如何投资美国房地产

1. 10万美元可以投资美国房产吗

我们看看亚特兰大。
在亚特兰大最好的富人区、好学区Johns Greek一套25万美元的漂亮别墅。投资主要是目前的房租回报、以后的升值空间这2块，3室3卫，180平米，2008年建.98%，所以主要看房价。回报率基本是2到3倍。
我和一位富翁调侃，他投资2000万人民币，100万一套（15万美元），共计20套，按照一般低位6.5%计算，变现也很快。但美国有地区的房产投资回报差异，大量投资包括巴菲特投资的房产基金、华人在炒房，亚特兰大一定是一个房价爆发点，房租1900美元，年房产税2500美元，投资亚特兰大的房产是最佳选择。
旧金山的房价基本上2到3%的净回报（除去一切成本），可以保他的子孙千秋万载，除去一切成本，净回报率是2，旧金山不是一个好地方。旧金山、洛杉矶、纽约的房价是有名的高，美国第九大城市。如果从纯投资的角度来讲。当然7%到8%的有很多.4%。这是按照很少的算，城市本来就很好，他投资的2000万，上下浮动2%。而且大城市的房价都差不了多少，442家世界500强企业（可网络），房租3122美元，年房产税8030美元。
所以投资旧金山，不如投资亚特兰大，物业费800美元，如果交给中介管理。
在很好的富人区，好学区，是很好出手的。亚特兰大每年有10万美国本地人过来找工作，好学区根本不愁租。因为美国房价大跌，所以显现投资机会，物业费450美元，净回报6。关键是美国社会稳定。
洛杉矶、纽约也是差不多。美国的房租很稳定，3室3卫，250平米，2008年建。就以旧金山最好的学区圣何塞举1个例子，一个75万美元的房子。旧金山的中位数是70万美元如果是纯投资，和利息钱差不多，一年净回报130万人民币。可而且这个回报是永久的。亚特兰大是1996年奥运会举办地，现在房价低

2. 投资美国房产怎么报税

其一，假如外国人一年内居住在美国183天或以上，即使没有永久居民身分，也被视为税务上的美国纳税人。其二，假如今年居住在美国31天或以上，而过去三年也曾在美居住，便要将今年居住的时间，加上去年居住时间的三分之一，再加前年居美时间的六分之一，若总数达183天，便自动成为美国纳税人。

几种较特别的情况，不被计算在居美时间内:

加拿大和墨西哥居民白天过境工作、在去外国途中于美国过境、外国船只船员在美停留、由于健康原因不能离开美国的时间、留美学生的头五年等。

假如在税务上符合外国人(Non Resident Alien)身分，在美国赚取的联邦公债利息、银行利息及买卖股票或共同基金赚取的“资金增值(Capital Gain)”收入，完全免付任何美国税，银行或股票经纪行亦无需扣30%的预缴税(Withholding Tax)。

外国人由于没有社会安全卡号码，在美国银行或股票经纪行开设帐户时，须填写W-8BEN表，以证明其外国人身分。这份W-8BEN表格的有效期是三年，三年后须再填，否则银行将扣除预缴税。

一些持外国身分的家长，为求便利，与已是美国公民或居民的子女，联名开银行或股票户口，既让子女代管财务，也方便子女继承其遗产。税例规定，联名户口的每一个持有人都须填写W-8BEN表格，如其中一位持有人是美国公民或居民，便不能填写W-8BEN表格，结果令该帐户变成由美国人拥有，失去外国人免预缴税和免收入税的好处。

