房地产投资教学要注意哪些

1. 投资房产需要注意什么呢

房屋手续是否齐全

房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。

房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

房屋产权是否明晰

有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。

如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

交易房屋是否在租

交易房屋是否在租有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。

如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

土地情况是否清晰

二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金。

买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

市场规划是否影响

有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

福利房屋是否合法

房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定限制。

2. 教育地产投资要注意什么 投资教育地产有什么风险

由于如今很多家长都有“不让孩子输在起跑线上”的想法，因此教育地产的价格也一直都会比普通房产高出一些，这对于投资客来说是一个极大的诱惑。但是事情总具有两面性，投资教育地产有好处，自然也有风险，那风险是什么呢？投资教育地产要注意什么呢？一起来看看吧。

一、投资教育地产的风险

1、政策风险

投资教育地产最大的政策风险就是户口迁入年限和取得房产证年限的变动，学校的主管部门经常会根据不同的情况改变户口迁入和房产证获取的。比如，当你买下房子时，学校规定落户一年就能就近入学，可是过了没有多久又变成了两年，而这样的变动与你所投资的教育地产是否会增值有着很大关系。

2、学校本身发生变化的风险

学校本身的变化也会对房子本身的价值产生影响，比如学校自身的教育资源配置出现问题，导致教学质量下降，那么该学校片区内的房价就会出现明显下降，如果一所教学质量一直都不高的学校，因为自身的变革一跃成为一所重点学校，那么该学校片区内的房价就会上升。

3、山寨教育地产的风险

一般来说，每个学校的招生范围每年都会公布一次，但招生范围的确定是以小区或者街道整体划分，这就可能会产生居住地与学校虽然仅有一墙之隔，却不一定能被划进教育地产的范围内。可是，中介或者售房者在宣传时，依旧会以教育地产作为口号诱使你买下山寨教育地产。

二、投资教育地产的注意事项

1、注意临界学区划分

有的学校在划分学区时会精确到门牌号，更不要说有一墙之隔的房子了，还有的学校会根据每年新生的摸底情况，在学区相对稳定的前提下会有所调整。因此，打算投资教育地产的人最好不要买处在两个学区分界线附近的房子，以免买到没有划分进学区范围的房子。

2、关注学校新政策

部分学校会出台一些政策，比如“入学后，几年内不许卖房”、“同一套房子的学生入学，要相隔5年以上”等。如果你花钱买下了这些房子，但是短期内由于政策原因无法转手，这样就达不到投资的目的，也就没有了投资的必要。

3、以发展的眼光看学校

学校的教学条件是动态的，不会一成不变，一些学校有可能几年前还是默默无闻，几年后教学育人的质量飞速提高，再过几年就变成家长们趋之若鹜的名校了。所以，学校的变化对孩子教育和教育地产的价值都会有影响，在购买时要以发展的眼光综合衡量学校的条件。

以上就是小编为大家整理的教育地产投资的相关知识，希望可以帮到你们。

（以上回答发布于2015-12-16，当前相关购房政策请以实际为准）

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3. 做房地产投资必须了解哪些知识

如果说你想要做房地产投资的话，那么你必须要了解现在这个行业当中的一些成本和价值，当你了解成本的时候，你才能够知道你投资出去的东西能不能够给你带来一种很好的回报，所以说这些事你必须要了解清楚的。

4. 投资房地产需要注意些什么

首先，房地产的投资，主要考虑的方向还是房屋自身的升值率和转手速度。

用公司名专义购属房，北京的商办类项目都需要以公司的名义全款购买，这是一个未来的发展趋势。只要在中国内地注册以及境外公司在境内登记或者备案的分支机构，按照目前的政策来说都可以不受限制购入房产，包括住宅、写字楼、商铺、厂房、酒店，都可以买。

