如何进行房地产项目风险的控制

『壹』 房地产开发项目完整的项目管理计划包含哪些内容并如何控制

第一部分 投资管理
第一章 项目投资管理制度 6
第二章 项目建议书编制指引 9
第三章 项目可行性研究报告编制指引 11
第四章 项目立项评审决策指引 19
第二部分 规划设计管理
第一章 项目设计管理制度 21
第二章 规划方案设计作业流程 25
第三章 建筑方案设计作业流程 26
第四章 景观环境设计作业流程 27
第五章 规划设计指引编制要点 28
第六章 规划设计任务书编制要点 33
第七章 项目规划方案评审指引 36
第八章 建筑单体方案评审指引 38
第九章 景观设计任务书编制要点 41
第十章 施工图审查基本要求 44
附：项目规划设计方案简评表 46
施工图审查意见表 49
第三部分 工程管理
第一章 工程管理组织 51
1.1管理组织机构 51
1.2项目经理部的组织管理 52
第二章 经济合同管理 55
2.1经济合同管理规定 55
2.2工程类合同编制要点 59
2.3标准格式合同内容要点 61
2.4对外合同及付款签批的意见 63
2.5合同付款管理程序 66
附：经济合同审批表（500万元以上） 68
经济合同审批表（500万元以下） 69
经济合同付款审批表 70
合同管理台帐 71
第三章 采购与招标管理 72
3.1招标管理规定 72
3.2材料设备采购规定 78
3.3甲供材料设备采购操作要点 81
3.4乙供采购指定品牌及限价操作指引 83
附：招标文件审批表 85
中标通知书 86
投标承诺函 87
履约保证金保函 88
材料设备采购计划表 89
零星（紧急）采购审批单 90
限价（指定品牌）材料设备审批表 91
乙供材料设备审定表 92
第四章 工程进度管理 93
4.1工程进度管理规定 93
4.2施工进度控制流程 95
4.3施工进度控制指引 97
4.4进度计划内容编制要点 99
第五章 工程质量与施工管理 100
5.1项目施工管理规定 100
5.2施工组织设计制度 104
5.3技术交底及施工图会审制度 108
5.4样板指路制度 110
5.5工程质量现场检查内容与要求 113
5.6材料设备质量技术要求管理规定 115
5.7材料设备进场验收指引 117
5.8质量保证资料检查要求 119
5.9分部（项）专业工程验收检查要求 121
5.10项目预验收检查要点 122
5.11项目竣工验收检查要点 124
5.12工程技术档案范围与建档要求 126
5.13工程竣工总结编制指引 132
5.14工程管理奖罚制度 135
附：重点监管部位质量监管计划表 136
材料设备质量监管计划表 137
材料设备进场验收单 138
甲供材料设备台帐 139
第六章 工程造价管理 140
6.1成本管理制度 140
6.2工程设计变更管理规定 143
6.3现场签证管理规定 147
6.4项目成本核算与分析指引 149
6.5工程结算控制指引 151
6.6工程造价管理奖罚制度 154
附： 设计变更审批表 155
设计变更通知单 156
现场变更签证通知单 157
现场变更签证费用审核单 158
成本动态统计控制表 159
现场签证统计台帐 161
设计变更统计台帐 162
合同统计台帐 163
第七章 安全文明生产管理 164
7.1安全文明生产管理制度 164
7.2施工现场安全风险与环境因素识别指引 168
7.3施工现场安全检查指引 170
7.4施工现场文明生产管理要点 172
7.5工程事故处理指引 173
第四部分 营销管理
第一章 组织架构与编制 175
第二章 营销策划管理 176
2.1 总则 176
2.2 总体策划 177
2.3阶段策划及实施 178
2.4市场调查与前期策划 179
2.5营销策划工作规范——房地产全程策划标准 182
第三章 现场销售工作管理 192
3.1销售准备 192
3.2现场销售过程 193
第四章 现场销售工作规范 195
4.1销售准备工作 195
4.2销售价格管理要点 199
4.3销售合同范围与草拟注意事项 201
4.4销售面积确定操作要点 202
4.5销售工程设计装修注意事项 204
4.6广告方案与实施操作 206
4.7销售过程管理要点 209
4.8房产价格折扣管理指引 211
4.9销售收款指引 214
第五章 客户服务工作规范 217
5.1客户服务部职责 217
5.2客户资料管理指引 218
5.3退换房办理指引 220
5.4更名办理指引 222
5.5客户按揭代办指引 224
第六章 营销费用制度 226

第一部分 投资管理

第一章 项目投资管理制度

1 总则
1.1 为有效规避项目开发风险，保证项目开发的效益和效率，公司所有拟开发项目必须经过科学论证和决策。
1.2公司房地产开发项目的选择决策应基于市场需求、国家政策法规规定，以及企业发展战略的评价和判断，投资项目的选择应以公司的总体战略和长远规划为依据，符合集团主导产业的发展方向，在保证质量的基础上，以实现投资效益最大化为目标。

2 项目投资建议
2.1计划配套部负责根据拟开发项目的情况，在公司范围内组织人员，进行新项目调研，新项目的调研应包含土地背景信息、当地城市发展状况和房地产市场基本信息等。
2.2计划配套部组织相关部门对相关调查信息进行经济技术指标测算，经初步判断具备立项条件的，提出项目建议书。项目建议书的编制应符合《项目建议书编制指引》的规定。
2.3项目建议书经总经理办公会批准后，计划配套部负责组织实施项目论证工作。

3 项目投资论证
3.1项目论证工作必须有计划地进行，计划配套部负责制定和实施项目论证阶段的工作计划。
3.2项目论证阶段的工作内容包括，但不限于：
1）宏观和微观投资环境分析；
2）专项的市场调查，以及相关信息收集、整理和分析；
3）项目初步定位；
4）资金来源计划及融资方案；
5）投资估算；
6）经营效益分析等。
3.3项目论证形成的可行性研究报告必须符合《项目可行性研究报告编制指引》的规定要求，计划配套部在完成项目可行性研究报告后，报公司总经理办公会审查。
3.4计划配套部根据总经理办公会的审查意见进行必要的补充论证，进一步修订完善项目可行性研究报告，并为提交投资决策委员会审议做好资料准备。
3.5《项目可行性研究报告》由计划配套部组织编制，财务部、市场部、工程造价部和工程技术部等相关部门有责任予以积极配合。

4 项目投资决策
4.1开发项目的立项决策，首先必须通过总经理办公会的评审。
4.2总经理办公会收到计划配套部提交的项目可行性研究报告后，由总经理确定召开评审会议。总经理办公会做出的评审决定包括三种：
1）同意立项；
2）不同意立项；
3）推迟立项。
4.3 总经理办公会要求补充论证的项目，由计划配套部在规定时间内完成补充论证，并再次提交总经理办公会审议。
4.4总经理办公会同意立项后，将项目可行性研究报告提交投资决策委员会审批。
4.5投资决策委员会同意立项后，计划配套部负责跟进土地合同谈判和签订，按本手册“经济合同管理”的规定执行。

