❶ 一个房地产顾问公司的年度报表怎么看应该注意哪些指标评审一份年度报表好坏的标准是什么怎么看，这
财务报表的逻辑：房地产业为例 一个企业的业务从现金流开始，所以我们先看现金流量表。一个企业只要现金流没有问题，这个企业就没有问题，所以作为企业一把手，最关心的应该是现金流。 郭永清这就像人的健康一样，只要一个人的血液没有问题，人的健康就没有问题，所以体检的时候，医生要抽很多管血，越是高级的体检，越关心血液。报表的逻辑是，现金流量表决定资产负债表（投资活动决定资产结构和筹资活动决定资本结构），资产负债表中的资产结构决定利润表中的收入和成本费用，利润表中的收入和成本费用要变成现金，带来现金流量表中的经营活动的现金流。下面，我们就来看现金流量表中的投资活动产生的现金流量和筹资活动产生的现金流量。（看彩色部分字体） 郭永清 郭永清 现金流量表 会企03 表 编制单位： 年度 单位： 元项目 行次 本年金额 上年金额一、经营活动产生的现金流量：销售商品、提供劳务收到的现金收到的税费返还 郭永清 郭永清收到其他与经营活动有关的现金经营活动现金流入小计购买商品、接受劳务支付的现金支付给职工以及为职工支付的现金支付的各项税费支付其他与经营活动有关的现金经营活动现金流出小计经营活动产生的现金流量净额二、投资活动产生的现金流量：收回投资收到的现金 ① 投资活动决定资产负债表的资产结构。投取得投资收益收到的现金 现金 资活动体现公司的未来发展方向，并且决处置固定资产、无形资产和其他长期 流以 定一个企业未来的盈利能力。做个假设，资产收回的现金净额 流出 A集团和B公司同时各自建一个营业面积处置子公司及其他营业单位收到的 为 为10万平米的五星级酒店，上海地产集团现金净额 主， 投资了8个亿，国家会计学院投资了12个收到其他与投资活动有关的现金 通过 亿，营业面积代表未来产生收入的能力，投资活动现金流入小计 经营 如果收入相同，一开始国家会计学院就比购建固定资产、无形资产和其他长期 活动 上海地产集团少赚了4个亿，这个是很难资产支付的现金 中的 通过未来的水电费、差旅费等费用的控制投资支付的现金 折旧 弥补回来的。因此，怎么强调投资的效率取得子公司及其他营业单位支付的 摊销 都不过分。投资的效率的衡量：单位营业现金净额 收回 能力的投资额=（固定资产净值+无形资产 净值）/营业能力总额。投资的效率会影支付其他与投资活动有关的现金 响投入资本回报率，投入资本回报率=营投资活动现金流出小计 运利润（包括净利润+利息税后金额）/投投资活动产生的现金流量净额 入资本。三、筹资活动产生的现金流量：吸收投资收到的现金 ②借 投资就需要有钱，这就是筹资活动。筹资取得借款收到的现金 入和 活动决定资产负债表的资本结构。筹资活 郭永清收到其他与筹资活动有关的现金 股东 动要保证资金成本低。企业赚钱，简单地 郭永清 投入 说，就是投入资本回报率高于企业资金成筹资活动现金流入小计偿还债务支付的现金 的时 本率；如果投入资本回报率低于企业的资分配股利、利润或偿付利息支付的现 候流 金成本率企业就是亏钱。金 入， 债务的资金成本率=（利息净支出+借债的 偿还 手续费等支出）/债务平均余额×（1-所支付其他与筹资活动有关的现金 以及 郭永清 得税率），所谓利息净支出是指债务的利筹资活动现金流出小计 分红 息支出减去存在银行的利息收入，由于债筹资活动产生的现金流量净额 郭永清 付息 务的利息在税前支付，具有抵减税收的作 的时 用，所以要考虑所得税的影响；假设上海 候留 地产集团的银行借款50个亿，利率10%则 出， 利息支出5个亿，未使用掉的银行借款存 正负 在银行的利息收入1个亿，税率25%，则债 相间 务的资金成本率=（5-1）/50×（1-25%） =6% 郭永清 股东权益的资金成本率=股东的预期回 报，目前国务院国资委对国有企业的资金 回报率预期是不低于5.5% 企业的总资金成本率=债务的资金成本率 ×（债务/投入资本）+股东权益的资金成 本率×（股东权益/投入资本） 四、汇率变动对现金的影响五、现金及现金等价物净增加额期初现金及现金等价物余额期末现金及现金等价物余额 我们前面讲到现金流量表的投资活动决定资产负债表的资产结构，筹资活动决定资产负债表的资本结构。