1. 房地产公司的法律风险主要有哪些
(一)政策、法律风险
1、土地供给政策风险
我国在调控的情况之下，供给可能放得开一点，口子大一点，有时候口子小一点，在香港也出现由于土地供给的问题，使房地产市场的大起大落。土地是有限的，土地供给是制约房地产开发最大的政策风险。
2、开发建设政策风险
建设的程序、建设的运行、实施过程中，勘察、设计、监理各方面关系的组织、处理是否有问题，任何一个问题的出现，都会影响到开发的效果。
3、交易与产权政策风险
4、价格政策风险
5、金融政策风险
6、住房分配和消费政策风险
作为一个开发企业，除了把自己内部的小环境做好以外，要考虑大的环境。有的开发商抱怨，保障房建多了，对他的房子就有影响。这个观点可以理解，但不能接受。作为一个围观的企业，要考虑政府在这个地方要建多少套保障房，这个保障房是否建在你的边上。
(二)缩短建设周期的法律风险
1、违反基本建设程序，未批先建或边批边建。
2、为尽快完成拆迁开工建设，对被拆迁人实行违规强制拆迁。
3、盲目加快工程施工进度，压缩施工工期，不讲究法定施工规程，工程施工图纸未经审查即开始施工，边施工边设计等等。
(三)不合理节约开发成本的法律风险
1、迫使承建企业以低于成本的价格竞标。
2、明示或暗示设计企业或者施工企业违反工程建设强制性标准，降低工程质量。
3、建设项目必须实行工程监理而不实行工程监理。
4、明示或暗示施工企业使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备。
(四)违规建设、销售的法律风险
1、违反规划审批条件，擅自提高容积率或更改规划设计，想方设法增加可供出售的建筑面积。
2、不满足条件即开始实施预销售，向购房人收取预订款性质的费用。
3、一房多售等等。
(五)企业合同法律风险
企业合同法律风险指在合同签订、履行、变更和转让、终止及违约责任的确定过程中，企业因合同条款不利或者履行不力或者其他外部因素致其合同目的落空或者利益受损而给企业带来损失的可能性。
现代企业最终都需要通过合同的形式开展经管管理并获得企业利润，然而面对复杂多变的经济生活或者某些组织个人的投机取巧、言而无信，订立或者履行合同稍有不慎就可能导致利益受损甚至导致一个正常企业的破产或者解散。
结合现代企业的合同管理状况，合同法律风险主要体现在如下几个方面：
1、合同条款的风险。合同条款不全面或者签订不利于自身的合同条款，致无法有效追究违约方法律责任或者因遭受欺诈而使企业财产或者经营遭受损失。
2、合同因违法而无效的风险。合同条款违反法律法规的强制性规定或者因合同不符合生效要件致合同部分或者全部无效，无法达到订立合同的目的。
3、表见代理的风险。盖有企业公章或者合同专用章的空白合同被本企业或者其他人员违规或者违法使用，从而与善意第三方形成不符合本企业意愿的合同。
4、合同履行不能的风险。合同主体、合同相对方的实际履约情况未做合同审查，从而因欺诈或者合同履行不能而致利益受损。
5、合同档案风险。合同档案管理不完善，致企业商业秘密外泄或者无书面依据去追究合同相对方的违约责任。
2. 房地产企业参加土地一级开发的风险有哪些
（一）政策风险
与土地二级市场的“招、拍、挂”及房地产开发而言，土地一级开发的政策非常不全面，全国性的政策规定非常原则，操作性不强，在地方政府层面，有的出台了政府规章或地方性法规，如前述的北京、成都、昆明等，有的地方只是借鉴北京等地方已经出台的政策进行操作，签署法律文本，非常不明晰。
随着土地管理制度的改革和发展，在国家层面，对土地一级开发的政策将越来越完善，在政策完善过程中，存在对现有土地一级开发模式进一步完善或调整，这些完善和调整可能会带来建设成本的增加和招商工作的难度的加大，最终影响土地出让进程。比如正在酝酿中的《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例》，是否出台？什么时候出台？目前的条款是否有大的变动？都会直接影响土地一级开发的进程。
在地方政府层面，其政策风险因素主要为省、市根据地方情况而改变有关土地利用政策。
