政府如何调控房地产

❶ 政府对房地产的调控

8月10日，央行公布的第二季度货币政策执行报告首次以较大篇幅讨论房地产价格，并且提出“必须高度关注房地产价格”。这一说法不仅立即引起了媒体的关注，也在地产行业造成不小的震动。聚集在海南房地产论坛的地产界人士立即开始了热烈讨论，某知名财经媒体在报道中以“调控会有下一步？”为题怀疑央行的报告是一个信号：针对房地产的宏观调控将会进一步加强。

针对地产界的疑虑，记者采访了央行货币委员会委员李扬。李扬称：“我没有从报告中关于房地产的部分看出什么特殊信号，央行的报告与中央的政策是保持一致的。”不仅如此，多位分析人士反而认为，如果说央行的报告是一个信号的话，也许是房地产信贷将会适当放松的信号。本来可能是令人松口气的事情，却让人虚惊一场。

模糊的信号？

第二季度货币政策执行报告中关于房地产的部分，相当多的人认为“令人费解”。看过报告的人们最关注的问题是央行为什么要提出从未提出的房地产价格问题？“高度关注房地产价格”是否意味着央行不希望这种态势继续，并要采取措施？央行可能会采取什么措施？

该部分总共有五段，前四段都是在讲房地产宏观调控的效果显著，房地产贷款、投资总额的增幅都出现回落，第五段却开始分析房地产价格持续上涨的情况，并称要“高度关注房地产价格，要加强对大中城市房地产市场的形势分析，针对不同情况采取不同的政策措施，促进房地产业持续、健康发展”。翻阅以往央行的报告可以发现，对于房地产价格的论述确是首次出现。不过李扬却有自己的解释，他认为，从上世纪末以来，总体的趋势是货币政策开始高度关注股票价格和房地产价格等资产价格的走势，以前我们只关注股票价格，央行报告关注房地产价格说明我们的货币政策分析在逐步完善。

建设部官员谢家瑾在7月份曾表态，“去年部分地区房地产有些过热，投机性购房造成房价上涨过快，宏观调控只是让过快增长的势头得到遏制。投机炒作等虚的购房需求退出后，总体供求得到回归。”这种观点似乎与央行报告中分析的“随着房地产开发投资、新开工面积增速的继续回落，可能导致供需矛盾进一步加剧的预期，推动价格上涨”的观点有判断逻辑上的矛盾。这是时间差的问题吗？也就是说在一个月之内对价格走势和原因的判断已经发生了变化？宏观调控抑制了房产供给导致价格持续上涨？

有的分析人士认为，单从报告字面含义上看，我们几乎可以得出宏观调控导致房地产价格上涨的逻辑。如果说维持价格稳定或者使其下降是宏观调控的原定指标之一，现实的情况恰恰是宏观调控导致价格的上涨，这与报告中房地产部分的标题“房地产宏观调控效果显著”显然不太一致。对此，李扬的解释是“本轮增长中房地产的价格问题突出，但是如何判断价格走势与货币政策之间的关系和协调还有待于进一步探讨”。按照李扬的理解，央行关于“高度关注房地产价格”也许仅仅是注意到房地产价格与货币政策调控间的关联问题，并没有对问题下结论性的判断和表态。

李扬还透露，他所在的社科院金融研究所已注意到房地产和货币政策间的关系问题是下一步分析宏观经济的一个重要视点，所里开始筹集课题费，专门就“房地产和货币政策间的关系问题”，进行具体标准和量化的研究。

对央行关于房地产部分的表述，还流传一种说法，央行在似乎平淡的表述中，已对房地产信贷政策有了一定的调整。这个调整紧接在国务院常委会议之后。7月14日，国务院常务会表态说，除了继续强调要充分认识搞好宏观调控的艰巨性和复杂性，不能盲目乐观，不能放松工作，不能半途而废之外，也提出合理控制货币信贷总量，优化信贷结构，及时为有市场、有效益、有利于增加就业的企业提供正常流动资金贷款，切实支持符合国家产业政策和市场准入条件的项目建设。

两难抉择

实际上，当我们回过头来看的时候，央行关于房地产说法的变化不仅与国务院常委会议讲话口吻的变化相应，我们还可以在最近一期的国务院发展研究中心中国市场形态动态分析课题组的报告中找到佐证。

7月29日，该课题组举行了第二季度市场形势分析报告发布会，其中有专门研究房地产形势的部分。该会议强调目前房地产供给与需求的差距正在扩大，下半年必须要考虑供求平衡问题。报告认为，应该合理支持合规的房地产项目，提高在建工程的竣工比例，对合规的项目在流动资金贷款等方面应当给予适当支持，以提高竣工率，增加供给。事实上，与其他网站提供的报告不同的是人民银行网站登出的报告原文中还有六个专栏，第一个专栏的标题即为“宏观调控中的区别对待”，该专栏提出要在引导信贷结构调整中注意有控有保。从这些变化来看，如果一定要强调央行报告发出的信号，信号的含义只能是合理调整而不是继续加强。接下来的问题只是央行可能采取哪些措施。

