我国房地产市场涉及的税种主要有哪些

1. 营改增后房地产开发企业要交哪些税

主要涉及契税、印花税、土地使用税、增值税、土地增值税和企业所得税。

一、取得土地环节

开发商品房等经营性用地，以招、拍、挂方式取得土地，主要涉及契税、印花税。

1、契税

应纳税额=土地成交价格×适用税率（3%-5%）

2、印花税

应纳税额=应纳税凭证记载的金额×适用税率

印花税税额=土地使用权出让合同金额×5‱

二、建设开发环节

取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证后进行施工，主要涉及土地使用税、印花税。

1、土地使用税

应纳税额=土地实际占用面积×适用税额

2、印花税

常见的合同如下：

印花税税额=建设工程勘察设计合同金额×0.5‱＋建筑安装工程承包合同金额×0.3‱＋借款合同金额×0.05‱

三、销售环节

取得预售证后进行预售，需预缴增值税、土地增值税和企业所得税。

1、增值税

增值税分别要在预征和实际开发票清算两个环节缴纳。

(1)我国房地产市场涉及的税种主要有哪些扩展阅读：

《中华人民共和国企业所得税法》关于应纳税额的条款

新企业所得税法第三章 应纳税额

第二十二条 企业的应纳税所得额乘以适用税率，减除依照本法关于税收优惠的规定减免和抵免的税额后的余额，为应纳税额。

第二十三条 企业取得的下列所得已在境外缴纳的所得税税额，可以从其当期应纳税额中抵免，抵免限额为该项所得依照本法规定计算的应纳税额；超过抵免限额的部分，可以在以后五个年度内，用每年度抵免限额抵免当年应抵税额后的余额进行抵补：

（一）居民企业来源于中国境外的应税所得；

（二）非居民企业在中国境内设立机构、场所，取得发生在中国境外但与该机构、场所有实际联系的应税所得。

第二十四条居民企业从其直接或者间接控制的外国企业分得的来源于中国境外的股息、红利等权益性投资收益，外国企业在境外实际缴纳的所得税税额中属于该项所得负担的部分，可以作为该居民企业的可抵免境外所得税税额，在本法第二十三条规定的抵免限额内抵免。

2. 请问房地产企业有那些主要税种

房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等。
一、营业税:是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产取得的营业收入征收的一种税。销售不动产，税率为5%计算公式=营业额×适用税率
二、城市维护建设税和教育费附加：以营业税等流转税为计税依据，依所在地区分别适用7%、5%、1%征城市建设维护税，依3%计征教育费附加。 依2%计征地方教育费附加
三、土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。它采用四级超率累进税率，应纳土地增值税=土地增值额×适用税率－速算扣除额×速算扣除率。其中：土地增值额=转让房地产总收入－扣除项目金额。计算扣除项目有：取得土地使用权所支付的金额；开发土地和新建房及配套设施的成本；开发土地和新建房及配套设施的费用；旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；加计扣除。
四、房产税：是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。它以房产原值(评估值)为计税依据,税率为1.2%。年应纳税额=房产原值(评估值)×(1-30%)×1.2%。
五、城镇土地使用税:是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内,对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额、按年计算、分期缴纳的一种税。年应纳税额=∑(各级土地面积×相应税额)。 房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税和房产税。
六、城市房地产税、三资企业土地使用费：城市房地产税是对拥有房屋产权的外商投资企业、外国企业及外籍个人、港澳台胞，按照房产原值征收的一税种。城市房地产税依房产原值计税,税率为1.2%。年应纳税额=房产原值×税率×(1-30%)。三资企业土地使用费是对本市行政区域内使用土地的外资企业，按企业所处地理位置和偏远程度、地段的繁华程度、基础设施完善程度等，征收的一项费用。依外资企业的实际占用土地面积以及所适用的土地使用费的单位标准确定。应纳土地使用费额=占用土地面积×适用的单位标准。
七、印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。应纳税额=计税金额×税率,应纳税额=凭证数量×单位税额。
土地使用权出让转让书立的凭证（合同）暂不征收印花税，但在土地开发建设，房产出售、出租活动中所书立的合同、书据等，应缴纳印花税。凡进行房屋买卖的，签定的购房合同应按产权转移书据所载金额0.05%缴纳印花税，房地产交易管理部门在办理买卖过户手续时，应监督买卖双方在转让合同或协议上贴花注销完税后，再办理立契过户手续。在办理房地产权属证件时，应按权利许可证照，按件交纳印花税五元，房地产权属管理部门应监督领受人在房地产权属证上按件贴花注销完税后，再办理发证手续。
八、契税：契税是对在我国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位征收的一种税。征收范围包括国有土地使用权出让、土地使用权转让（包括出售、赠与和交换）、房屋买卖、房屋赠与和房屋交换。计税依据主要是成交价格、核定价格、交换价格差额和“补缴的土地使用权出 让费用或者土地收益”等。应纳税额=计税依据×税率
九、耕地占用税、固定资产投资方向调节税 :大部分地区，目前已经停止征收。
十、企业所得税、外资和外国企业所得税：是对我国境内的企业或组织，在一定期间内的生产、经营所得和其他所得征收的一种税。应纳税额=（全部应税收入-准予扣除项目）×适用税率。
十一、个人所得税 :是对个人的劳务和非劳务所得征收的一种税。房地产业所涉及最多的是“工资、薪金”所得。其适用5%-45%的超额累进税率。应纳税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数。