因此，民营企业在参与土地一级开发项目在实施过程中，除了应提前做好准备，尽量减少风险的发生和及时应对、解决已经发生的风险，还应全程关注国家和地方政府相关政策的出台和变化，以尽量减少和预防国家或地方政策变化所带来的巨大风险。
（二）融资风险
房地产行业具有投资数额巨大、投资回收期长的特点，土地一级开发对资金的需求，有过之而无不及，正因如此，金融业的风吹草动，都会对一级土地开发产生影响。而且，金融业的不稳定因素甚多，所以对土地一级开发的金融风险的影响因素也很多，这些风险主要包括：金融政策调整风险；银行调高贷款利率风险和银行催还贷款风险。
因此，我们经常看到的现象是，民营企业房地产企业总是拉着金融机构（银行、信托机构等）一起去参与一级土地开发项目的前期所有调查、磋商等工作，以减少融资风险，保持融资渠道的畅通，这是一级土地开发成功的关键。
（三）政府违约行为的风险
毋庸质疑，在土地一级开发过程中，地方政府的强势地位是绝对的。虽然民营房地产企业已通过各种法律文件进行约束，将其与政府方面的利益紧密捆绑，但仍不能消除地方政府违约发生的风险。
如，绵世股份（000609.SZ）参股35％的公司从2007年起，在成都郊县郫县犀浦镇龙梓万片区从事旧城改造的土地一级开发项目。但地方政府却于2010年3月强行对该项目提前进行了终止和结算，虽然给予绵世股份一定的投资收益补偿，但其所期待的未来的巨大投资收益都已化为乌有。
鉴于此，完善、合法、有效的法律文本，有效的追偿措施（如约束政府方面的担保条款、异地仲裁条款）等都将是面临政府违约时维权的有力依据。
（四）征地拆迁风险
征地拆迁风险对于一级土地开发而言具有极大的不确定性，“钉子户”、群体性事件等在目前的征地拆迁活动中层出不穷，万一处置不善，极可能会导致开发周期延长的巨大风险。
（五）市场风险
如工程物资、材料等建材价格上涨，工程造价跟着上涨；如房地产供求形势的变化，若房地产市场已出现供过于求，房价自然就要下降，销售难度增加，促销成本加大，期房销售几乎都成为不可能，继而影响到土地上市能否成交。
（六）土地一、二级市场联动开发失败的风险
我们对于参与土地一级开发的民营房地产企业希望继续参与二级市场的开发的想法非常容易理解，民营房地产企业为了达到这一目标，通常是加大在前述与政府平台公司共同成立的项目公司的持股比例，为其在二级市场摘牌做好准备，因为只要持股比例大了，即使遇到对该地块志在必得的公司不计成本的与土地一级开发商抬价，当竞拍价达到一定金额时土地一级开发商便会理智地放弃继续竞拍，而此时拍卖成交价已非常高，仅是从土地一级开发的收益分成上，土地一级开发商也已可获利不菲。
但如果该地块市场前景并不好，当初为了扩大持股比例而投入巨资之动机便很可能成为民营房地产企业参与土地一级开发的最大败笔。
因此，如何确定在项目公司的持股比例，对于志在继续获取房地产开发权的民营房地产开发企业而言，显得至为关键。
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3. 做上市的房地产公司的工程有风险吗
肯定有的，大多数是工程款拿不到，或者是公司破产这一类的。
4. 营改增后房地产企业存在哪些风险和机遇
您好！
一、“营改增”给房地产企业带来的挑战
房地产企业由营业税改征增值税后，增值税与营业税相比有两大不同，一是价外税和价内税的不同，另一个是链条抵扣的税制设计，这就导致增值税的税务处理、征管规定、申报计算都与营业税完全不同，从而给房地产企业带来前所未有的挑战。
1、 相关人员对税收政策不熟悉
房地产企业营改增之前一直缴纳营业税，税务处理完全不涉及增值税。从财务总监到财务经理，再到一般的财务人员，对增值税的相关规定了解甚少，甚至完全不了解。营改增之后给房地产企业带来的最大的挑战，就是从上到下不了解增值税的税收政策，无法利用增值税的税收法规指导约束平时的运营管理工作。不知道会有什么税务风险，也不知道会出什么税收问题，更不知道如何应对突发的税务问题和提前防范。在这种情况下，企业是无法做到控制企业税务风险和税收负担的。有人说房地产企业的财务人员从上到下可以恶补增值税的税收知识，但恶补也需要时间，也有一个过程。政策不熟悉挑战是所有营改增企业的系统性风险，任何企业都不可能幸免，唯一不同的是，有的企业阵痛期较短，有的企业阵痛期较长。