5 项目并购及合资合作
5.1项目并购及合资合作必须按上述第2、3、4条的规定执行项目建议、论证、决策程序。凡合资合作项目在人事、资金、技术、经营、销售等方面无控制权的，原则上不参与。
5.2计划配套部负责项目兼并和合资合作的组织工作，提出项目运作策划方案，明确项目运作目标、各阶段工作内容、控制措施、时间进度和责任。项目运作策划方案由投资决策委员会审议批准。
5.3在项目运作过程中，所有涉及对签订经济合同和付款的事项，必须按本手册“经济合同管理”的规定执行。

6 项目变更与调整
6.1项目运作过程中发生的项目变更，包括但不限于：发展延伸、投资的增减或滚动使用、规模扩大或缩小、后续或转产、中止或合同修订等，均应报投资决策委员会通过。
6.2投资项目变更时，由计划配套部负责人以书面形式将变更理由上报总经理办公会，总经理办公会经研究分析后编制项目变动报告上报投资决策委员会审批。

第二章 项目投资管理工作流程图

第三章项目建议书编制指引

1 城市规划及发展简述

2 项目决策背景及摘要
2.1外部环境
1）城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策走向等；
2）宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位；
3）项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。
2.2内部因素
1）项目启动对公司未来几年发展战略的意义（一般3至5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；
2）公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；
3）从项目投资回报率、可持续经营等角度描述立项的意义。

3 项目概况
3.1宗地位置
3.2宗地现状
四至范围，地势比较，地面现状，现有居民情况，地下情况，土地的完整性，地质情况。
3.3项目周边的社区配套
3.4项目周边环境
3.5大市政配套
3.6规划控制要点
总占地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；住宅建筑面积、公建建筑面积；综合容积率、住宅容积率；建筑密度；控高；绿化率等。
3.7土地价格
3.8土地升值潜力初步评估
3.9立即开发与作为土地储备优缺点分析。

4 法律及政策性风险分析
土地使用权归属、土地的他项权力、土地的用途、有关项目用地现状的政府文件；立项情况；规划用地用途、有关项目用地规划的政府文件；征地批文、土地使用权出让合同、拆迁安置补偿、有关项目地块的政府文件。

5 市场分析
区域住宅市场简述、区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势；各档次产品供应状况、各档次产品的集合特征、区域内表现最好个案状况、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型、本案在区域市场内的机会；产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征；产品定位及建议。

6 主要经营指标分析
开发建设期间计划分析；购置土地的资金来源计划分析；营销计划分析；成本、费用、税务分析；赢利能力分析。

7 结论和建议

第四章 项目可行性研究报告编制指引

1 项目决策背景及分析
1.1外部环境
1）城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策走向等；
2）宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位；
3）项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。
1.2内部因素
1）项目启动对公司未来几年发展战略的意义（一般3至5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；
2）公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；
3）从项目投资回报率、可持续经营等角度描述立项的意义。

2 项目概况
2.1宗地位置
宗地所处城市、行政区域、非行政区域经济开发区、商贸金融区等的地理位置。（附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物的相对位置和距离、地段的定性描述）。
2.2宗地现状
1）四至范围；
2）地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；
3）地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；
4）地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；
5）地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；
6）土地的完整性，是否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；
7）地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。
（附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等。）
2.3项目周边的社区配套
1）周边3000米范围内的交通状况、教育、医院等级和医疗水平、大型购物中心、主要商业和菜市场、文化、体育、娱乐设施、公园、银行、邮局等设施状况。
2）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状。
2.4项目周边环境
治安情况、空气状况、噪声情况、污染情况、危险源情况、周边景观、风水情况、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。
2.5大市政配套
周边道路现状及规划发展，供水、排污、雨水、通讯、永久性供电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水距宗地距离、成本、接入的可能性。
2.6规划控制要点
1）总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；
2）住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积；
3）综合容积率、住宅容积率；
4）建筑密度；
5）控高；
6）绿化率等。
2.7土地价格
土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。
2.8土地升值潜力初步评估
从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。
2.9立即开发与作为土地储备优缺点分析。

3 法律及政策性风险分析
3.1项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述
3.1.1项目用地现状
土地使用权归属、土地的他项权力、土地的用途、有关项目用地现状的政府文件。
3.1.2计划手续
项目是否已经立项、立项主体是否能够变更、立项变更条件和时间、有关立项的政府文件。
3.1.3规划手续
规划用地用途、有关项目用地规划的政府文件。
3.1.4土地手续
征地批文、土地使用权出让合同、拆迁安置补偿、有关项目地块的政府文件。
1）项目用地取得土地使用权程序评估：取得土地使用权的程序描述、取得土地使用权需要的工作日、取得商品房用地土地使用权所需条件、取得土地使用权的风险及控制。
2）项目用地土地性质变更的评估：土地性质变更的程序描述和理由、土地性质变更的政策支持或障碍、土地性质变更需要的工作日。
3）政策性风险评估：政府资源利用的评估、政策变更对项目开发的影响。
3.2合作方式及风险评估
合作方基本情况：合作方名称，主要股东构成情况、资质等级、履约能力、注册资本、特殊背景等。合作方式、双方的主要权利义务描述、合作风险评估。
3.3总体评价
对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。

4 市场分析
4.1区域住宅市场成长状况
区域住宅市场简述、区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势。
4.2区域内供应产品特征
各档次产品供应状况、各档次产品的集合特征、区域内表现最好个案状况、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型、本案在区域市场内的机会点和威胁点。
4.3区域市场目标客层研究和市场定位
各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围、本案目标人群特征、确定目标客户、市场定位。
4.4整体市场对本案有重大影响的因素
产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征等。
4.5产品定位及建议
户型类型、面积标准、不同类型产品的比例。

5 规划设计初步分析
5.1规划设计的可行性分析
规划设计的初步概念：设计概念、技术概念、可持续发展概念。

6 工程及销售计划
1）截至项目施工、取得销售许可证，报批报建分别需要的工作日。
2）工程计划：开竣工时间及工期计划、各期开工面积、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。
3）销售计划：各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。

7 投资收益分析
7.1成本预测
说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设、总建筑面积、住宅和非住宅面积、容积率、项目总投资等。
7.2税务分析
营业税及附加、所得税、土地增值税。
7.3经济效益分析
1）项目利润率、投资回报率及主要经济指标。
2）项目开发各期的利润体现。
3）敏感性分析：成本变动各项经济指标的变化，售价变动各项经济指标的变化，容积率变动各项指标的变化。
4）盈亏平衡点分析：保本售价、保本销售率。
7.4项目资金预测
资金投入计划、资金回款计划、融资方案、启动资金及现金流量分析。