3. 房地产公司要交哪些税

房地产公司需要交纳的税种：营业税 、城建税、教育费附加、个人所得税、印花税、房产税、土地使用税、契税、土地增值税、所得税等。

1、营业税:
（1）是按销售计算缴纳的。税率 5%。 （2）应交营业税=销售收入*5%

2、城建税：
（1）是按营业税计算缴纳。 （2）税率： 纳税人所在地在市区的，税率为7％； （3）应交城建税=营业税*城建税税率 纳税人所在地在县城、镇的，税率为5％； 纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1％

3、教育费附加
（1）是按营业税计算的 税率 3%。 （2）应交教育费附加=营业税*3%

4、个人所得税
（1）按员工工资薪金计算代扣代缴。 （2）计算公式： 应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数 其中：应纳税额=工资薪金收入-2000-“三险一金” （3）工资、薪金不含税收入适用税率表 级数 应纳税所得额(不含税) 税率(%) 速算扣除数(元) 1 不超过500元的部分 5 0 2 超过500元至2000元的部分 10 25 3 超过2000元至5000元的部分 15 125 4 超过5000元至20000元的部分 20 375 5 超过20000元至40000元的部分 25 1375 6 超过40000元至60000元的部分 30 3375 7 超过60000元至80000元的部分 35 6375 8 超过80000元至100000元的部分 40 10375 9 超过100000元的部分 45 15375

5、企业所得税：税率为25％。

6、房产税
（1）从价计税：税率1.2% 应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例）×1.2% （2）从租计税：税率12% 应纳税额=租金收入×12%

7、土地使用税
土地使用税每平方米年税额如下： （1）大城市1.5元至30元； （2）中等城市1.2元至24元； （3）小城市0.9元至18元； （4）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。

8、印花税
（1）财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同，适用税率为千分之一； （2）加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权转移书据， 税率为万分之五； （3）购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同，税率为万分之三； （4）借款合同，税率为万分之零点五； （5）对记录资金的帐薄，按“实收资本”和“资金公积”总额的万分之五贴花； （6）营业帐薄、权利、许可证照，按件定额贴花五元。

9、契税：
契税是对在我国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位征收的一种税。征收范围包括国有土地使用权出让、土地使用权转让（包括出售、赠与和交换）、房屋买卖、房屋赠与和房屋交换。计税依据主要是成交价格、核定价格、交换价格差额和“补缴的土地使用权出 让费用或者土地收益”等。应纳税额=计税依据×税率

10、土地增值税
计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下： （1）增值额未超过扣除项目金额50％ 土地增值税税额=增值额×30％ （2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的 土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％ （3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的 土地增值税税额=增值额×50％－扣除项目金额×15％

