① 为什么房地产的变现能力较差
1、由于房地产的流动性较差，所以导致房地产的变现能力较差。
2、房地产资金变现风险主版要是指在交易过程权中可能因变现的进间和方式变化而导致房地产商品不能变成货币或延迟变成货币，从而给房地产经营者带来损失。
3、投资者需要能够随时收回和转让现有投资，如果在短期内找不到愿意出合理价格的买主，投资者就会丧失其他新的投资机会或面临降价出售的损失。
② 法院判的房产份额怎么变现成钱A
把自己的房产所拥有的份额，卖给居住者。
③ 已抵押后的土地,又建上了房产,如何变现啊
答：
如果债务人到期不还款，那么您就可以实现自己对土地使用权的抵押版权，通过抵押的土地使用权权进行拍卖、变卖或者拆价的方式满足您的债权。对土地使用权进行拍卖、变卖或者折价时，土地上的房子同时进行拍卖、变卖或者折价。只是房价款不能用来偿还您的债权。
④ 如何将手中的房产变现盘活财富增值
巧妙盘活现有资产实现财富快速增值
早报 2010-4-19 15:05:00
最近，国务院重拳出击房产市场，调控措施频出。投资者原本单纯希望通过房产价格升高而实现财富增值的预期急速降低。
纵观国内现在的投资市场，沪市A股今天暴跌4.79%，连续多日持续下跌。基金投资与银行理财收益率偏低，其他投资渠道充满巨大风险。面对变化莫测的资本市场，早报近期一项调查显示：大多投资者仍然坚信房产坚挺，是目前为之最为可靠的投资方式。而近期沪市出现一种新型的投资理财方式引起投资者的广泛关注：对中小企业进行直接的借贷投资。
借贷投资的市场到底有多大？
据一位上海的中小企业主王先生透露，他在09年初利用银行宽松的货币政策，以手头2套房产作为抵押从银行低利息贷款200万。由于王先生平时无暇顾及投资，委托一家民间借贷机构代理理财，到目前为止一直保持15%左右的收益。
记者随机咨询了一家沪上知名的中小企业直接投资机构证实了上述说法。红枫资本CEO卓挺告诉记者：以长三角地区为例，据调查显示，当前较长期的民间借贷，比如几个月、半年甚至一年期限的月息为2%－4%，即使按照70％的资金使用效率，也意味年回报率高达20%－30%，而更为短期的拆借利率则更高。
“我们对资金的需求比较急，周期也很短，稍高点利息我们也能接受，银行的贷款审批太繁琐，生意机会稍纵即逝。”一位沪上从事钢铁贸易的企业主透露。
“我们帮助客户通过盘活现有资产再投资于中小企业的债权和天使投资，年收益率可以稳定地保持在较高水平”，红枫资本CEO卓挺。
但是，这种委托理财方式安全吗？
采访中，记者发现许多希望通过民间渠道投资的人士表示了上述担忧。“必须要有抵押物，与无抵押相比这样的贷款风险要小很多，而且贷款的金额最多为房产评估价的50%-60%，这样足够保证资金的安全”。该专业人士如是回答。
⑤ 商业地产盈利变现模式
纵观国内的商业地产盈利变现模式，不外乎三大类：整体持有、分割出售、资本运作。这三种盈利变现模式各有利弊，适用于不同类型的商业物业和开发商。
整体持有
商业物业最理想的盈利模式是长期持有，这符合商业地产的自身规律，一般来讲，商业物业是越老越值钱，不像住宅、写字楼那样会随着物业老化而贬值。商业物业的大部分价值是通过后期运营管理实现的，用通俗的话讲，商业是养出来的，所谓养商无非就是指业主以比较低廉的租金来吸引好的商家，并帮助商家能更快保本、盈利，只有帮助这些好的商家、好的品牌尽快实现保本、盈利，才能让他们有信心留下来，进而不断吸引消费者前来消费，商业的人气才越来越旺，其对商家的吸引力也就越大，所以我们一般看到新的商业物业的初始租金都比较低，度过几年的养商期后，商业物业的租金才开始大幅上涨，商业物业的价值也就越来越大，长期持有通常是商业物业价值最大化的盈利方式。目前的市场上，商业物业长期持有能够获得的投资回报在10％-12％之间，当然一些好地段、运营良好的商业物业可以远超过这一指标。