8 综合分析与建议
8.1优势
从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一贯发展思路等方面论述。
8.2劣势
从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一贯发展思路等方面论述。
8.3机会
从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。
8.4结论和建议

附表1 开发成本测算

项 目 投资总额（万元） 单位成本（元/m2）
一、土地价款支出
二、前期开发准备费
三、主体建筑（装饰）工程费
四、主体安装工程费
五、社区管网工程费
六、智能化系统费
七、园林环境工程费
八、配套设施费
九、其它建设工程支出
十、管理费用
十一、销售费用
十二、财务费用
十三、各项税金
十四、预备费
十五、总计
在指标不确定或多个可选择时，要将不同测算假设下的成本测算分别列示。

附表2 投资收益分析

项目名称： 制表人：
编制单位： 编制日期：
项 目 序号 总金额
（万元） 可售面积
（M2） 单位金额
（元/M2） 备 注
一、销售总收入 1
1 多层住宅收入 2
2 高层住宅收入 3
3 小高层住宅收入 4
4 公建收入 5
5 车库收入 6
6 其他收入 7
二、各项支出总额 8
1 建造成本 9
1.1土地价款支出 10
1.2前期开发准备费 11
1.3主体建筑工程费 12
1.4主体安装工程费 13
1.5社区管网工程费 14
1.6智能化系统 15
1.7园林环境工程费 16
1.8配套设施费 17
1.9其他建设工程支出 18
2.0预备费 19
2 销售费用 20
3 管理费用 21
4 财务费用 22
5 营业税金及附加 23
四、利润总额 24
减:所得税 25
五、净利润 26
六、项目投资总额 27
七、收益率 28
1 毛利率
2
29
2 销售利润率
30
3 成本利润率 31
4 成本净利率 32
5 投资利润率 33
6 投资净利率 34

附表3 开发各期利润预测

经济指标 年 年 年 合 计
上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年
结算面积（m2）
单位利润（元/m2）
利润（万元）

第五章 项目立项评审决策指引

1 项目可行性评审方式和要求
1.1项目立项的评审经两步完成，包括总经理办公会的评审和投资决策委员会的评审。
1.2总经理办公会的评审采用资料审查方式进行，各评审委员对《项目可行性研究报告》提出书面评审意见，交由计划配套部修订完善《项目可行性研究报告》。
1.3投资决策委员会做出项目立项评审的最终决定。

2 评审内容要点
2.1项目可行性研究报告及相关附件资料的审查
1）所用背景资料的可靠性；
2）可行性论证分析的内容是否完整；
3）分析方法是否可行；
4）是否存在先入为主的“假设”。
2.2拟开发项目与公司房地产发展战略的符合性
1）所在地域选择；
2）开发产品的选择；
3）项目品牌与企业品牌的协调性；
4）开发项目规模；
5）开发项目档次；
6）目标客户选择。
2.3投资收益及风险
1）风险分析是否充分；
2）风险规避措施是否可行；
3）潜在风险对公司经营策略的影响；
4）投资收益测算的可信程度；
5）投资收益是否满足要求。
2.4项目策划的评价
1）项目规划分析与公司业务策略的符合性；
2）规划概念的创新；
3）工程计划及销售计划是否可行。
2.5资源能力评价
1）开发项目对近期经营计划的影响；
2）资金来源的可行性；
3）项目开发管理能力；
4）专业资源及解决途径的可行性。

3 项目可行性评审决策会议
3.1评审会计划应至少提前3天通知各与会人员，并随附《项目可行性研究报告》及相关资料。与会人员必须提前审查《项目可行性研究报告》及相关资料。
3.2评审人员可先行与报告编写相关人员进行沟通，或在评审会上提出评审意见。评审会应保证充足的时间，以便问题的澄清和认可各位评审提出的问题、意见和建议。
3.3评审人员在会议最后做出书面的综合评估意见、开发建议和评审结论。
3.4计划配套部在三天内综合分析各委员意见和评审结论，形成公司决策会议纪要，报投资决策委员会签发。

4 评审决策结论
评审结论分为三种：同意立项、反对立项、推迟立项。

第二部分 规划设计管理

第一章 项目设计管理制度

1总则
1.1项目设计管理是实现顾客价值、达到公司经营目标的关键环节，涉及项目规划、建筑方案设计、施工图设计（初步设计）、景观设计等。
1.2全面优化、规范设计管理活动流程和操作规范，确保项目设计管理和设计过程在受控状态下进行，是项目开发过程中保证设计质量、进度，促进销售、控制成本的重要途径。

2 项目设计管理过程的一般规定
2.1项目设计管理内容
2.1.1总工办负责对项目设计工作进行全过程监管，各设计阶段的管理要求包括，但不限于：
1）编制、审查各阶段设计指导及设计任务书；
2）选择符合资格要求的设计单位；
3）配合成本控制、实施限额设计；
4）参与设计过程（或事后检查）重要阶段的评审；
5）组织技术专家评审和确认各主要阶段的设计成果；
6）组织各设计阶段的衔接、协调；
7）明确设计更改控制程序，并保证设计更改按规定的程序进行；
8）项目完成后的设计总结、资料备案。
2.1.2各设计阶段的监管工作安排，由总工办负责具体制定，阶段设计工作的监管计划必须明确设计过程中监管内容、责任和具体措施。
2.1.3项目设计过程中与设计单位或其他单位的组织与技术接口要求，总工办在委托设计时必须以书面形式明确，确保各方按规定的要求进行设计信息交流和资料提供、设计成果审查及确认等。
2.2设计要求
2.2.1总工办必须按规定作业流程和指引文件，在各阶段设计开始前以书面文件形式明确设计要求，形成各阶段的设计任务书。
2.2.2所有应由开发商提供的项目设计依据，以及设计技术标准都必须作为设计任务书的附件一并提交设计单位，并与设计单位进行确认。
2.2.3为保证各阶段设计要求的准确、完整，并符合相关法规要求和公司规定，总工办负责组织实施必要的设计要求审查。
2.3设计过程跟进
2.3.1总工办应按设计监管工作安排，依据设计委托合同对设计过程进行连续监督检查，以保证设计工作进度符合规定要求。
2.3.2设计过程中，所有对设计进度和设计成果有影响的交流意见均必须形成书面文件，总工办应负责跟进检查落实情况。
2.3.3设计过程中，所有甲方提出或确认的意见和要求均必须形成书面文件，并存档备案。
2.4设计成果
2.4.1与设计单位订立的设计委托合同，或其附件中，必须明确规定对设计成果提交的具体形式和审查要求，确保设计单位提交的设计文件完整性和设计深度。
2.4.2根据项目的规模和具体情况的需要，可委托有资格的技术专家对设计单位提交的设计成果进行审查。
2.4.3各阶段设计成果审查均必须包括经济性的审查，规划方案设计及扩初设计须进行成本估算或概算，施工图设计须进行成本预算，确保在项目总成本的控制范围内。
2.4.4审查中发现的问题，总工办必须以书面文件方式通知设计单位，责成设计单位进行修改，并跟踪记录。