4. 房地产开发企业在生产经营活动中涉及哪些税种如何核算

房地产开发企业税种税率表-房地产开发企业涉及税种
时间:2010-1-19 21:44:59 来源:徽商会计网 作者:richkj 点击次数:1274

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为更好的方便房地产开发企业会计人员了解房地产开发企业应缴纳的税种税率情况，徽商会计智库专家特做作了房地产开发企业税种税率表，以供广大财务会计人员分享。
相对于其他行业，房地产开发企业营业额高，涉及的税种多，纳税金额也很大，税负也相对较高。
房地产开发企业涉及的税种主要有（按应缴纳税额的税负顺序依次为）：营业税、土地增值税、企业所得税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、契税等，下面将房地产开发企业涉及的主要税种介绍如下：
1、营业税：房地产开发企业销售不动产时应在收讫或取得索取营业收入(房款)凭据后，就全部价款和价外费用按销售不动产税目依5%的税率缴纳营业税。如与包销商签订合同由其自订价格进行销售，由房地产开发公司向客户开具房地产发票，依5%的税率缴纳营业税，包销商收取价差或手续费的应按服务业--代理业征收营业税。合同期满后，房屋未售出部分若由包销商收购，对房地产开发公司应就房屋销售收入按销售不动产税目依5%税率征收营业税。包销商将房产再销售，对包销商也按销售不动产税目征收营业税。
房地产开发企业从事建筑工程作业，应按包括工程所用原材料及其他物资和动力价款在内的营业额，依建筑业税目所适用的税率3%纳税。
2、土地增值税：土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(即转让房地产)并取得收入的单位或个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税，税率为30%、40%、50%和60%。
建造普通标准住宅出售，增值额未超过各项规定扣除项目金额20%的；因城市实施规划、国家建设需要依法征用、收回的房地产，可以免税。
3、企业所得税：房地产开发企业的所得减除成本、费用、损失后的余额按25%的税率缴纳企业所得税。
4、城建税、教育费附加：依实际缴纳的营业税额缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。
5、印花税：当单位和个人的房屋发生产权转移时，应当缴纳印花税。
6、契税：其纳税人是以买卖、典当、赠与或交换形式取得土地、房屋产权的承受人。契税是按当事人双方所订契约产价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。契税按房屋买卖成交价格的3-5%征收契税，具体由各省、市、区决定，如安徽省为4%。
附：房地产开发企业税种税率表
税种 税率 适用条件/税目 计税依据 备注
营业税 5% 销售不动产 营业收入
营业税 3% 建筑业 营业收入 含材料款
土地增值税 增值率
30% <=50% 增值额 增值率=增值额/扣除项目金额
40% (50%-100%]
50% (100%-200%]
60% >200%
所得税 25% 应纳税所得额
城建税 7% 市7县3其他1 营业税等流转税 分三档
教育费附加 3% 营业税等流转税
地方教育费附加 1% 营业税等流转税
水利建设基金 0.06% 营业收入 安徽省
印花税 0.05% 产权转移书据 合同额
契税 3-5% 承受人缴税 成交价 安徽省4%

5. 你认为我国现行房产税制度存在的主要问题是什么

近年来，随着我国房地产行业的发展，房地产投资比重已占全国投资规模之首，在建面积和销售面积逐年增加，涉及房地产业的税费总量也在逐年递增。2004年，在全国有18个省份房地产投资增速超过50％，35个大中城市有10个房地产投资增速超过70％，有些城市连续两年房价每年上涨20％，有的甚至上涨30％。在全国各大城市，尤其是北京、上海、广东这样的经济发达地区，房地产业已经越来越成为地区和中央财政收入的重要来源之一。

与此同时，与蓬勃发展的房地产行业相比，现行的房地产税收制度和具体的征收措施弊端渐渐凸显，成为制约房地产行业健康发展的主要痼疾之一。房地产税制是国家以法律形式对房地产业进行宏观调控的重要手段。建立和完善中国房地产税收体制不仅是维护国家税收主权和稳定财政收入的必然要求，更是保证房地产业健康发展、促进资源合理利用和保护公平竞争的重要条件。

现行的房地产税制虽然在调节经济和组织财政收入诸方面发挥了一定的积极作用，但是依然存在着大量的问题。已经与市场经济不相适应，严重滞后于经济和社会的变革和发展，难以发挥该类税收应发挥的为政府提供公共服务筹措资金、调节收入和财产贫富差距、抑制房地产投机、引导房地产资源优化配置等功能和作用。
目前，我国房地产税收政策存在的问题如下：