资产负债表的左边就是代表资产结构，右边就是代表资本结构。资产结构表明企业的资产中，有多少货币资金、应收账款、存货、固定 郭永清资产、无形资产等等，说明我们把钱用到了哪里。资本结构说明企业的钱是从哪里来的，是银行借入的还是股东投入的。 资产=负债+所有者权益，这个等式是恒成立的，右边表示资金的来源，右边表示资金的运用，例如，银行借款增加，则负债增加的同时，企业的货币资金增加；股东追加投入，则所有者权益增加，同时企业的货币资金增加；企业亏损，则所有者权益中的未分配利润减少，同时企业的资产减少。 资产负债表 资产的结构 资本的结构 会企01 表 编制单位: 2012年12月31日 单位: 万元资产 期末 年初余额 负债和所有者权益 期末余额 年初余额 余额 回收期在1年以内或者 1年以内需要偿还流动资产： 流动负债： 一个经营周期以内 ④长 ⑤来自现金流量表的筹资活动，用货币资金 短期借款 期资 于临时需要交易性金融资产 产必 营运资产减去营 交易性金融负债 ④营运过程中自然应收票据 须有 运负债，叫做营 应付票据 而然会产生的负债，应收账款 配套 运资本。对于房 应付账款 叫做营运负债，企业预付账款 的营 地产开发企业， 预收账款 要营运负债欠得多，应收股利 运资 追求规模、成本 应付职工薪酬 尽量合理的欠应收利息 产 和速度。为什么 应交税费其他应收款 追求速度？速度 应付利息 越快，预售越快，存货 应付股利 预收账款越多，其中：消耗性生物资产 其他应付款 郭永清 营运负债就欠得一年内到期的非流动资产 预计负债 越多其他流动资产 一年内到期的非流动负债流动资产合计 其他流动负债非流动资产： 回收期在1年以上 流动负债合计 郭永清可供出售金融资产 ③来 可归为其他投 非流动负债： 来自现金 1年以后偿还持有至到期投资 源于 资，以投资收益 长期借款 流量表的 用于较长周期的需投资性房地产 现金 率判断 应付债券 筹资活动 要 流量 结合战略和投资长期股权投资 长期应付款 表的 收益率判断长期应收款 投资 1年以后收回 专项应付款固定资产 活动 固定资产和无形 递延所得税负债在建工程 资产是经营性企 其他非流动负债工程物资 业最主要的非流 非流动负债合计固定资产清理 动资产，代表一 负债合计生产性生物资产 个企业的营业能 所有者权益： 郭永清 力 股东投入， 公司法规定的注册油气资产 实收资本（或股本） 来自现金 资本 流量表 注册资本以外的股无形资产 资本公积 东投入 郭永清 来自于利 从利润中提取，以增开发支出 盈余公积 润表中的 强公司抵抗风险的 净利润，可 能力 以合并成 利润中尚未分配的 为留存收 部分 益，即留在商誉 未分配利润 企业用于 企业滚存 郭永清 发展的利 润长摊待摊费用 减：库存股递延所得税资产 所有者权益（或股东权益） 合计其他非流动资产非流动资产合计资产总计 负债和所有者股东权益合 计 资产负债表中的资产结构和资本结构最好能够做到匹配，也就是用长期融资（包括长期借款 +股东权益）来满足非流动资产的投资，用短期借款来满足一些临时性的资金需求。我们可 以把资产负债表简化为： 资本运用 资本投入 现金 短期借款 营运资本（营运资产减去营运负债） 长期借款 长期资产 所有者权益 这里涉及到营运资本管理的问题， 营运资本在很多教科书中都作为短期来管理， 但是从实质 上来说是长期的，房地产企业的问题是面粉比面包贵，前面的一个楼盘项目赚了钱，为了持 续经营，要接着买地，结果发现原来那个楼盘的本钱加上赚的钱一起还不够买新的地，就要 融资（借款或者股东追加投入） ，导致很多房地产企业的经营活动现金流是负的。为了解决 郭永清 这个问题，现在大的房地产开发商都追求速度，比如万科的 5986 原则，5 个月拿地，9 个月 预售，预售的第一个月售出 8 成，项目的 6 成以上为住宅，就是为了尽快预售，加快现金流 回。