『贰』 房地产项目风险管理

房地复产项目因投资大、周期制长、涉及环节多、地域性强、不确定因素多而导致存在大量风险。国内大部分房地产开发企业缺少对项目的系统管理,尤其不重视风险的管理,风险管理意识薄弱、风险管理机制缺失、风险管理手段单一、风险管理人员素质不高,使房地产项目中的许多风险因素得不到有效的控制,导致房地产项目的盈利能力下降。

『叁』 房地产项目开发的风险归类

房地产是一项投入大，风险高，回报间隙较长的行业。
风险太多，说重点吧。 资金，版这个就不多说了权，资金链一断，后果都知道。
人员，开发资格国家管理严格，光专业技术人员（挂证的）这一项，就要做到不会出现问题才可开发。 不确定因素（市场，政府，政策，场地环境等等一系列问题）
不过只要实力雄厚，什么问题都不是问题。。。

『肆』 房地产项目开发会存在哪些风险

房地产投资开发是一个动态过程，收益与风险同时存在的。由于房地产具有位置的固定性和不可移动性、投资额大、建设周期长、影响因素多样性等特性,使得房地产开发投资活动面临众多的风险。一般来说,风险是对未来行为决策及客观条件的不确定性而可能引致后果与预定目标之间发生的多种负偏离的综合。 在中国从事房地产投资与开发主要存在哪些风险呢？一、房地产投资风险房地产投资风险涉及政策风险、社会风险、技术风险、自然风险、国际风险等，而这其中对房地产投资影响较大，同时又是可以预测、可以规避的主要风险是经济风险。经济风险主要包含市场利率风险、资金变现风险、购买力风险等。主要包括以下三方面的风险：1、利率风险2、购买力风险 3、资金变现风险房地产项目开发风险：房地产项目的开发过程具有高风险、高回报的特点，项目实施的成功与否受到诸多因素的影响，而风险总是贯穿于项目实施过程的始终。一、立项阶段的风险1、宏观经济政策风险。政策环境风险是指由于政策的变化可能给开发企业带来的各种形式的经济损失。房地产行业是国民经济的重要行业，受国家宏观调控政策的影响很大，国家产业政策、土地管理政策、住房政策、金融税收政策、城市规划等从不同方面影响着房地产开发的各个层面。2、项目定位风险。当开发企业被迫告别拿地就等于赚钱这个简单的盈利模式之后，准确的房地产项目定位便成为保证项目开发成功的关键因素。我国城镇住房制度从国家无偿分配和使用到住房商品化和社会化，仅仅经历了十几年的时间，许多开发企业在项目开发过程中还存在对市场供需分析不足、项目定位不明确等问题，导致了商品房的大量积压和空置。不但投入开发的资金不能及时回收，而且会造成项目运作的艰难，甚至危及企业的生存。二、土地获得阶段的风险在土地获得阶段，房地产开发企业主要面临的风险有： 1、土地状况风险。土地风险主要来自土地自然属性、社会属性及规划部门对土地使用性质和规划设计指标认可的不确定性。土地的自然属性风险来源于地块的工程地质条件、水文地质条件及地下埋藏物等的不确定性；土地的社会属性风险是指地块的区位条件及配套设施状况对项目投资额的影响程度；规划部门对土地使用性质和规划设计指标认可的不确定性来源于城市规划设计的滞后性和规划管理的透明度低。2、征地安置风险。征地拆迁补偿涉及许多法律和社会问题。一方面我国现行拆迁安置法规规定太笼统，各地情况千差万别，法规可操作性比较差；另一方面地块上原房地产所有者基于各种原因不愿出售，千方百计阻挠提出大大高于原房屋实际价值的卖价。此时，开发商将面临艰难的选择，要么接受高昂的卖价或苛刻的不公平条件；要么无限期拖延时间，丧失宝贵的开发时机；要么放弃开发项目，前功尽弃。3、融资风险。房地产开发所需巨额资金的筹集是开发商最为关切的问题。筹资手段合理，可以减少筹资成本，降低筹资风险；筹资措施不当，可能造成筹资成本大幅上升，资金周转困难，企业面临破产。三、项目建设阶段的风险1、规划设计风险。规划设计风险类似于项目定位风险，包括小区整体规划、户型比例、建筑面积等风险；设计风险是指由于各专业设计（建筑、结构、装饰、给排水、电气和通风空调等）方案的设计依据、设计参数、方案选择不当，结构和设备器材选型不合理等，导致建筑工程不能满足适用、经济、美观、安全和可靠性需求，以及设计进度不能满足工程要求。2、工期拖延风险。房地产开发建设阶段每个环节的时间损失，都会使工期拖延。而工期延长，一方面房地产市场状况可能会发生较大的变化，错过最佳销售时机；另一方面工期延长会增加投入资金利息支出，增加管理费用。3、项目质量风险。房地产开发良好的投资效果要通过优良的房地产质量来实现，地段只是诱人的手段，而地产质量才是吸引客户的法宝。影响质量的不确定因素主要来自施工环节，施工时承包商的技术水平、施工方案的选择、建筑材料的质量以及监理的控制水平等都能影响项目的质量。四、销售、管理阶段的风险1、销售时机。房地产租售时机一般有三种情况：预售、即时销售和滞后销售。采用预售可以提前回收款，节省利息，降低开发成本。但一旦房价上升，开发商也失去了房价上升可能增加的收益。房地产即时销售指房地产建成后即推入市场进行销售的做法，其受销售价格随机波动的影响很大，这取决于投资决策阶段房地产开发时机的选择。房地产滞后销售指在房地产需求呈上升趋势时，开发商拖延一段时间，等到继续上涨至峰值时抛出销售的做法。但滞后销售存在不能及时收回资金，承担较大资金成本的风险。2、销售合同风险。房地产租售交易的合同务必条文详尽、清楚，对交易双方的行为要有明确的规范，切勿模棱两可，因为房地产这种特殊商品价值量巨大，一旦遇到被侵占或被骗取，造成的损失是巨大的。合同纠纷风险是一种概率较高的风险，并且一旦出现后，风险结果也较大。3、销售税收风险。房地产销售税收风险是指纳税人在销售房屋时纳税方面承担的各种 风险，即纳税人在计算和缴纳税款时，因各种原因导致企业利益受损的可能性。主要的税收风险包括税款负担风险、故意性违法风险和过失性违法风险。
请采纳。