虎杰投资顾问公司首席分析师张寅分析，报告中关于房地产的分析比较模糊的原因就是宏观调控要压缩信贷规模和投资总额的增长幅度，而控制信贷则影响房地产项目的开工率和竣工面积是导致供应减少和价格上涨的主要因素之一。央行的两难之处在于既要控制信贷又要抑制价格增长过快。央行有两个选择方向，适当放松信贷和控制需求增长。

控制需求当然是可能性最小的，放松信贷控制不当也可能导致新一轮过热。“能够同时控制地产商信贷规模，又在一定程度上抑止需求的方法就是加息！”张寅说。报告中对下半年展望时有一句话就是“协调本外币利率政策”，这让人充满联想。国泰君安证券研究所研究员张宇也认为，加息的预期对房地产影响大，一是影响开发商的融资成本，二是控制了投资性房地产需求。由此，央行可能采取的措施是适当放松信贷或者加息，或者同时进行。

开发商的喧哗

当政府各部门在微妙地调整对房地产行业认识之时，身为核心利益主体的房地产开发商们却丝毫没有表现出微妙的感觉。在海南开会的开发商听说央行新报告之后却是立刻虚惊起来。有关媒体报道，开发商听说消息之后最担心的就是政府对开发商的调控手段更加严格。有开发商称，“如果这些调控手段一并使出，房地产业有可能陷入像10年前那样的低潮”。

恐慌之外就是继续高呼“还要涨价”，这个从年初开始开发商就不断使用的手段在央行公布第二季度报告表态要高度关注价格之后仍然是开发商抱守不放的惟一不变的舆论武器。“开发商应该保持冷静！”张寅认为，开发商固然有困难，但是作为本轮经济周期的受益者或许应该更低调与配合一些。

且不论央行的报告是否值得虚惊一场，开发商所面临的恐怕也不仅仅是资金困难。张宇表示，最近的一个现象是上市地产公司纷纷提高了业绩预期，从上半年的情况来看，地产公司的毛利率是在增加而不是下降。

现实的情况是政府和民意都在担心和指责高涨不止的房地产价格，为了缓解困难，政府还在加大推出经济适用房的力度。在这样的背景下，开发商反复使用“涨价”的口号，除了刺激之外不知道还会有什么效果。

另外，新浪，搜狐都有专门的房产板块，可以参考

❷ 中国政府如何用金融手段和税收手段调控中国房地产市场

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目前国家也出政策公开参与炒房，让房产税转嫁到租金，看来国家是要打击没房住的人多掏租金去租房，目的是想逼老百姓都掏钱去买房。

最终转嫁到租房人，租金增高，加剧新一轮抢房潮投资出现，房价继续高涨，税收增加，国家目的达到。政府转嫁房产税可暂时影响供求及保障矛盾，征收房产税会使国家会更加强大，国富民弱会更加突出，但为了国家利益，老百姓牺牲一下个人利益吧。

一但房产税改革后，政府最怕有房的老百姓较真，都去找国家要土地增值那部份钱，或老百姓都去找国家要回自己的土地所有权，那国家麻烦就大了，呵呵。

重点：落实解决供求关系，很简单的事情，不清楚为何政府要故意搞得特别复杂。

房产税政策短期影响房价很难说，因国家未实质解决保障房的供求矛盾，国家每出台一个政策调控，就变相抬高一次成本，越抬越高，最后还是老百姓去买单。所以长期来说是看涨的。

国家新政是“遏制房价过快上涨”。国家是要求房价继续上涨，但不要涨得太快。房价下跌不符合国家新的政策，新政本来就是不需房价下跌，但需和谐的温和上涨。

有人去市场花100大洋买了一只小猪认养10年，1年后长成可以卖1000大洋的大猪，有一社团组织告诉你这猪的增值部份你1文钱不能拿，每年还要再征收你把猪养大了的养猪增值税100大洋。就是这种税，请问你认为应采用何种形式征收？呵呵。社团组织对猪的打压的政策就是明白告诉要抢劫，有本事你就别去买猪，看猪价会不会下跌。但猪涉及民生问题，有很多人需要买来吃或养，社团组织如果从源头上解决有大量的小猪、大猪的供求才是问题所在！！问题是社团组织是否愿这么干？而不是单一去研究下一步如何抢劫的办法。否则抢劫一次，猪价的成本被抬高一次。

涨价不是房涨价，房是每年都要折旧，增值的原因是政府的土地而持续增值的。

在国外因土地增值要收地产税（房产税、物业税，什么名称不重要），国外土地是私有化的业主拥有所有权，业主自己的土地增值了，国外的业主非常高兴，当然愿意交地产税。中国也准备征税，但问题是房是每年都在折旧跌价，中国的土地全部都是国家所有的，老百姓仅仅只有使用权而已。但土地又是持续增值，增值部份也是国家的土地增值，问题是增值部份的物业税应该向谁征税？地方政府找中央政府征收？不可能。去找老百姓征收，但老百姓的房在折旧贬值，转而只有转嫁去抬高房的价格，造成房价爆涨。