3. 投资美国房产，你需要知道哪些知识

最近几年，越来越多的中国人涌进美国投资房地产。相对中国日益高涨的房价，美国的房价竟然低过中国，实在是稀奇的事。在大洛杉矶边缘地区一些新开发的城市，2000多尺的独立洋房，25-30万美金，一个月的租金可以达到2000美金。扣除地税管理费，收益在5%-7%。越来越多的中国人把投资的眼光放到了美国。那么怎样才能在美国买房子呢？在美国买房子要注意什么问题呢？下面我们就来一起看看吧！
在美国买房子首先要将购房款转移到海外帐户对于中国买主来说，购房款不是问题，但是中国有每人每年5万美元汇出的限制。在美国买房卖方要求买方提供购房款证明，或者银行贷款证明，最好是英文的，毕竟美国人能看懂中文的不多，入乡随俗，不要被细节打败。
1.看上美国房子后，该怎么出价
美国是一个资讯很透明的地方，在看好一处房产后，经纪人大多都会帮助客人做房屋的价格评估，估算这个房子在最近的市场交易中的现在价值。如果卖主的要价高了，经纪人就要帮助买家杀价。如果要价低于市价，经纪人就要帮买主赶快抢下。
有的时候有多位买主都看上同一个住宅，为了得到住宅，可能要出比要价高的价格才能行。因此，并不是每一个房屋都要杀价, 而是要看要价的高低。重点是，买家要能正确评估房屋的价值，当然这需要一位好的经纪人协助。
2.永久产权不表示要拥有一辈子
众所周知，美国产权是永久性的，所以，许多刚来的中国买家都会有“在美国买房就要住一辈子，甚至要代代相传”的观念。其实这与美国的实际情况不太相符。根据历年平均统计, 美国人大约7年左右就会换一次房屋。换房的原因多样，比如工作地点改变,子女外出读书,家庭人口变化,或者退休后把成熟城区换到偏远安静的地方等。美国换房频繁的原因主要是因为没有户口的限制,同时城市乡村差距小，住在哪里都很方便。
3.美国房子出租不难
西雅图等地区经济欣欣向荣，外来人口很多，又是旅游城市，需要大量出租房。很多买家担心房屋无法出租的问题。其实是过虑了，没有房子是租不出去的。事实上，房子能否出租取决于业主希望的租金是否符合租赁市场的价格，关键在于卖价是否符合市场。

4. 美国房产投资怎么样

房产抄收益主要来源于两部分，一是租金回报，二是房产增值。所以无论是国内还是国外，这两项都是重要的衡量的标准。目前中国房地产进入存量时代，加上国家调控政策的陆续出台，未来一段时间内中国的房市场较为平稳。

行业数据显示，美国的租金回报率在5-10%，房市从2011年至今一路向上，美国在反映房产投资稳健性和增长性的宏观指标上远好于其他国家。美国经济持续走强，所以现在仍然是投资美国房产的好机会。

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5. 怎么投资美国房地产基金

美国房地产基金一般指美国房地产信托投资基金。
20世纪90年代以来，房地产投资信托基金（ Estate Investment Trusts, 以下简称REITs）在美国迅猛发展，像一颗冉冉升起的新星，魅力无穷，在房地产界和投资界引起很大反响，逐步成为商业房地产投资的主流。越来越多的房地产通过REITs实现证券化，像沃尔吗、洛克菲勒中心、甚至连监狱等政府的房地产都纷纷通过证券化，成为公众产权。

1 基金表现
投资在房地产信托投资基金有如买入公司股票，或其他种类基金一样，价格可升可跌，亦有[综合]指数反映整体表现，有如一些常见的金融及股票指数如s&p五百，罗素二千，纳斯特等。以近二十年的平均回报计，房地产信托投资基金[综合]指数显示约有百分之十一回报。但若表现，尤以短期不多于三年的，则有百分之十三余（二000年指数更升了百分之二十五）。

2 基金种类
主要有直接投资物业（equity），有些则投资房地产借贷（debt），有些两类都有，分别在结构，回报及风险等层面。至于哪种类有较好表现亦没有定案，长期（十至二十年）以直接投资物业的房地产信托基金为优胜，约百分之十二三的年回报，短期（尤以过去一年）则投资房地产借贷的房地产信托基金有较好业绩，差不多约百分之五十，这些回报包括资产升值及定期收入。

3 资产值
根据资料及统计，整体上市的房地产信托基金共拥有约三千四百亿美元资产，其中直接投资物业的房地产信托基金占九成，即三千亿元左右，剩下的大部分属于投资房地产借贷的房地产信托基金。此外，这三千四百亿美元资产包括一些现金，票据及非房地产收益等， 实占约二千五百亿美元。

4 购买方式
目前国内有很多国外地产交易平台，同时，还有相关股票可以购买。

6. 投资美国房产有哪些劣势

洛杉矶坐落于美国西海岸，加州西南部，是美国第二大城市，仅次于纽约，是美国最大的海港。此外，洛杉矶还拥有发达的工业和金融业，也是美国的文化娱乐中心。

洛杉矶地区5大郡县，洛杉矶郡，圣伯纳迪诺郡，河边郡，橘郡，文图拉郡，它们一直都是公认的最适合华人移民的地区，环境优美，气候温和。华人占总人口比例比较大，华人地位较高，受限制较小，华人社区也相对多一些。而且经济发达，就业机会很多，同时国际化的文化，丰富的夜生活也给这个城市带来了不少人情味，一直备受华人青睐。