现在比较成熟的房地产开发商，预收账款基本上占到企业营运资产的 50%以上，也就 是说，做生意的时候一半以上都是不需要利息的别人的钱。 资产负债表中，我们比较关心的比例： 资产负债率=总负债/总资产×%，一般来说，房地产开发企业的资产负债率在 70-80%之间 其实，除了关心资产负债率以外，房地产企业还应该关心有息债务率，因为房地产企业的有 一些负债其实越多越好，比如预售的预收账款，反映企业的未来已经锁定的销售业绩，并且 不需要支付利息。 有息债务率=（短期借款+长期借款）/（有息债务+股东权益） 房地产企业的有息债务率一般在控制在 50%左右比较合适， 也有激进一点的企业，放在 60% 左右。 我们在资产负债表中还计算资产负债率的一个变形指标：财务杠杆。 财务杠杆=总资产/所有者权益，它的含义是：股东投入 1 元钱，我们用了多少倍的资产，资 产负债率越高，负债越多，权益越少，则财务杠杆越高。 郭永清 房地产企业的财务杆杆在 4-6 倍之间，多在 5 倍左右，也就是 80%左右的资产负债率。 对于住宅类房地产开发企业来说，资产结构中，一般来说非流动资产所占的比重不会太高，肯定低于50%，因为这类企业最重要的是营运资产周转的速度：拿地、开发、销售、现金回笼、拿地……，所以在资产结构中存货占大头，万科的存货 2012年底2550亿，占总资产的60%，保利2012年底存货1900亿，占总资产的70%。不过，对于商业类房地产公司来说，如果是开发、持有出租的模式的话，资产结构中，投资性房地产和固定资产的比重就会比较高，可能会占到80%左右，其收入的来源在租金收入。 资产负债表中的资产带来利润表中的收入，房地产开发企业把存货（建好的房子）卖掉带来收入，办公楼出租带来租金收入，酒店房间入住带来收入。资产带来收入的前提是要转化为成本费用，房子卖掉的同时要减去开发的成本（土地成本、建筑成本等），办公楼租金收入的同时要有折旧，酒店也要折旧。我们接下来看利润表 利润表 会企02 表 编制单位： 年 单位：元项 目 行次 本年金额 上年金额一、营业收入减：营业成本营业税费销售费用管理费用财务费用（收益以“－”号填列）资产减值损失加：公允价值变动净收益（净损失以“－”号填列）投资净收益（净损失以“－”号填列）二、营业利润（亏损以“－”号填列） 郭永清加：营业外收入减：营业外支出其中：非流动资产处置净损失（净收益以“—”号填列）三、利润总额（亏损总额以“－”号填列）减：所得税 转入资产负债表的所有者权四、净利润（净亏损以“－”号填列） 益，10%的比例提取盈余公积， 郭永清 90%的比例转入未分配利润五、每股收益：（一）基本每股收益 × （二）稀释每股收益 × 营业收入减去营业成本我们叫做毛利，房地产开发企业的毛利率在 30%左右。最近 5 年，房地产开发企业的毛利率有逐渐下降的趋势（人工成本、土地成本等逐年上升）毛利率=毛利÷营业收入净利率=净利润÷营业收入，一般好的房地产开发企业的净利率在 15%左右。 郭永清为了确保净利润，需要加强销售费用、管理费用、财务费用的控制，上述三项费用控制在营业收入的 10%以下，一般在 8%左右。利润表的一个缺陷是：只考虑了借债利息的财务费用，没有考虑所有者权益的资金成本。净利润归股东所有，转入资产负债表的盈余公积和未分配利润，我们衡量股东的回报率的时候，用的指标是净资产利润率，净资产利润率是衡量一个企业最核心的盈利能力指标：净资产利润率=净利润/股东权益的平均数。优秀的房地产企业的净资产利润率在 20%以上。如果净资产利润率低于 6%，则可能股东的资金成本率都没有满足。 郭永清 由于利润表是由资产带来的，所以我们要计算资产带来利润表数字有关的指标：总资产周转率=营业收入÷总资产，衡量资产是否带来足够多的收入，房地产开发企业的总资产周转率在0.3左右，也就是1元钱的资产带来0.3元的营业收入，这主要是由于房地产开发企业的经营周期较长的原因。