第一 地产税制目标多元化，税制体系复杂

（一）房地产税制目标多元化
中国现行房地产税中的城市房地产税是从建国初期开征，由于在计划经济时期，房屋和土地财产是以公有制为绝对主题，国家集政权和公有财产所有权为一身，对绝大部分的社会财产没有必要征税。改革开放以后，随着多种经济成分的发展，社会财产的所有权构成发展了很大变化。针对这种变化，政府又陆续开征了针对国内企业和个人的房地产税种。另外，为了调节与土地相关的一些经济行为，又先后开征了与占用耕地、土地增值相联系的税种。这些税种在出台时往往有特定的政策目的，所以形成了目前多税种、不统一、多政策目标的房地产制度。

表2-1房地产税种的政策目标。
税种名称 开征年代 主要政策目标
城市房地产税 1951年8月 调节外商投资企业和外国人的财产收入（按照税法规定）
房产税 1986年10月 调节国内企业和个人的财产收入（按照税法规定）
城镇土地使用税 1988年10月 同上
耕地占用税 1987年4月 保护耕地
土地增值税 1994年1月 对土地经营者的级差受益进行再分配

从表可以看出，房地产税的政策目标呈现“离散”的多元化，各个税种的政策目标“专门化”。作为整体的房地产税政策目标不清晰，各税种之间的政策目标不协调。土地增值税的政策目标与所得税的政策目标相近。另外，在房地产税的各个政策目标种，将不动产作为重要财政源泉之一，筹措财政收入的政策目标和作用都不十分明显。

（二）税制体系复杂，重复征收

现行税制涉及房地产的14个税种中，许多税种之间存在税基重叠，或同一税基设两个税种的情况。个别税种之间交叉重叠，存在重复征税的情况。如针对房产的房产税和城市房地产税；针对土地的土地使用税和耕地占用税；针对产权转移，书据、契约或合同的承受方既课征印花税，又要课征契税等。主要表现在：现行设计房地产业的税种结构松散繁杂，各种税之间主辅作用不清、调节单一，同时存在税种重叠设置和税负上重复课征的问题。如现行房地产税制，既有对内资企业和个人征收的城市税，又有对涉外企业和外籍个人征收的城市房地产税，这两个税种的征税对象均为房产，明显属于重复设置。契税是对房屋产权发生转移时就双方当事人所订立的契约征收的一种税，印花税是就经济活动中书立的凭证所征收的一种税，就征税范围来看，存在重复征税问题。

（三）税费品种繁多，总额在房屋价格构成中比例过大

目前我国房地产价格构成按其性质不同可分为地价、前期税费、建筑安装工程造价、贷款利息、开发商的管理费以及开发商的利润。其中前期税费又主要包括征地拆迁补偿费和市政工程费。房地产价格中除了土地价格和房屋本身建设
费用以外的各种税费项目繁多，各地相差也较大，少的地区有2030项，最多的地区达8090项。各种税费在商品房价格构成中占比重过大,在房价中占到大约20%，直接导致商品房价格高居不下。

图4：北京市新开发区普通住宅成本价格构成
资料来源：《北京市房地产年鉴2003》
按照华远公司的计算，房地产开发中仅从消费者取得房屋所有权之前算起支付的费用中就有约20%的部分转换成了各种税收。尽管这个数字会因各个地方与企业的具体情况不同而异，但房地产开发成本费用中税收占有相当大的比例却是一个大家都认可的事实。

第二 流通环节重、保有环节轻

土地征税不仅有利于调节社会贫富差距，同时能够起抑止土地投机的作用。目前由于中国的房地产制度存在着严重缺陷，还很难发挥抑止房地产投机作用。

而且从征税对象上看，现行房地产税仅对生产经营用房地产征税，而对个人所有的居住或者拥有的房地产不征税。

（一）土地取得过程中房地产税收
（1）国家直接无偿划拨土地。主要是公共事业、公益事业用地等。
（2）通过有偿出让取得土地。是指开发商直接从政府获得的土地，也就是通常所说的从土地一级市场取得土地。
（3）通过有偿转让形式取得土地。是指从单位或个人通过各种方式有偿获得的土地，开发商需要支付土地出让金（即40~70年的土地使用费用，或称其为地租）、项目开发期间的土地使用水和土地交易应缴纳的契税、印花税；对于第三种方式取得的土地，则需支付地价款（已包括土地出让金）和项目开发期间的土地使用税和土地进行交易应缴纳的契税、印花税。当然如果有拆迁项目，开发商还有可能要支付拆迁补偿费；如果占用地，还要交纳耕地占用税。

