① 房地产项目各环节工作流程
本人也准备从事房地产行业，个人见解。
前期，在国土资源局缴纳土地出让金内、在规划局领取规容划要点、办理规划要点的同时在城市建设局办理拆迁证，成立拆迁指挥部，规划局办理规划证。
规划局、国土资源局、建设局、房管局、这几个是比较重要的。
其他：人防、消防、防雷中心、市政、电业、水利、公安、基本牵扯所有部门。
我现在也在摸索之中、如有需要我们能共同探讨，一起进步
最后祝你成功
② 1, 请说明房地产项目经营与开发一般应包括几个环节它们的作用及相互关系如何
一、可行性研究
可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。
可行性研究的主要内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模的确定; (4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发组织机构、管理费用的研究；(8)开发建设计划；(9)项目经济及社会效益分析;(10)结论及建议。
可行性研究的工作阶段
投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。
投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%～0.8%。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。
初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资的0.25%～1.5%。
详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。
这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂的工程约占0.2%~1.0%.
项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。
可行性研究步骤
可行性研究按5个步骤进行：(1)接受委托；(2)调查研究；(3)方案选择与优化； (4)财务评价和国民经济评价；(5)编制可行性研究报告。
二、房地产营销策划内容
营销策划内容:
A、定价策略
1、根据市场情况，合理分布各销售阶段，并制定平均销售价格表；
2、实施后，在销售过程中视实际情况调整销售价格；
3、推出特价房的时机及数量建议；
4、楼层、朝向、景观差价；
5、付款方式建议；
6、售价调整与销售率及工程进度的关系
B、销售费用及资金流量调控建议
1、营销全过程中各阶段销售费用（包括广告设计、制作及发布，售楼处及样板房装修，销售人员奖金，名类促销活动等费用）的数额建议；
2、销售资金回笼与工程进度关系建议
C、开盘时间及销售阶段的划分
1、开盘时机建议（根据市场、项目、竞争对手状况综合起来考虑）；
2、销售阶段的划分及周期
D、销售控制
1、推盘手法建议；
2、各销售阶段及销售人员职级的成交折扣建议；
3、价格调控与促销手段建议；
4、签署认购书与合同的注意事项
E、人员培训
1、发展商简介；
2、房地产特性与房地产价值；
3、项目环境资料说明；
4、项目规划介绍；
5、公共设施介绍；
6、整体理念介绍表表达；
7、营销理念；
8、营销技巧；
9、逼定技巧；
10、案名表达；
11、广告定位；
12、广告表现；
13、市场客源定位；
14、业务计划介绍；
15、买方心理障碍排除；
16、现场接待流程及规定；
17、守价技巧；
18、准客户资料收集及分类方法；
19、电话拜访与演练；
20、DM寄发及促销活动计划说明；
21、自我促销及组合促销介绍；
22、现场买气制造；
23、认购书、售价与付款办法介绍；
24、相关法务及税务介绍；
25、仪态、仪表与商业礼仪；
26、答客问演练与课程验收
③ 房产销售环节有哪些
这要看你是在新楼盘工作还是在中介工作了.但其性质都是销售楼房,主宅. 新楼盘销售工作比较版简单权,一般取决于开发商是否强大,如果比较大的话相对工作起来就容易,只要等人来买就行了. 如果是中介销售的话,工作起来比较复杂但也很奥妙,其在于一手托两家. 不知道LZ准备干什么工作? 如觉得回答满意请给分!
④ 房地产开发的各环节税收政策有哪些
我只知道二手房交易时所需要交的税
个税
房产税
增值税
契税
还有其他林林总总一些固定的税，如果是找的中介买房，还要最高2%的中介费
⑤ 房地产建设环节，交易环节，保有环节都要交哪些税
房地产开发抄企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等。
房产交易要交房产税、营业税、契税以及其他与房地产相关的税种，比如固定资产投资方向调节税、印花税、城市维护建设税及教育费附交等。
房地产保有环节税是指房地产的使用者或所有者在使用或持有房地产时应缴纳的税收。目前我国房地产保有环节税收主要包括房产税(对内)、城市房地产税(对外企或个人及港澳台)、城镇土地使用税三种。
⑥ 房地产开发的几大基本环节与要点提示
房地产开发的几大基本环节与要点提示
（甲方运作管理基础手册）
项目选择及项目起动的有关工作 ：（略）
组织专业人员完成“详细可行性研究报告”，完成“项目建议书”审定。
特定项目的市场研究与前期准备：