一般房地产开企业的经营周期在3-5年之间，优秀一点的企业如万科、保利在3.5年。资产周转的越快，资产的带来收入的能力越强。要提高总资产周转率，就必须加快固定资产和营运资本（存货、应收账款）的周转，我们可以计算：固定资产周转率=营业收入/固定资产净值平均余额 郭永清 存货周转率=营业成本/存货平均余额存货周转天数=365/存货周转率应收账款周转率=营业收入/（应收账款-预收账款）平均余额应收账款周转天数=365/应收账款周转率存货周转天数+应收账款周转天数=营业周期，它的意思是如果我们拿了一块地到开发完成卖掉并收回现金需要多少天，房地产开发企业一般在800-900天左右，因为房地产开企业都是采用预售的模式，应收账款比较少而预收账款比较多，加速了现金的收回。上述周转率都是越高越好，越高代表周转的越快，效率越高。与营业周期相关的一个概念是现金周期，因为房地产开发企业付款给建筑施工企业的时候会有应付账款，应付账款占用了别人的资金，就可以减少自己的资金投入，但房地产开发企业还会事先付给国土部门土地出让金等预付账款，预付账款会加大资金的资金投入。 郭永清 怎么计算占用别人的资金呢？我们计算应付账款周转率和周转天数：应付账款周转率=营业成本/（应付账款-预付账款）平均余额应付账款周转天数=365÷应付账款周转率应付账款周转天数越多，说明我们占用别人的资金越多。 接下来，利润表中的收入必须转化为实实在在的现金，所以，我们说利润表带来现金流量表中的经营活动的现金流量。
❷ 怎样看房产开发公司的财务报表
房地产因其开发周期长的原因，如果光看表较难分析。如果有其科目余额表，可版看其存货中的开发权成本构成，最重要的是土地，地价决定楼价也决定其利润。土地金额除以待售面积可得出单位地价，与周边商品房售价比较。建安成本较固定，一类城市中普通住宅2000-3000平，税金杂费按售价*40%。大概可估算出项目利润。房地产企业利润表作用没有其他企业的大，因此看净利往往会被误导。
❸ 如何解读地产类的财务报表
盈利指标: 重点关注毛利率和期间费用率。前者直接反映了产品竞争力，后专者可以看出企业的融资成属本及营销费用高低。
偿债指标: 重点关注净负债率。地产业通常有大量预收款，所以净负债率通常比资产负债率更能反映公司实际债务情况。
营运指标: 重点关注存货周转率。这个不用多说，去化速度一般还与公司的产品定位相关。
成长指标: 关注营业收入增长率。这方面与其他行业区别不大。
其他: 净资产收益率。高财务杠杆和高周转率能为股东赚钱的优势在地产业体现淋漓尽致。
经营活动现金净流量。通过这个指标可以看出企业的回款状况以及是否有大规模的拿地的情况。
❹ 如何分析房地产企业财务报表
你好，房地产因其开发周期长的原因，如果光看表较难分析。如果有其科回目余额表，可看其存货答中的开发成本构成，最重要的是土地，地价决定楼价也决定其利润。土地金额除以待售面积可得出单位地价，与周边商品房售价比较。建安成本较固定，一类城市中普通住宅2000-3000平，税金杂费按售价*40%。大概可估算出项目利润。房地产企业利润表作用没有其他企业的大旦罚测核爻姑诧太超咖，因此看净利往往会被误导。
❺ 房地产企业年报审计与普通年报审计有什么区别
没有什么太特殊的事项。
一般也就是对于预缴税金的审核。
以及对于开发成本是否真实。
还有就是工程进度是否与监理一致，应确认给开发方的支出是否足额挂账或支付。
❻ 应该如何理解房地产企业年报中的销售面积和结算面积
在房屋销售里来的面积是在房屋未源建成前“预测”（可就是图纸上预测）的面积。做为销售面积。
结算面积是房子竣工以后，测绘部门做的实地测量面积，也可实测面积。
关系就是国家有实测面积不能超过销售面积的正负3%，否则就是开发商违约。要进行相应的赔偿。一般结算面积是在封顶竣工后进行。
❼ 怎样更好地看懂房地产企业的财务报表
1、可以按照施工项目设置一张“收入明细表”。 2、再设置一张“成本费用支出明细表”。
❽ 如何解读房地产企业财务报表并进行相关税收风险分析