（二）地产销售过程中房地产税收
开发商通过开发建设，形成房地产商品，进行出售。在房地产项目开发完毕，开发商需要根据固定资产投资项目实际完成的投资额缴纳固定资产投资方向调节税（暂停缴纳）。在销售商品房的过程中，开发商需缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税等。但以上的各种税费都通过商品房的价格直接或间接地转嫁给了购房者。购房者则需缴纳契税、印花税。

（三） 房地产保有过程中房地产税收
购房者买到商品房之后，需每年支付一定的土地使用税，但平摊到每平方米建筑面积上的税收是少之又少。假设该住宅产权人将房屋出租或自己用，则需支付一定的房地税和个人所得税。城市房地产税的征收对象只是外国人。也就是说，在我国购房者买到商品房后无论房地产市场如何变化，在这期间所缴纳的税费将不受任何影响。

不动产的整个经营活动划分为开发、占有和交易三个环节，在不同的经营环节存在着不同的征税税种和收费。根据中国现状，我们用下面的图示来描述：

表2-2各房地产税收发生的阶段
取得土地阶段 耕地占用税
城镇土地使用税
契税
印花税
开发建设阶段 固定资产投资方向调节税
营业税 施工单位缴纳
城市维护建设税
教育费附加
企业所得税
销售阶段 营业税
城市维护建设税
教育费附件
土地增值税
企业所得税
契税 业主缴纳
印花税
使用阶段 城市土地使用税
房产税
房地产税

房地产保有环节税费种类过少，一方面，受房价持续升高的影响，大量闲散资金涌入房地产市场，投机行为增多，导致房价虚高；另一方面，土地是政府财政收入的重要来源，由于土地的保有税负过低，使几乎占城镇土地总量98%的土地由企业无偿或近似无偿地取得和持有者，土地的价值大部分体现在土地使用权出让金上，有可能导致政府片面追求财政收入而将土地投入市场，使得土地供给超出需求，造成房地产市场供需失衡。对于个人占用几乎不征税，投资购买房地产的预期受益便会很高，而且基本可以不付税（只要不通过市场出租和交易），这样就刺激了各类投资者对房地产的需求，尤其是房地产投机商，他们可以无税收成本地占有大量房地产，以低价买进， 高价卖出。

土地交易和流通市场税负过高，不仅抑制了土地的正常交易，助长了隐性流动现象的蔓延，还直接阻碍了划拨存量土地进入市场的进程，使得土地作为资产的要素作用无法得到发挥，土地闲置与浪费现象日趋严重。

第三 房地产税征税覆盖面窄，筹集财政收入的功能薄弱

现行房地产税在实际中的征税面要比税法规定的窄很多。
(1)从纳税人上看，现行房地产税对国家机关、人民团体及全额、差额拨款的事业单位的本身业务用房地产免税，拥有非经营用的房地产个人却没有作为纳税人。

(2)从征税地域上看，现行房地产税的征税范围界定为城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村。以上海为例子，按现行征税范围，属于土地使用税开征区的土地面积是1899.61平方公里，只占全市总面积的3％。可以看出土地使用税范围窄，税基偏小，而且减免范围较宽在一定程度上限制了税收作用的发挥。 据统计，2002年我国房地产税（含城市房地产税）、城镇土地使用税、城镇土地使用税和土地增值税合计收入为379.73亿元。占国家全部税收收入的2.01％、占地方财政收入的4.46%.这个比例明显低于发达国家和地区房地产税收收入占地方税收收入的比例。

据税务部门反映，有限的征税范围在实际征管中存在很多矛盾和问题：一是在一些具体征税范围上难以确定和把握，如行政区划调整后，城市范围内的乡村是否属于房地产征收范围，城乡一体化的地区建制镇和所属行政村如何划分等。二是不利于公平税负，经常出现经营规模相同的企业，由于其坐落的地点不同，一个城镇，一个在农村，税收负担就不尽相同。三是容易引发避税行为，在选择投资地点时，纳税人理所当然地选择非纳税区域，这样现行房地产税制确定的过窄的征税范围给纳税人提供了避税空间。

