房地产开发该如何运营商

Ⅰ 商业地产运营模式研究

商业地产运营模式研究

随着我国商业地产的迅猛发展，与商业地产相关的理论研究也逐渐成为学术界的崭新课题。目前在商业地产领域有“万达订单模式”、商业地产产权式商铺销售运营模式、房地产投资信托等等

本文认为商业地产运营是个系统工程，并从商业地产运营的构成分析入手，结合成功案例和具体实践，从系统角度对商业地产运营模式进行了研究，并提出了一种商业运营商占商业地产运营主导地位的新型商业地产运营模式

商业地产运营构成研究

商业地产运营环节构成

本文认为，商业地产运营环节应主要由地产开发、商业运营和资本运营等三块构成。在商业地产整体运营中，商业是核心和本质，项目的成败最终取决于其商业运营的成败；地产开发是基础和表现，没有主要包括拿地和建设的地产开发，附着其上的商业运营则失去了必要的基础和载体；资本运营是线索和目的，商业地产运营的各环节都由资本运营实现耦合，并且任何商业项目都是以良性的资本运营为最终目的

商业地产运营主体构成

根据运营环节构成，相应的运营主体应包括地产开发商、商业运营商和资本运营商。在商业地产实际运营中，可能出现主体重合的现象，比较常见的是地产开发商同时承当了资本运营商的角色，并且承当了部分商业运营商的工作，这是我国现阶段商业地产运营的一个显著特点

商业地产运营中的常用模式

地产开发商占主导地位

所谓地产开发商占主导地位是指地产开发商除完成地产开发外，还参与项目选址、商业运营商的选择，并主导整个运营过程的资本运营

从功能来讲，地产开发是商业地产运营的基础和表现。地产开发是个阶段性行为，而商业地产运营是个长期性行为，所以从这个角度上考虑，地产开发商并不适合整体运营的主导地位。但地产开发商具有资金雄厚、土地储备丰富、拿地、建设和销售流程熟悉的优势，并且由于商业地产在相当一段时间里被认为首先是地产开发，然后才是商业经营。地产开发商占商业地产运营的主导地位，具有先天优势

万达模式是地产开发商占主导地位类型的代表，其创新性和优势在于：地产商充分发挥自身领域优势，通过模块化的标准开发可大大降低项目建设成本；通过耦合大型商业，实现了商业地产运营的内在逻辑流程；在资本运营上，也不仅仅局限于住宅的短期销售模式，而是以地产为载体（分零销售、整体销售、整体上市等）实现资本运营

但万达商业地产模式有几个特点值得我们关注，它们分别是：

商业地产运营中的地产开发具有地产项目本身的周期长、投资大的特点，以地产耦合商业，地产占主动对其在整个项目中的利益博弈并无益处，商业运营商可能的变更对地产运营商影响巨大。除通过地产的载体、租金的形式外，资本运营未与商业运营实现耦合。商业运营与地产开发商通过契约方式的耦合，在实现商业的持续经营上（尤其是在商业低迷阶段时）存在一定隐患

万达商业地产模式要求作为项目主体的地产开发商同时拥有商业经营、资本运营方面丰富的能力

商业运营商占主导地位

所谓商业运营商占主导地位是指商业运营商除完成商业运营外，还参与地产开发（主要是商业选址、商业设计和商业规划），并主导整个运营过程的资本运营

商业地产运营的核心是商业运营，无论是地产开发、资产运营，最终的盈利都需要商业运营来体现。商业运营商承担商业地产运营的主导地位有以下优势：商业运营商主导项目选址和前期规划，为后期商业运营的成功提供良好基础；商业运营更具稳定性和持续性；资产运营可与商业运营耦合，而不仅仅以地产为载体，可拓宽商业地产资产运营渠道和手段

下文以颐高商业地产模式为例，分析商业运营商占主导地位的具体情况

颐高是一家以专业数码连锁业务为基础，IT蓝色房产、IT网络资讯为核心业务，融合IT相关产业于一体的全国性大型IT集团公司。其商业地产具体运营模式表现在以下几方面：

地产耦合：颐高早期采用租赁、品牌输出等形式实现商业扩展；近年逐渐采取购置、联合开发等形式进入商业地产运营的前端，直接与地产开发商在资产上进行耦合，占据商业地产运营的主导地位。表现在：参与并主导商业物业的选址；用资产的形式与开发商形成强耦合；在项目之初即与开发商建立完善的开发商退出机制，获得项目建成后的资产处置权