一、洛杉矶距离中国距离最近。
飞机大约12个小时之内就可以到达，国内一线城市每天仅直飞洛杉矶的航班已逾十多架。南航最近还开辟了成都，南京直飞洛杉矶的航班。非四大城市直飞美国的城市，洛杉矶还属首个。交通的便利也带来了更多商业，贸易和交流机会。

二、洛杉矶气候适宜、阳光充足。
洛杉矶毗邻太平洋，一年四季如春，全年光照超过300天，平均气温20-24度，而且空气质量也好，适宜居住。

三、洛杉矶是世界级城市，旅游资源丰富。
洛杉矶是奥运会举办城市，是迪斯尼，环球影城，好莱坞等世界级文娱中心所在地，也是NBA洛杉矶湖人和快船队的主场城市。城市内世界级的博物馆，音乐厅，展览中心数不胜数。毗邻太平洋，海岸山脉的影响，让它可以在一个小时车程内，即可海边冲浪、日光浴，也可内陆登山滑雪，这样的丰富的气候、旅游资源，在世界上也是绝无仅有的。

四、洛杉矶本身是个移民的大家庭，包容力强。
洛杉矶本身有很多华裔居民，华裔社区发展完善，衣食住行都要比其他地区方便。

五、洛杉矶教育资源丰富。
加州理工学院，加州大学洛杉矶分校，南加州大学，加州州立大学，世界一流大学不胜枚举。优质质量的社区大学，高中也是比比皆是。

六、近年来房地产市场平稳发展，投资回报率高。
在未来一段时间中，以洛杉矶地区带头加州经济将持续恢复，失业率降低，投资和就业的前景都十分广阔，同时积极的商业环境，完善的政府管理与服务，优良的学区，理想的治安状况等，都让其房地产市场继续升温。

对于赴美购房的国人来说，健康的房产市场以及华人新老聚集区成了购房的最佳地点。洛杉矶在美国房产市场占有举足轻重的地位，在2008-2012年美国次贷危机期间，洛杉矶一部分城市房产市场崩溃，房价应声下跌。但在2013年美国房产市场复苏期间，洛杉矶一马当先，成为了加州房产市场涨幅最快的几个城市之一，年平均涨幅达到了25%。而众多的华人聚集区也成了洛杉矶吸引国人的一个重要原因。

7. 投资美国房产有什么好处

高额、稳定的回报，为子女教育找到好的学区房，再投资的成本降低，拥有绝对的产权。

8. 中国投资房地产好还是美国投资房地产好

简单分析一下几个热门房地产投资国家的情况：

英国：回报率9%缺点：有地区差异
借着出国留学的热潮，英国现在买房出租市场异常火热，特别是那些位于大学城的投资房。根据专家的调查，投资者们如果投资学生房，在某些热点地区，投资回报率能达到10%。在纽约，学生房的投资回报率在所有大学城中是最高的，达到9.4%。
不过普通地区的回报率并不会这么高。据统计，伦敦市房产租金回报率整体稳定，平均保持在5%-6%，此外，数据还显示高价的房产并不一定带来高位的租金回报率，例如伦敦中心区WC1的回报率仅仅有4.5%，然而位于西南二区的Clapham回报率可以达到7.2%。
日本：回报率接近10% 缺点：需承担高税收
日本人口密度高、消费集中，公寓入住率始终维持在90%以上。在日本有很多小规模公寓会整体出售，这种公寓抗风险能力强。公寓投资中最大的风险就是空置，而小规模小户型公寓可大大降低风险。比如1栋8套的小规模公寓，有一套空置的话，收入也只会减少8分之1。据了解，租赁收益上，日本的租金回报率较为稳定，在10%左右。
借着日本申办2020奥运会成功的东风，还有“安倍经济学”的推行，根据不动产经济研究所公布的数据，2013年，东京圈的平均房价接近每套4900万日元(约合人民币293万元)，同比上涨了4%。
但值得注意的是，日本买房的税收很高，70平方米的房屋第一年总计要缴纳200万日元(人民币11.9万元)，相当于房价的5%。如果生意不好的时候，可能就要负担高昂的税费管理费了。
澳大利亚：回报率6-8% 缺点：城市差异大
在澳洲房产投资市场上，流行这样一个说法：西南区比东南区更加值得投资。据最新的租金收益数据显示，澳洲房产中，单元房取代了别墅的良好表现。而外围郊区被证明是最佳的投资地，比内城的租金回报更加丰厚。其中回报率最高的澳洲郊区是Beenleigh，高达8.23%。
澳洲房产投资现在已经被越来越多的人所接受和了解，最主要的原因就是澳洲房产投资门槛较低。如果你手上有110-130万人民币流动现金的人都可以考虑投资澳洲房产，每年租金回报以及房产资本增值可以为投资者带来优厚的效益。
《央视财经评论》评论员马光远曾经说到;“提起澳大利亚的房产，最值得向大家提醒的是什么?澳大利亚也分一线城市、二线城市。我们现在谈到的这些所谓涨的很好的地方，主要在悉尼这些大城市，而不是说所有的房地产都很怎么样。”
美国：回报率最高10% 缺点：短期会走低
据了解，美国德克萨斯州的房租收益为10%至15%左右。那么，若剔除税费等将近4%至5%的各项支出，该区域房屋的租金回报率最高可达10%。
去年美国房产价格上涨区间在10%-15%，其中华人越多的地方，上浮幅度也很大。在房价提高的同时，租金上涨增幅追不上房价增幅，短期内回报率相应下降。但是值得注意的是，佛罗里达、迈阿密等二线城市的平均房价比一线城市低了10%到15%左右。现在是购房人到美国“抄底”买房的好时机，因为美国的房价出现反弹的趋势。

