房地产投资指标该怎么分析

⑴ 房地产业财务报表需要分析哪些数据

房地产业财务报表需要分析的数据：

1.“应收账款”项目，应根据“应收账款”账户和“预收账款”账户所属明细账户的期末借方余额合计数，减去“坏账准备”账户中有关应收账款计提的坏账准备期末余额后的金额填列。

2.“预付款项”项目，应根据“预付账款”账户和“应付账款”账户所属明细账户的期末借方余额合计数，减去“坏账准备”账户中有关预付款项计提的坏账准备期末余额后的金额填列。

3.“应付账款”项目，应根据“应付账款”账户和“预付账款”账户所属明细账户的期末贷方余额合计数填列。

4.“预收款项”项目，应根据“预收账款”账户和“应收账款”账户所属明细账户的期末贷方余额合计数填列。

5.“应收票据”、“应收股利”、“应收利息”、“其他应收款”项目应根据各相应账户的期末余额，减去“坏账准备”账户中相应各项目计提的坏账准备期末余额后的金额填列。

(1)房地产投资指标该怎么分析扩展阅读：

财务报表的作用：

1、导向作用

财务报表的导向作用主要体现在绩效指标的导向作用，绩效指标就是为员工在工作中明确目标，指导工作。

2、约束作用

财务报表有些会明确告诉员工那些是应该做，自己所做的工作是否与绩效指标相符合，约束员工日常行为和管理规范以及工作重点和目标。

3、凝聚作用

一旦财务报表，员工就会利用各种资源，凝聚一切可利用的力量来实现和完成绩效目标，可以把大家凝聚在一个共同的目标和方向。

4、竞争作用

财务报表的设定就要求员工要通过努力工作才能完成的目标，绩效指标明确员工努力的方向和目标，这样就提供了员工之间，部门之间，企业与外部之间的竞争的目标和对比标准，使员工为完成绩效考核指标互相竞争。

参考资料来源：网络-财务报表

⑵ 统计年鉴中房地产开发投资主要指标中的“其他”包括哪些

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⑶ 一个房地产顾问公司的年度报表怎么看应该注意哪些指标评审一份年度报表好坏的标准是什么怎么看，这