『伍』 房地产项目风险管理的特点

房地产投资开发是一个动态过程，收益与风险同时存在的。

由于房地产版具有：

位置的固定性和权不可移动性、投资额大、建设周期长、影响因素多样性等特性。

使得房地产开发投资活动面临众多的风险。一般来说,风险是对未来行为决策及客观条件的不确定性而可能引致后果与预定目标之间发生的多种负偏离的综合。

『陆』 如何控制房地产开发中的金融风险

中国工商银行建筑师； ······徐 刚 美国俄州大学（OSU）博士。 没有金融资本的支持，房地产开发几乎不可能。而房地产和房地产开发又是一个金融资本的巨大潜在市场。因此，如何认识和控制房地产开发中的金融风险，就成为金融资本最关心的问题。 国内金融机构缺乏经验和静止的控制风险手段将是中国房地产金融业发展的障碍。在国内金融市场完全开放后，中国的金融机构将会失去大部分的房地产开发市场。建立专业化的风险管理行业，对开发过程进行金融资本的、专业的、动态的风险管理，可能是国内金融机构最好的解决方案。 如何控制房地产开发过程中的金融风险？首先应该认清房地产开发过程中的阶段性资金需求和风险，其中包括：资金需求的时间函数、资金来源、可能形成的资金风险等等。根据项目开发进度对时间的需求（即：阶段性资金需求），分阶段的控制房地产开发过程中的各种风险是控制整个项目开发金融风险的基本思路。房地产项目的开发过程具体划分为四个主要阶段：项目启动阶段、项目建设阶段、项目竣工阶段、项目移交阶段。 开发风险阶段性控制 随着国内房地产法规的不断完善，开发商能否获得土地的开发权是项目启动阶段的关键，而取得开发权需要大量的资金支持。在中国金融体系，特别是参与房地产开发的金融体系还不完善的情况下，开发商采用非规范方式，甚至是非法手段解决房地产启动资金问题不足为怪。客观上说，就是这些方式推动了中国房地产市场的发展和成长。在这个阶段，除非得到具有丰富经验的风险管理经理的协助，否则金融资本根本无法控制风险，只能祈祷开发商的运作能力。依靠具有经验的专业投资顾问和管理公司的协助，可以有效控制这个阶段的金融风险。 在开发项目的进入建设期后（取得五证），开发项目自身已经在逐步形成可度量的资产。这部分资产是开发商建设期融资的主要保障。对金融资本来说，这种未竣工项目的资产保障具有巨大的潜在风险。因为金融机构缺乏将这些资产变现的能力。控制建设阶段的金融风险，依赖于对开发商的开发能力和建设管理能力的判断。还有一种控制手段，就是聘请专业投资管理顾问公司，提供第三方的风险管理。 如何判断特定区域的房地产市场价值取向？开发项目能否被市场吸收？只有在项目竣工和销售阶段才能体现出来。房地产市场的价值取向是整个国家宏观经济和区域经济的晴雨表。而房地产从开始投资到交付使用需要一两年时间，市场如何变化只有上帝才知道。这个阶段的主要金融风险是市场风险，而市场风险是不可知、不可预测的自然不规律。尽管中国整个房地产市场，依然处在求大于供的状态。但是，在特定的地区和特定的价格区位，房地产已经出现供大于求的情况。特别是那些缺乏经验的开发商生产出的城市建筑垃圾，会给金融资本带来巨大的市场潜在风险。 另外，国内开发商的起步主要借鉴的是香港开发经验和模式。而香港无论在法律法规方面，还是开发模式上至少落后美国二十年。并且，具有特殊的地理环境、经济环境和市场特点。中国地大物稀，土地资源的利用和房地产市场特征更接近于美国二战以后的情况。我认为无论是金融机构，还是房地产经济研究机构，甚至是大型房地产开发企业，应该认真研究房地产的宏观走势和微观市场的关系，包括：就业人口对房地产经济的影响、个人收入与居住需求的关系、特定群体居住需求的发展路线图等等的市场问题。尽管没有人能够预测市场突如其来的变化。但是，研究市场，比不研究好一点。控制市场风险只有采取积极的态度和乞求上帝的帮助。这就是我们常说的房地产是一种“赌弈”。 当开发商将产品（建筑物）移交给使用者时，开发项目才算真正的完成。实际上金融资本并没有逃脱与房地产的关联，参与项目开发的金融资本将风险转交给了参与持有房地产物业的金融资本（房屋按揭贷款）。尽管房屋按揭贷款的金融风险不属于本文讨论的范畴。但是，开发商的销售方式依然可能给金融资本挖下一个陷阱。 在房地产移交阶段（香港称：入伙或入住）金融资本依然存在潜在风险。目前的市场只是没有充分体现出来。其风险来源是期房销售造成的产品质量、设计风格和建筑格局与“想象”的差距。在日后激烈的市场竞争中，在移交阶段的退房现象会越来越多。如果，开发商不允许退房显然是一种商业欺诈（除非是为购房者订制）。否则越来越成熟的消费者在入住阶段改变注意的可能性越来越大。退房可能造成开发商无法偿还开发贷款。在美国通常有一个“过桥贷款”来防止开发贷款的过期。 市场价值取向风险 房地产的市场价值是区域经济的表现，或者说某一地区房地产的价值决定于宏观经济和区域经济的变化。诸如：某一地区的工业发展产生了大量的就业人口，这些就业人口又刺激该地区新的就业机会。区域工业带动区域内的服务产业，经济结构发生变化，经济活动开始活跃。由于，区域经济的变化，带来了对居住和居住条件的需求增加。因而，决定了房地产的市场价值。如果，该地区的经济开始衰退，工业大量裁减员工，第三产业（因失去服务的对象）也跟着倒闭。这时，就业机会的大幅度下降和居民大量向外地迁移。该地区的房地产价值将会一落千丈。在90年代初美国休斯顿地区发生的石油工业衰退就是一个极好的案例。 房地产是土地资源（不可再生资源）的开发和利用。其价值风险也取决于其资源的有限性。就是说，在经济核心区周边可提供房地产开发的土地越少，其土地资源的价值就约高。理由是这部分资源已经被充分开发，而有限的土地资源不可再生。控制市场风险需要对当地的区域经济有全面的调查数据和分析，对区域经济的长期跟踪和市场研究，对局域需求的调查和研究。特别需要注意的是房地产市场研究完全不同于其它消费品的市场研究。大部分的房地产市场研究机构采用通常消费品市场的研究概念和手段是错误的，是不可能正确的描述房地产的市场需求。正确的市场研究是从研究片区经济入手，连同对投资心理、金融条件、群体收入和某个局部房地产资源吸收率的研究，才能得到完整的市场需求分析。 在这里需要一提的是房地产的“金融陷阱”。前一阶段，诸多开发商打出“投资型物业”的销售推广手段。开发商无形中给金融资本和购房者设下了一个陷阱。