房地产物权法有哪些

⑴ 房地产物权包括哪些

两种分类：
1、房屋所有权，土地使用权，租赁权，抵押权，地役权及其他他项权利（采光，通风，通行）。
2、占有权，使用权，收益权，处分权。

⑵ 物权法关于房产

最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）

法释〔2016〕5号

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》已于2015年12月10日由最高人民法院审判委员会第1670次会议通过，现予公布，自2016年3月1日起施行。

最高人民法院

2016年2月22日

为正确审理物权纠纷案件，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条 因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。

第二条 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

第三条 异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。

第四条 未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。

第五条 买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。

第六条 转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为物权法第二十四条所称的“善意第三人”的，不予支持，法律另有规定的除外。

第七条 人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。

第八条 依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持。

第九条 共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。

第十条 物权法第一百零一条所称的“同等条件”，应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。

第十一条 优先购买权的行使期间，按份共有人之间有约定的，按照约定处理；没有约定或者约定不明的，按照下列情形确定：

（一）转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准；

（二）通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的，为十五日；

（三）转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日；

（四）转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起六个月。

第十二条 按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人根据法律、司法解释规定，请求按照同等条件购买该共有份额的，应予支持。

其他按份共有人的请求具有下列情形之一的，不予支持：

（一）未在本解释第十一条规定的期间内主张优先购买，或者虽主张优先购买，但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求；

（二）以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。

第十三条 按份共有人之间转让共有份额，其他按份共有人主张根据物权法第一百零一条规定优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。

第十四条 两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时，请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的，应予支持。

第十五条 受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。

真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。

第十六条 具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：

（一）登记簿上存在有效的异议登记；

（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；

（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；

（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；

（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。

真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。

第十七条 受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。

第十八条 物权法第一百零六条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。

当事人以物权法第二十五条规定的方式交付动产的，转让动产法律行为生效时为动产交付之时；当事人以物权法第二十六条规定的方式交付动产的，转让人与受让人之间有关转让返还原物请求权的协议生效时为动产交付之时。

法律对不动产、动产物权的设立另有规定的，应当按照法律规定的时间认定权利人是否为善意。

第十九条 物权法第一百零六条第一款第二项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。

第二十条 转让人将物权法第二十四条规定的船舶、航空器和机动车等交付给受让人的，应当认定符合物权法第一百零六条第一款第三项规定的善意取得的条件。

第二十一条 具有下列情形之一，受让人主张根据物权法第一百零六条规定取得所有权的，不予支持：

（一）转让合同因违反合同法第五十二条规定被认定无效；

（二）转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销。

第二十二条 本解释自2016年3月1日起施行。

本解释施行后人民法院新受理的一审案件，适用本解释。

本解释施行前人民法院已经受理、施行后尚未审结的一审、二审案件，以及本解释施行前已经终审、施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。