【交易形式-股权转让】

股权转让的双方都要缴纳印花税（0.05%），对于股权转让所得。

1.购买股权的人A只要按照成交价缴纳印花税（0.05%）

2.出售股权的人B如果以大于其初始数额出售的，则其差额按“财产转让所得”依20%税率，缴纳个人所得税（如果是或等于其初始投资数额出售的，则不需要缴纳所得税）

依据：所得税法，印花税条例

印花税是在签订转让合同之后，双方去企业驻地地方税务局缴纳，然后凭完税证去工商局办理股权变更手续。

注意：所得税是针对差额征收，差额=合同价-原值（合同价只要大于当地过户指导价就可以，所以可以提高买家首付的形式避税）

5. 房地产投资决策要注意什么问题

近年来，房地产已经成为中国国民经济新的增长点。作为国民经济的支柱产业，房地产在国家经济发展中具有举足轻重的作用。由于中国房地产投资市场的复杂性和特殊性，房地产投资决策难度增加，投资主体面临如房地产企业对未来的投资前景看不清状况、消费者对住宅价格判断模糊、银行对房地产金融风险担忧等诸多困惑。因此，分析影响房地产投资决策的要素显得尤为重要。
一、房地产投资决策概述
房地产投资决策是指在房地产开发投资活动中，房地产开发商对拟建房地产投资项目的必要性和可行性进行技术经济论证，对不同的房地产投资方案进行比较选择，并做出判断和决定的过程。[1]由于房地产本身具有的物理和经济特征，房地产投资也表现出区别于其他项目投资的固有特性。首先，房地产业是资金密集型行业，项目投资数额巨大，对金融倚赖性高。另外，房地产市场的结构性问题较突出，投资者一般不愿将资金投入到那些难以更换用途的物业，如特种厂房、码头等，而商场、写字楼、公寓等，常被各种公司租用，更换使用性质方便，更能吸引投资者注意；其次由于房地产可作为抵押担保，并且一般能够安全地按期收回贷款，所以易取得金融机构的支持。由于房地产业在社会经济生活中的重要性，各国政府对房地产市场投资都十分关注，常常将对房地产市场和房地产调控作为调节经济的一个重要方面，房地产投资额也因而受到政府政策的影响；最后，房地产的不可移动性及回收期长等特点，使得房地产投资长期受未来宏观经济、社会、政治、法律法规，以及自然、环境等多方面因素变化所产生的不利影响，风险因素多，风险水平相对较高。因此，正确合理的房地产投资决策对投资开发商意义重大。
房地产开发投资决策的成功不仅取决于决策者个人的素质、知识和能力，并与认识和掌握决策的理论知识、基本内容和类型、应用科学决策的理论方法有着密切关系。房地产投资决策可按以下四个步骤进行：第一，提出房地产投资决策的目标―要求解决什么问题；第二，制定房地产投资的行动方案―有几种可能方案；第三，对房地产投资项目做经济评价、社会评价和环境评价，进行投资方案的比较，最后确定出最佳的房地产投资方案；第四，采取合理的步骤，按照科学的方法执行和检验最佳的房地产投资方案。①投资策略是实现正确投资决策的先决条件，按照投资策略进行项目决策是科学决策的基本要求。
影响房地产投资决策的因素多而复杂，对其中重要的因素系统分析很有必要，这对投资主体的科学合理决策及获得巨大收益具有深远意义。现归纳出影响房地产投资决策的最重要的五个因素进行具体分析。
二、房地产投资决策要素分析
（一）时机的决策分析
投资时机总是存在于投资主体的外部环境中，与投资主体、投资目标和投资形式的特定性紧密关联，也与特定的投资类型相联系。房地产投资时机分析的基本模式一般有以下四种：
环境因素分析模式：房地产投资时机是房地产环境中的一些宏观因素和微观因素在特定时期、以一定方式结合在一起形成的，其中的经济、社会和政策因素的变化构成了投资时机的实质内涵。在具体分析商业房产投资时机时，可针对特定的商业房产罗列出可能蕴涵收益的各种因素的可能变化，也可把各种因素划分成宏观和微观因素、直接和间接因素来进行综合分析。
寿命周期分析模式：房地产投资时机与房地产寿命周期息息相关，在房地产寿命周期的不同阶段，对不同的物业和不同的主体蕴涵着不同的收益机会。在商业房产开发投资经营的全过程中，会经历商业用地选择、商业房产建设、商业房产租售、商业房产管理及商业房产退化等阶段，商业房产投资者可根据自己的投资目标和实力来选择不同阶段的投资机会。
开发价值分析模式：房地产类型的多样性及投资者实力和开发能力的差异决定找寻特定主体的适宜开发类型与开发项目是房地产投资获利的关键。商业房产的价值包含了相当部分的无法量化的服务价值与无形收益，对这些价值进行正确判别会为特定的投资者带来获利的机会。
产业发展分析模式：产业发展与变化规律是一般性把握商业房产投资时机的基本点。把握不同产业转换发展的有利时机来进行相关物业开发，将会有巨大的收益回报。不同类型商业房产的需求常随不同商业部门的兴衰而定，城市产业演进可能在不同时期带来不同商业经济活动的繁荣，把握产业演进变化的规律性，有助于正确选择投资时机。
（二）区位的决策分析
房地产地段的选择对房地产投资的成败有着至关重要的作用。房地产具有增长性很大程度上取决于区位土地的增值，区位理论是投资地段选择的理论基础，而在具体的决策分析中可采用以下一些方法：
因素分析法。具体分析影响房地产区位价值的各种自然因素、经济因素、社会因素和行政因素，在对不同地段的因素比较中把握优势地段的形成、发展和变化规律。明确能提升特定地域商业房产价值的各种宏观因素和微观因素，通过预测这些因素的改变把握优势地段的形成与转变。
假设开发法。运用假设开发法的原理，通过对拟选地块的不同用途的收益与成本进行估算，在不同物业估价值中选择能为企业带来最大投资价值的地块。正确预测特定地段的最佳利用方向，在综合分析投资企业的内外环境的基础上，把握那些能为投资者带来最大收益的地段
竟价地租曲线法。以商业用地的竟价地租曲线为基础，在正确判别自身实力的情况下，确定对开发主体来说最为有利的商业房产投资地段。对商业用地收益的正确判别依赖于投资者对城市经济活动规律性和城市土地价值演进规律的正确把握。
威尔逊购物模式法。在商业经济活动高度发达的城市，可借助于威尔逊购物模式来进行商业优势地段的选择。在特定商业房产和竞争性房产相互争夺消费者的过程中，消费群体的大小在很大程度上决定了商业房产的理想规模大小，从而也就为特定商业房产的区位选择[2]确定了标准。
（三）开发内容的决策分析
在选择房地产作为投资对象之前，投资方向的正确把握要求确定最适宜的投资类型。按物业类型把房地产分为商业房地产、工业用房和住宅房地产。不同用途的房地产投资的投资成本、投资风险和利润获取都是不同的。在房地产的不同物业类型中进行选择需把握以下要点：选择一块土地，是作商业用途还是工业用途，此时可借助于土地竟价模型来进行。即城市不同区位上，把一特定地块用于商业房产开发还是工业房产开发，净收益是不同的。商业净收益大于工业净收益，表示是进行商业房产开发的较理想地段。只有在商业利用价值超过同一区位的工业利用价值之时，选择此地作商业房产开发才是合理的。当然，如果在商业店铺、写字楼或旅馆酒店的物业类型中进行选择，同样的方法也是适用的。若已选定了一宗特定地块，还可运用假设开发法的原理来对其不同的用途进行选择，这种方法的基本公式为：
工业宗地价=预期工业房产售价-预期开发费用-正常开发利润
商业宗地价=预期商业房产售价-预期开发费用-正常开发利润
若商业宗地价大于工业宗地价，则可认为选择该地块是合理的。
（四）规模的决策分析
商业房产的最佳规模应综合考虑企业、地域与产品特性等多方面因素。企业在进行商业房地产投资时，不仅要考虑物业因素，还要考虑企业资本状况、市场地位、经营能力等多方面综合因素，努力寻求企业资源的合理配置。如对于那些有主导产品生产的企业，其物业投资的最优规模要结合产品价值与物业价值来考虑。而对于完全面向市场的商业房产，不论是写字楼还是商业店铺，其开发投资规模还要考量该类型物业的市场存量。在具体实施时可考虑使用：剩余面积=可供面积-成交面积这个公式粗略估算出当前市场的供求状况，并对主要的竞争对手（或潜在对手）的实力进行严密分析，在此基础上，才能最终确定商业房产的最优规模。