❸ 政府可以采取哪些手段对房地产市场进行宏观调控

为保证房地产市场宏观调控的有效实施，一般采用经济手段、行政手段、法律手段和政策方法四种。

1、经济手段

即通过运用价格、税收、利率等经济杠杆，来充分调控房地产市场的运行和发展，以经济刺激来引导人们的经济活动。

2、行政手段

即通过国家、政府部门的行政权力，以行政管理的方法，对房地产市场进行宏观调控。如制定房地产市场的发展规划，来对房地产市场的发展方向进行控制；通过规定房地产市场主体资格、活动原则、经营范围、权力和义务等来控制房地产经营企业的经营业务等。

3、法律手段

即通过房地产立法和房地产执法来宏观调控房地产市场。通过制定各种房地产法律、法规来规范我们的经营，保护合法经营，打击不法经营，维护房地产市场的正常运转。

4、政策方法

房地产市场宏观调控的政策方法，指国家通过制定并组织贯彻执行一定的房地产市场发展政策，来对房地产市场进行宏观调控。其特点是适应性强、针对性强，容易取得比较好的效果。

(3)政府如何调控房地产扩展阅读

党的十六大以来，按照党中央、国务院的决策部署，中国大规模推进保障性安居工程建设，解决困难群众基本住房问题；不断完善房地产市场，满足群众多层次住房需求；同时，坚持城乡统筹，加大农村危房改造试点工作力度，改善农村困难群众住房条件。

经过不断探索和努力，城乡住房建设和发展取得了明显成效。我们将坚持政府调控和市场调节相结合，加快完善符合国情的住房体制机制和政策体系，促进房地产市场平稳健康发展，加快保障性安居工程建设，进一步加大农村危房改造力度，努力实现城乡居民住有所居。

❹ 如何调控中国房地产市场

地方政府主导违法用地增多 土地成了谁的“唐僧肉”?

2011年06月07日08:31 来源：人民网 手机看新闻

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近年来，随着城乡统筹步伐加快，全国范围内的土地违规案件屡屡发生。新近曝光的“香河土地违规案”当属典型。给农民的补偿每亩地一年租金1000多元，转手卖给房地产开发商每亩60多万元。

国土资源部近日通报称，今年一季度，接到举报政府主导下的非法转让基本农田500亩以上、耕地1000亩以上的线索280个，其中17个已作为重大违法违规线索在查处。违法用地多为政府及有关部门主导或协助开发建设工业园、物流园、厂房等。上访群众主要反映承包地纠纷、村内补偿款分配、城市房屋拆迁、村干部腐败等其他问题。

就此，国家行政学院教授刘熙瑞接受记者采访时表示，“地方政府不应为某些人私利驱动，而是要对人民负责，不能以牺牲人民利益为代价，土地不是政府的‘唐僧肉’，政府应从国家发展，人民利益角度来考虑处理问题，做为人民服务的政府。”

地方政府主导的违法违规用地问题严重

“地方政府主导的违法违规用地问题严重。今年第一季度，全国发现违法违规用地行为9832件，涉及土地面积7.3万亩。” 国土资源部执法监察局局长李建勤说。

“违法用地行政就是利益在驱动，政府往往打着‘堂而皇之’的理由，从违规使用土地中得到利益，或从中赚取差价。”关于地方政府违规用地日益增多现象，国家行政学院教授刘熙瑞接受人民网记者采访时表示，“违规用地理由很多，可能以引进项目为目的，增加就业，拉动当地经济发展等，但经常是一些不该批或不符合审批的项目。”

国土资源部通报称，地方政府主导、支持、默许下的非法扩张用地增多;以城乡建设用地增减挂钩为名非法转让集体土地的现象突出;非法挖砂取土造成耕地破坏的现象增多;重复举报、反复查询的电话接听量比重偏高;集体进京上访增多，集中反映农村综合问题。

此前，国土资源部公布的数据显示，2010年全国发生的违法用地行为5.3万件，涉及土地面积41.8万亩(其中耕地16.4万亩)。

近年来，地方政府违规用地事件也屡见报端。发生在海南省东方市的土地腐败大案，牵出包括原市长、原市委副书记和土地、建设、城投等部门负责人在内的25名干部，发人深省。开发商绕开征地程序，低价“私占”集体土地，又通过收买政府官员(市长收250万土地“审批费”)，又高价倒卖给政府变身“国有”，官商结成“利益输送”联盟。

经国土资源部审批的高尔夫球场只有10个，新建球场却近400个。尽管相关部门发布高尔夫球场“禁建令”，却难以阻挡部分地方对可获取高利润的高尔夫球场的“不懈追求”。记者调查发现，江苏镇江新区以建设“绿色社体家园”项目为名建设高尔夫球场，计划用地4500亩，总投资20亿。此地最大的问题亦是以租代征，强行拆迁，在土地流转过程中没有任何规划报批手续。

以上违规用地种种，在全国各地已相当常见。一位不愿透露姓名的专家表示，“土地是国有的，对土地的支配权在理论上属于中央政府，但实际上对土地的操纵权却在地方政府。正因为地方政府可以从‘土地的支配权’上获得巨大的好处，他们已经欲罢不能，很多地方政府已经开始在“城乡整合”或“城乡统筹”的政策口号下，进行强制城市化。无论从哪个角度看，这种强制性城市化的核心是土地的城市化，而非人的城市化。”

