房地产地价为什么贵

❶ 房屋价是楼面价的多少倍

根据2020年2月11日，通常楼面价为楼盘的%到40%左右，因此，一个净利润为10%的房地产项目，楼盘的楼盘通常为楼面价的2.5倍，这个倍率主要取决于营业商想要赚取多少利润，通常楼面价越高的话，楼盘也就越高。

(1)房地产地价为什么贵扩展阅读：

楼盘高的原因

1、经济发展史依赖房地产

一个地区的想要发展史需要依靠经济，而房地产是许多地点经济的主要来源于，在必须程度上还能带动地点经济的发展，因此成为许多小县城收入的支撑点，而且房产占据GDP的比例较大，房地产市场显示波动，也会影响着GDP，还有房地产还能拉动许多产业的发展，导致楼盘经常居高不下。

2、土地费用高

目前许多城市都在兴建住房，从而导致土地资源紧张，物以稀为贵，导致土地费用也不断上涨，从而导致土地的出让金较高，导致房间的售价也相对较高。

3、房间对于家庭的传统思想

中国绝大多数人群经常受到有房子才有家庭的思想影响，导致许多人民在结婚时间都会有买房需求，因此房间的刚需型人民还是较多，许多人经常都在为房间而努力奋斗中，因此房间费用一直居高不下。

❷ 大家常说的“房地产楼价高很大程度是因为地价高”，其中的“地价高”是什么类型的地价

房地产楼价高，很大程度是因为地价高，这一般是指的国家出让土地的平均地价高，并不是针对的某段具体的地价而言。某段具体的地价，那就得在出让时根据其具体的土地情况来计算了。

❸ 为什么那些大的房地产公司一拿地，附近的房价就开始涨

分两种情况。
对于做商业综合体的开发商来说，拿地价格一般是比较便宜的，因为他们是请来
提升
附近区域的
商业配套品质的
，附近房价上涨也是情理之中。而虽然在这个项目上卖地吃了亏，但
只要这个片区的房价被抬了起来，其他地块就可以卖出更高的价格，
算总账是不会吃亏的！
提升
附近区域的
附近区域的
商业配套品质的
，附近房价上涨也是情理之中。而虽然在这个项目上卖地吃了亏，但
只要这个片区的房价被抬了起来，其他地块就可以卖出更高的价格，
算总账是不会吃亏的！
只要这个片区的房价被抬了起来，其他地块就可以卖出更高的价格，
对于只做住宅的开发商来说，也会请过来唱一出双簧。举个栗子，本来一个街区房价每平米1万，突然一天某个大开发商在这拿了一块地，地价就合每平米1万2，
面粉比面包还贵，
住在这的房东肯定想，开发商是不会赔本的，地价都1万2，房价怎么也得1万5吧，于是原来的二手房价格至少也得抬到1万4左右。如此一来，这个片区的地价也整体被抬高，卖地的可以继续赚个盆满钵满。
对于只做住宅的开发商来说，也会请过来唱一出双簧。举个栗子，本来一个街区房价每平米1万，突然一天某个大开发商在这拿了一块地，地价就合每平米1万2，
面粉比面包还贵，
住在这的房东肯定想，开发商是不会赔本的，地价都1万2，房价怎么也得1万5吧，于是原来的二手房价格至少也得抬到1万4左右。如此一来，这个片区的地价也整体被抬高，卖地的可以继续赚个盆满钵满。
面粉比面包还贵，
当然，开发商也不傻，能白白的做好事？本来房价就1万的地方，怎么就敢以1万2拿地，万一真的亏了呢？不用担心，一般接下这种活的开发商，为表达诚意，在其他项目上肯定会得到补偿的。
当然，开发商也不傻，能白白的做好事？本来房价就1万的地方，怎么就敢以1万2拿地，万一真的亏了呢？不用担心，一般接下这种活的开发商，为表达诚意，在其他项目上肯定会得到补偿的。