财务报表的逻辑：房地产业为例 一个企业的业务从现金流开始，所以我们先看现金流量表。一个企业只要现金流没有问题，这个企业就没有问题，所以作为企业一把手，最关心的应该是现金流。 郭永清这就像人的健康一样，只要一个人的血液没有问题，人的健康就没有问题，所以体检的时候，医生要抽很多管血，越是高级的体检，越关心血液。报表的逻辑是，现金流量表决定资产负债表（投资活动决定资产结构和筹资活动决定资本结构），资产负债表中的资产结构决定利润表中的收入和成本费用，利润表中的收入和成本费用要变成现金，带来现金流量表中的经营活动的现金流。下面，我们就来看现金流量表中的投资活动产生的现金流量和筹资活动产生的现金流量。（看彩色部分字体） 郭永清 郭永清 现金流量表 会企03 表 编制单位： 年度 单位： 元项目 行次 本年金额 上年金额一、经营活动产生的现金流量：销售商品、提供劳务收到的现金收到的税费返还 郭永清 郭永清收到其他与经营活动有关的现金经营活动现金流入小计购买商品、接受劳务支付的现金支付给职工以及为职工支付的现金支付的各项税费支付其他与经营活动有关的现金经营活动现金流出小计经营活动产生的现金流量净额二、投资活动产生的现金流量：收回投资收到的现金 ① 投资活动决定资产负债表的资产结构。投取得投资收益收到的现金 现金 资活动体现公司的未来发展方向，并且决处置固定资产、无形资产和其他长期 流以 定一个企业未来的盈利能力。做个假设，资产收回的现金净额 流出 A集团和B公司同时各自建一个营业面积处置子公司及其他营业单位收到的 为 为10万平米的五星级酒店，上海地产集团现金净额 主， 投资了8个亿，国家会计学院投资了12个收到其他与投资活动有关的现金 通过 亿，营业面积代表未来产生收入的能力，投资活动现金流入小计 经营 如果收入相同，一开始国家会计学院就比购建固定资产、无形资产和其他长期 活动 上海地产集团少赚了4个亿，这个是很难资产支付的现金 中的 通过未来的水电费、差旅费等费用的控制投资支付的现金 折旧 弥补回来的。因此，怎么强调投资的效率取得子公司及其他营业单位支付的 摊销 都不过分。投资的效率的衡量：单位营业现金净额 收回 能力的投资额=（固定资产净值+无形资产 净值）/营业能力总额。投资的效率会影支付其他与投资活动有关的现金 响投入资本回报率，投入资本回报率=营投资活动现金流出小计 运利润（包括净利润+利息税后金额）/投投资活动产生的现金流量净额 入资本。三、筹资活动产生的现金流量：吸收投资收到的现金 ②借 投资就需要有钱，这就是筹资活动。筹资取得借款收到的现金 入和 活动决定资产负债表的资本结构。筹资活 郭永清收到其他与筹资活动有关的现金 股东 动要保证资金成本低。企业赚钱，简单地 郭永清 投入 说，就是投入资本回报率高于企业资金成筹资活动现金流入小计偿还债务支付的现金 的时 本率；如果投入资本回报率低于企业的资分配股利、利润或偿付利息支付的现 候流 金成本率企业就是亏钱。金 入， 债务的资金成本率=（利息净支出+借债的 偿还 手续费等支出）/债务平均余额×（1-所支付其他与筹资活动有关的现金 以及 郭永清 得税率），所谓利息净支出是指债务的利筹资活动现金流出小计 分红 息支出减去存在银行的利息收入，由于债筹资活动产生的现金流量净额 郭永清 付息 务的利息在税前支付，具有抵减税收的作 的时 用，所以要考虑所得税的影响；假设上海 候留 地产集团的银行借款50个亿，利率10%则 出， 利息支出5个亿，未使用掉的银行借款存 正负 在银行的利息收入1个亿，税率25%，则债 相间 务的资金成本率=（5-1）/50×（1-25%） =6% 郭永清 股东权益的资金成本率=股东的预期回 报，目前国务院国资委对国有企业的资金 回报率预期是不低于5.5% 企业的总资金成本率=债务的资金成本率 ×（债务/投入资本）+股东权益的资金成 本率×（股东权益/投入资本） 四、汇率变动对现金的影响五、现金及现金等价物净增加额期初现金及现金等价物余额期末现金及现金等价物余额 我们前面讲到现金流量表的投资活动决定资产负债表的资产结构，筹资活动决定资产负债表的资本结构。资产负债表的左边就是代表资产结构，右边就是代表资本结构。资产结构表明企业的资产中，有多少货币资金、应收账款、存货、固定 郭永清资产、无形资产等等，说明我们把钱用到了哪里。资本结构说明企业的钱是从哪里来的，是银行借入的还是股东投入的。 