土地督查直面省政府 5年督察333个地级以上城市

近日频频曝光的地方政府的违规用地行为，已引起各省区市的高度重视。

“以图管地”遏制新疆土地违法现象的蔓延。近日，新疆维吾尔自治区政府下发紧急通知，要求在6月30日前必须把各类违法问题核查整改查处到位，把问责比例降下来。对发现的违法用地、违法勘查开采矿产资源行为，加大查处力度，要“既处理事、又处理人”。

为防止在违法用地补办手续工作中出现搭车报地现象，日前，河南省国土资源厅对全省已向省政府申请补办用地手续的372个批次用地进行专项检查，并采取四项措施，对检查中发现违法搭车报地的用地指标坚决予以核减，对违法严重的2个地市领导进行警示谈话，限期整改。

此外，记者也从国土资源部总督办获悉，从2010年起，每5年将对全国333个地级以上城市完成一轮例行督察，其中对经济发展快、用地量大或违法用地多的128个重点城市每2年覆盖一次。目前已开通的国家土地督察机构在线土地督察系统，已对土地实现网络监管。

国土资源部相关人士称，土地督察 “直面省政府，向相关领域延伸，向综合监管延伸”。2011年初步拟定60个地区进行例行督察。督查工作延伸至地方政府多个职能部门，从土地审批、征转、出让、开发利用和抵押融资等环节进行全程、系统督察。

此前，国务院曾就土地督察报告批示：“土地督察工作要加强，敢于碰硬，不怕得罪人。”

“不是有钱就能拿地，不是有钱就能浪费土地资源，因为土地资源很紧张，国土资源部要根据不同的行业来制定一系列严格用地标准。未来我们加强土地利用考核评价，让民众能监督。”国土资源部土地利用管理司司长廖永林接受人民网记者采访时表示，“十二五”实行最严格的节约用地制度，坚持按市场原则配置土地资源，要建立更好的竞争机制，不是为了把价抬高，而是要大家公平竞争，拿到的地更好发挥作用。

“一方面要加强土地督查，另一方面加强对违规用地的严惩。”刘熙瑞说，“那些美其名曰引进的项目，实质上损害的是当地百姓利益。归根结底就是政府的一种腐败行为，侵蚀了政府健全的机体。一定要严惩违规违法用地，还农民赖以生存的土地。”(记者常红)

❺ 政府为什么对房地产实行宏观调控

鸡大要宰,猪大要杀,鱼养肥了要收网.不是政府要调控，没钱了，中央要钱开工资专，地方要钱开工资，银属行要钱开工资，军队也要钱开工资。不管你说什么，大家都要钱，地皮太高卖不动，房价太高卖不动，好早工农中建四大银行就规定不给国企员工用自己住的百分之百股权的企业福利房屋贷款了，就是为了继续卖房子，但是现在完全卖不动了，就想收房产税了。房子不是卖不动，大量百姓拿福利房去银行贷款，四大银行个个都不贷款，全国底层百姓个个都想拿房子圈银行钱，个个都被回绝，面积太大，牵扯人太多，瞒不住了，底层小屁民都不买房了，银行要回本就想出在收房产税之前停止给地产商的贷款了，至于地皮更扯淡，地方政府捞不到钱，地皮钱还是地方政府自己做抵押找银行借的，现在地方要开工资，比银行还狠。地方为了赚钱，手段只会比银行厉害一万倍，因为他是地方政权。

❻ 政府调控房地产的手段有哪些

国家对国民经济总量进行的调节与控制。是保证社会再生产协调发展的必要条件，也是社回会主义国家管理经答济的重要职能。在中国，宏观调控的主要任务是：保持经济总量平衡，抑制通货膨胀，促进重大经济结构优化，实现经济稳定增长。宏观调控主要运用价格、税收、信贷、汇率等经济手段和法律手段。

❼ 政府房地产市场调节措施有哪些

新国8条：落来实地方政府源责任；加大保障性安居工程建设力度；调整完善相关税收政策，加强税收征管；强化差别化住房信贷政策；严格住房用地供应管理；合理引导住房需求；落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制；坚持和强化舆论引导。
北京15条：落实调控政策；建立完善基本住房制度；执行个人转让住房的营业税、个人所得税征收政策；实行差别化土地增值税预征率；加强对土地增值税清算情况的监督和检查；二套房首付款、利率政策；增加住房用地有效供应；加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查；巩固限购政策成果；加强对购房人资格的审核；明确各区县责任；主管部门健全机制；加强对各区县政府、市有关部门的监督、检查和考核；强化舆论宣传和正面引导

❽ 如何评判政府对房地产市场的调控效果

房地产宏观调控政策效果评析
一、总体评价

综观2003年到2007年1月的房地产宏观调控全国情况，总体来说房地产的投资增幅、商品房市场供应增幅、商品房价格增幅和土地供应量都有了明显的下降，房地产市场交易秩序得到进一步的规范。