❹ 房产原值包含的地价如何理解

”对于“地价”应当如何理解？ 答：该文件规定的“地价”应为纳版税人实际支付的地价权，包括纳税人取得土地使用权实际支付的价款以及开发土地实际支出的成本费用。纳税人会计核算时将土地评估增值计入“无形资产”或“投资性房地产”等科目（土地价值单独核算）而未计入房价的，在确定房产计税原值时，不需要将土地评估增值部分加计入地价。纳税人会计核算时对土地进行摊销的，在确定房产计税原值时，摊销额也不得从地价中扣减。纳税人通过划拨等方式取得土地未支付地价的，计入房产计税原值的地价应为零。

❺ 土地拍卖价和房产楼面价有关系吗

有啊，土地整个成交价高了，也就意味着楼面价高了，一般土地在拍卖前就作好规划了，容积率，绿地率等等都有标准的。

❻ 拿地价和未来房子定价是怎么定的

房地产定价主要分成三个阶段：

第一个阶段：前期（包括从拿地到开工建设这段时间）

据我的工作经验，很多房地产商拿地只会简单的做估算，因为地块放出来，到招拍挂，时间并不多，无法做精细的调研与定位，所以只能做简单的估算。拿我所在的城市来举例吧，这样会清楚一些。

我所在的城市是个二线城市，地价相对不高。一亩大约在90-110万左右。折合楼面地价约400元一平方。这个城市09年的总体住宅均价是2660元左右。从2000年至今，以房产局给到的数据，这个城市（下简称B城）每年的房价涨幅是10-15%。建安成本如下：多层建筑1000元一平方，层1200元一平方，高层1500元一平方。

住宅成本=地价+建安成本+++税费

其中的与很低的，所以每平方各打100元足够了。

所以住宅每平方的成本=400+1500+100+100+税费=2100元（未计税费，因为我也不懂开发商应该交多少税，可以参考营业税5.65%，所得税33%）

整个城市的均价是2660元。就是说开发商有560元的税前利润。税前利润率大约是25%左右。

但这个没计算每年的房价涨幅需要1年左右时间，也就是会增幅10%左右均价应该会在2900元左右。这样的估算是比较合理的，开发商有足够的利润。

这时，开发商会有两种选择：

1、以最大回报率为目标。这样就会加大投入，提高品质，延长项目周期，把价格卖到比其它楼盘要高。

2、以资金周转率为目标：这样就低成本低投入，把价格放低，质量达标（能通过政府验收为准），快速走货，滚动开发。

以上就是第一阶段的房地产定价方式。

第二阶段：开盘前组团定价（开工到拿预售证期间）

一般来说，开发商会按资金的规模与现场条件，定出那些房子先动工，那些房子后动工。这样就会把一个楼盘里的几十幢楼分成不同时期来建设。不同的楼幢就组成了各阶段的房源，这个称为组团。每个阶段推出不同的组团，要对这个组团里的所有房子定个指导均价，这样才好做价格表。

举例来说，今年5月，本项目要推第一组团，有4幢楼组成，大约有250套房子。这些房子指导均价是多少？就需要我们来制定。

一般我们最常用的是市场比较法，还有其它方法，如成本法，目标收益法等，但是按成本法来算这个指导价，会脱离市场，定得过高定得过低，开发商的收益无法得到保证。

所以我们会去踩盘，所谓的踩盘就是把其它在售的楼盘进行信息收集，以备综合分析。踩盘的信息包括很多，如：A楼盘有什么卖点，最近卖什么价格，有多少成交他有什么缺陷等。

踩完盘后，我们就会把收集完的各楼盘做分值评估，把各类因素做评分。比如说地段好，这个因素就得5分，差的只得2分等。这个楼盘卖2600元。那么，所有的分数汇总起来，用这个价钱去除，就得出每一分对应是多少钱。这样再把我们的项目也进行评分，用得出的分值乘以这个价钱，就得出我们这个组团的指导价格。