资产=负债+所有者权益，这个等式是恒成立的，右边表示资金的来源，右边表示资金的运用，例如，银行借款增加，则负债增加的同时，企业的货币资金增加；股东追加投入，则所有者权益增加，同时企业的货币资金增加；企业亏损，则所有者权益中的未分配利润减少，同时企业的资产减少。 资产负债表 资产的结构 资本的结构 会企01 表 编制单位: 2012年12月31日 单位: 万元资产 期末 年初余额 负债和所有者权益 期末余额 年初余额 余额 回收期在1年以内或者 1年以内需要偿还流动资产： 流动负债： 一个经营周期以内 ④长 ⑤来自现金流量表的筹资活动，用货币资金 短期借款 期资 于临时需要交易性金融资产 产必 营运资产减去营 交易性金融负债 ④营运过程中自然应收票据 须有 运负债，叫做营 应付票据 而然会产生的负债，应收账款 配套 运资本。对于房 应付账款 叫做营运负债，企业预付账款 的营 地产开发企业， 预收账款 要营运负债欠得多，应收股利 运资 追求规模、成本 应付职工薪酬 尽量合理的欠应收利息 产 和速度。为什么 应交税费其他应收款 追求速度？速度 应付利息 越快，预售越快，存货 应付股利 预收账款越多，其中：消耗性生物资产 其他应付款 郭永清 营运负债就欠得一年内到期的非流动资产 预计负债 越多其他流动资产 一年内到期的非流动负债流动资产合计 其他流动负债非流动资产： 回收期在1年以上 流动负债合计 郭永清可供出售金融资产 ③来 可归为其他投 非流动负债： 来自现金 1年以后偿还持有至到期投资 源于 资，以投资收益 长期借款 流量表的 用于较长周期的需投资性房地产 现金 率判断 应付债券 筹资活动 要 流量 结合战略和投资长期股权投资 长期应付款 表的 收益率判断长期应收款 投资 1年以后收回 专项应付款固定资产 活动 固定资产和无形 递延所得税负债在建工程 资产是经营性企 其他非流动负债工程物资 业最主要的非流 非流动负债合计固定资产清理 动资产，代表一 负债合计生产性生物资产 个企业的营业能 所有者权益： 郭永清 力 股东投入， 公司法规定的注册油气资产 实收资本（或股本） 来自现金 资本 流量表 注册资本以外的股无形资产 资本公积 东投入 郭永清 来自于利 从利润中提取，以增开发支出 盈余公积 润表中的 强公司抵抗风险的 净利润，可 能力 以合并成 利润中尚未分配的 为留存收 部分 益，即留在商誉 未分配利润 企业用于 企业滚存 郭永清 发展的利 润长摊待摊费用 减：库存股递延所得税资产 所有者权益（或股东权益） 合计其他非流动资产非流动资产合计资产总计 负债和所有者股东权益合 计 资产负债表中的资产结构和资本结构最好能够做到匹配，也就是用长期融资（包括长期借款 +股东权益）来满足非流动资产的投资，用短期借款来满足一些临时性的资金需求。我们可 以把资产负债表简化为： 资本运用 资本投入 现金 短期借款 营运资本（营运资产减去营运负债） 长期借款 长期资产 所有者权益 这里涉及到营运资本管理的问题， 营运资本在很多教科书中都作为短期来管理， 但是从实质 上来说是长期的，房地产企业的问题是面粉比面包贵，前面的一个楼盘项目赚了钱，为了持 续经营，要接着买地，结果发现原来那个楼盘的本钱加上赚的钱一起还不够买新的地，就要 融资（借款或者股东追加投入） ，导致很多房地产企业的经营活动现金流是负的。为了解决 郭永清 这个问题，现在大的房地产开发商都追求速度，比如万科的 5986 原则，5 个月拿地，9 个月 预售，预售的第一个月售出 8 成，项目的 6 成以上为住宅，就是为了尽快预售，加快现金流 回。现在比较成熟的房地产开发商，预收账款基本上占到企业营运资产的 50%以上，也就 是说，做生意的时候一半以上都是不需要利息的别人的钱。 资产负债表中，我们比较关心的比例： 资产负债率=总负债/总资产×%，一般来说，房地产开发企业的资产负债率在 70-80%之间 其实，除了关心资产负债率以外，房地产企业还应该关心有息债务率，因为房地产企业的有 一些负债其实越多越好，比如预售的预收账款，反映企业的未来已经锁定的销售业绩，并且 不需要支付利息。 有息债务率=（短期借款+长期借款）/（有息债务+股东权益） 房地产企业的有息债务率一般在控制在 50%左右比较合适， 也有激进一点的企业，放在 60% 左右。 我们在资产负债表中还计算资产负债率的一个变形指标：财务杠杆。 财务杠杆=总资产/所有者权益，它的含义是：股东投入 1 元钱，我们用了多少倍的资产，资 产负债率越高，负债越多，权益越少，则财务杠杆越高。 