特定项目的市场价值判断与目标客户选定，项目决策分析；
“投入产出比”分析，成本收益预期与现金流分析，报批“投资估算”；
特定产品的定性、定量化确认与同类竞争产品分析；确定“投资限额”；
资金筹措方案与项目开发周期策划； 专人负责——“投资控制”环节。
组建项目运作专业团队（项目公司成立）：
含“营销管理、设计管理、投资管理及工程管理”等专业人员。
其它相关前期准备工作。
勘察设计与产品定型深化价值塑造： 专人负责——“设计管理¬¬”环节。
根据规划要求，确定方案设计任务书，建筑规划设计与景观资源规划；
建筑方案设计(规划概念设计，调整、确认方案设计)，“投资概算”；
建筑施工图设计(初步设计及施工图设计)，“投资预算”；
景观园林设计、室内设计、泛光照明、产品VI系统设计等相关设计工作。
报批、报建环节(甲方的工作重点)：专人负责——“报批报审”环节。
必须专人负责，配合整个开发流程，全程跟进有关主管部门，办理各种报批、报审、验收环节，确保各种手续齐全。
如土地使用证、规划许可证、消防审批、人防批文、建设许可证、施工许可证、预售许可证等。
各类施工准备手续，临时用水、用电、占用道路、环保等市政设施手续。
开工后的施工全程管理阶段：专人负责——“施工管理”环节。
施工“总包单位”的招、投标管理及合同管理；
组建“招投标管理部门”，应含设计、施工、投资、营销等管理人员参与；把好“招投标”关，是工程建设管理的最关健环节。
对总承包施工要进行严格的合同管理、专业施工监理工作；专人负责——“合同管理”环节。
施工监理单位的招标确认工作，合格的监理公司，是项目管理的必要条件，也是我们实现规范化、制度化管理的科学保障。
“总包”选定之后，重点“分包”大项的分包及技术难点管理：
○1基坑工程的单项技术方案论证，专家评定与招投标分包管理：
土方开挖、基坑及施工降水、护坡、运输方案；迁移地下管线、文物管理、市政、环保等手续。
○2桩基工程的单项技术方案论证及招投标分包管理；
桩型选择、造价控制、施工方案、验桩等专项内容。
房地产开发的几大基本环节与要点提示
○3地下室工程及人防工程专项技术管理与实施：
地下室施工难度高，周期长，各类规范要求高、安全隐患多，要求总包单位有极强的施工能力和相关经验，其中，专项地下室防水工程与人防工程应单列分包与专业公司。
○4主体结构施工及分包工程专项招标： 专人负责——“主体结构¬¬”环节。
主体结构施工是对“综合质量、工期、成本、安全”影响最大的环节，也要求我们选择最合适的主体施工总包单位（主体结构必须由总包单位完成）。
各类分包必须服从“总包管理”及“监理管理”，配合总体进度、质量要求。招标时须明确水电费，施工界面、与主体施工单位的各类配合费用（如脚手架、提升机使用）等问题。
对于有专项“幕墙”施工的楼宇，主体结构施工必须与外“幕墙”施工同步进行，做好“幕墙”的结构预埋工作。
（专项幕墙施工必须由专业的甲类幕墙公司施工，专项招标，深化幕墙施工方案和技术节点方案，幕墙施工方在主体结构开始后，即进入现场同步开工，以确保吻合度与综合质量及工期。）
○5室内公共部分的装修工程； 专人负责——“二次装修¬¬”环节。
售楼处、样板间、中庭大堂、过厅、电梯间、公用卫生间、宾馆、酒楼、主要会议厅等必经过二次装修，应单独招标，另行深化设计、由甲类装修公司专业施工，以确保品质。
○6主要大宗设备采购(甲方重点工作)： 专人负责——“设备采购”环节。
冷水机组、风机盘管、风柜、专用小型中央空调机、发电机组，电梯选购，冷却塔、水泵、主干电缆、桥架、防火设备、铝合金（塑钢）门窗、专项涂料等，以上设备、设施应由甲方控制价格与质量。
○7园林广场环境景观工程：
应对整体景观设计进行控制，在完整的施工图指导下，应由专业景观公司配合土建总包单位，共同完成总平景观工程。含各类景观、道路、水景、场地、照明、标识系统等，要分配好各类工作的衔接界面，合理划分合同范围。
○8大厦夜景“泛光亮化”工程(专项招标)：
“泛光照明设计”应在主体施工结束前完成细化，由专业景观灯光工程公司完成。
○9消防工程：
消防工程是一个综合的概念：含建筑消防、水消防、电消防及暖通工程中的消防要求；由统一的消防工程公司完成“系统对接控制”。
⑦ 房地产开发的全程可以分为几个环节呢
这个详细说可以写本书:说下大概的工作流程,具体工作内容可以再详细去找,希望对你回有帮助
在开发过程中答:
1,遍制可行性研究,主要工作有 开发场地选择,市场调查分析,项目费用测算(投资估算),项目财务评价,风险分析,社会经济分析,国民经济分析,环境影响等等.优选方案
另外有,选择合作对象,咨询部门等
2项目前期:取得开发用地.主要是招牌挂,有协议方式,很少.委托规划,设计,接洽规划局,国土资源局,勘察设计单位.筹集开发资金.申请建设工程规划许可证.拆迁等.
3项目实施:招投标,发包项目,施工准备,现场三通一平等.施工中组织管理与控制,包括质量,进度,安全,费用等等.最后通过综合竣工验收.
4销售,出租服务阶段:制定销售计划,通过预售审批,项目的管理经营等.
整个过程中还大量涉及到法律,财务,工程方面的相关工作,比如编制通过银行贷款审批的各种自身财务报表/组织招投标,签定勘察设计,承包合同/工程中合同管理,FIDIC下合同编制,索赔与反索赔.
参考资料：自己经验
⑧ 房地产的“保有环节”指的是那些环节
保有指持续地持有房地产的产权，通俗讲，就是你已取得所购房屋的产权。