⑶ 物权法 房产

物权法相关热点解析 不登记，房子不算真正属于你 法律规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。未办理物权登记的，不影响当事人之间订立的不动产物权的合同效力。解析：登记始终是与物权的设立和变动联系在一起的。不动产的登记，就是要把不动产物权设立和变动的事实登记在登记簿上。比如买房，就要到房屋登记机构登记，这就意味着这套房子属于你了。一旦其他人也要购买这套房屋，一看不动产登记簿就知道这套房子已经有了主人，不能再买卖了。如果没有办理登记手续，而开发商又把这套房卖给别人，并且房屋的产权已经登记在别人名下。这时，尽管你与开发商的这份合同是有效的，你可以要求开发商承担违约责任，比如要求开发商赔偿损失，但是你对于那套房子就不能再拥有产权了。 异议登记15天内不起诉，失效 法律规定：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。解析：比如，小王与恋人小李决定共同购房，可是后来发现登记时只登记了小李一个人的名字。这时，小王就可以要求登记机关更正。如果小李不同意更正，小王就可以申请异议登记。但是特别要注意的是，一旦进行异议登记，15天内一定要起诉，否则就失效了。同样，如果小李觉得小王的异议登记是不对的，给他造成了损失，也可以要求小王赔偿。 预告登记，防止“一房二主” 法律规定：签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 解析：预告登记可以保证登记人的优先购买权，也可以有效抑制房屋买卖中“一女二嫁”的欺诈现象。此前发生不少类似案例，购房者与卖房人签订买卖合同，支付了部分房款后，等待产证下达。期间，卖房人又把房子转卖给了别人，并给别人办出了产证，结果就造成了两位购房者抢房，并和房产公司打起了连环官司。今后，购房者在和卖房人签订了买卖合同后，就可以到房屋登记机构办理预告登记，在付完房款后，再进行产权登记。这样就可以避免“一女二嫁”了。要注意的是，从可以办理登记之日起3个月内要登记，否则预告登记就失效了。 登记机构出错造成损害，应承担赔偿责任 法律规定：当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任；登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。 解析：生活中，经常发生登记错误的情形。这时，登记机关应否承担责任，是一个极富争议的问题。这次通过的物权法明确规定，因登记错误，给他人造成损害的，登记机关应当承担赔偿责任。但是，这种情况下登记机关承担责任的条件，仍然可能会存在争议。例如，登记错误并非由于登记机关的过错造成，或者说，登记人提供的虚假材料，登记机关尽管非常谨慎也无法查明，这时，登记机关是否仍应承担责任，可能会有争议。这是因为，我国民法确立承担侵权赔偿责任一般都要求当事人具有过错。如果不区分任何情况，都要求登记机关对任何错误都一概承担赔偿责任，登记机关的责任就会过重。这样会造成登记机关加大审查范围，加重登记成本，也会使登记机关延长审查时间，影响登记的效率。 不动产登记费用按件收取 法律规定：不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价额的比例收取，具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。解析：明确了不动产登记费收取方式是按件收取。 拆迁、征地应当给予足额补偿 法律规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。 解析：拆迁、征地关系到老百姓切身利益，此次明确规定此前提必须是为了公共利益。而相应的补偿标准也明确，征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，并且要安排被征地农民的社会保障费用；征收个人住宅的，应当依法给予拆迁补偿并保障被征收人的居住条件。同时还规定，任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。 国家抢险救灾可以征用房屋 法律规定：因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。解析：面对紧急需要，集体和个人都有义务提供便利。但同时也明确，被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。如果被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。 建设用地使用权期满自动续期 法律规定：住宅建筑用地使用权期间届满的，自动续期。解析：住宅用地使用权期间届满后如何处理是许多住宅所有权人的一块心病。我国土地属于国家所有，但住宅的土地使用期限是70年。70年后如何处理并不明确。此次规定，住宅建设用地使用权的期间届满后自动续期。这就从根本上解决了住宅所有权人的担忧。 财产被毁损，可要求恢复原状 法律规定：造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。解析：物权请求权是专门针对物权的法律救济措施，是对物权的特殊保护办法。比如公交车冲到路边民宅内，撞坏了民宅，那就可以要求恢复原状。不能恢复的，可以要求赔偿。 邻居欲坠砸车，车主可砍枯枝 法律规定：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。解析：这针对的是某种“危险状态”。比如一棵大树的枯枝伸到邻居的院子上面，摇摇欲坠，下面正好停放着邻居的车，邻居就担心枯枝掉下来砸坏爱车，这时就可以要求消除危险，让大树的主人把枯枝砍掉，或者自己雇人把枯枝砍掉，由树的主人或管理人承担费用。 物权保护还可以用仲裁解决 法律规定：物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。解析：增加了仲裁这一解决途径。 买受人善意取得财产可不归还 法律规定：受让人受让不动产或者动产时是善意的，就可以取得该不动产或者动产的所有权。 解析：这次物权法特别值得引起重视的是，明确了不动产也同样适用善意取得。