这个陷阱就来自于房地产价值的市场取向。没有承担风险能力的投资者，在遇到房屋出租市场的波动时将无力偿还房屋月供款，使金融机构出现大量的贷款坏帐。购房者连同金融资本一起坠入开发商设下的“陷阱”。 控制交易风险 随着中国房地产法律法规的不断完善，可以策划、设计出十几种，甚至几十种土地资源的使用权和房地产所有权的交易方式。开发商可以利用各种权利的交易，解决开发项目的资金需求。因此，控制交易风险是控制金融风险的重点。在本文中仅介绍两种常见的交易方式。 第一种是出售物业的长期收益权。 将未来物业资产的部分或全部的预期收益权以折现方式转卖给投资人，来获取短期项目开发资金。出让长期收益权不存在赎回问题，待出让合同结束时，投资人已经完全收回资金的本息。在交易过程中主要考虑的风险有以下方面：1、租赁合同的总金额；2、资产的安全性；3、交易的安全性；4、租赁合同的安全性；5、物业租金的每年上浮比例2-6%；6、承租签约企业的资信情况；7、算出一次性转让的折现率；8、按照折现率确定折扣。 这种交易方式的销售对象为保险公司等长期债务到期的机构投资商。收益权信托计划的安全性主要取决于承租人的信誉和企业经营情况。融资方式相当于租赁合同的折现转卖。 第二种交易方式是出售开发项目的权益权。 以开发项目作为融资主体，开发商可以采用股权出让、回购的方式，在开发项目竣工和具备销售条件时，以固定回报率回购出资人持有的股权。发行权益型信托计划需要控制以下风险：1、投资项目市场前景的可行性；2、合理的交易结构和投资回报保障；3、开发企业的能力和对开发企业的信心；4、需要对开发项目的详细披露；5、投资人需要锁定投资回报率；6、需要具备实力的大型企业担保；7、对投资风险的正确评价和对策；8、投资管理企业的能力和信誉。 发行权益型信托计划，不仅仅需要设计严谨的交易结构，更关键的在于投资人对具体投资项目是否具有信心、投资的欲望和对风险的控制能力。因此，对项目的包装也是非常重要的环节和因素。在这里风险管理的概念将十分重要。 开发项目的财务规划 地产开发产业的核心是资金的运作。无论是采用市场营销手段的期房预售，还是金融信贷，无外呼利用市场杠杆或金融杠杆满足房地产开发的资金需求。但是需要强调的是在市场或金融杠杆的形式、使用和相互组合上并不仅仅是简单的销售或贷款问题。而是，策划和设计完整的资金链和具体的实施方案。为开发项目策划和设计资金的来源，控制资金流量和降低资金成本。 a. 策划、设计资金来源 本项目的资金来源大约有上（图一）若干种： 财务规划工作就是设计、确认和建立上述开发项目的金融工具。根据具体的项目进展情况，在不同阶段使用不同的金融工具，争取利润的最大化是财务规划的核心工作内容。根据不同的资金来源设计不同的财务规划 b. 设计交易结构 财务规划的主要任务是策划、设计项目融资的结构，包括：利益分配原则、法律保障体系、利润与成本控制等等；交易结构的合理性、科学性和可行性标志项目资本运做的成功与否。形成的交易结果是在取得开发项目的资金支持之外，使开发企业获得最大利益。 例如：上述权益型信托计划的主导思想是出让其物业资产的收益权，投资人从物业出租收益中获得资本收益，并在合同到期时收回资金。收益权信托除每年物业出租收益保证支付投资人收益外，还需要对赎回投资本金部分提供资产或信誉担保。 交易主要参与方用实框线来表示；投资项目用双实框线来表示；信托计划用双椭圆线来表示；交易过程用编号实线来表示；管理过程用编号虚线来表示。 交易结构说明(单独设计做成提示)： 1. 实线表示投资人对信托计划的投资和预期回报； 2. 信托投资公司作为受托人，负责建立和发行信托计划； 3. 开发公司将其物业资产作为信托资产，并将产权委托和抵押给信托投资公司； 4. 信托投资公司委托投资管理公司管理和经营受托资产，并保证其出租率； 5. 投资管理公司接管和经营其受托管理资产，负责其日常管理、出租和出售等事宜； 6. 投资管理公司将其物业出租给潜在承租人，以物业资产的租金保证投资人6%的年收益率； 7. 信托计划募集的资金投入开发项目；资金投向风险由投资管理公司负责监管； 8. 开发公司以开发项目的收益，保证信托计划本金的到期偿还； 9. 投资管理公司将每年租金收益用于保证投资人的投资收益； 10. 受开发商和信托投资公司的委托，投资管理公司负责资产管理、信息披露和投资人关系管理等服务。 资产信托方式是一种更为灵活的资产抵押和经营方式。该项资产在抵押期间可以经营、处置和销售。在资产信托期间，其经营和出售活动不是由开发商，而是由投资经理负责。这样不仅可以保证物业的正常出售和经营，同时保障了投资资金的安全和投资者的利益。 c. 融资推介、路演和募集 同时，需要策划、设计项目融资的推介、路演和投资认购活动，策划和设计项目投资的风险管理流程等等，其中包括，但不仅限于以下的工作：策划和设计投资路演的资料；投资项目的前期市场策划；项目投资策划和包装；推荐战略投资人和机构投资商；组织投资说明会；组织项目投资新闻发布会；组织投资人招待晚会；组织项目投资研讨会。 d. 控制现金流量和资金成本 财务规划中需要策划、设计控制现金流量、控制资金成本的手段等等；其中包括但不仅限于以下的内容：现金流量排期：根据项目开发的具体进度设计资金需求计划和排期；策划和设计财务规划：根据资金的使用需求安排资金来源及确定使用的数量、日期和期限；设计金融工具：根据开发商自身条件和项目开发在不同阶段形成的资产条件，选择和组合金融工具，形成对开发项目的有力支持和资金成本的有效控制； 以上内容涉及大量的金融、财务管理知识，在实际操作中将遇到大量技术、法律法规、风险管理等问题。不建议开发商自己操作。由专业的金融公司或财务顾问来运做来运做较为可靠。 e. 控制风险 开发项目财务顾问：金新置地接受开发商委托，了解开发企业的目前财务状况，提出专业顾问建议；其中包括： 1. 开发企业目前的融资条件评价； 2. 开发项目资金需求计划和排期； 3. 开发项目资金来源组合配置和成本预算方案； 4. 开发项目全程资金流量预测； 5. 税务合法递延和规避方案； 6. 资金来源的可行性报告； 7. 其他必要的专业策划和顾问工作。 所有与开发企业项目融资有关的专业财务顾问工作。 采用市场化资金运做的成功与否，是直接影响房地产金融资本的运做方式和市场化资本运做的重要课题。如何控制金融资本的风险？