由于现行房地产税的实际征收范围狭窄，其筹集财政收入的功能势必十分微弱。房地产税的增长幅度明显低于国家财政的增长幅度。以土地使用税为例，由于土地计税面积变化不大，全国城镇土地使用税收入长期停留在30亿左右的规模。据地方税务部门反映，1994年实行分税制后，各地纷纷按幅度税率的上限征收土地使用税，即便如此，该类税的增长速度依然明显低于整个国家税收的增长速度。1994——2002年该税收入增长了136.1%,而同期国家税收收入增长了243.9%。

第四 税种设置不合理，税率也需要重新设计

（一）计税依据存在着问题
现行房地产税的计税依据大多是按量或是按房地产原值计算征收，既不考虑房产的自然损耗，又不考虑土地的级差收益、时间价值，总之不是以市场价值作为计税依据。这种税制要素的设计基本是延续了计划经济的管理办法，与市场经济的基本要求相背离，计税无法反映房地产的市场价值，也不能随着经济的发展、房地产的增值而相应增加税收收入。例如，现行房产税按照原值扣除一定比例作为计税依据，房产的帐面价值会随着折旧的提取会逐渐减少，最后几乎为零，由于这样的计税没有顾及房屋的后期升值因素，会与房屋的市场价值相差很大，使房地产收入无法随着房地产的增值而相应增加。

将土地和房屋分离作为不同税种的计税依据，与房地产不可分割的自然属性相违背，一方面难以统一正确的估价房地产价值，另一方面也造成重复征税。因为任何房产都占有一定的土地，而土地与房产是不可分割的一体。在税收实践中，有的房产原价值中包含土地的价值，而有的房产原值中土地价值没有计入房产原值，所以，在征管中，不管房产原值含不含土地价值，一律征收土地使用税，形成了重复征税。

（二）税率设计不合理
目前中国的房地产税率的设计已经过时，税负不尽合理。例如，现行房产税按照两种计税依据分别确定单一的税率1.2%和12％，自用和出租房产之间税负存在明显差异。出租房屋的税负明显偏高，对于房屋出租者来说，除了按租金收入征收12％的房产税外，还征收5％的营业税及城市维护建设税、教育费附加。2001年财政部、税务局下发了《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》，从2001年1月起，全面降低了个人房屋出租的相关税收税率，即对个人按照市场价格出租的居民住房，其应交的营业税暂减按3％的税率征收，房产税按照4％的税率征收。但是由于存在着营业税的房产税的重复征税，纳税人负担仍然偏重，这也是房产税偷漏税严重的原因之一。

第四 难以发挥调节社会贫富差距的作用

房地产是市场经济中，调节收入差距过大和贫富差距过大的重要政策工具。由于目前中国的房地产税还没有普遍对个人拥有的非经营性房地产在占有环节征税，所以，刺激了大量的豪宅、别墅在国内城市兴建。从个人财富的存在方式看，可以体现在收入的现金资产方式上，也可以转换为不动产财富。中国现在只对前一种财富的存在方式征收所得税，而对后一种财富不征税，显然富人会以不动产财富方式大量合法规避个人所得税。这种“瘸腿”的税制，不仅使得政府难以利用有效的税收政策工具调节社会贫富之间、收入之间的差距，造成中国近期社会收入和贫富差距持续地扩大；并且也从客观上刺激了房地产需求，是中国房地产业持续保持高速增长的原因之一。

第五 内外税制不统一，没有体现公平税负的原则

中国对内、外资和个人实行的是两套房地产税制度，对内资征收的是房产税和城市土地使用税；对外资征收的是城市房地产税和土地使用费（不由税务机关征收）。具体见下表：

表2-3内外资企业土地税收差异
项目 内资企业 外资企业
房产税 征收 征收城市房地产税，并且仅对房地产征税，对地产不征税
耕地占用税 征收 不征收
城镇土地使用税 征收 不征收，而征收土地使用费
教育附加费、 征收 不征收
城市维护建设税和企业所得税 内资高于外资企业

目前中国对内外资企业和个人实行不同的税收制度，具体表现在如下几个方面：

（一）所得税制不同
内资企业适用《中华人民共和国企业所得税暂行条例》；外资企业适用《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》。两部法律对两类企业在课税项目、税收优惠等多方面存在差异。