企业会计利润的准确与否会直接影响到企业所得税汇缴结果的计算。在日常税收管理特别是申报审核过程中，运用财务会计报表对重点科目及其科目（项目）之间进行逻辑分析，可以初步判断企业纳税是否正常，查出税收管理风险点线索。
一、房地产企业财务报表的特点
房地产企业与其他企业相比，具有开发周期长、资金投入量大、回收投资周期长等特点，其财务报表所显示的信息与常规信息相比，往往在理解判断上让人产生较大的偏差。因此对房地产企业财务报表的解读不能完全拘泥于一般企业财务报表的常规方法。相对于一般企业财务报表，房地产企业财务报表的局限性表现在：
1、大量预收账款导致短期负债剧增，影响了对企业偿债能力的判断。大多数房地产开发企业都是以定金或首付款等形式预收部分房款，在预收账款科目核算。由于房地产企业从项目的立项、施工、验收到正式销售开发产品需要较长的时间周期，导致预收账款长期挂账，形成了企业名义上的长期负债，进而造成资产负债率较高，影响了对企业偿债能力的判断。
2、开发成本准确计量和分摊难度较大，影响了对企业真实资产总量的判断。一般来说，房地产项目开发周期长、时间跨度大，加之不确定、不可比等复杂因素的存在，开发成本准确计量和分摊难度较大，直接影响到企业会计利润的核算和企业所得税的征管。不但如此，房地产开发企业之间由于开发规模、开发周期、资金状况、政策理解、核算水平等的不同，成本核算的对象、成本费用的归集与分配、成本核算周期等在企业间差异也较大。有些企业开发项目虽已完工，但由于资金紧张不能按期支付给施工配套单位工程款，使得很多应及时进入开发成本核算的成本费用未能及时列支，开发成本也就不能及时转为开发产品，导致企业的开发产品账面数与实际数有较大出入。
3、期间费用全部计入当期损益，影响了对企业经营成果的判断。按现行房地产开发企业会计制度规定，企业在开发经营过程中发生的管理费用、财务费用和营业费用作为期间费用，直接计入当期损益。房地产企业在项目尚未竣工验收决算、大量预收账款未转销售收入前将出现巨额亏损，特别是对于连续开发和滚动开发的企业，很难通过财务报表分析出企业真实的盈利水平，就势必影响到对企业经营情况的真实反映和主观判断。
二、如何对资产负债表进行税收风险解析
1、货币资金科目分析。如期末余额较大，则要与企业所得税申报的预计利润结合进行分析，如存在货币资金的增加额乘以预计毛利率小于当期申报的预计利润的现象，要对企业的预收账款科目进行核实，是否存在收取预售房款未通过“预收账款”科目记账，少申报预计利润，同时要求提供银行对账单，查阅是否存在货币资金已支出未入账的情况，并查明该项支出是否属于实质性的关联企业。如期末余额较小，要分析是否可能存在货币资金不入账的情况。应当要求企业提供银行对账单与企业银行存款明细账相核对，是否存在资金转出不入账，不记在其它应收款等往来科目，而放在银行未达账项中。另外也可以突击实地盘点企业的库存现金数并与现金日记账账面数核对，如相差较大，应当分析具体原因，是否存在账外经营的情况。
2、应收账款科目分析。由于近几年房地产行业进入卖方市场，房地产产品供不应求，有的房地产开发商甚至在未取得预售许可证之前就要求购房人一次性交清，所以房地产企业应收账款科目一般余额比较小，应当对房地产企业的应收账款进行明细分析，如期末应收账款明细科目期末余额为贷方余额，则应重点分析，防止企业将收到的预收款放在应收账款科目，而不放在预收账款科目，需要通过分析相应销售合同约定的付款方式、付款期限等分析判别真假，是否存在逃避预交企业所得税行为。
3、其它应收款科目分析。一般来说，此科目期末金额不大，应认真分析明细。如发现期末余额较大及本期业务发生频繁和发生额较大的往来，要审核业务发生的时间、往来的性质以及是彼此间是否属于关联企业，要防止部分资金宽裕的房地产企业将闲散资金无偿对外拆借给其关联企业，计入其它应收款科目，不按关联企业之间按照独立企业之间的业务往来计提利息收入。