9. 美国房产投资，如何将利益最大化

本文为您科普一些投资房产的税务知识，如果你能坚持看完，绝对能顶大半个CPA！不管你是准备买房，还是已拥有一套以上房产的有房一族，甚至你已决定使用公司名义来投资房产，希望此文都能给你一些帮助。知己知彼，才能百战百胜！

买房准备

作为一个精明的买房族，从开始准备买房起，你就要计划怎样最大化的减少你将来需要缴纳的税额。简单来说可以从以下几点出发：

用途：是否用于自住，还是用于出租从产生现金流

时间：是否在不久将来打算卖掉，是否期待升值

身份：是否是美国税务公民（不同于移民法律规定的美国公民）

债务：是否考虑资产保全，或房产债务与个人分离。

为何要考虑用途？

因为房屋的用途关乎到你需要与什么税表打交道，关乎哪些支出减免你可以使用，哪些凭证文件需要保存或记录以待报税时使用等等。同时你也需要考虑以什么形式来拥有房产，能更好的实现你的用途。

房产的主要拥有形式：

个人直接拥有

如果是自住，你的房子只有支出没有收入，那么你只需要用到Schele A，分项扣减额（Itemized Dections，以下简称 Sch A）。如果全部或部分出租，那么你就要使用到Schele E，房产以及其他投资收入（Rental and Royalty Income，以下简称 Sch E）了。

公司形式拥有

房产投资通常以合伙企业 (Partnership)，有限责任公司 (Limited Liability Corporation)，或是小型企业股份公司 (S-Corporation)形式运营。以公司形式运营的好处是，公司投资的房产出现意外时个人可以规避相关的法律责任。

但是，你会需要额外报公司Form 1065或是Form 1120S税表，其中有一页 Form 8825就是你的房产明细。公司会在报税完后给你发一张 Schele K-1，流入你的个人所得税表Form 1040（Indivial Income Tax Return）中。

为何要同时考虑卖出时间和用途？

美国“主要住宅”(Primary Residence) 卖房可以享受25万美元（单身纳税人）至 50万美元（夫妻纳税人）的免税额。

简单来说就是，你的房子卖出时若是增值了，只要满足以下几个条件便可以免除增值税：

1)必须是你的“主要住宅”

2)持有房屋所有权5年

3)在卖房前的5年内至少有2年住在这里

而且呢，每一次房屋买卖的间隔不能少于2年。是不是很简单？下面我们来举几个例子：

▷A君买了第一套房子作为主要住宅，自住2年，出租3年，然后卖出赚了25万美元。那么，这25万美元增值完全免税哦！

▷B君买了第一套房作为主要住宅，自住1年，出租三年，搬回来住1年，然后卖出赚了25万美元。买房后自住不到两年导致“主要住宅”动机被损，第一年的自住在出租三年后不再有效，那么只有最后1年自住有效，而 IRS 就搞出了个案例说是按最后自住的1年/2年的比例来计算增值税。于是B君按照比例12.5万美元的增值需要缴资本利得税（Capital Gain，税率15%)，也就是在他的 Schele D 上白白供上1.875万美元的税哦！

▷C君买了第一套房子作为主要住宅，自住2年，出租4年，然后卖出赚了25万美元。虽然他一共自住了2年，可是他在卖房前5年内并没有满足2年自住这个条件（第1年自住是5年前），居然整个25万美元增值全部都要交税，也就是3.75万美元资本利得税。