郭永清 房地产企业的财务杆杆在 4-6 倍之间，多在 5 倍左右，也就是 80%左右的资产负债率。 对于住宅类房地产开发企业来说，资产结构中，一般来说非流动资产所占的比重不会太高，肯定低于50%，因为这类企业最重要的是营运资产周转的速度：拿地、开发、销售、现金回笼、拿地……，所以在资产结构中存货占大头，万科的存货 2012年底2550亿，占总资产的60%，保利2012年底存货1900亿，占总资产的70%。不过，对于商业类房地产公司来说，如果是开发、持有出租的模式的话，资产结构中，投资性房地产和固定资产的比重就会比较高，可能会占到80%左右，其收入的来源在租金收入。 资产负债表中的资产带来利润表中的收入，房地产开发企业把存货（建好的房子）卖掉带来收入，办公楼出租带来租金收入，酒店房间入住带来收入。资产带来收入的前提是要转化为成本费用，房子卖掉的同时要减去开发的成本（土地成本、建筑成本等），办公楼租金收入的同时要有折旧，酒店也要折旧。我们接下来看利润表 利润表 会企02 表 编制单位： 年 单位：元项 目 行次 本年金额 上年金额一、营业收入减：营业成本营业税费销售费用管理费用财务费用（收益以“－”号填列）资产减值损失加：公允价值变动净收益（净损失以“－”号填列）投资净收益（净损失以“－”号填列）二、营业利润（亏损以“－”号填列） 郭永清加：营业外收入减：营业外支出其中：非流动资产处置净损失（净收益以“—”号填列）三、利润总额（亏损总额以“－”号填列）减：所得税 转入资产负债表的所有者权四、净利润（净亏损以“－”号填列） 益，10%的比例提取盈余公积， 郭永清 90%的比例转入未分配利润五、每股收益：（一）基本每股收益 × （二）稀释每股收益 × 营业收入减去营业成本我们叫做毛利，房地产开发企业的毛利率在 30%左右。最近 5 年，房地产开发企业的毛利率有逐渐下降的趋势（人工成本、土地成本等逐年上升）毛利率=毛利÷营业收入净利率=净利润÷营业收入，一般好的房地产开发企业的净利率在 15%左右。 郭永清为了确保净利润，需要加强销售费用、管理费用、财务费用的控制，上述三项费用控制在营业收入的 10%以下，一般在 8%左右。利润表的一个缺陷是：只考虑了借债利息的财务费用，没有考虑所有者权益的资金成本。净利润归股东所有，转入资产负债表的盈余公积和未分配利润，我们衡量股东的回报率的时候，用的指标是净资产利润率，净资产利润率是衡量一个企业最核心的盈利能力指标：净资产利润率=净利润/股东权益的平均数。优秀的房地产企业的净资产利润率在 20%以上。如果净资产利润率低于 6%，则可能股东的资金成本率都没有满足。 郭永清 由于利润表是由资产带来的，所以我们要计算资产带来利润表数字有关的指标：总资产周转率=营业收入÷总资产，衡量资产是否带来足够多的收入，房地产开发企业的总资产周转率在0.3左右，也就是1元钱的资产带来0.3元的营业收入，这主要是由于房地产开发企业的经营周期较长的原因。一般房地产开企业的经营周期在3-5年之间，优秀一点的企业如万科、保利在3.5年。资产周转的越快，资产的带来收入的能力越强。要提高总资产周转率，就必须加快固定资产和营运资本（存货、应收账款）的周转，我们可以计算：固定资产周转率=营业收入/固定资产净值平均余额 郭永清 存货周转率=营业成本/存货平均余额存货周转天数=365/存货周转率应收账款周转率=营业收入/（应收账款-预收账款）平均余额应收账款周转天数=365/应收账款周转率存货周转天数+应收账款周转天数=营业周期，它的意思是如果我们拿了一块地到开发完成卖掉并收回现金需要多少天，房地产开发企业一般在800-900天左右，因为房地产开企业都是采用预售的模式，应收账款比较少而预收账款比较多，加速了现金的收回。上述周转率都是越高越好，越高代表周转的越快，效率越高。与营业周期相关的一个概念是现金周期，因为房地产开发企业付款给建筑施工企业的时候会有应付账款，应付账款占用了别人的资金，就可以减少自己的资金投入，但房地产开发企业还会事先付给国土部门土地出让金等预付账款，预付账款会加大资金的资金投入。 郭永清 怎么计算占用别人的资金呢？我们计算应付账款周转率和周转天数：应付账款周转率=营业成本/（应付账款-预付账款）平均余额应付账款周转天数=365÷应付账款周转率应付账款周转天数越多，说明我们占用别人的资金越多。 接下来，利润表中的收入必须转化为实实在在的现金，所以，我们说利润表带来现金流量表中的经营活动的现金流量。