资本运营：颐高通过购置、联合开发等形式获得房屋的产权处置权，并在此基础上建立兼顾商业经营和物业资产的资本运营模式

总结颐高资本运营模式，主要有以下几点：资产介入商业地产开发，建立完善开发商退出机制，完成开发商的资本周期（投入并获得合理回报）；通过物业资产的部分销售、物业抵押、经营型贷款或引入信托投资等形式，平衡前期资产投入；部分物业长期持有，通过持续经营获得持续的商业收益，物业增值，满足投资人、信托基金的投资回报

颐高商业地产模式是一种典型的商业运营商占据商业地产运营主导地位的商业地产运营模式。该商业地产运营模式的创新点在于：

充分发挥了商业运营商在商业领域的专业性，通过资产的强耦合关系实现商业运营在整体项目运营的主导地位，进而实现商业地产运营以商业运营为核心；充分发挥了地产开发商在地产开发领域的专业性；完善的退出机制，保障地产开发商利益的同时，强化商业运营对项目的主导作用；除传统商业地产资产运营模式外，还可实现以商业经营为载体的资产运营，使商业地产的运营更具有持续性；颐高商业模式事实上是实现了以商业为核心，以资本为杠杆的商业地产运营

颐高商业地产模式对商业运营商提出了新的要求，除商业运营的领域能力外，还需要具备利用资本杠杆把控项目整体运营的能力

比较分析

商业地产运营中的资本运营必须以地产开发和商业运营为载体，我国除商业银行外的信托基金等形式的资本并不丰富，相关资本运营独立体的成熟尚需时日，走到商业地产运营的主导位置尚需要一个过程，因此本文没有对资产运营商占商业地产运营主导地位的模式进行分析。对万达和颐高比较分析见表1

本文从商业地产运营的构成研究入手，系统分析了商业地产运营的模式和关键点，并主要对颐高商业地产模式进行了分析。本文的创新点在于：从系统角度分析了商业地产运营，以承担主导地位的主体的区别为依据对目前的运营实践进行的划分；从构成角度出发，认为资本运营是商业地产运营的重要构成部分，同时也指出资本运营仅仅是组成部分之一，需要根据项目的实际情况选择合适资本运营模式；商业与地产的强耦合是商业地产运营成功的关键，事先耦合的纽带是资本杠杆；商业运营是商业地产运营的核心，对商业运营商承担商业地产运营的主导地位的优势和操作进行了分析。

关键字： 商业地产 运营模式 模式 运营

Ⅱ 我们要为一个房地产开发商想企业标语,用了第一城市运营商,他们需要气势磅礴的,求助大家给想一想啊

给您一个家，给地球一抹光华~

Ⅲ 开发商与电信运营商之间的独家协议有效吗

1. 证据搜集方面：电信公司与房地产公司签订的通信管线配套建设和电缆布放《协议书》，是证明当事人之间交易关系的关键证据，在调查的初始阶段，A公司的工作人员承认有此协议，但推说找不到。调查人员另辟蹊径，利用查处另一单位在该小区施工中存在违法行为的机会，以答复消费者为由劝说F公司配合调查，成功提取了上述通信管线配套建设和电缆布放《协议书》。
2.立法解释方面：明确《江苏省信息化条例》第十二条中的“建设单位”的含义，是厘清电信公司与房地产公司法律责任的关键。在调查中，有关当事人通过我市建设局提出“建设单位就是指电信运营服务商”。我局没有盲目相信建设局提出的观点。为切实保护消费者合法权益，制止违法经营行为的后果继续扩大，我局向江苏省人大法工委去函请求立法解释，省人大法工委以“苏人法工函 [2012]55 号”作答复：“建设单位就是指项目投资主体、开发主体或者代建单位等在项目建设期间履行业主职责的企业或者单位，而不是指从事电信网、广播电视网、互联网等业务的电信业务经营者。”有了这样一个权威的解释，当事人苦心寻找的救命稻草不复存在。
3.案件定性方面：F房地产公司赋予A通信服务商独家经营地位，对消费者选择通信服务商的宽带接入服务具有直接、绝对性影响，为A公司贿赂的“对方那一方”，构成商业贿赂受贿行为。根据国家工商总局相关文件精神，本案法律解释适用时对“交易对方”使用了扩张解释的方法。把对消费者选择通信服务商的宽带接入服务具有直接、绝对性影响的房地产开发公司纳入到商业贿赂中的“交易对方那一方”，依法予以查处。
在办理本案过程中，当建设主管部门认定住宅小区的通信管线配套建设和电缆布放建设方为电信公司的时候，办案人员一度陷入困境。甚至有人认为，既然建设主管部门都认定了，对消费者投诉只能动员其通过诉讼解决问题，案件到此就结束了。但经过对案情的反复研究，发现本案的电信公司、房地产开发公司还是存在商业贿赂行为的。调查人员认为，在执法办案中往往会遇到一些让人难以下手的“疑难案件”，包括搜集证据、法律解释、适用法律、案件定性疑难等。但只要我们善于开动脑筋，全面把握相关法律法规，多问几个行不行，在案件处理中就能做到柳暗花明。通过案件的调查，A公司和F公司煞费苦心签订的“双赢”合同则成了他们受到法律制裁的重要“证据”。