2、 账务处理难度增加
根据现行的增值税法规规定，增值税的纳税人分为小规模纳税人和一般纳税人，两类纳税人的税务处理和征管规定是不一样的。对于增值税一般纳税人来讲，由于增值税是价外税，采购和销售都要进行加税分离，取得的进项税专用发票还需要在规定的时间内去主管税务机关认证。营改增初期，财务人员面临新旧税制的衔接、税收政策的变化、具体业务的处理和税务核算的转化等难题。另外，由于营业税是对营业额直接征税，只需增加一个会计科目，核算模式简单易懂。而增值税采用抵扣的核算模式，其应纳税额等于销项税额减进项税额，需增加十个会计科目，核算难度较原来大幅增加。“营改增”不仅改变了企业的会计核算体系，同时还带来了开票系统、报税系统、认证抵扣、税款缴纳等操作方面的一系列新问题，账务处理稍有不慎便会产生风险。
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由于财务人员业务素质和职业操守参差不齐，可能会对税收政策的理解、相关业务的会计核算、税收的申报缴纳等产生偏差，从而带来财务核算不合规，纳税申报不准确等风险。“营改增”后只有账务处理规范的企业才能正确进行纳税申报，从而给房地产企业财务工作带来新的挑战。
3、虚开、代开发票有可能触犯刑事责任
房地产和建筑业普遍存在“甲供材”现象，一方面，房地产商利用“甲供材”虚增成本，另一方面，建筑企业无法取得“甲供材”发票，只能想办法“代开”、“虚开”。这种“甲供材”现象在营业税制下普遍存。但是营改增之后，由“甲供材”引发的“虚开”“代开”发票行为将被很有可能被认定为 “虚开”、“代开”增值税发票，违法成很高。首先，与增值税专用发票有关的虚开、代开行为已经入罪，例如，刑法第205条的虚开增值税专用发票罪；刑法第208条的非法购买增值税专用发票、购买伪造的增值税专用发票罪；刑法第206条的伪造、出售伪造的增值税专用发票罪等等。其次个人和单位所受的处罚最高可判无期或者没收财产。例如，2014年3月，中国春平集团董事长林春平因虚开增值税发票等被浙江省高级人民法院终审判处无期徒刑，没收个人全部财产。
4、可抵扣的进项税额不足，部分房企税负或大幅上升
营改增的目标是通过改革实现只对产品或者服务的增值部分纳税，从而减少重复纳税环节。从全国营改增试行和先期营改增行业的反馈情况看，大多数的企业实现了税负下降。但也有部分企业因为生产具有周期性、成本结构中可抵扣的成本占比较小而无法抵扣费用，或是进项税难以抵扣税票等原因，反而出现了税负增加的情况。
房地产项目的成本费用构成非常复杂，而可抵扣的开发成本主要是土地成本、建筑安装成本、公共配套成本、房屋装修成本，但这几项成本在收入中所占的比重并不高，一、二线城市约占房地产企业的开发成本还存在如下特点:
(1)土地开发成本难以认定
土地成本一般金额巨大，是房地产开发成本的大项支出，对房地产业而言具有举足轻重的作用。据统计，一线城市土地成本占到开发成本的40%以上，二三线城市在20%——30%之间。拿地手法有的是招拍挂，有的是无偿划转、有的是与村集体合作、有的是通过股权收购而来，土地成本几乎无法取得依法允许抵扣的进项税发票。增值税的原理是销售货物或提供劳务要交增值税，同时采购货物或接受劳务取得的进项税发票可以抵扣，房地产业土地成本的进项税的抵扣便成为一大难题。此外，有些房地产企业早期取得土地的成本金额较低，通过收购股权拿地的企业形成了较大的股权溢价，这部分溢价体现在收购公司账面上，被收购公司的账面不会产生变化，在计算土地增值税和企业所得税时，溢价部分无法扣除，“营改增”后的溢价部分在缴纳增值税前也将无法抵扣，从而对企业税负有较大影响。假设被收购公司原有开发项目的土地出让金是2亿元，如果收购时土地价值上涨到7亿元，这就导致有 5亿元土地差价无法取得土地成本的增值税发票。在可抵扣进项税不足的情况下，房地产企业的增值税税负必然会增加。
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（2）期初库存和固定资产将不能被抵扣