4、存货科目分析。此科目主要反映期末完工开发产品和期末未完工开发产品的情况。期末完工产品的余额一般是与预收账款科目有对应关系的。由于目前房地产企业开发项目必须达到一定完工程度才能取得预售许可证，而房地产开发项目由于需要投入资本比较大，建筑商也需要及时按照工程进度与房地产企业开票结算工程款，所以房地产企业期末完工产品的余额一般是与预收账款科目有对应关系的，存货金额应当与预收账款金额保持一定比例的正相关关系。如果远小于预收账款期末金额，则有可能存在收入成本费用不配比的现象，存在前期多结转销售成本的可能。这时要分析企业开发产品总成本、单位面积的开发成本等计算方法和分摊依据，是否将土地出让金、前期工程配套费等一次性计入前期成本。有的房地产公司结转销售成本时，不按税务规定的成本结转方法进行结转而是按成片开发的综合毛利率进行结转，就可能出现门面房在前期销售时多结转了成本；如果期末存货金额远大于预收账款期末金额，则有可能存在预收款项不通过预收账款科目核算，而通过其他科目核算的可能。同时在审核存货科目时，还应注意将完工开发产品的贷方与主营业务成本的借方进行比对，两者应当相等，如大于则有可能存在将开发产品用于抵债、赠送等未视同销售的情况。
5、固定资产科目分析。一般情况下房地产公司的固定资产账面数，相对于企业的注册资本、开发规模来说，金额不会很大。如金额较大，应当分析其具体明细。房地产企业固定资产科目核算的内容主要是汽车、复印机、电脑、打印机、办公桌等内容。房地产企业与其他工业企业相比，具有开发周期长的特点，但流动性也相对大一些。一个楼盘开发结束后，就转到下一个地方开发，所以办公用房一般都采取租赁方式。有些开发时间长的房地产公司也可能有办公用房如售楼处和样品房等，但按照税收规定，建设售楼处时其成本必须单独核算，否则应当视为开发产品而不作为固定资产来处理。根据房地产公司开发的特点来说，开发单位和施工单位一般不会是同一家公司，因而，固定资产明细账上一般不应当有工程机械等设备。如发现则需多加审核相关手续并实地盘点以辩别其真伪。有些实行核定征收企业所得税的建筑公司将购买的机械设备发票放在房地产公司入账，少开具建筑业发票以达到少缴营业税及附加的目的。
6、短期借款科目分析。绝大多数房地产企业由于投入资金量大，一般都有银行借款。对于短期借款科目的审核应重点围绕两个方面：一是企业是否有将预收款以借款的名义记入短期借款科目，逃避预交企业所得税。一般来说企业短期借款为整数，而且以万元为单位。分析中如发现企业短期借款金额准确到千位以下，则应重点审核短期借款记录是否真实、规范，是否存在将预收合同外的购房款因公司经营需要转入账内运营，而计入该科目。二是对于金额比较大的借款，要认真分析借款的金额和付息方式。特别是向个人或非金融单位的借款，更要认真审核其借款合同的真假。对于由于借款利率超过基准利率而列支的利息，应不允许税前列支。要认真分析企业与借款方是否有存在关联关系，企业从其关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例超过规定的标准而发生的利息支出，不得在计算企业所得税时扣除。
7、其它应付款科目分析。一般来说，此科目期末金额不大，此科目如期末金额较大，应认真分析明细。一是看其它应付款是否核算关联企业之间的往来，对于关联企业的往来需要注意以下几个方面：
一是部分房产企业将向关联企业的借款放在此科目里并计提利息在税前列支。需要审查企业从其关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例超过规定的标准，计提利息的利率是否超过同期银行贷款利率。
二是看其它应付款是否核算代其它部门收取的税费。房地产公司代其它部门收取的税费也一般放在此科目核算，要分析收取税费时，谁开具收据以及分析是否属于房价的组成部分。如果属于房价的组成部分及由房地产公司领取的收据自已开具，则此部分需确认为收入。
三是需要分析其它应付款是否存在长期应付未付的情况。如有些房地产公司为了少缴纳企业所得税，签订假的施工合同，由房地产公司支付营业税金及附加，让建筑公司多开具建筑业发票金额入账。由于业务虚假，相关应付的款项自然是长期挂账。