鉴于现行我国房地产市场的特殊状况，房地产投资者愈发难以确定投资规模。房地产市场供求失衡的矛盾很普遍，因此，房地产投资者应根据市场信息和状况严格控制开发规模，以保证市场的供求平衡。一方面，开发商在具体的房产投资规模决策时，从房地产开发费用出发，运用盈亏平衡分析方法，即使投资项目的收入和支出达到平衡时的最低生产水平和销售水平，确保投资项目产生最优的经济效益；另一方面，房地产投资商应以市场为导向，正确预测出市场需求量。必要时，运用经济控制方法论，建立房地产开发规模优化数学模型，以便为房产开发商和政府管理部门制定决策提供理论参考。[3]
（五）质量的控制决策
商业房产的投资质量包括其本身质量和管理服务质量两方面。从投资者的角度来看，房地产投资质量的基本内涵就是商业房产租约对双方权利义务的规定，主要包括：租赁期限、租金修订期、租约修订条件和对租户责任的说明；也包括影响投资者收入的物业本身的物理性能，如区位、楼龄、时尚程度、施工质量、楼宇规模与内部布局的合理性等。但租户对房地产的质量却与投资者有着截然不同的理解。
表1 房地产投资者和用户的质量观点比较
因此，对房地产投资者而言，房地产质量目标的确定应综合考虑用户要求的量、价格以及建设成本和利润，从而达到用户愿意购买、投资者对回报满意的双层次质量水平。
三、房地产投资决策建议
(一)做好房地产开发企业的市场定位
房地产开发企业的投资战略必须以企业的总体经营战略为基础，来研究企业的市场定位。房地产开发企业的市场定位是以了解和分析消费者的需求心理为核心和出发点，设定自己独特的与竞争者有着显著差别的特征，以引起消费者认同。准确的房地产开发企业的市场定位，必须做好企业的分析、发掘和培育企业的核心能力及目标市场的定位。通过分析企业在价值创造环节中的优势并相应确定企业的核心能力，使之形成一套行之有效的制度和体系，使核心能力得以维继发扬。总之，通过企业的分析，发现和培育企业的核心能力，发掘一个目标市场，就构成了企业的角色定位。房地产开发企业的角色定位最终要清晰准确地表明企业的产品范围、市场消费群、地理范围等因素。
(二)做好房地产项目可行性研究
房地产项目的可行性研究是指项目建成前，对拟建项目有关的社会、经济、技术等方面进行调查研究，对可能的方案进行技术经济分析和比较论证，对项目建成后的经济效益进行预测和评价。在此基础上，对拟建项目的技术先进性和实用性、经济合理性和有效性，以及建设的必要性和可行性进行全面分析、系统论证、多方案比较和综合评价，由此得出如何投资的结论性建议，为项目投资决策提供科学依据。充分的市场分析和调研是做好房地产项目可行性研究的先决条件。[4]
(三)做好房地产项目投资风险管理
房地产业是典型的高风险行业，为了减少房地产投资的风险损失，当务之急是加强和完善房地产投资风险管理。明智的投资者不会因有风险而采取无风险经营的保守做法，而是学会管理风险获取足够的风险利润。风险管理日益受到房地产开发商的重视，可以采取如下策略：风险回避，即选择相对风险小的投资项目或放弃那些相对风险较大的投资项目。这是一种较为保守的处理房地产投资风险的办法，能够将风险控制在较低水平内。但这种策略通常会降低获取高额利润的机会；投资组合，房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行恰当的项目选择、搭配投资各种类型的房地产，以降低投资风险的房地产投资策略。