『柒』 房地产项目管理的管理风险

在实际实施以及运作过程中，房地产项目具有投资额大，建设周期长和不可移动等显著特点，导致在项目立项、可行性研究、设计、施工，交付使用、物业管理等各个阶段都存在大量的不确定因素，使得原定的计划、方案可能受到干扰，原定的目标不能实现。这些事先不能确定的内部和外部干扰因素，人们称之为房地产项目风险。
房地产开发项目的风险，实际上是开发商实施开发过程中固有的风险，在如今的经济大环境中，主要有以下几个方面：
1）、房地产项目管理的定位风险。
房地产开发项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位，都是根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的，是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。可以说，项目的市场定位确定以后，基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案，就决定了项目的销售前景，一旦市场定位不准确，项目的指导思想出现失误，是后期无法或者是非常困难弥补的风险，也是项目开发过程中，最大的风险，属项目建设的决策性失误风险，按照风险影响范围划分属于总体风险（决策风险），从某种程度上讲，其结果也是不可管理风险。
2）、房地产项目管理的投资支持能力风险。
《项目可行性研究报告》出台前后，由于对市场定位的认识模糊或者自相矛盾；或者是没有真正做到“量体裁衣”、“量力而行”；或者是对企业资金筹措（自有资金）和融资能力过高地估计，或者项目成本分析存在着严重的失误；或者没有吃透国家和地方政府的行业政策，对大的经济环境把握的不准；或者是成本过程控制严重失控（突发性事件）、意外因素过多等等原因，导致的项目资金支付能力达不到计划要求，给项目建设造成的风险（可控制风险和决策风险）。
3）、房地产项目管理的质量风险。
包括：在房地产项目决策阶段由于经济技术分析失误，出现品质与价格矛盾导致的质量问题；在设计阶段，向设计提出违反设计规范、标准，特别是强制性标准的要求，又通过“关系”关照通过造成的“投机性”质量问题；施工阶段，从业人员对设计知识认识有重大错误，擅自改变设计造成的质量风险；施工管理过程中，不重视关键部位和关键过程的跟踪检查处理，对一些容易出现影响结构安全，特别是一些虽不影响结构安全，但对正常使用功能有严重影响的问题，处理不及时，没有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者给售出交房后造成的质量“隐患”（实际上就是“质量通病”造成的纠纷）；交房实物与销售承诺、广告宣传承诺不相符造成的“实物质量”问题等，因“质量”问题造成的纠纷冲突形成的风险（可控制风险）。
4）、房地产项目管理的合约履行能力风险。
在房地产项目运作和建设过程中，涉及土地转让、融资、设计、监理、工程地质勘察、设计与勘察设计成果审核、招标代理、施工、材料设备供应、质量检测、销售委托、购房等合同或协议签约、履约过程，由于房地产项目的一次性（不可重复性）特点，建设周期又比较长，涉及的方方面面又比较多，如果在关键的过程出现控制失误，那将给房地产项目造成相当大的麻烦。比如，在土地供应体制和贷款政策条件下，寻找土地、找寻资金是企业试图突出“瓶颈”制约的普遍方法，有时候在“饥不择食”的景况下，可能会因“省略过程”不慎跌入“陷阱”。
5）、房地产项目建设的“创新”风险。
当前的经济大环境，使房地产项目建设的土地、资金条件比过去任何时候都显得更加重要，在有限资源的条件下，要使企业能够持续稳步发展，追求计划利润，获得既定利益是非常有必要的。这种情形下，为了服务目的，追求项目与周边项目的“差异性”，选择自己企业不熟悉或者认识尚不足以完成追求的“创新”，也是极具风险的，更何况正常地创新本身就是有风险的。
6）、房地产项目管理的“政府”风险。
“政府”风险多发生在政策的不连续性、突变性和漏洞的存在，对于企业来说，主要发生在违规操作的投机性过程、对政策不理解的盲目性过程失误。在项目建设过程中，企业必须掌握相关地法律为：《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地法》、《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国城市房地产法》、《中华人民共和国担保法》等；必须掌握地法规为：《建设工程质量管理条理》等。必须掌握对于相关法律法规进行补充、操作的部门规章和规范性文件和强制性标准。

『捌』 房地产开发与经营风险规避与控制方法主要有哪些

您好，房地产项目风险回避是指房地产开发商通过对房地产项目风险的识别和衡量,发现某项房地产项目活动可能带来风险损失时,事先就避开风险源或改变行为方式,主动放弃或拒绝实施这些可能导致风险损失的项目活动,以消除风险隐患。就风险的一般意义而言,风险回避是处理房地产项目风险最强有力、最彻底的手段,是一种完全自足型的风险管理技术,即有效的回避措施可以在房地产项目风险事件发生之前完全消除其给开发商造成某种损失的可能,而不再需要实施其他风险管理措施,但这些措施只能起到减少损失的发生概率或减轻损失的严重程度,或在损失发生后予以一定补偿的作用。

风险回避虽然能有效地消除风险源,避免可能产生的潜在损失或不确定性,但其在房地产实际开发运作中的应用也具有很大的局限性:

1.风险回避只有在开发商对风险事件的存在与发生、对损失的严重性完全确定时才具有意义,而一般开发商不可能对房地产项目中所有的风险都能进行准确识别和衡量。

2.由于风险回避措施通常与放弃某项开发活动相联系,这虽然使开发商遭受损失的可能性降为零,但同时也使其失去获得相关收益的可能性。

3.避免某种房地产项目风险不可能实现或采用风险回避措施在经济上是不合理的。房地产项目中潜在着的各种经济风险、社会风险和自然风险,如社会经济发展的周期性、气候异常等都是难以回避的。

4.房地产项目风险无处不在,有时避开了某一种风险却又可能导致另外一种或几种新的风险,不同的开发方案具有不同的风险产生,避不胜避。

虽然房地产项目风险回避具有上述种种局限性,从某种意义上讲是一种消极的房地产项目风险管理措施,不宜大量采用,但其在以下两种情况仍不失为一种防范与处理房地产项目风险的恰当方式,可使开发商受损的可能性为零:第一,某种特定房地产项目风险发生的概率和所导致的损失程度十分大且不能被转移或分散。第二,应用其他风险处理方法不能处理或成本超过其产生的效益。另外,在实施风险回避时,房地产开发商最好在开发项目的决策阶段就做出是否运用风险回避管理措施的决策,同时,还必须首先确定需要回避的风险范围,尽可能准确进行风险识别与衡量,并将其与其他风险处理方法进行优劣比较,这是运用房地产项目风险回避措施的前提。在实际的房地产项目活动中,开发商常用的风险回避措施有:一是放弃或终止某项可能引起风险损失的房地产开发活动;二是改变房地产项目开发活动的性质、地点或工作方法。