从已经出台的营改增文件的规定来看，期初库存和固定资产的进项税都不能抵扣。如交通运输业、电信业等企业在“营改增”前采购的固定资产和存货均布允许抵扣进项税，特别是交通运输业的期初车辆、轮船等未被许可抵扣，这在改革之初产生了行业性的经营困难。房地产业的开发成本和存量房在企业资产中占比很高，这部分进项税金不允许抵扣，将导致房地产企业在营改增后销售存货时。产生大量的销项税额但又没有与之相对应的进项税额可以抵扣，税负必然大增。实践中，很多房地产企业以项目公司的方式进行开发，如果楼盘在营改增之前基本开发完毕，而销售行为大多发生在营改增之后，必将造成项目公司只有销项税额，基本没有进项税额可以抵扣，税负便成倍增长。
5、部分房企经营情况也许更为艰难
2014年以来，随着楼市的深度调整，人们的市场预期发生了根本性的变化，房地产市场持续低迷，销售业绩持续下滑，资金压力很大，融资任务很重，资金成本也不断上涨。营改增后，房地产企业必然存在两极分化，那些进项税额少、税务问题多、涉嫌虚开增值税专用发票的企业，必然面临缴纳更多的增值税和税务罚款，导致利润下滑加剧，令吃紧的资金链条更加雪上加霜，甚至面临资金链条断裂、企业破产的风险。另外，房地产行业由于利润高、税负重，税收流失严重，已经连续10年成为国家税务总局圈定的税务稽查重点行业，国家税务总局关于开展2014年全国税收专项检查工作的通知（税总发[2014]31号）也规定，房地产及建筑安装业是2014年行业专项税收检查的指令性项目，营改增试点行业较为集中的地区是区域税收专项整治的稽查重点。相信营改增之后的近一段时期内，房地产行业将是税务稽查的重中之重。在市场低迷、成本上升、利润下滑和营改增带来的政策迷茫混乱时期，税务稽查无疑会让一部分房地产企业经营维艰。
二、“营改增”给房地产企业带来的机遇
1、行业整体税负有望下降
房地产营改增属于国家推行的“结构性减税”改革的一部分，行业整体税负肯定会有所下降。易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱认为，营改增之后的税率与原来建筑业3%和房地产业5%的营业税税率相比，表面看似高了，但是考虑到各种抵扣项，单个企业实际税负是高是低很难判断，一般情况下税收成本应该是会有所降低的。中国社科院财经战略研究院研究员张斌则公开表示，若是允许不动产抵扣，初步测算整体减税规模有望超过5000亿元。
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十几年来，国家为了抑制固定资产投资、压缩市场需求和平抑房价，对房地产行业一直采取重税政策。房地产企业除了要缴纳营业税及附加、企业所得税等基本税种外，还要缴纳土地增值税、契税等特有税种，不仅税种多，而且税率也很高。同时几乎没有行业税收优惠政策可以享受，房地产行业的平均税负高一直是社会上公认的。据我们测算，房地产企业的整体税负率在35%上下。高税负必然加重房地产企业的税收负担，也加重了买房人的经济负担。营改增之后，随着价外税的推行和增值税抵扣链条的建立，正如各位知名专家预测的那样，行业整体税负将会有所下降，有利于行业的健康和长远发展。这里需要注意的是，行业整体税负有所下降，并不意味着每个房地产企业的税负都会下降。
2、市场销量有望增加
营业税的存在导致增值税抵扣链条中断，建安成本中包含的进项税不能抵扣，造成一些房地产企业重复纳税；买房的业主承担营业税款因为没有增值税专用发票，其进项税不能得到抵扣，也将重复纳税。税负重一定程度上会影响消费者购买或投资的积极性。应该增之后，房地产企业成为增值税抵扣链条上的一个环节，建安成本和期间费用中缴纳的增值税都可以抵扣，如果进项税额较大，企业税负则有望下降。对于中小房地产企业来讲，如果年应税销售额在500万元以下，将成为增值税的小规模纳税人，适用税率由5%下降为3%，税负直接降低40%。税负降低了，房地产企业才有可能会降价，销量才会提升。从税制改革的方向上看，增值税将来要实现完全的消费型的增值税，不动产的进项税将得到抵扣。届时， 生产和商贸等非房地产企业采购办公用房、生产厂房等取得的进项税也可以得到抵扣，购买和投资商业地产不仅可以保值增值，抵抗通货膨胀对财富的稀释效应，还能降低企业增值税负担，投资的积极性将大大增强，也会带来新的市场需求。房屋价格降低和企业业主投资需求增加，将会在一定程度上带来房地产市场的繁荣。