参考文献：
[1]李江宏.房地产投资策略及其决策.市场论坛[J],2008
[2]洪开荣.房地产经济学[M],武汉大学出版社,2006
[3]曾力勇.不确定条件下房地产企业投资决策模型研究[D].湖南大学,2006
[4]王建伟.房地产企业持续经营投资决策研究[D].同济大学,2005

6. 房产投资需要注意哪些事项

房产投资需要来注意以下事项：
1.投资者不源能用评价国内市场的标准去衡量海外市场。
2.外汇因素。汇率的波动会直接影响到您的收益。所以尽量要选择比较强势的货币。
3.就算是海外市场，也不可能让你一夜暴富，需要有耐心。
4.风险，投资客首先要考虑的是风险，应该考虑政局比较稳定的，和中国是友邦之交的国家，保证国外不动产投资有一个安全稳定的国际环境。
5.要多考虑国外房地产投资有没有升值空间，房价收入比怎么样，而不是价格贵贱。当地的房价要和当地的收入比，不要折合成人民币，没有任何意义。
6.选择可以贷款的国家。因为贷款投资，风险最小，收益最大。

7. 现在房产投资应该注意的要点有哪些

投资主要流程：
1价格（一定的预算）--2房产比较适合--3投资周期内房产升值--4顺利出手（流通性）

第一步中：首先考虑到的是目前为止手边的资金量跟现在选择房产的契合程度，简单来讲就是是否在预算范围之内，是否可以比较方便地使用资金杠杆进行操作（贷款买房实质上是撬动杠杆进行投资，后期升值过程中用比较小的资金成本获取更大的收益）目前在上海地区标的比较小，小户型后期的出手的速度和中间的升值速度更快，别墅产品因为从根本上是定性为改善和养老的产品，在此类客群当中选择二手的几率会相对较小，标的较大会直接降低后期的流通性，造成后期的出手相对比较难。

第二步中：房产的适合取决于：目前是否契合现在的投资周期、周边的规划在建设施是否可以满足未来的升值预期

第三步中：影响房产升值的主要因素 1、政策导向规划（此类主要是大面上面的规划，现在整个上海规划当中基本上是偏向于西侧大虹桥的发展，在虹桥发展和传统按照环线发展的思路交叉地点后期的升值方向更加明确，政府的投入力度更强。）2、新增资源的注入（地铁的修建、大型商超的投入使用、重要高速高架的建成通车、区域内重大不利因素的改善）3、新增的土地拍卖。（此处直接决定未来几年内所购买房产的升值上限）

第四步中：本身投资的最终落脚点在于资金的增值，房产顺利出售才能满足这一条件，区域内的大型的办公地点、大量的上班人群会产生巨大的房产需求，对于中间的出租和后期的出售都是有利因素。

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