（二）房地产保有税制不同
对中国国内的企业、单位和个人征收城镇土地使用税、房产税；对外商投资企业、外籍公民、华侨、港澳台同胞征收土地使用费和城市房地产税。对中国国内的企业、单位和个人占用耕地征收耕地占用税，但对外商投资企业和外国企业不征收。

（三）城市维护建设税何教育费附加的征收不同
城建税和教育费附加是国家对缴纳增值税、消费税、营业税(简称“三税”)的单位和个人就其实际缴纳的“三税”税额为计税依据而征收的税种，但对外商投资企业和外国企业不征收。

实行内外有别的两套税制，中国在改革开放初期，对于中国的经济腾飞和与世界经济的接轨起到了深远的积极作用。但随着局势的变化，这样的税收体系逐渐暴露出许多弊端，它不仅给税收征管增加难度和成本，还造成内外资企业竞争起点不同，更使得国家的宏观调控意图难以同时贯彻。目前，由于内外税制的不统一使内资企业的税负高于外资企业，有悖于WTO的国民待遇原则和公平竞争的原则。市场经济机制在经济运行和资源配置中，越来越发挥更大的基础作用，不实行公平税收制度，将不利于各类企业的公平竞争，也会起到扭曲资源合理配置的负面效应。

第六 房地产税收流失严重

在国家税务总局日前公布的“2003年度中国纳税百强排行傍”中，房地产企业悉数“落榜”。无独有偶，税务总局同步公布的“2003年度房地产开发经营行业纳税十强”中，房地产企业的纳税总额也并不乐观。房地产行业一向是高额利润行业。为什么“财富巨人”反而成了“纳税矮子”了呢？
房地产业存在涉税问题的成因主要是由于我国房地产税收制度设计不合理，房地产开发业纳税人利用制度缺陷进行偷税漏税追求利润最大化。因此我们需要在借鉴国际经验的基础上，进一步改革和完善我国房地产税收制度，加强征收和稽查管理。

（一）房地产开发环节
1、在房地产开发环节，建筑营业税流失严重
由于建筑队流动性强，企业注册地与施工地不一致，这给税收监管带来了不便。目前税务部门采取以票控税的措施，但由于建筑单位对索取票据的重视程度不够，施工单位纳税意识淡漠，税收有很大流失。

2、工期长,不及时结转成本,影响房地产计税所得, 形成偷税
房地产开发由于工期长, 投资大, 很多工程要跨年度完成, 造成收入与费用配比困难, 成本能及时结转, 计税所得无法准确核算,影响税收收入的实现。由于收入与费用差额较大, 有的企业就用收入直接冲减成本, 造成营业税款的流失。

3、利用外资开发商优惠政策，不如实纳税
外资开发商利用自身享受的税收优惠政策与内资企业合作开发土地及商品房, 对回建或补偿给内资企业的那部分不动产不作收入,不如实申报缴纳各税。如:某房地产开发公司实为内资企业, 其在开发某大厦过程中, 借外资企业名义办理报建、审批、销售等一系列手续, 实际建设资金全部为该公司出资, 与外资企业合作是只是想借外资名义达到免城市维护建设税和教育附加、投资方向调节税、土地使用税等的目的。

4、以收据支付工程款偷税欠税
企业工程款时无法按规定使用发票,而是以收据支付的特殊现象。这既影响了工程成本的及时结转, 又给建筑施工企业偷税欠税提供了机会。

（二）房地产销售环节

当前房地产开发企业大多是多种经营, 既有建筑业, 又有加工业;既有房屋销售又有物业管理服务。多种经营在给企业发展拓宽渠道的同时, 也使税收征管面临一个较为复杂的局面。不少房地产企业的各种经营单位之间, 在资金往来、款项支付上不按照独立企业之间的业务往来操作而是相互交叉摊计费用；在税收上, 瞒报经营项目, 隐瞒经营收入。

开发商还通过不申报纳税或者延期申报纳税来减少缴纳营业税。

（三）房地产出租环节

在房地产出租业务环节上，对于营业税的征管，税务人员到无法到每个建设工地、售租房现场进行实地调查，对房地产建筑总面积、质量等级、商品房出售、门脸房出售出租、空置房等情况未能掌握，并对重点税源的日常税收缴纳缺少监控措施，不能保证税款的足额及时入库。房产税方面，房地产开发企业可将已完工程不进行竣工结算，仍做在建工程处理，另一方法是将企业投资购建的固定资产设法转入私人名下，钻我国目前对私人资产管理制度不健全的空子，进而达到偷逃税款的目的。