实践中，不少人都会把房屋、股权等登记在他人名下。在确立善意取得制度后，这种做法风险极大，因为有了善意取得制度，一旦登记的权利人将房屋出售他人，实际权利人就不能要求他人返还房屋了。很多国家都是规定动产才可以适用善意取得，我国物权法这样规定主要是因为我国房地产交易活跃，登记制度不完善，登记权利人和实际权利人不一致，很容易使交易对方发生判断失误。如果没有善意取得制度，极易导致房屋买受人丧失权利。比如，夫妻共同买房，但是产证是丈夫的名字，丈夫瞒着妻子把房子卖给了别人。别人如果确实不知道这是夫妻共同财产，且支付了合理的房款，就可认为是善意取得。那就可以不必归还该套房屋。至于他们夫妻之间的财产争议，只能由他们自行解决了。 拾到财物应当及时通知权利人 法律规定：拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。解析：草案此前规定，拾得遗失物起20日内通知权利人领取，或者送交有关部门。但可能考虑到实际情况，觉得过于严格，把时间限期去除了。 拿回失物，悬赏承诺应当兑现 法律规定：权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。 解析：明确了拾得人或者有关部门可以收取遗失物的保管等必要费用。我们经常能看到有人悬赏寻找遗失物。这种情况下，明确应当按照其承诺向拾得人支付报酬。 邻居维修管道要提供方便 法律规定：不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和煤气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。解析：此前因为修房子、通管道等问题，引发邻居之间纠纷很多，此次明确规定，如果邻居必须要通行，或者通管道等，必须要提供必要的便利。比如楼下邻居发现家中管道堵了，问题可能出在楼上，那楼上邻居就要提供便利，让楼下居民进行管道的检查。 采光权、通风权受到法律保护 法律规定：建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。解析：将阳光权、通风权、采光权等写入物权法，是将公民权利进一步细化。此前有过很多类似案例。例如，两幢房子之间间距狭窄，前幢大楼在屋顶树起大广告牌，影响到了另一幢房子的阳光照射。这时，居民可到法院诉讼，要求前幢大楼拆除广告牌等。根据上述规定，如果建筑物确实妨碍了相邻建筑物的这几项权利，就可以要求合法维权。 农村宅基地使用权流转仍未放开 法律规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。解析：宅基地使用权的问题，物权法坚持了现有的法律规定和国家目前的政策。目前，我国农村社会保障体系尚未全面建立。农民一户只有一处宅基地，这一点与城市居民是不同的。农民一旦失去住房及其宅基地，将会丧失基本生存条件，影响社会稳定。 三人合伙买车，两人同意即可转卖 法律规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 解析：共有分为共同共有和按份共有两种，共同共有没有明确的份额，多数存在夫妻等家庭关系中，对于共同共有的处分，就要求全体权利人都同意，而此次规定，按份共有的话，如果要处分，只要2/3以上的权利人同意就可以了。如三兄弟合买一辆出租车，每人出资1/3，老三开车出了事故后，哥哥们打算把车子转租给别人开，但老三不同意。按照以前，这种情况就不能转租了，但现在只要两个哥哥都同意，车子就可以转租。这一规定，可以适用于按份共有的其他财产。 分割共同财产，损失风险可分摊 法律规定：共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖等取得的价款予以分割。 解析：没有共有物权收益、处分的表决权制度，很容易造成共有物的处分、修缮都相互扯皮，造成了废置、浪费的情况。如对一幅画分割，不可能一撕两半，只能一方得画，另一方得钱，或者进行拍卖，拍卖所得的钱按照比例分割。一旦有人分割后拿到的物品是有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。比如三家企业共同买了一块地，分割为三块后，其中一块地在打算建造房屋时，发现地下有一个废弃的防空洞，那就要花钱填补这个洞，而这笔费用是可以要求其他两家企业一起分摊的。 抵押车辆借钱，约定拿车抵债不合法 法律规定：抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人未履行到期债务时抵押财产归债权人所有。 解析：约定债务未履行时抵押财产归债权人所有的条款，在法律上叫作流质抵押条款。这种条款是被禁止的。这是因为债务人在急需用钱时往往病急乱投医，为了应急，什么条件都不得不答应，实属饮鸩止渴。流质抵押条款在生活中较为常见，极易导致不公平。所以，法律予以了禁止。比如，有人为了应急需向朋友借钱，朋友提出如果一个月后不还钱就可以把他的车子拿走。按照物权法的规定，这种约定是无效的。 公益学校、医院等6类财产不得抵押 法律规定：学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施等6类财产不得抵押。解析：此外，不得抵押的还包括耕地、宅基地、自留地等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；所有权、使用权不明或者有争议的财产也不可以抵押。 占有人有了请求权与诉权 法律规定：占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。 解析：生活中，不时会发生邻居妨害房屋使用的行为，比如隔壁邻居装修时，把房子的墙砸出了洞。如果你只是房屋的承租人，而非房屋的主人，这时你能否起诉要求邻居停止这种侵害行为呢？不少人认为不能，但按照上述规定，你同样可以起诉。这是因为物权法不仅保护房东，也同样保护作为房屋占有人的房客。但要提醒，占有人返还原物的请求权，自侵夺发生之日起一年内没有行使的，该请求权消灭。 占有制度在民法中极其重要，对于维护社会生活的安宁、和平与秩序，保护民事权利，促进交易安全等方面具有不可替代的作用。
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⑷ 物权法关于房产