二、损失控制

损失控制是一种主动、积极的风险对策。损失控制包括:减少损失发生的机会,即损失预防;降低损失的严重性,即遏制损失加剧两方面的工作。

1.预防损失。风险预防是指在风险发生前,为了消除或减少可能引致损失的各项风险因素所采取的各种措施,以降低风险损失发生的概率为目的。在房地产开发的各个阶段,风险预防有广泛应用。(1)投资决策阶段。在投资决策阶段,房地产开发商预防风险的任务:首先是准确把握国家和地区经济的发展趋势,制定适合自身特点的开发策略,合理评价和选择开发投资方案,从根源上消除或减少房地产开发过程中的种种风险;其次,要树立风险意识,建立风险管理组织,高度重视开发企业内部风险管理,强化对房地产开发风险管理理论的研究和学习,加强风险损失资料的搜集整理和分析。第三,要健全风险预警系统,防范风险的关键是预先行动,即主动控制,项目进入实施阶段时间越长,控制风险的成本就越高。(2)前期工作阶段。在前期工作阶段,为了预防风险,开发商应注意以下几个方面:第一,积极与地方政府、各管理部门、金融机构等相关单位搞好关系,争取获得他们对开发项目的理解、支持和帮助;第二,到当地规划、国土、电力、市政、城市档案、文物等有关部门,了解地块的自然条件及地下埋藏物情况;第三,妥善处理征地、拆迁和安置补偿问题,既讲原则性,更讲灵活性,防止矛盾激化。第四,增强合同意识,认真签订土地出让合同、勘察规划设计合同、拆迁安置补偿合同、资金使用合同。(3)项目建设阶段。在项目建设阶段,风险预防的主要措施有:第一,采用系统的项目管理方法。第二,向施工方人员灌输安全意识,做好现场容易出现危险事故的预案工作。第三,及时协调、处理设计、监理、施工、材料设备供应各方及总包与分包之间的关系和各种矛盾。第四,合理布置施工现场。第五,尽快完成开发项目,缩短建设周期,这也是一些小开发商惯用规避风险的措施。(4)租售管理阶段。在租售管理阶段,为预防风险,开发商应做好如下几点:房地产租售合同应由房地产专业人士起草,并经律师或法律工作者审查, 做到合同条款明确、详尽、合法。定期检查房地产状况,发现和消除现有房地产存在的各种隐患。定期组织建筑物及附属设备维修,将隐患消灭在萌芽之中。

2.减少损失。减少损失是在风险事件发生时或发生后,采取的各种降低损失程度,或缩小损失发生范围的措施,以缩小风险的损失程度为目的。减少损失有两方面的含义,一是风险发生时的损失最小化;二是风险发生后的挽救措施。在房地产开发中,可采用一系列特殊的手段将开发中的风险损失降低到最低程度。准确的预警预报;制定详尽而周密的风险应急计划;建立后备措施;保护现场,收集证据。

三、风险自留

风险自留是指当房地产项目中的某种风险不能避免、控制、转移或因冒该风险可能获得较大利润时,房地产开发商采取较现实的态度,在不影响其大局利益的前提下,自身将这种风险承担下来,并承担风险所致的损失。风险自留是一种重要的财务型风险处理手段,其实质是在风险发生并造成一定损失后,房地产开发商通过内外部资金的融通来弥补受损单位所受损失,即在损失后为其提供财务保障。风险自留还是处理残余风险的一种技术手段,在某些情况下也是唯一的风险对策。风险自留分为两大类:一是消极的或非计划性的风险自留。二是积极的或计划性的风险自留。由于非计划的风险自留是消极的被动承担,对房地产开发商来说属无奈之举,本文不做详细的研究,重点分析和研究房地产项目中的计划性风险自留。在房地产项目过程中,计划性风险自留的具体措施主要有风险损失摊入成本、自我保险和借款补偿风险损失三种。

需要注意的是,借款补偿风险损失的风险处理方法本身亦具有较大的风险。实际上,当风险事件发生后,房地产企业的资产价值减少、经营状况不稳定、信誉度降低,从而使企业处于不利的借款地位。同时,此时企业对现金的需求又十分急迫,其所能得到的贷款条件必然常常是十分苛刻的,而一个损失发生前就信誉不佳的房地产开发商,此时可能根本就借不到一分钱,这样可能会使得风险程度加剧。显然,房地产开发商在运用借款补偿风险损失的方法时应三思而后行,最好尽可能在风险事件发生前与金融机构签订一项应急贷款协议,确保风险事件发生后企业可按事先商定的融资条件获得必要的资金,以及时应付不时之需。

四、风险转移

风险转移是房地产投资项目风险管理中非常重要而且广泛应用的一项对策,分为非保险转移和财务转移两种形式。根据风险管理的基本理论,投资项目的风险应由有关各方分担,而风险分担的原则是:任何一种风险都应由最适合承担该风险或最有能力进行损失控制的一方承担。符合这一原则的风险转移是合理的, 可以取得双赢或多赢的结果。否则,风险转移就可能付出较高的代价。

1.非保险转移。房地产项目风险非保险转移是指房地产开发商在房地产开发过程中,有意识地采取某些非保险措施将风险转嫁给其他经济单位承担, 从而达到降低其自身项目风险发生概率和损失程度的目的。房地产项目风险的非保险转移可通过两种途径来实现:一是转移会引起项目风险及损失的某项开发活动; 二是将风险本身予以转移。风险转移对房地产开发商来说可以消除风险,但与风险控制不同的是,它不是通过放弃、中止项目活动或采取积极预防和抑制措施直接调节风险因素来达到消除、降低风险损失概率和损失程度的目的,而是允许风险继续存在,但将风险转嫁给其他经济单位承担从而间接达到降低自身风险损失概率和损失程度。当然,房地产项目风险转移必须通过正当、合法的手段,而非无限制地、任意地、带有欺诈性的转嫁。另外,房地产项目风险的转移虽然可以使风险在开发商和其他风险损失承担者之间进行移动,但却不能因此将项目风险本身消除或从总量上减少。

2.财务转移。风险的财务转移包括非保险财务转移和保险转移。非保险财务转移是指单位或个人通过经济合同,将损失或与损失有关的财务后果(财产损失、人员伤亡等)转移给另一些单位或个人去承担的一种方式。其实质是通过风险的财务转移,使转让人得到外来资金,以补偿风险事故发生后所造成的损失。大部分财务型非保险转移都是通过合同中的某些条款来实现的。如在建筑活动承包中,建筑所有人可以通过合同将他对公众在建筑物附近受到伤害的部分或全部责任转移给建筑承包商。保险转移通常直接称为保险。通过购买保险,投资项目业主或承包商作为投保人将本应由自己承担的归咎责任(因他人过失而承担的责任)和赔偿责任(因本人过失或不可抗力所造成损失的赔偿责任)转移给保险公司,从而使自己免受风险损失。需要说明的是,保险并不能转移投资项目的所有风险,一方面是因为存在不可保风险,另一方面则是因为有些风险不宜保险。因此,应将保险转移与风险回避、损失控制和风险自留结合起来运用。对于不可保风险,必须采取损失控制措施。即使对于可保风险,也应当采取一定的损失控制措施,这有利于改变风险性质，达到降低风险的目的。
望采纳