营改增对房地产企业来讲，可以说机遇与挑战并存。房地产企业既要抓住难得的机遇，又要迎接新的挑战。房地产企业一方面要利用好税收法规调整的大好时机，做好税务筹划，控制好企业税负，积极谋取新的税务利益，又要敢于迎接新的挑战，正视并重视营改增带来的政策变化和税负变化，加强新税收法规的学习，加强调查研究，做到税务风险提前知晓，并财务有效措施规避和化解营改增带来的负面影响。
希望能让您满意
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5. 房地产开发与经营风险规避与控制方法主要有哪些
您好，房地产项目风险回避是指房地产开发商通过对房地产项目风险的识别和衡量,发现某项房地产项目活动可能带来风险损失时,事先就避开风险源或改变行为方式,主动放弃或拒绝实施这些可能导致风险损失的项目活动,以消除风险隐患。就风险的一般意义而言,风险回避是处理房地产项目风险最强有力、最彻底的手段,是一种完全自足型的风险管理技术,即有效的回避措施可以在房地产项目风险事件发生之前完全消除其给开发商造成某种损失的可能,而不再需要实施其他风险管理措施,但这些措施只能起到减少损失的发生概率或减轻损失的严重程度,或在损失发生后予以一定补偿的作用。
风险回避虽然能有效地消除风险源,避免可能产生的潜在损失或不确定性,但其在房地产实际开发运作中的应用也具有很大的局限性:
1.风险回避只有在开发商对风险事件的存在与发生、对损失的严重性完全确定时才具有意义,而一般开发商不可能对房地产项目中所有的风险都能进行准确识别和衡量。
2.由于风险回避措施通常与放弃某项开发活动相联系,这虽然使开发商遭受损失的可能性降为零,但同时也使其失去获得相关收益的可能性。
3.避免某种房地产项目风险不可能实现或采用风险回避措施在经济上是不合理的。房地产项目中潜在着的各种经济风险、社会风险和自然风险,如社会经济发展的周期性、气候异常等都是难以回避的。
4.房地产项目风险无处不在,有时避开了某一种风险却又可能导致另外一种或几种新的风险,不同的开发方案具有不同的风险产生,避不胜避。
虽然房地产项目风险回避具有上述种种局限性,从某种意义上讲是一种消极的房地产项目风险管理措施,不宜大量采用,但其在以下两种情况仍不失为一种防范与处理房地产项目风险的恰当方式,可使开发商受损的可能性为零:第一,某种特定房地产项目风险发生的概率和所导致的损失程度十分大且不能被转移或分散。第二,应用其他风险处理方法不能处理或成本超过其产生的效益。另外,在实施风险回避时,房地产开发商最好在开发项目的决策阶段就做出是否运用风险回避管理措施的决策,同时,还必须首先确定需要回避的风险范围,尽可能准确进行风险识别与衡量,并将其与其他风险处理方法进行优劣比较,这是运用房地产项目风险回避措施的前提。在实际的房地产项目活动中,开发商常用的风险回避措施有:一是放弃或终止某项可能引起风险损失的房地产开发活动;二是改变房地产项目开发活动的性质、地点或工作方法。
二、损失控制
损失控制是一种主动、积极的风险对策。损失控制包括:减少损失发生的机会,即损失预防;降低损失的严重性,即遏制损失加剧两方面的工作。
1.预防损失。风险预防是指在风险发生前,为了消除或减少可能引致损失的各项风险因素所采取的各种措施,以降低风险损失发生的概率为目的。在房地产开发的各个阶段,风险预防有广泛应用。(1)投资决策阶段。在投资决策阶段,房地产开发商预防风险的任务:首先是准确把握国家和地区经济的发展趋势,制定适合自身特点的开发策略,合理评价和选择开发投资方案,从根源上消除或减少房地产开发过程中的种种风险;其次,要树立风险意识,建立风险管理组织,高度重视开发企业内部风险管理,强化对房地产开发风险管理理论的研究和学习,加强风险损失资料的搜集整理和分析。第三,要健全风险预警系统,防范风险的关键是预先行动,即主动控制,项目进入实施阶段时间越长,控制风险的成本就越高。(2)前期工作阶段。