但以北京、大连、深圳、广州为代表的全国绝大部分城市的商品房价格仍处于上涨过程之中。

鉴于房地产开发周期的因素，商品住宅的供应结构调整和经济适用房、廉租房的建设分配的政策效果还不明显，有待市场检验，也有待在较长时间里才能显示。

土地一级市场的交易仍然存在着大量的行政性资源分配和不规范操作的现象，也有待努力克服。

房地产调控各项政策的最终落实不是短时期内能够解决的。我国房地产的宏观调控重点应该从价格阶段转到结构阶段，最终还是要落实到建立我国住房保障机制和体制的阶段上来。

2006年12月召开的中央经济工作会议，已经把经济增长、就业、物价、国际收支平衡四大宏观调控目标中的促进国际收支平衡放在了突出位置，成为稳定国家宏观经济的最主要任务。而要从根本上解决国际收支不平衡的问题，除了要加快转变外贸增长方式以外，最重要出路是解决国内需求不振的问题（2006年我国前三季度消费对经济增长的贡献率仅为35.7％，而投资对经济增长的贡献率则高达49.9％）。要用扩大国内需求的办法解决投资和消费比例的失衡，解决内需和外需的失衡，解决对外贸易的巨额顺差，解决外汇储备的过猛增长。

由此判断，房地产调控问题并不是我国宏观经济调控最重要最突出的问题，只不过是涉及到民生和社会稳定的分支性热点问题。不宜将房地产调控问题扩大化、严重化，甚至政治化。必须看到近二十年来是我国国民居住水平改善最好最快的二十年，也是我国城乡形态和产业功能重塑的二十年。要防止不顾及国力、财力而任意扩大住房保障面倾向的出现。保持房地产的健康稳定发展，对扩大我国国内需求起着支撑性的作用。

二、决策机制

房地产宏观调控决策主要在国务院及其各部委。最先由央行开始，后来土地资源部、建设部、财政部、国家发改委、监察部渐次递进参与。总牵头是国务院联席会议。各省市和房地产行业协会基本没有参与，甚至没有协商沟通，主要承担决策执行责任。各部委之间在房地产调控决策过程中早期存在协调不足，各自决策的问题。后期协同性较好。

我国中央政府和地方政府在房地产管理职能上没有划分清晰的、分层次的范围和职责，这是造成房地产两级政府出现博弈的体制原因。房地产的不动产特点决定了任何房地产的调控本质上都应属于城市房地产调控和区域房地产调控。

三、调控手段

从2003年起，中央政府连续四年都对房地产行业和市场做出宏观调控政策。这些调控政策手段有的是以国务院名义牵头颁发的，有的是以国家部委办的名义直接公布的。这些政策最近两年又是以组合拳的形式在短时间里密集推行的。

调控手段有的是行政性的，有的是经济性的，也有的是法律性的。行政性手段最直接，短期效果最明显；经济性手段作用最大，但要通过中长期才能发挥调控效果；法律性手段最为薄弱。调控手段的实施存在立法法规程序上的疑问。

调控手段的实施基本上是自上而下的。调控手段的力度中央和地方明显存在差异，各地力度也存在差异。

各项调控政策一部分可操作性很强，一部分可操作性不强，存在争议和疑问，给执行造成一定的困难，主要是准备时间太短。实施细则的制定颁布明显跟不上实施原则的制定颁布。

四、调控范围

涉及全国房地产产业、行业（企业）、市场。

涉及房地产产业链的规划设计、土地转让、外资进入、房产开发、房产交易、金融配套和财务费税。

涉及房地产投资、房地产价格、房地产结构和房地产市场秩序。

毫无疑问，四年的房地产宏观调控是全覆盖的，已不存在重大方面的遗漏。

我国房地产宏观调控应该严格限制在产业领域和经济领域，而不应该轻易跨入到道德领域和政治层面。不能将对房地产的社会需要等同于房地产市场的有效需求。

五、调控重点

先期是房地产贷款和土地供应（2003、2004年）；中期是房地产价格（2005年）；后期是房地产商品住宅结构（2006年）；近期是房地产企业收益（2007年1月）。我国房地产宏观调控重点的阶段性特点明显。

在房地产宏观调控过程中，似乎调控的主线目标和效果判断标准是房地产价格。这给房地产宏观调控自身带来难以解脱的重负，也容易使调控走入误区。

我国房地产宏观调控的重点最根本的是建立我国住房保障制度。遗憾的是在这方面进展缓慢，认识不一致，责任被推卸，研究缺乏数据依据，还未能看到较为明晰连贯、长期稳定的调控框架。经济适用房开发建设存在巨大争议，也在土地供应、资金保障、开发责任、覆盖规模和分配回收办法等具体方面缺乏对策。

六、调控政策取向

房地产调控政策取向在“科学发展观”、“和谐社会”这一统领性的理念上无论在中央和地方，还是在领导层和人民群众，都具有高度的认同性和一致性。但在具体调控方案和政策上，我国依然存在着价值取向、发展方向上的不一致:

坚持改革，推动改革，通过弥补和调整的办法，将改革过程中必然产生的失误和缺陷予以改正，还是中止或改变我国土地和住房制度改革的现行方向和基本做法；

是以经济和法律手段调控为主，辅之以政府行政调控，还是实行行政调控，财政补贴为主，辅之以市场机制和法律手段；

是继续坚持市场化、商品化的房地产发展道路，还是扩大住房社会保障的适用范围，扩大社会公益公共住房产品的提供总量，走出一条社会保障住房占主导地位的发展道路；

是在我国房地产大市场中建立一个相对封闭、独立运作，又与大市场相衔通的补贴保障性的住房小市场，还是恢复双轨制，建立两个平行、独立运作的房地产市场；

是建立分层次、有差别的中央政府和地方政府房地产两级监督、管理、调控职能体系，还是将房地产监督管理调控职能主要由中央政府承担。

七、调控政策内容

在房地产调控政策内容上，当前中央政府和地方政府、相对富裕的社会阶层和低收入的弱势群体客观上存在不同看法，这种不同看法在房地产经济理论界更是显得尖锐突出:

是将房地产调控的重点放在培育我国公民自住其力和建立完善的住房保障体系上面，还是将重点放在压制过高的房价，并以价格和增幅是否下降作为评判房地产调控是否到位的主要标准；

是坚持房地产调控政策的科学性、严紧性、连续稳定性和可操作性，从权力不当和权力规则层面来实行政策失效和制度失败的反思，还是因为地方政府的不理解和实施细则的缓出，将宏观调控演变成直接对房地产企业行为和具体产品的微观调控；

是使用扩大住房需求的经济和行政调控手段，还是采取收缩住房需求的经济和行政调控手段；

是采取有差别、有弹性、有针对性的调控措施，还是颁发全国一刀切的刚性统一的调控指标；

是由市场决定我国商品住房的供应结构、房型面积和价格水平，还是由政府决定我国商品住房的供应结构、房型面积和价格水平；

是在我国工业化和城市化快速进程中，既坚持土地的严格控制，更强调土地的合理利用，还是只强调土地的严格控制，并将控制指标直接分解到各地政府；

是将房地产市场秩序的整顿重心放在一级土地市场方面，克服普遍存在的行政性土地资源配置行为，还是把工作重心放在二级新房交易市场和三级二手房交易市场方面，着力打击黑中介和交易欺诈行为；

是严令督促各级地方政府承担起经济适用房建设和保障双困户住房的投资、建设、分配和回收责任，还是将经济适用房的开发责任主要放到房地产开发经营企业身上；

是建立房地产调控的具体量化考核指标，还是没有这种指标，完全听任感觉、情绪和道德去判断调控成果。

八、调控政策作用

关于我国房地产宏观调控政策作用和实际效果的评判，目前大致有三种意见，而且都有支撑自身意见的数据和论点，这集中表明中央政府、地方政府、金融部门、部分经济理论界人士、房地产开发商、房地产业界和消费者，无论在他们内部还是在他们之间，都存在着巨大的认识分歧。而其中的关键在于中央政府各部门的判断如何，认识是否一致，这直接决定着今后房地产的政策走向和市场走向。很可惜，我们的研究没有发现这种认识的统一。

第一种意见认为我国房地产宏观调控已经取得明显成果，不再需要出台新的更为严厉的调控措施。持这种意见的主要存在于地方政府、金融部门、部分经济理论界人士、房地产开发商、中高收入阶层和住房不动产拥有者；

第二种意见认为虽然调控政策已经积极成效，但还不稳定，各地成效也不均衡，需要巩固已经取得的成果。持这种意见主要存在于国家房地产调控的决策部门和主管部门；

第三种意见认为房地产调控政策并没有实际到位，成效甚微，地方政府不积极不配合，房地产调控应该常态化、长期化。持这种意见主要存在于部分国家经济管理部门、经济理论界人士和中低收入阶层。

还有一种有趣的现象是新中国近六十年的经济发展史中，经济一旦发展稳定了，中央对地方一般都采用了“收”的方针；经济一旦出现困难，中央对地方一般都采用了“放”的方针。现在看这种经济怪圈似乎已成为一种规律，反映出我国还没有在中央和地方的关系上建立起长久稳定的权力职能分层、经济利益明确的法律保障制度。

九、调控政策走向

回答2007年我国房地产的走势问题，在当前与其去研究分析房地产市场的各种数据，还真不如研究房地产政策决策部门和政策制定者们对房地产市场形势的判断认识。尽管这些决定政策权力部门和人士在认识上还不能完全统一，但仍然能够从中发现端倪，理出头绪：

继续实行土地严格控制的政策。这主要表现在对过去违纪违规占用的土地进行清理，严格建设用地的分解指标，继续禁止别墅用地的批租。此项政策对市场的影响表现在土地价格会继续走高，从而影响房价难降。国土资源部多次认为土地政策调整不会影响房价，是不符合市场实际的。

严格执行“70/90”住房开发政策。这主要表现在那些还没有拿出“十一五住房建设规划”的城市，必须向上级和社会有个交代。所有批出的住宅土地都要按照政策规定办事。此项政策的执行将受到市场的极大考验，实际上不具备长期执行的条件，特别是在我国东部地区。

出台保障性住房强制性政策。如果起步涵盖范围过大，其夭折的可能性也越大，地方政府的财力也不可能承受比重过高的住房保障要求的支出。经济适用房的建设和分配会受到极大考验，尤其是在北京、上海、深圳、广州这样的一线城市。经济适用房正在受到越来越多的诟病批评，而廉租房将会成为各地对低收入者最重要和最主要的保障形式。

征收二手房转让土地增值税。该税种已经开征。在二手房交易环节当中，目前存在印花税、契税、营业税、所得税、土地增值税，加上未来可能出台的物业税，将大大增加我国居民的购买、持有或出售居住房屋的税赋。