另外，以前开发商的住宅项目一个接一个，每年都有不错的收益，在住宅项目拿地成本越来越高，好的住宅项目越来越难拿，房地产开发商就会出现项目断档的情况，这会造成开发商每年的收益波动率很严重，如果开发商是上市公司，尤其是土地储备不足的开发商，其每年的报表会比较难看，而商业物业的稳定租金回报将是开发商稳定收益波动的良好补充，对这些开发商来讲，长期持有商业物业是个良好的选择。
商业物业的资金投入大，回收期长，决定了能够持有商业物业的开发商必须具有很强的资金实力，在资金允许的情况下，建议开发商长期持有商业物业，从项目价值最大化的出发点考虑，这种盈利模式是一种最理想的方式，但这种方式不太适合于目前的大多数商业地产开发商，毕竟有着强大资金实力的开发商太少。
对国内的房地产开发商来讲，资金如土地一样是开发商渴求的资源，在长期持有的情况下，配合经营期融资可以解决部分资金变现问题。其一是开发成熟、经营状况良好的物业，可以向银行申请商业物业经营贷款，2005年10月农行推出了《经营性物业抵押贷款管理办法》，允许以商业设施租金作抵押发放长达十年的贷款，其它银行也陆续推出此类服务，这将为把银行的短期开发贷转化为长期的经营贷款提供了可能。世纪金源集团以其金源购物中心、华远地产以其盈都大厦商业物业，均向银行获得了7-10年不等的商业抵押贷款。
另外，具备一定规模、并且质地不错的商业物业还可以通过CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）的方式来融资，CMBS类似于住宅MBS，只是支撑的资产不同而已。万达在发行REITS上市受阻的情况下，通过发行总价值1.45亿美元的CMBS产品来取得融资，这是国内此类融资方式的首例，其本质是将银行的短期贷款转化为机构投资者的中长期债权，其融资成本应该要比银行同期贷款高。
开发商持有优质商业物业资产，既能获得长期收益，亦能通过银行经营贷款/CMBS融资获得新的开发资金，对开发商来讲是个不错的选择，但这种方式存在的缺点是对物业质地要求较高，其投资回报率至少要高出银行、或CMBS融资成本，开发商还必须与当地银行或CMBS市场有良好的关系。
物业散售
到目前为止，商业物业的散售仍是市场上的大多数商业地产采取的盈利方式，这与传统住宅开发商的思维模式惯性是一致的，把商业物业按照住宅那样散售是开发商所擅长的。但这种变现方式只适合于小体量的社区底商、写字楼底商等独立临街商铺物业，分割销售不会影响其使用功能，也不太需要考虑到业态配合、市场定位、后期管理等问题。
商业物业散售的另一种操作模式是产权式商铺，即以“产权式商铺全零售”模式或“主力店租赁+商铺全零售”模式来实现项目的赢利，在商业物业体量越做越大的商业地产市场，独立商铺的比例较小，占主流的仍然是产权式商铺的变现方式。
产权式商铺全零售在产业商铺领域比较常见，如北京木樨园的批发市场、中关村的电子商城等都属于产业商铺类型。大部分产业市场商铺经营同一类型商品，其商铺分割容易、出售不太影响商铺的最终使用和经营管理，而且其后期经营管理较容易，这些特点使得产业商铺比较适合于做成产权式商铺。
主力店租赁+商铺全零售的变现方式被万达集团演绎到极致，其前期的大部分商业物业都是按照这一思路来操作的，都是做一个沃尔玛的主力店，然后其它的商铺均以产权式商铺散售，这种方式给万达解决了融资的问题，也让万达很快膨胀起来，但不可避免地出现后期经营管理上的难题，甚至出现退铺的现象。
为了给产权式商铺一个好的售价，为了给投资者信心，也为了投资者不退铺，开发商给产权式商铺加入了回报承诺和退铺期权，从此，产权式商铺变成了金融产品，成了彻头彻尾的融资产品。近年来北京出现的产权式商铺基本是采用此种类型的产权式商铺，如第三极文化中心、锦绣大地物流港等。