在前期工作阶段,为了预防风险,开发商应注意以下几个方面:第一,积极与地方政府、各管理部门、金融机构等相关单位搞好关系,争取获得他们对开发项目的理解、支持和帮助;第二,到当地规划、国土、电力、市政、城市档案、文物等有关部门,了解地块的自然条件及地下埋藏物情况;第三,妥善处理征地、拆迁和安置补偿问题,既讲原则性,更讲灵活性,防止矛盾激化。第四,增强合同意识,认真签订土地出让合同、勘察规划设计合同、拆迁安置补偿合同、资金使用合同。(3)项目建设阶段。在项目建设阶段,风险预防的主要措施有:第一,采用系统的项目管理方法。第二,向施工方人员灌输安全意识,做好现场容易出现危险事故的预案工作。第三,及时协调、处理设计、监理、施工、材料设备供应各方及总包与分包之间的关系和各种矛盾。第四,合理布置施工现场。第五,尽快完成开发项目,缩短建设周期,这也是一些小开发商惯用规避风险的措施。(4)租售管理阶段。在租售管理阶段,为预防风险,开发商应做好如下几点:房地产租售合同应由房地产专业人士起草,并经律师或法律工作者审查, 做到合同条款明确、详尽、合法。定期检查房地产状况,发现和消除现有房地产存在的各种隐患。定期组织建筑物及附属设备维修,将隐患消灭在萌芽之中。
2.减少损失。减少损失是在风险事件发生时或发生后,采取的各种降低损失程度,或缩小损失发生范围的措施,以缩小风险的损失程度为目的。减少损失有两方面的含义,一是风险发生时的损失最小化;二是风险发生后的挽救措施。在房地产开发中,可采用一系列特殊的手段将开发中的风险损失降低到最低程度。准确的预警预报;制定详尽而周密的风险应急计划;建立后备措施;保护现场,收集证据。
三、风险自留
风险自留是指当房地产项目中的某种风险不能避免、控制、转移或因冒该风险可能获得较大利润时,房地产开发商采取较现实的态度,在不影响其大局利益的前提下,自身将这种风险承担下来,并承担风险所致的损失。风险自留是一种重要的财务型风险处理手段,其实质是在风险发生并造成一定损失后,房地产开发商通过内外部资金的融通来弥补受损单位所受损失,即在损失后为其提供财务保障。风险自留还是处理残余风险的一种技术手段,在某些情况下也是唯一的风险对策。风险自留分为两大类:一是消极的或非计划性的风险自留。二是积极的或计划性的风险自留。由于非计划的风险自留是消极的被动承担,对房地产开发商来说属无奈之举,本文不做详细的研究,重点分析和研究房地产项目中的计划性风险自留。在房地产项目过程中,计划性风险自留的具体措施主要有风险损失摊入成本、自我保险和借款补偿风险损失三种。
需要注意的是,借款补偿风险损失的风险处理方法本身亦具有较大的风险。实际上,当风险事件发生后,房地产企业的资产价值减少、经营状况不稳定、信誉度降低,从而使企业处于不利的借款地位。同时,此时企业对现金的需求又十分急迫,其所能得到的贷款条件必然常常是十分苛刻的,而一个损失发生前就信誉不佳的房地产开发商,此时可能根本就借不到一分钱,这样可能会使得风险程度加剧。显然,房地产开发商在运用借款补偿风险损失的方法时应三思而后行,最好尽可能在风险事件发生前与金融机构签订一项应急贷款协议,确保风险事件发生后企业可按事先商定的融资条件获得必要的资金,以及时应付不时之需。
四、风险转移
风险转移是房地产投资项目风险管理中非常重要而且广泛应用的一项对策,分为非保险转移和财务转移两种形式。根据风险管理的基本理论,投资项目的风险应由有关各方分担,而风险分担的原则是:任何一种风险都应由最适合承担该风险或最有能力进行损失控制的一方承担。符合这一原则的风险转移是合理的, 可以取得双赢或多赢的结果。否则,风险转移就可能付出较高的代价。
1.非保险转移。房地产项目风险非保险转移是指房地产开发商在房地产开发过程中,有意识地采取某些非保险措施将风险转嫁给其他经济单位承担, 从而达到降低其自身项目风险发生概率和损失程度的目的。房地产项目风险的非保险转移可通过两种途径来实现:一是转移会引起项目风险及损失的某项开发活动; 二是将风险本身予以转移。风险转移对房地产开发商来说可以消除风险,但与风险控制不同的是,它不是通过放弃、中止项目活动或采取积极预防和抑制措施直接调节风险因素来达到消除、降低风险损失概率和损失程度的目的,而是允许风险继续存在,但将风险转嫁给其他经济单位承担从而间接达到降低自身风险损失概率和损失程度。当然,房地产项目风险转移必须通过正当、合法的手段,而非无限制地、任意地、带有欺诈性的转嫁。另外,房地产项目风险的转移虽然可以使风险在开发商和其他风险损失承担者之间进行移动,但却不能因此将项目风险本身消除或从总量上减少。