清算房地产开发商土地增值税。该税种今年1月已经推行，对房地产开发企业特别是中小企业会有实质性的冲击，压缩了利润空间，打乱了资金供应节奏，影响了既有开发计划。开发企业会向消费者转移部分成本负担。国家税务总局应该向纳税人说明过去十多年中为什么没有收取土地增值税，是政策本身科学性操作性的问题，还是税务部门失责的问题，恢复启动土地增值税增收的具体理由。

提高房地产的开发和消费贷款利率。这与国家货币政策、利率政策、汇率政策密切相关。难以出台只对房地产开发和消费贷款的专项利率标准。我国中短期内继续提高利率，还是客观存在一定的空间。国家主要是采取增加银行准备金率、提高银行利息和发行中长期债券、基金等形式收缩银根。

在连续两年组合拳式密集出台房地产调控政策的背景下，更多的是需要检验政策的效能效率，而不是再打政策组合拳。现在是宏观调控压缩了房地产市场需求，但市场供给也相应出现变化。土地供应量少了，房地产开发商采取收缩性、观望性的开发策略，需求和供给呈现新的不平衡，房价难以出现下跌，除非采取进一步的非市场化经济行为。

在什么样的政策条件下才能导致我国房价真正下跌呢？从目前环境分析大致有如下一些因素。但如果仔细分析，这些条件的实现非常不易，处理不好，会对国际上承认我国“市场经济国家”带来负面影响。

第一，连续多年用于经济适用房（比完全市场化的商品房价格低的限价房，且受到政府各项税费减免的优惠政策，供应对象受到政策限定）和廉租房建设的土地供应比重超过全部住宅建设土地的30％，且大部分土地位置位于中心城区。

第二，连续多年经济适用房的建设占全部新建住宅总量的30％以上，且大部分住宅位置位于中心城区。

第三，享受廉租房（包括现在租住老公房）的人口数量超过城市总人口的30％。且廉租房的物业管理必须由政府补贴，管理水平达到普通商品房的标准。

第四，建立对所有出售的商品住宅实行政府限价审批。

第五，大比例地实行对商品住宅建设用地的无偿或低价计划调拨分配。

现行的房地产调控政策对商品住宅的价格影响作用方向如何呢？如果仔细分析基本可以得出这样的结论：所有属于行政调控的政策因素，大致一半对房价有抬升作用，另一半对房价有压低作用；属于经济调控的政策因素，大多数对房价都具有抬升作用；行政调控因素和经济调控因素混和使用，抬升房价的作用要大于抑制房价的作用。这一结论绝非政策制订者的初衷愿望，但中短期市场现实表现就是如此。

十、中国需要建立精细化、数据化的房地产监管系统

对于中国房地产产业、行业和市场来讲，特别在宏观房地产调控的背景下，更要特别重视决策依据管理，尤其是精细化和数据化的管理。在土地供应、住宅建设、市场交易和行业状况等方面，实行精确数据的动态监控，为全国房地产发展提供辅助决策依据。

中国房地产宏观管理存在调控过程和调控方式转型的现实客观要求，即调控手段由粗放管理向精确制导转变；调控过程由事后调控向事先预防转变；调控方式由经验导向向数据导向转变。从而杜绝非民主的主观决策和非科学的情感调控。

中国房地产管理层面应全面建立房地产信息的搜集、监测、评价和决策的创新平台。该平台必须以国家经济与社会发展规划为依据，以土地供应为基础，以建设过程为对象，以预售许可为节点，以市场价格为重点，以供求平衡为目标；该平台应该能够全面、及时、准确的反映全国各个城市房地产的基本信息，包括土地供应信息、建设进度信息、市场交易信息和行业管理信息；该平台要求展现多维、立体、直观的表现房地产产业、行业和市场的数据、指标、指数，涵盖各类土地、新房和二手房、住宅、办公楼、商铺厂房的租售，并将这些依据进行比较和推测；该平台必须是高效、精细、集成、分析为一体的房地产监测调控的创新模式，能够将国家宏观经济指标、城市总体规划、区域人口态势、地方主要经济指标、五年经济和社会发展规划与房地产数据进行耦合，判断房地产投资、价格、结构、增幅和市场秩序的健康程度或警示程度。

创新的工作体系要依托行政审批、土地普查、房屋普查、权籍登记、市场交易和市场调查等传统手段获取原始基本数据。要大胆运用多种新技术手段，如用数学模型和计算机技术生动直观表现数据、指数、指标等图表；运用地图、遥感影像、卫星照片进行大视角、可转换、可缩放、可定位、可纵横切的耦合表现。