⑷ 房地产合理性判断统计指标有哪些

世界范围内常用的判断房地产价格合理性的指标主要指标有房地产投资增长率内/GDP、房地产开发投容资/全社会固定资产投资、商品房施工面积/商品房竣工面积、房屋的空置面积与空置率、房价收入比、房屋租售比、房价与物价指数比、房地产类贷款的增长率、房地产贷款占银行全部贷款的比重、新增房地产类贷款占全部银行新增贷款的比重、个人中长期消费贷款与城乡居民储蓄存款比。

⑸ 房地产企业主要看哪些财务指标

房地产企业是个现金为王的行业，现金流是企业财务报表的关注重点，其次就是：利润率，资产负债表率、流动比及速动比，应收账款等指标。

⑹ 用哪些指标来分析房地产企业的投资风险

投资回报率（收益率），投资周期，购买力水平，房地产消费水平，流动性，变现等指标能直接或间接反映，房地产投资风险分析可参考中房乐投

⑺ 房地产项目财务分析需要考察哪些指标

房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序

一、房地产开发项目的规划设计 1、申报选址定点 2、申报规划设计条件 3、委托作出规划设计方案 4、办理人防审核 5、办理消防审核 6、审定规划设计方案 7、住宅设计方案的专家组审查 8、落实环保“三废”治理方案 9、委托环境影响评价并报批 10、建设工程勘察招、投标 11、委托地质勘探 12、委托初步设计 13、申报、审定初步设计

二、房地产开发项目的市政配套 14、征求主管部门审查意见 15、落实市政公用设施配套方案 16、报审市政配套方案 17、市政各管理部门提出市政配套意见 18、市政管线综合 房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费 1、工程勘察（测量）费 2、工程设计费 3、建设工程规划许可证执照费 4、竣工档案保证金 5、临时用地费 6、临时建设工程费 7、建设工程勘察招标管理费 8、勘察设计监督管理费 9、古建园林工程设计费

第四步 房地产开发项目土地使用权的取得

取得房地产开发项目土地使用权的法律程序

一、国有土地使用权的出让 1、办理建设用地规划许可证 2、办理建设用地委托钉桩 3、办理国有土地使用权出让申请 4、主管部门实地勘察 5、土地估价报告的预审 6、委托地价评估 7、办理核定地价手续 8、办理土地出让审批 9、签订国有土地使用权出让合同 10、领取临时国有土地使用证 11、领取正式国有土地使用证 12、国有土地使用权出让金的返还

二、国有土地使用权的划拨 13、国有土地使用权划拨用地申请 14、主管部门现场勘察 15、划拨用地申请的审核、报批 16、取得划拨用地批准

三、集体土地的征用 17、征用集体土地用地申请 18、到拟征地所在区（县）房地局立案 19、签订征地协议 20、签订补偿安置协议 21、确定劳动力安置方案 22、区（县）房地局审核各项协议 23、市政府下文征地 24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费 25、办理批地文件、批地图 26、办理冻结户口 27、调查户口核实劳动力 28、办理农转工工作 29、办理农转居工作 30、办理超转人员安置工作 31、地上物作价补偿工作 32、征地结案

取得房地产开发项目土地使用权的相关税费 1、地价款（土地出让金） 2、资金占用费 3、滞纳金 4、土地使用费 5、外商投资企业土地使用费 6、防洪工程建设维护管理费 7、土地闲置费 8、土地权属调查、地籍测绘费 9、城镇土地使用税 10、地价评估费 11、出让土地预订金 12、征地管理费 13、土地补偿费 14、青苗及树木补偿费 15、地上物补偿费 16、劳动力安置费 17、超转人员安置费 18、新菜田开发建设基金 19、耕地占用税

第五步 房地产开发项目的拆迁安置 房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序 1、委托进行拆迁工作 2、办理拆迁申请 3、审批、领取拆迁许可证 4、签订房屋拆迁责任书 5、办理拆迁公告与通知 6、办理户口冻结 7、暂停办理相关事项 8、确定拆迁安置方案 9、签订拆迁补偿书面协议 10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置 11、发放运作拆迁补偿款 12、拆迁施工现场防尘污染管理 13、移交拆迁档案资料 14、房屋拆迁纠纷的裁决 15、强制拆迁