2.财务转移。风险的财务转移包括非保险财务转移和保险转移。非保险财务转移是指单位或个人通过经济合同,将损失或与损失有关的财务后果(财产损失、人员伤亡等)转移给另一些单位或个人去承担的一种方式。其实质是通过风险的财务转移,使转让人得到外来资金,以补偿风险事故发生后所造成的损失。大部分财务型非保险转移都是通过合同中的某些条款来实现的。如在建筑活动承包中,建筑所有人可以通过合同将他对公众在建筑物附近受到伤害的部分或全部责任转移给建筑承包商。保险转移通常直接称为保险。通过购买保险,投资项目业主或承包商作为投保人将本应由自己承担的归咎责任(因他人过失而承担的责任)和赔偿责任(因本人过失或不可抗力所造成损失的赔偿责任)转移给保险公司,从而使自己免受风险损失。需要说明的是,保险并不能转移投资项目的所有风险,一方面是因为存在不可保风险,另一方面则是因为有些风险不宜保险。因此,应将保险转移与风险回避、损失控制和风险自留结合起来运用。对于不可保风险,必须采取损失控制措施。即使对于可保风险,也应当采取一定的损失控制措施,这有利于改变风险性质，达到降低风险的目的。
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6. 房地产投资有哪些风险
.政策风险。例如，某公司去年因为市场前景看好，准备发展一个大型别墅项目，当回国家的答政策突然改变（你应该知道国家最近对房地产的政策），该计划只好中止，这就是政策风险。另外，最近一段时间上海的房产价格下跌，也属于政策风险。
市场风险。地价的突然飙升，房屋价格暴跌等等，这些都是市场风险。
财务风险。房地产企业为了持续发展，一般都会同时进行若干个项目，实际资产通常比手头拥有的资产少的多，因此公司的资产基本上都是在建的房屋，公司运作的流动资金一般都是依靠银行借款来维持。在这种情况下，一旦中间环节出现问题，就容易发生财务风险。例如：房产价格下跌，房屋销售不畅，这时由于公司手头资产的贬值，银行为了避免风险倾向于提前收回前期贷款，后续的贷款发放又会要求更多的抵押担保，这是公司就很可能出现流动资金匮乏，在建项目停工，无法为银行提供更多的抵押担保，贷不来新贷款还要还老贷款，企业陷于破产边缘。
7. 房地产项目开发会存在哪些风险
房地产投资开发是一个动态过程，收益与风险同时存在的。由于房地产具有位置的固定性和不可移动性、投资额大、建设周期长、影响因素多样性等特性,使得房地产开发投资活动面临众多的风险。一般来说,风险是对未来行为决策及客观条件的不确定性而可能引致后果与预定目标之间发生的多种负偏离的综合。 在中国从事房地产投资与开发主要存在哪些风险呢？一、房地产投资风险房地产投资风险涉及政策风险、社会风险、技术风险、自然风险、国际风险等，而这其中对房地产投资影响较大，同时又是可以预测、可以规避的主要风险是经济风险。经济风险主要包含市场利率风险、资金变现风险、购买力风险等。主要包括以下三方面的风险：1、利率风险2、购买力风险 3、资金变现风险房地产项目开发风险：房地产项目的开发过程具有高风险、高回报的特点，项目实施的成功与否受到诸多因素的影响，而风险总是贯穿于项目实施过程的始终。一、立项阶段的风险1、宏观经济政策风险。政策环境风险是指由于政策的变化可能给开发企业带来的各种形式的经济损失。房地产行业是国民经济的重要行业，受国家宏观调控政策的影响很大，国家产业政策、土地管理政策、住房政策、金融税收政策、城市规划等从不同方面影响着房地产开发的各个层面。2、项目定位风险。当开发企业被迫告别拿地就等于赚钱这个简单的盈利模式之后，准确的房地产项目定位便成为保证项目开发成功的关键因素。我国城镇住房制度从国家无偿分配和使用到住房商品化和社会化，仅仅经历了十几年的时间，许多开发企业在项目开发过程中还存在对市场供需分析不足、项目定位不明确等问题，导致了商品房的大量积压和空置。不但投入开发的资金不能及时回收，而且会造成项目运作的艰难，甚至危及企业的生存。