地产如何选聘物业公司

A. 业主委员会如何选聘物业(什么程序)

希望能对你有所帮助：

业主委员会该如何挑选物业管理企业呢?选中了理想的物业管理企业后，又要如何进行有效的监管呢?
(一)选聘物业管理企业应引进竞争机制，以公开招标方法为主，以议标方法为辅
选聘物业管理企业是业主的权利，业主委员会(首次进行选聘为房地产开发企业)将代表
业主行使这一权利。在物业管理市场上，应建立供需双方双向选择机制，即业主委员会可自
主选择物业管理企业；物业管理企业也可以自主决定接受或不接受业主委员会的选聘。一般
情况下，一个相对独立的完整的物业区域应选择一家物业管理企业进行统一管理。
(二)具有良好信誉和丰富的物业管理经验是选择物业管理企业最重要的标准。选择时，
要了解物业管理企业的背景，过去的业绩及目前的经营服务状况
1．人员素质。物业管理工作的管理者和操作者的素质是极其重要的。人员素质较好，
并不意味着物业管理人员必须有很高的学历，而是要熟悉业务。当然，对于不同岗位的人要
求也不尽相同。在行政主管部门审批物业管理企业资质时，只强调专业人员的数量，不考虑
如何配置的问题。一个物业管理企业，有几个主要的环节应该有专业技术人员把关。如建筑
工程结构类工程技术人员，机电类工程技术人员，财务会计，管理专业人员等。
2．社会信誉。社会信誉是选择物业管理企业时要考察的主要因素，这是市场经济条件
下选择合作伙伴的前提条件。社会信誉的好坏主要从以下几方面体现：无投诉记录；所管住
宅小区被评为全国优秀管理小区；所管出租的商贸楼宇的租金和出租率同时高于同类楼宇同
期水平；接受某物业后一直未被解聘。
3．收费合理。物业管理服务的收费一定要合法合理。国家对于物业管理收费有一定的
标准，物价管理部门也要进行控制。在政策允许的范围内，各企业的报价也会有差别，应选
择收费合理的企业。
4．管理质量。应对物业管理企业正在管理的物业进行考察，看一看各项服务达到的标
准和管理上所采取的措施。
(三)业主委员会监管物业管理公司的方法
1．财政监管。业主委员会必须对物业公司用于本物业的财政收支进行监督，要求管理
公司定期公布收支情况，并对不合理支出提出意见。
2．制度管理。对物业公司日常制度化的工作进行监管。例如：保安24小时值班巡逻制
度、机电设备的维修保养制度、车辆保管制度等，检查各项制度是否落实，有无漏洞，发现
问题有无立即整改。
3．工作例会。业主委员会应每月与物业公司开会，反映居民意见，做好"桥梁"工作。

B. 建设单位在什么情况下可以自行聘请物业服务公司

在特定的情况下复。根制据《物业管理条例》第２１ 条、２４ 条规定，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位可以选聘物业管理企业并签订书面的前期物业服务合同。同时，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于３ 个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

C. 如何选聘物业管理公司

应当由业主大会以经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过的决版议选择物业管理公司，权由业主委员会代表全体业主与该管理公司签订物业管理协议，约定物业服务的项目和物业收费标准、收费方法等。要注意以下几个方面：（1）选择符合国家规定的具有一定资质的从事物业管理的物业管理公司。（2）选择管理规模较大的物业管理公司。（3）选择经营意识强的物业管理公司。

D. 开发商可以指定物业公司吗

不可以。

根据物业管理条例第二十四条规定：

国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。

住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

(4)地产如何选聘物业公司扩展阅读：

1、业主管理委员会与业主大会：

（1）根据国家建设部第33号令第6条：“住宅小区应当成立住宅小区管理委员会。管委会是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。”

（2）管委会由业主和使用人共同选举产生，代表业主和使用人的合法权益。管委会是参与物业管理的常设机构。业主和使用人的权利主要通过管委会来实现。

（3）一般情况下，物业已交付使用的建筑面积达到50%以上，或者已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%且使用已超过一年的，应召开首次业主大会，选举产生管委会。

（4）其后业主大会由管委会负责召集。通常情况下，业主大会每年召开一次，特殊情况下可随时召开。业主大会的决定须投票人过半数通过，因故不能参加投票的可委托使用人或其他代理人代为投票。

2、《物业管理条例》规定业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。

（2）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。

（4）监督管理规约的实施。

（5）业主大会赋予的其他职责。

E. 如何选聘前期物业管理的物业服务企业

现实问题

胡先生在入住其购买的某套精装修的商品房后，得知开发商已经选聘了相应的物业公司管理小区，胡先生觉得该物业公司是开发商选定的，不是业主选定的，所以拒绝支付物业费，物业公司的负责人称，胡先生的房屋买卖合同内包含该物业公司为前期物业服务管理单位的内容，胡先生既然签字，就应当支付物业费。那么，法律对此究竟是如何规定的呢？

律师解答

住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，而非住宅物业是否以招投标方式选聘物业服务企业，目前不作强制性要求。招投标少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

本案中，胡先生在签订房屋买卖合同时，该合同内容已经包含前期物业服务合同所约定的内容，他既然已经签字，就应当接受该物业公司的管理，支付物业费。

法条链接

《物业管理条例》

第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

F. 地产公司如何选择物业公司

国家提倡通过招投标选择物业管理企业，其中住宅项目必须通过招投标选择物业管理企业， 物业管理招标分为公开招标和邀请招标。招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告。招标公告应载明招标人的名称和地址、招标项目的基本情况以及获得招标文件的办法等事项。招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物管企业发出投标邀请书。 投标人少于3个或住宅小区总建筑面积小于2万平方米的物业项目，经房地产管理部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。招标文件应包括以下内容： （一）招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、建设项目基本情况、物业管理用房等； （二）物业管理服务内容、标准及要求等； （三）评标标准和评标方法； （四）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等； （五）物业管理服务合同的签订说明； （六）招标活动方案，包括开标、评标的时间、地点； （七）其它需要说明的事项。招标活动结束后，招标人或原物业管理企业应将下列档案资料移交给中标单位： 1、项目竣工总平面图； 2、总体建筑、结构、设备安装竣工图； 3、附属公建配套设施、地下管网工程竣工图； 4、有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料； 5、各单项工程竣工验收证明材料； 6、房屋质量保证文件和房屋使用说明文件； 7、房屋销售清单和产权资料； 8、公共配套设施的产权及收益归属清单； 9、物业管理所必需的其它资料。

G. 开发商如何招聘物业管理公司

应当由业主抄大会以经物业管袭理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过的决议选择物业管理公司，由业主委员会代表全体业主与该管理公司签订物业管理协议，约定物业服务的项目和物业收费标准、收费方法等。要注意以下几个方面：（1）选择符合国家规定的具有一定资质的从事物业管理的物业管理公司。（2）选择管理规模较大的物业管理公司。（3）选择经营意识强的物业管理公司。

H. 物业公司的选聘有哪些方式

1、成立业主委员，
2、到社区备案、到所在区物业办备案。
3、找招投标代理公司，进行公开招投标。
4、确定招标物业企业。
5、签订服务合同。