举例说明：A楼盘地段好得5分，户型一般得3分，园林一般得3分，那综合就是11分，它卖2600元。

B楼盘地段差，得3分，户型不错，得4分，园林很差，得2分，综合9分。它卖2400元。

我们楼盘地段好，得5分，户型不错，得4分，园林很好，得4分，综合13分，那么我们就可以卖2800元。

因为他们已经在卖了就可以看出来这个价格对于市场来说能不能接受。如果评估完，基本上可以得出市场接受的指导价。

第三阶段

就是预约。为什么要预约？因为每次能拿出来卖的房源不是无限的。一个楼盘只能这么多房子，按工程建设来说，不可以全部一起建好一起拿出来卖，因为这需要投入的资金太大了。所以开发商一部份一部分的建，也就只能一部分一部分的拿出来卖。

这样就会遇到一种情况。买房的人多于房源，那怎么办。所以房开商就用预约的办法一般是几百或一两千可以在开盘的当天有优先选房的权力。因为同一个组团，房子朝向和位置不同，居住的舒适度也不一样会预约，以达到优先选房的目的，很大机率可以选到自己喜欢的房子。

这个预约对定价很重要。在这个阶段我们会放出上述第二阶段定出的指导价，比如2800元一平方他愿意预约，就说明他接受这个均价，不愿意预约就是不接受。所以我们会跟踪这个预约的数量来调整开盘时的价格。一般预约的时间是一个月左右。在一个月内，预约数量达到与推出的房源数量一致，说明这个价格是比较合理，如果少了，说明价格高了，市场不接受那么说明这个价格低了。

所以开盘前我们会做好三套价格方案，一个是低于指导价的，第二个是指导价的，第三个是符合指导价格的。再按照我们的判断看他们的反应，如果他们不接受，我们就会换低的价格方案，如果接受的很多，就换成高的方案。

所以到了开盘那天

❼ 房地产地面价怎么算

楼面价是指土地抄价格除以该土地的允许最大建筑面积，每个土地在获得时，基本都有容积率规定，框定了该土地建筑的最大面积。楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。

计算方法
房价中的楼面土地价格计算和两个指标有关系,一是土地本身的价格,二是规划容积率。土地价格就不用多说了，计算时要包括各种购买土地时所发生的费用；容积率就是用用规划总建筑面积除以土地面积，比如在一万平方的土地上建15000平方的房子，那么它的容积率就是1.5假设一个小区土地价格为40万/亩,容积率为1.8的话,两种方式得出楼面价：楼面地价=400000*0.0015/1.8=334元/平方。&楼面地价=400000/666.6（一亩约666.6平方米）/1.8=334元/平方

❽ 国家为什么明知道向房地产高价卖出土地，房价会涨，人们买不起房，引起社会矛盾的情况下，还要高价售地

1土地供不应求。再有人买不起房地也不愁卖。只要有人愿买。没有卖家嫌专贵的。如果你是卖家属就想通了2。卖地的是地方政府不是国家。国家只出政策收税。而地方政府卖地钱越多不管是做事还是其他。此处省去一万字。。都会很方便。

❾ 房产的楼面价是什么意思

楼面价是指土地总价格除以该土地的允许最大建筑面积，每个土地在获得时，基本都有容积率规定，框定了该土地建筑的最大面积。楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。

楼面价的计算公式为：

楼面价＝土地总价÷规划建筑面积 ＝土地单价÷规划容积率

规划建筑面积＝土地面积×容积率

容积率=地上建筑总面积÷规划用地面积

例如，2月6日土拍中的209号地，土地面积为43347.07平方米，最大容积率为3.0，最终成交价为33250万元。楼面价=332500000÷（43347.07×3.0）=2557元/平方米。

(9)房地产地价为什么贵扩展阅读

房价中的楼面土地价格计算和两个指标有关系,一是土地本身的价格,二是规划容积率。土地价格就不用多说了，计算时要包括各种购买土地时所发生的费用；

容积率就是用规划总建筑面积除以占地面积，比如在一万平方的土地上建15000平方的房子，那么它的容积率就是1.5。

假设一个小区土地价格为40万/亩,容积率为1.8的话,两种方式得出楼面价：楼面地价=400000*0.0015/1.8=334元/平方米（0.0015亩是1平方米）。&楼面地价=400000/（666.6*1.8）=334元/平方米（一亩约666.7平方米）