二、土地获得阶段的风险在土地获得阶段，房地产开发企业主要面临的风险有： 1、土地状况风险。土地风险主要来自土地自然属性、社会属性及规划部门对土地使用性质和规划设计指标认可的不确定性。土地的自然属性风险来源于地块的工程地质条件、水文地质条件及地下埋藏物等的不确定性；土地的社会属性风险是指地块的区位条件及配套设施状况对项目投资额的影响程度；规划部门对土地使用性质和规划设计指标认可的不确定性来源于城市规划设计的滞后性和规划管理的透明度低。2、征地安置风险。征地拆迁补偿涉及许多法律和社会问题。一方面我国现行拆迁安置法规规定太笼统，各地情况千差万别，法规可操作性比较差；另一方面地块上原房地产所有者基于各种原因不愿出售，千方百计阻挠提出大大高于原房屋实际价值的卖价。此时，开发商将面临艰难的选择，要么接受高昂的卖价或苛刻的不公平条件；要么无限期拖延时间，丧失宝贵的开发时机；要么放弃开发项目，前功尽弃。3、融资风险。房地产开发所需巨额资金的筹集是开发商最为关切的问题。筹资手段合理，可以减少筹资成本，降低筹资风险；筹资措施不当，可能造成筹资成本大幅上升，资金周转困难，企业面临破产。三、项目建设阶段的风险1、规划设计风险。规划设计风险类似于项目定位风险，包括小区整体规划、户型比例、建筑面积等风险；设计风险是指由于各专业设计（建筑、结构、装饰、给排水、电气和通风空调等）方案的设计依据、设计参数、方案选择不当，结构和设备器材选型不合理等，导致建筑工程不能满足适用、经济、美观、安全和可靠性需求，以及设计进度不能满足工程要求。2、工期拖延风险。房地产开发建设阶段每个环节的时间损失，都会使工期拖延。而工期延长，一方面房地产市场状况可能会发生较大的变化，错过最佳销售时机；另一方面工期延长会增加投入资金利息支出，增加管理费用。3、项目质量风险。房地产开发良好的投资效果要通过优良的房地产质量来实现，地段只是诱人的手段，而地产质量才是吸引客户的法宝。影响质量的不确定因素主要来自施工环节，施工时承包商的技术水平、施工方案的选择、建筑材料的质量以及监理的控制水平等都能影响项目的质量。四、销售、管理阶段的风险1、销售时机。房地产租售时机一般有三种情况：预售、即时销售和滞后销售。采用预售可以提前回收款，节省利息，降低开发成本。但一旦房价上升，开发商也失去了房价上升可能增加的收益。房地产即时销售指房地产建成后即推入市场进行销售的做法，其受销售价格随机波动的影响很大，这取决于投资决策阶段房地产开发时机的选择。房地产滞后销售指在房地产需求呈上升趋势时，开发商拖延一段时间，等到继续上涨至峰值时抛出销售的做法。但滞后销售存在不能及时收回资金，承担较大资金成本的风险。2、销售合同风险。房地产租售交易的合同务必条文详尽、清楚，对交易双方的行为要有明确的规范，切勿模棱两可，因为房地产这种特殊商品价值量巨大，一旦遇到被侵占或被骗取，造成的损失是巨大的。合同纠纷风险是一种概率较高的风险，并且一旦出现后，风险结果也较大。3、销售税收风险。房地产销售税收风险是指纳税人在销售房屋时纳税方面承担的各种 风险，即纳税人在计算和缴纳税款时，因各种原因导致企业利益受损的可能性。主要的税收风险包括税款负担风险、故意性违法风险和过失性违法风险。
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8. 房地产项目开发的风险归类
房地产是一项投入大，风险高，回报间隙较长的行业。
风险太多，说重点吧。 资金，版这个就不多说了权，资金链一断，后果都知道。
人员，开发资格国家管理严格，光专业技术人员（挂证的）这一项，就要做到不会出现问题才可开发。 不确定因素（市场，政府，政策，场地环境等等一系列问题）
不过只要实力雄厚，什么问题都不是问题。。。
9. 房地产项目风险管理
房地复产项目因投资大、周期制长、涉及环节多、地域性强、不确定因素多而导致存在大量风险。国内大部分房地产开发企业缺少对项目的系统管理,尤其不重视风险的管理,风险管理意识薄弱、风险管理机制缺失、风险管理手段单一、风险管理人员素质不高,使房地产项目中的许多风险因素得不到有效的控制,导致房地产项目的盈利能力下降。
10. 开发商对房地产项目进行风险管理的意义是什么
你看一下房地产经济学方面的书吧