物权法上有关房屋所有权的规定具体有以下几条：

根据《中华人民共和国物权法》：

第三十九条 所有权基本内容

所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

第四十条 所有权人设定他物权

所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。

第七十条 对建筑物区分所有权

业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第七十一条 业主对专有部分行使所有权

业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

第七十二条 业主对共有部分的权利义务

业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

第七十七条 将住宅改变为经营性用房的规定

业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

第七十九条 建筑物及其附属设施的维修基金的归属、用途以及筹集与使用

建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。

第八十条 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配

建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

(4)房地产物权法有哪些扩展阅读：

房屋所有权取得，分为原始取得和继受取得两种。

1、原始取得

原始取得是指由于一定的法律事实，根据法律的规定，取得新建房屋、无主房屋的所有权，或者不以原房屋所有的人的权利和意志为根据而取得房屋的所有权。

主要包括以下情形：

（1）依法建造房屋；

（2）依法没收房屋；

（3）收归国有的无主房屋；

（4）合法添附的房屋（如翻建、加层）。

2、继受取得

继受取得又称传来取得，是指根据原房屋所有人的意思接受原房屋所有人转移之房屋所有权，是以原房屋所有人的所有权和其转让所有权的意志为根据的。

继受取得分为因法律行为继受取得和因法律事件继受取得两类。

1、因法律行为继受取得房屋所有权是取得房屋所有权最普遍的方法，通常有以下几种形式：

（1）房屋买卖（包括拍卖）；

（2） 房屋赠与；

（3）房屋相互交换。房屋所有权自所有权转移手续办理完毕后产生效力，即进行所有权登记后便取得房屋所有权。

2、因法律事件继受取得房屋所有权，指因被继承人死亡（包括宣告死亡）的法律事件，继承人或受遗赠人依法取得房屋所有权。

根据《民法通则》的有关规定，在有数个继承人的情况下，只要继承人未作放弃继承的意思表示，继承的房产如果未作分割，则应认为数个继承人对房产享有共同所有权。

⑸ 关于房地产方面的法律法规有哪些

1、法律：《中华人民共和国城市房地产管理法》

2、行政法规：《城市房地产开发经营管理条例》

3、司法解释：最高人民法院印发《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》的通知、《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

4、部门规章：《国土资源部、住房城乡建设部关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》、住房和城乡建设部公告第1307号――关于发布行业标准《房地产登记技术规程》的公告、《房地产经纪管理办法》、《国家税务总局公告2010年第29号－－关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》、《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》等。