Ⅳ 万科开发房地产经常会用短信的方式给业主进行一些通知或祝福，请问万科和哪些短信运营商合作呢

这些都是找专业的短信发送商来做的哈。如我们酒楼是用的“我发彩信网”的免费回客户端答软件来发送，按条计费，只有几分钱一条。你也可以找你们当地的短信发送商来试哈，不过这种都是网上直接提交发送，不分地域的。

以上仅供参考，希望对您有用。

Ⅳ 房地产开发商怎么管理网络运营商

商业地产企业中最为重要的就是商业地产开发企业，它是开发建设并向市场出售或出租商业房地产物业的企业。商业地产开发企业是商业房地产业发展行为的主体，是商业房

Ⅵ 我亲戚是房地产开发商，我能否向电信或联通接入光线再分给小区住户，就是小区宽带承包。

基本上你只能用小区现有的宽带了,
房地产开发的时候,电信,网通或联通内等运营商的其中一个会容与开发商签定合同,开发商负责从你家布线到单元分机柜(有些小区这部分也是运营商出钱做的); 分机柜到小区主机,由运营商布线,提供接入设备,提供宽带\电话等服务,
现在你住的小区的布线是由联通提供的,也就是说小区总线接入的设备,布线都是由联通投资的.他的东西自然不会给其他运营商使用(有垄断性质).
而其他运营商不可能为了你一户而投资建设一整个系统(所有设备+线+人工.要几十万)
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Ⅶ 中国排名前五十名商业地产运营商有哪些

商业地产复企业中最为制重要的就是商业地产开发企业，它是开发建设并向市场出售或出租商业房地产物业的企业。商业地产开发企业是商业房地产业发展行为的主体，是商业房

地产市场供给的主体。目前众多商业地产开发企业已经不仅仅局限于对商业地产项目的前期开发，对持有商业地产项目的后期经营和管理也逐渐成为这些企业的核心业务。

前瞻产业研究院发布的《2015-2020年 中国商业地产行业发展趋势与投资决策分析报告》数据综合企业规模、产品销售区域范围、应用领域以及业内知名度等因素分析，2015年最新中国商业地产价值前50大公司排名如下

Ⅷ 房地产项目运营商是什么意思

也就是提供房地产方面的各种服务。这里通常就是指的房地产开发企业。目前看来是一个比较洋气的叫法！但是我个人感觉运营商这个词有点大。只是一些企业给自己过分的包装而已。
毕竟运营商需要提供的一个服务是大范围的，是根据城市规划等各种相关条件，整合资源。提供一个全方位的服务，使项目可以成为整个城市的一个重要的组成部分。最后达到企业的发展。这样的开发企业目前中国可能找不出几家。不是一般开发商就能叫运营商的。

Ⅸ 国内有哪些房地产运营商

您好！有万科，保利，恒大等大品牌，质量还是不错的，望采纳

Ⅹ 房地产商怎样转变为城市运营商

你好，可以这抄么理解，随着中国城市哈进程的推进和地产行业的发展，房地产转型升级将是一个必然的过程。市场和城市发展已经要求房地产开发商不能仅仅是盖房子这么简单了，开发商还要兼顾城市长远规划，包括城市绿色、节能、环保、合理的产业布局、以及居民的幸福感等可持续发展的内容。未来的地产商不仅是建筑者，同时也应该是资产管理者、服务提供者，城市运营者等等的角色。北大资源就将自己定位为资源整合型城市运营者，在各地也已经成功开展了城市运营实践。
北大资源济南徐李片区就是典型的城市运营案例，该项目位于济南市中轴线北部新城中心、滨河新区的核心区域，规划总地面积约2585亩，净用地面积为2052亩，是济南市倾力打造北部新城的核心城区。它定位于城市区域新中心形象窗口，以商住、文教为主。北大资源将注入北大和方正的教育及科技产业资源，在该区域形成以人力资源为输送主体的区域内循环，实现城市区域价值的再造。