四是部分房地产企业与购买方在签订购房合同时，为了达到双方少缴相关税费的目的，房屋的真实成交价往往高于开票价，其差额部分房产公司往往以收据形式收取，在房地产公司需要资金周转时，以借款或集资款的名义，计入此科目。
8、预收账款科目分析。此科目是房地产行业最为敏感的涉税科目。需要与存货、主营业务收入、主营业务税金及附加、应交企业所得税等科目一起综合分析。这几个会计科目之间都有一定的对应关系。
在分析中：
一是要通过预收账款明细账以及相应的购房合同上注明的付款方式，分析判别主营业务收入应当确认的时间。
二是要将资产负债表预收账款科目数据与企业申报表数据进行比对，分析收到的预收款是否及时足额预交了企业所得税。具体方法是将资产负债表预收账款科目本期增加额乘以预计计税毛利率后的金额，与企业申报表中预收账款纳税调增金额减去预收账款纳税调减金额后的余额进行比对，两者金额应该一致。
9、资本公积科目分析。要将年初数与期末数进行比较，如增加较多，则应当分析增加的原因，是否属于债务重组所得。绝大多数房地产企业都需要向银行融资。有些企业为了降低账面上的资产负债率以便于向银行贷款，由总公司出一放弃债权的文书后，直接将向总公司的借款转增资本公积。
三、如何结合风险分析解读损益表中的重点科目
1、主营业务收入科目分析。分析已出售开发产品是否及时结转销售收入。一般的房地产公司都会尽可能推迟确认主营业务收入时间，其确认的依据和金额与开具的正式房屋销售发票的金额一般是相等的。大部分房地产公司对确认收入时间的理解是必须开具正式房屋销售发票时才确认，开具发票前取得的收入只算是预收款。对照2009年新31号文件精神，房地产公司确认收入的时间和金额分很多情况，需要对房地产企业的销售方式及购房户的购销合同内容等进行认真分析。
2、主营业务成本科目分析。此科目可能存在的最大的问题是结转的主营业务成本被人为加大或提前。对于连续开发或滚动开发的房地产企业，较多房地产企业不按照收入成本配比原则，不能分项目、分开发类型进行成本费用的归集和分配，从而导致前期开发项目的利润人为调低，无法保证企业所得税的均衡入库。在进行营业成本分析时，需要结合该企业的测绘报告上的总开发面积、已完工面积、已售面积等数据进行综合分析。土地成本、建筑安装成本约各占房地产成本的30%左右。土地成本分析时要查看其分摊的方法和依据。特别是分析单位面积的建筑安装成本时，要结合当地同时期、同房型、同地段的平均水平来认真比较。有些企业的单位面积建筑安装成本偏高的话，则要结合建筑常规深挖成本偏高的原因。
3、主营业务税金及附加科目分析。此科目与主营业务收入和预收账款科目有一定的逻辑关系。从理论上测算，主营业务收入及预收账款当期的增加额乘以5%的营业税税率，加上当年实际交纳的土地增值税和地方综合规费，此金额应与申报的主营业务税金及附加基本相等。如相差较大，应当分析原因，有无人为加大税金及附加的行为。
4、主营业务利润科目分析。房地产企业的毛利率是比较高的，要根据国家公布的房地产行业利润参考值，并结合同时期、同地段其它房地产公司的经营情况，分析判断评估企业的毛利率是否合理？
5、期间费用科目分析。管理费用过高过低都可能存在问题，过高了可能有虚列支出的情况，需对大额支出审核票据的合法性和其业务的真实性。管理费用过低了也有可能企业将前期发生的业务招待费、业务宣传费、广告费全部计入了开发成本中的前期工程费，而没有单独归集此部分费用。对于财务费用，要结合借款的对象分析利息支出的合理性。要注意有些企业一方面向银行等单位大量借款支付高额利息，另一方面又将自已的资金无偿供关联企业使用不计利息收入。
6、营业外收入科目分析。
一是分析代收契税等手续费用是否准确记录。现在一般地方政府都将需收取的契税等费用委托房地产公司在收取房款时一并收取。地方政府给予一定比例的返还。部分房地产公司都将此返还的手续费计入了小金库，瞒报了此部分收入。
二是分析固定资产盘盈，固定资产处置收益，非货币性资产交易收益，出售无形资产收益，罚款净收入和其他应计入营业外收入的项目是否属于视同销售应当确认的范围。