(5)房地产物权法有哪些扩展阅读

交易模式

地产交易形式

（1）一级市场。这是由国家垄断经营的市场，它涉及集体土地所有权的变更和国有土地所有权的实现。经营业务包括：征用土地，办理产权转移手续；以出售或拍卖的方式转让土地的一定时期的使用权；出租土地，定期收取地租等。

（2）二级市场。这是由具有法人资格的土地开发公司对土地进行综合开发、经营所形成的市场。

外资进入房地产市场的主要渠道，包括外商直接投资、借用外债、境外机构和个人以自购和包销方式买入商品房等方式。

房产交易形式

（1）房产买卖。其中包括国有房产的买卖、集体房产的买卖和私有房产的买卖。

（2）房屋租赁。

（3）房产互换。

（4）房产抵押。

楼市信息

⑹ 我国物权法规定的什么是“房地一体主义”

“房地一体主义”主义就是抵押、查封和处置的一并性。具体表现为以下三层含义：

一、房地一并抵押原则，也即房和地，要抵一起抵。

《担保法》第36条、《城市房地产管理法》第32条都规定了应“同时抵押”。《物权法》第182条除规定了应“一并抵押”外，还规定若只抵押一个时，另一个“视为一并抵押”。

据此，当地上附有建筑物时，房和地应一并抵押，若单独办理房产抵押的，物权法强行规定“视为一并抵押”，反之亦然。

二、房地一并查封原则，也即房和地，要封一起封。

2014年2月，最高人民法院、国土资源部、建设部联合下发的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发〔2004〕5号）第6条规定，房屋所有权和土地使用权属同一权利主体时，应当“同时查封”。

2014年10月出台的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第23条对此进行了弥补，该条规定，除房地权属分属不同的主体外，“查封一个及于另一个”。

三、房地一并处置原则，也即房和地，要卖一起卖。

2007年施行的《物权法》第146条、第147条又分别确立了“房随地走”和“地随房走”原则。

(6)房地产物权法有哪些扩展阅读：

房地一体原则的例外

（一）划拔土地上及其建筑物

根据物权法第182条的规定，房地产抵押权一经设定，抵押标的物即自动涵括了设定抵押时的建筑物所有权及土地使用权的全部价值。

但根据《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》法释[2003]6号文的规定，抵押权人只有在以抵押标的物折价或拍卖、变卖所得价款缴纳相当于土地使用权出让金的款项后，对剩余部分方可享有优先受偿权。

从而导致划拨土地使用权上的建筑物设定抵押时，抵押权人对相当于出让金价值的部分不享有优先受偿权。

（二）土地租赁中的房地分离

根据《土地管理法实施条例》第29条第2项及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四章之规定及国土资源部《规范国有土地租赁若干意见》，出让土地使用权人在符合一定的前提下可以出租其土地给他人使用，国有土地也可由政府直接出租给他人使用。

承租人在承租的土地上营造建筑物必然导致房屋所有权与土地使用权合法分属不同民事主体的局面出现。

（三）物权法第142条但书所指的房地分离。

《物权法》第142条规定的“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”该条但书中对有证据证明未登记的地上建筑物不属于已登记的土地使用权人的，按房地分属不同的民事主体处理。实践中，该种情形主要发生于：

一是该地上建筑物等不是建设用地使用权人建造的。比如建设用地使用权人将建设用地使用权转让给他人，但为逃避税收等没有办理变更手续，地上建筑物实际上是由他人受让土地后建造的。

二是地上建筑物等是建设用地使用权人建造的，但基于与他人设立的其他法律关系，如联建、合资、合作等，按约定建成后的建筑物等权属应部分或全部归他人所有。

三是建设用地使用权人已经将建造的建筑物等预售给他人。

四是部分市政基础设施建设中，是通过TOT等方式进行的，政府部门按照特许经营协议的约定，将已经开发建成的市政基础设施项目的特许经营权授予投资方，但并不转让变更土地使用权的权属。

那么如果投资方另行增设的地上建筑物、构筑物等，将直接导致地上建筑物与土地在经营期内分离。