❾ 如何提高政府调控房地产市场能力

一、加大普通住宅用地供应，优先安排保障性住房用地
确保完成年初制定的住宅用地供应计划。对今年400公顷商品住宅用地和350公顷保障房用地计划，尚未完成的要落实供地时间表，今年住宅用地供应规模在前五年平均供应量的基础上增加10%。进一步优化供应结构，切实加大中低价位、中小户型住房用地供应规模，对保障性住房用地做到应保尽保，尤其要确保城中村、危旧房改造安置房和公共租赁住房用地的供应。同时，提高郊区和新区住宅用地的供应占比，引导人口有效分流，形成人口合理布局。
二、加大土地供后监管力度，探索新的土地供应方式
继续加大土地供后跟踪监管力度，建立房地产用地开竣工申报制度和土地利用动态巡查机制。对未按期开工、竣工的项目加强监管。对已构成闲置土地的，加大调查认定和处置力度。对于可能形成高总价、高单价的地块，研究采取“竞地价、竞配建”，“竞地价、竞保障房资金”等方式，保持地价平稳。
三、进一步执行差别化的住房信贷政策
严格实施差别化住房信贷政策，坚决抑制投机投资性购房需求。继续支持首套购房需求，落实好首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策；从严执行第二套房的信贷政策，对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，中国人民银行南京分行在国家统一信贷政策基础上，进一步提高第二套住房贷款的首付比例；强化借款人资格审查，不得向不符合信贷政策的贷款人违规发放贷款。
四、严格执行商品住房明码标价制度，引导企业合理定价
加强对价格的引导，指导企业合理定价，对预售方案报价过高且不接受物价、住建部门指导，或没有实行预售资金监管的商品房项目，暂不核发预售许可证书。严格执行商品住房明码标价相关规定，实行“一价清”制度，并按规定要求进行公示。
五、加强市场行为监管，规范市场销售秩序
进一步严格落实限购政策，严格执行购房实名制度及购房资格查验制度。对于教唆、协助购房人伪造证明、骗取购房资格的违规行为一经查实，将严肃查处。加快企业推盘进度，采取“有促有稳”的政策，尤其要加快对中低价位、中小户型产品的审批，形成市场的有效供应。商品房预售款（含定金）须全部存入预售款监管专用账户，且仅用于后续工程建设，不得挪作他用。
六、加大保障性住房建设力度，优化供应结构体系
加大保障性限价房和租赁性保障房建设力度，力争到十二五末建成各类保障性住房2000万平方米。加快完善政府集中建设保障房片区的教育、交通、医疗等公共配套设施，切实提高入住居民生活满意度。不断优化保障房源供应结构体系，逐步推进经济适用住房、公共租赁住房、廉租住房三类房源并轨。建立健全保障房准入、使用、退出等规章制度和运行机制，从制度上防范和有效治理非法占有保障性住房行为，实现公共资源公平善用。
七、加大保障性限价住房供应，逐步解决城市中低收入家庭、新就业大学生等住房困难问题
充分发挥保障性限价住房对于解决房地产市场自住型刚性需求的“调节器”作用。2013年12月份推出3000套现房公开发售，增加市场供给，加大金融政策的支持。适时调整政策保障范围，有效缓解城市中低收入家庭、新就业大学生等住房困难，基本实现应保尽保。
八、建立各部门分工协调机制，完善住房供应体系
加大保障性住房的政策受益面，有效缓解中低收入居民的居住困难，全面覆盖“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的三个梯度住房消费需求。到“十二五”末，逐步形成公共租赁住房、保障性限价房、商品住房协调发展的住房供应体系，实现“住有所居”的奋斗目标。住建、国土、规划、财政等部门及各区政府既要分工负责，又要统筹协调，加快推进保障性住房的建设，适当加大土地、财政对保障性住房的投入力度，加强房地产市场的调控监管，建立统一、规范、成熟、稳定的住房供应体系。

❿ 政府为何调控房地产

调控房地产目的如下:
一是转变经济发展方式的需要，改变那种依靠大拆大建、依靠高投入推动经济发展的粗放方式，所以，观察中央的政策，可以发现一方面政府在调控房产，一方面逐步推进资源的价格改革（即使面临严峻的物价形势依然坚定推进），同时出台多项新兴产业发展规划，立足长远，高瞻远瞩。政府也知道新兴产业的发展不能很快见效，所以为保经济增长，一方面打压房地产，同时加大政策性住房的建设、加大对高速铁路、高速公路的建设，保持投资的稳定。

二是保障民生，维护社会稳定的需要。

三是转变政府职能、培育地方政府稳定财源的需要，现在的地方政府通过土地运作发展经济，做出政绩已经是普遍想象，城市的土地是有限的，而且在地价高涨、拆迁日益规范和拆迁成本不断高涨的情况下，未来两三年很多城市尤其是一线城市会面临无地可卖的境况，所以现在中央政府推进房产保有税并不是单纯为了打压房价，一个税种从推出到完善，总有几年的时间。几年之后，房产保有税将成为地方政府稳定而可靠的财政收入，现在的房地产大跃进，就是放水养鱼。另外，我们从中央政府对地方政府的考核中可以发现，现在对地方政府的考核越来越全面，不在单纯依靠经济指标了，从环保、节能减排到群体性事件的处置、保障性住房建设，都实行问责制，以后地方政府必然弱化经济职能，而向服务性政府转变。

四是防止金融泡沫，逐步推进金融市场改革的需要，房地产的投资属性和可抵押按揭的特点，实际上已经具有较高杠杆的金融属性，所以抑制房地产泡沫，可以有效地防范金融风险向银行集中，打击境外热钱的涌入，为平稳推进金融市场改革创造条件。