一手资料，发展商既要重点使用本单位专业人员，充分发挥其积极性；也可以适当聘请一些相关专业的社会人员和在校大中专学生作为兼职人员，交给他们承担部分调查工作；还可以委托有关机构进行调查策划。无论由谁去做这项工作，都要求深入细致，坚持不懈。
以下四种调查方法可作参考
1、直接调查。直接与政府人士、房地产代理商、发展商、金融部门、行业协会、社会有关机构以及市场中的活跃人士广泛交流接触，询问、请教，以较快的速度获得所需的市场信息。通过这种方法取得的信息往往比较可信。
2、间接调查。通过报纸、刊报及其他媒体收集有关房地产信息、发展动态、市场分析……等材料，当然对这些材料要对比分析，去伪存真。
3、直接征询。这一方法的难度相对较大但获得的信息具有较强的参照性，对项目的定位和营销的制定很有意义。使用这种方法，首先要把咨询了解的问题编制问卷、填写。下询调查要注意对象的选择性，要合理选择各阶层不同年龄、文化、收入层次、被访人员，使调查具有代表性。这种方法也可以街头随机访询或在展销会上作问卷调查。
4、现场“踩点”调查。这是不少发展商、代理商作市场调查常用的办法。调查人员以买楼者身份直接进入销售现场，通过索取楼盘资料、听售楼员介绍，实地调查观察，从而获得资料。不过要注意楼盘资料和售楼员介绍是否有夸大和不全面之处，不要为其表象所迷惑。尽可能通过参观楼盘、施工现场及其他途径从侧面，从其内部人员和一些已购房人士作深入的调查，增大调查结果的可靠程度。
『陆』 为什么房地产商应该利用大数据
为什么房地产商应该利用大数据
如今，整个世界都充斥着大数据。随着消费者、企业和科学家的应用，大数据在改变人们未来业务的方式上有着巨大的潜力。
但还有其他行业和领域，例如房地产，将受益于大数据所提供的实时数据分析、预测分析和基准报告的集成。了解大数据的核心大数据在财务风险管理和评估中非常有用。相关信息的接收通常有非结构化或多结构化这两种形式。·非结构化数据在处理、翻译和整理时是高度无序的，效率很低。此类信息通常来自普通文本文档、博客和社交媒体帖子。·多结构化数据在大数据处理和管理中更为有用。这些信息通常是从客户交易或问卷调查、详细的电子表格甚至图像中收集的。虽然优化了多结构化数据，但两种形式都可用于大数据的收集和管理。那些使用大数据的人应该更多地关注传入数据的准确性和有效性，而不是其呈现的形式。降低财务风险许多不同的因素决定了房地产投资或风险投资的财务风险。一旦需要费力和繁琐的计算，现在可以通过大数据处理在几秒钟内完成。大数据可以更容易地跟踪潜在投资物业的细节，包括任何过去的装修或维修，任何未偿还贷款或现有投资等的状况。当与物联网一起使用时，大数据也可以补充物业管理。创建准确的评估和报告提供准确评估的能力对于任何房地产商的持续成功至关重要。过去，大部分评估过程都涉及手工收集，组织和核查数据。鉴于庞大的数据集，一些企业如今管理所有这些信息将是不切实际的。随着大数据处理的普及，这也是没有必要的。实时数据分析和自动化处理可以帮助企业处理所有的工作。这减少了人为错误的可能性，提高了评估速度，并最终导致数据驱动和高度准确的提交。通过应用大数据也加强了基准报告。多个城市最近承诺通过建立能源基准来降低能源消耗，他们依靠大数据及时解决。如贸易协会BOMA国际和LEED受益于大数据的日益普及。提供更好的买家评估了解潜在买家是房地产业成功的另一个关键。这可以通过相关的数据分析来实现，这恰恰是大数据管理的主要卖点。通过收集和分析过去的统计数字，数据和趋势，如今的电脑能够准确预测未来的利益，行动和活动。虽然并不完美，但很多公司已经开始使用预测分析技术取得巨大成功。由此所得到的数据可以无数方式使用。例如，通过收集潜在买家的电子邮件地址，企业通常可以在目前的社交媒体网站上找到他们的公开个人资料。这为企业提供了进一步探索营销和广告活动的另一途径。拥有大数据所提供的一切
大数据最好被视为一揽子交易。虽然可以独立使用其功能，但如果没有实时数据处理能力，企业的预测分析就不会准确。如果没有某种形式的基准报告，也很难衡量其成功。把这些服务作为一个单元不仅简化了大数据的概念，但使得技术新手都能理解。
『柒』 房地产市场调查的含义及程序
房地产市场调查的含义：
以房地产行业或项目为特定调研对象专，对相关的属房地产市场信息，进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测验的过程。
房地产跟其他产业一样，成败在于对市场的把握。作为房地产专业人士，必须对市场有一个专业的认识，所通过的途径就是市场调研。
房地产调查的目的，是为管理决策部门提供参考依据，规避风险，减少盲目性，确保利润。
房地产调查的程序：
一、确定调研目的
二、搜集信息资料（房地产一手和二手资料）
三、初步调研（现在内部进行小范围调研）
四、调研设计（拟定调研计划、设计调研表格、问卷、访谈提纲）
五、现场调研（实地调研，包括踩盘、重点访谈、问卷调研）
六、资料分析（对调研资料进行收集、归类整理、统计分析）
七、做出结论和提出建议（撰写调研分析报告，给决策层提供建议）