在北京我们亲眼目睹了产权式商铺的惨痛失败经历，至少从目前来看，除产业商铺外，其它的产权式商铺项目，我们还没有看到持续经营成功的案例，尤其是大中型集中性商业更是如此。我想这里面有两个原因，一方面，开发商总是从自己的利益出发，想尽快销售并以更高的价格出售，从而一开始就在产品规划设计、价格定位上就出了偏差，为了利于销售，把商业物业做成适合于快速分割销售的商铺单元，从而导致像商业物业适合经营的业态范围窄，整体商业形成不了综合竞争力；另一方面，因为售价高，小业主缺乏专业的知识，不会从一个较长期回报期来看商铺的租金问题，前期要求的租金较高，招不来好的品牌商家，小业主是价高者得，招来的商家可能是较差的品牌，没有好的经营商家，人气养不起来，或者因前期租金过高，商家长期亏损，留不下来，从而提前撤离，起始租金高会导致商业物业的品牌混乱、品牌层次低、业态组合混乱等一系列问题。
对于大型集中性商业（非产业商铺物业）来讲，产权式商铺的变现方式并不适合，其在目前之所以这么流行，均是融资困难所逼或是开发商向往产权式商铺之一次性高额回笼的渴望所致，但其风险甚高，操作不好，甚至会波及到开发商的声誉，影响下一个项目的运作。随着建设部的关于限制固定回报产权式商铺的意见的出台，陆续有城市已经叫停产权式商铺，我这种盈利模式将会遭遇政策上的封杀。更重要的是，随着商铺投资市场上投资者从前期产权式商铺的投资上得到了教训，变得越来越成熟理性，投资者对产权式商铺投资越来越谨慎，对商铺的持续经营返租能力越来越关注，从而进一步导致了传统的产权式商铺盈利模式的穷途末路。
⑥ 房地产大数据如何变现，如何售卖
你确定你掌握的是海量房产数据吗？大数据维度很宽，所要求的数据也应该是达到一定规模的。
⑦ 如何将抵押的房产和车辆快速变现
一、变现能力的概念
变现能力，是指假定在估价时点实现抵押权时,在没有过多损失的条件下,将抵押房地产转换为现金的可能性。
二、影响变现能力的主要因素
（一）房地产的通用性
所谓通用性，是指该房地产是否常见、是否被普遍使用，也就是有效需求数量的多与少。
1、用途的专业化
用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买家，变现能力越弱。例如：厂房比住宅的变现能力弱；特殊厂房比标准厂房的变现能力弱；商场（柜台）比店面的变现能力弱。
2、结构质式与房屋质量
从结构上说，砖混结构的变现能力不如钢混结构；以住宅而言，点状布置的不如条状布置的，一梯多户的不如一梯两户的；从质量上说，房屋质量差的不如质量好的，成新率差的不如成新率好的。
房屋质量从广义上说，除了本体的质量外还包括小区环境、物业管理等等。
3、房地产的价值大小
一般说，价值越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买家，其变现能力就越弱。
例如：大型商场比小店铺变现能力弱，别墅、复式住宅比一般单元住宅变现能力弱。
4、房地产的开发程度
一般说，开发程度低的房地产，其不确定因素多，其变现能力也就越弱。
例如：生地、毛地比熟地的变现能力弱，在建工程比现房变现能力弱。
5、区位条件
所处区位越偏僻、越不成熟的区域房地产，变现能力越弱。
例如：郊区的房地产比市区房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。
6、该类房地产市场状况
房地产市场越不景气，出售房地产越困难，其变现能力也就越弱。
（二）独立使用性
所谓独立使用性，通俗的说就是能否单独地使用而不受限制。一般说，独立使用性越差的房地产，越妨碍房地产的使用，其变现能力也就越弱。
例如：商场的柜台受制于整个商场的管理，不如店面独立使用性好。
（三）房地产可分割转让性
所谓可分割转让性，是指物理上、经济上是否可以分离开来使用的房地产。
⑧ 房地产变现是什么意思呢信托为何物
变现就是把非现金类资产变成现金的过程，信托的含义比较广泛，建议网络一下，会有较为详细的解释。简单来说就是信任、托付的意思，信托公司是一种金融机构，信托产品是一种理财产品，信托是一种交易结构
⑨ 一般情况下要把房产变现的话需要多长时间
1，房产变现就是买卖，
2，客户如果是按揭购买一般快就是一个月，慢点就是2-3个月，主要是放款
3，如果是现金买卖就很快了 半个月收钱，