房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费 1、房屋拆迁补偿费 2、搬家补助费 3、提前搬家奖励费 4、临时安置补助费（周转费） 5、清理费 6、停产停业综合补助费 7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费 8、一次性异地安置补助费 9、房屋拆迁管理费 10、房屋拆迁服务费

第六步 房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段

房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序 一、房地产开发项目开工前准备工作 1、领取房地产开发项目手册 2、项目转入正式计划 3、交纳煤气（天然气）厂建设费 4、交纳自来水厂建设费 5、交纳污水处理厂建设费 6、交纳供热厂建设费 7、交纳供电贴费及电源建设集资费 8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续 9、设计单位出报批图 10、出施工图 11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金 12、办理消防审核意见表 13、审批人防工程、办理人防许可证 14、核发建设工程规划许可证 15、领取开工审批表，办理开工登记

二、房地产开发项目的工程建设招投标 16、办理招标登记、招标申请 17、招标准备 18、招标通告 19、编制招标文件并核准 20、编制招标工程标底 21、标底送审合同预算审查处确认 22、标底送市招标办核准，正式申请招标 23、投标单位资格审批 24、编制投标书并送达 25、召开招标会，勘察现场 26、召开开标会议，进行开标 27、评标、决标 28、发中标通知书 29、签订工程承包合同 30、工程承包合同的审查

三、房地产开发项目开工手续的办理 31、办理质量监督注册登记手续 32、建设工程监理 33、办理开工统计登记 34、交纳实心黏土砖限制使用费 35、办理开工前审计 36、交纳投资方向调节税 37、领取固定资产投资许可证 38、报装施工用水、电、路 39、协调街道环卫部门 40、协调交通管理部门 41、交纳绿化建设费，签订绿化协议 42、领取建设工程开工证 四、房地产开发项目的工程施工 43、施工场地的“三通一平” 44、施工单位进场和施工暂设 45、工程的基础、结构施工与设备安装 46、施工过程中的工程质量监督 五、房地产开发项目的竣工验收 47、办理单项工程验收手续 48、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》 49、商品住宅性能认定 50、竣工统计登记 51、办理竣工房屋测绘 52、办理产权登记

房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费 1、三通一平费 2、自来水厂建设费 3、污水处理厂建设费 4、供热厂建设费 5、煤气厂建设费 6、地下水资源养蓄基金 7、地下热水资源费 8、市政、公用设施建设费（大市政费） 9、开发管理费 10、城建综合开发项目管理费 11、建筑行业管理费 12、绿化建设费 13、公园建设费 14、绿化补偿费 15、路灯维护费 16、环卫设施费 17、生活服务设施配套建设费（小区配套费） 18、电源建设集资费（用电权费） 19、外部供电工程贴费（电贴费） 20、建安工程费 21、建设工程招投标管理费 22、合同预算审查工本费 23、质量管理监督费 24、竣工图费 25、建材发展补充基金 26、实心黏土砖限制使用费 27、工程监理费 28、工程标底编制管理费 29、机电设备委托招标服务费 30、超计划用水加价 31、夜间施工噪声扰民补偿费 32、占道费 33、固定资产投资方向调节税

第七步 房地产开发项目的经营阶段

房地产开发项目经营阶段的法律程序 一、外销商品房的销售 1、办理《外销商品房预（销）售许可证》 2、选定中介代理机构和律师事务所 3、与购房者签订认购书 4、签订正式买卖契约 5、办理签约公证 6、办理外销商品房预售契约公证 7、办理外销商品房的预售登记 8、外销商品房转让登记 9、外销商品房抵押登记 10、楼宇交付入住手续 11、办理产权过户手续

⑻ 关于房地产方面财务评价指标是指哪些还有经济评价指标分别说明其内容和作用

财务评价主要从投资额度，内部收益率，回收期等方面来评价。如果是工程投资分析，还会考虑到总的投资额（建设费和维护费），希望对你有帮助。

⑼ 房地产投资项目可行性判断依据指标有那些

找专门的资料看啊，这东西可多了