▷D君买了第一套房子作出租使用。出租3年后，搬入房子自住2年，然后卖出赚了25万美元。虽然他一开始动机并非自住，可是那都不是事，关键只要他在卖房前5年内满足2年自住这个条件，所以变卖房子的25万美元增值税全免了。

▷E君买了第一套房，自住两年，买了第二套房并搬入，第一套房开始出租。三年后卖掉第一套房赚了25万美元，同时买了第三套房，第一套房的25万美元增值免税。这一年，D也搬入了第三套房居住并将第二套房出租，两年后，他卖掉第二套房，哇，又符合了所有免税条件。也就是说，这个优惠可以循环使用。

购买房产

买房成交后你一定会收到一张“房地产交易完成单”(Closing/Settlement Statement)，俗称HD-1，里面记录着详细的结算时间，房产地址，以及所有完成交易的费用列表。这是一张看着就头疼的清单，可是你一定要保留好它，因为它决定了你卖房时和计算增值税时的房子成本(Basis)。

上面有买卖双方交易金额明细，但你只需要关注买方 (Buyer) 的明细即可。你的成交费用 (Closing Costs) 包括佣金 (Commission)，产权费用 (Title Costs)等等都可以加到你的购买价格上增加房子成本。

比方说，房子买价50万美元，你的 HD-1 表上显示各种费用2万美元，那么卖房时你的成本就是52万美元，这样增值部分就减少了2万美元，开心吗？若是以公司名义买房，你的成交费用 (Closing Costs) 以及贷款费用 (Loan Fees) 需要计入无形资产，然后按贷款时长来摊销（类似折旧）。

另外得单独说一说房产税 / 地税(Property Tax)。房产税会与其他上面提到的费用一样混在 HD-1 表中，它永远需要被拎出来单独对待。如果你的房子这一年自住，那么请把房产税放到你的个人税表1040的 Schele A 分项扣减额 (Itemized Dections) 中第6行。如果你的房子用于出租，那么请将它放到Schele E 房屋出租收入 (Rental and Royalty Income) 的第16行 Taxes 费用。

如果你是贷款买房，那在就会在第二年年初收到贷款利息 (Mortage Interest)1098表。如果房子是自住呢，你可以开心地把这个利息填入你的Schele A 分项扣减额(Itemized Dections) 第10行。如果房子用于出租，那么则需要放到到Schele E 房屋出租收入(Rental and Royalty Income) 的第12行贷款利息支出 (Mortage Interest)。

☆通常来说，刚买房的前几年付的房贷利息的比例特别高，所以可以扣税的金额也非常可观。贷款银行收取的点数 (Points) 也可以以类似利息方法处理，视情况在买房当年全部抵扣或是按贷款的年限来摊销抵扣。

美国买房后如何获得最大投资回报

持有增值

持有增值，是指购买美国房产后，不以出租获利为主要目的，追求的是“低买高卖”或资产增值的投资方式，比较适合于资产雄厚的投资者。为此，此种投资方式极为注重投资者入市及出市的时机。

美国房地产周期平均在十五年左右，所以理论上持有房产时间愈长愈有把握稳赚不赔，如果长期投资，持有五年可能有六成的机会获得利润，如果十年几乎是一定会有利润的。

假设你在房价的高点买进的房子，在低点时卖出，那你的利润是负值。如果，你买房是为了居住，你可以自己选择售房的时机，不必在房屋市场低谷时售出你的房屋，而可以选择在有利润或有较高利润的时候出手。

出租赚取租金

通过出租房产，获得固定的租金收入，即投资回报，是最为常见的投资手段。那么，投资者该如何计算自己投资的房产，每年能给自己带来多高的回报率呢？

3种常见出租方式：

委托经纪人

交给经纪人帮助租赁可以大大节省工作和时间，经纪人可以帮助投资人选择条件较好的租客，最主要就是帮投资者找到租客的客源，筛选出符合条件，合适的租客。

委托物业管理公司

物业管理公司提供的是出租管理的综合服务，帮投资者收房租，还有日常的维护服务。对于精力有限、想省事的投资者来说，找到一家合适的物业管理公司就能解决所有相关问题。

自己寻找租客

这个方式比较适合在海外拥有多套房产的投资人或是住宅房屋有多余的投资人。

10. 投资美国房产需要注意的事项

美国房产发展得历程，投资的环境和常见的问题, 想要了解更多的内容， 可以报名通过今日英才 ,知识就是力量