而在个人房屋出租方面，目前房屋出租行为在城市、郊区乃至乡镇，都是一个十分普遍的现象，而且还呈现出快速发展的态势。据调查，在北京市城区内，一般出租用于住人的房屋根据地域区段和房屋条件每平方米月租金可达 10 － 25 元，用作货物仓储和营业门面的每平方米月租金达 30 － 100 元，用于商业活动的租金更高。 但由于个人房屋出租的因素很复杂，目前很难全面、准确地统计出实际出租的面积、居住的人口及租金的总收入。由于缺乏详尽的统计数据，税务部门更是无法及时了解出租房屋的使用状态，导致税款流失；房屋出租环节中税款流失严重。

第七 尚未真正建立起一套科学、规范、严密的税收征管系统
（一）由于现行房地产税制不规范，税种数量多，税源分散，税收征管的难度很大，科学、严密的征管体系还无法建立起来。

1、在政府有关部门之间，由于信息的不对称，税务机关对纳税人的不动产税源的监控不到位，征管成本比较高，对税收违法行为难以有比较彻底的税务征管、稽查和处罚。

2、现行房产税对个人出租的房产按租金计税，由于纳税人纳税意识淡薄，税源相当分散，税务机关限于法律赋予的权利有限，征管难以到位，税收流失比较严重。

3、现行土地增值税性质模糊，同时兼备流转税、行为税、财产税、所得税的性质，加上扣除项目的不规范，以及在增值扣除中没有考虑通货膨胀和利率等因素的影响，增值概念模糊，难以区分自然增值与投资增值，并与企业所得税交叉；另外，由于与土地增值税相关的配套措施如房地产评估、基准地价的测定都不规范，因而在实际运行中，该税的征收成本非常高。有些地方政府直接放弃了对土地增值税的征收。

（二）税收征管的配套制度和措施不完善

1、房地产税收中的房产税、城市房地产税和土地增值税的征收需要对房地产的价值进行评估。如果考虑到将来可能的税制改革，需要进行财产评估的税种和数量会更多。而大陆的房地产评估业起步较晚，既不规范也不成熟，从业人员素质也亟待提高。房产评估制度作为房地产税收的主要辅助配套手段还很不健全，目前还无法帮助实现房地产税收的顺利征收。此外土地管理制度的不健全，也容易给征收工作带来较大困难，使名义税负和实际税负出现较大差别。

2、税收征管缺乏调控力度。
(1)地方缺乏税收管理权。
我国由人大授权国务院，统一制定房产税、土地使用税及其他各税的税收条例，各地根据条例精神贯彻执行，地方基本没有税收管理权。如房产税1.2%的税率对于经济比较发达的沿海省市偏低，起不到宏观调控节约土地的目的。而对于经济欠发达的内陆省份则显得偏高，纳税人反映强烈，地方没有权限调整房地产政策，调动不了地方政府的积极性，而中央又由于权力过于集中、包袱太重，新政策迟迟不能出台，使得房产税、土地使用税政策远远落后于形势发展的需要。
(2)税收征管的配套措施不完善。
中国目前的财产登记制度不健全，尤其是私有财产登记制度，严重影响了税收征管的力度，致使不少税源流失，更出现化公有财产为私有财产的非法行为。同时，与房地产税收密切相关的房地产价格评估制度和房地产税收评税政策不健全。以市场价值为计税依据是税制改革的必然趋势，这需要定期对房地产进行评估，即对评估机构和评估人员提出了较高的要求。以税务部门内部现有的房地产评估机构、评估人员的情况难以适应税收征管的需要。

6. 房地产业缴纳哪些税种

营业税,附征城建税和教育费附加,土地增值税,印花税,土地使用税房产税,企业所专得税属、个人所得税.
(房地产企业在房产销售阶段主要需要缴纳出售、出租土地使用权和不动产的营业税；附属物业管理机构对外提供物业管理服务的营业税及其城建税、教育费附加；转让房地产土地增值税；取得印花税应税凭证应缴纳的印花税；拥有房产应纳的土地使用税、房产税；销售的企业所得税,工资薪金涉及个人所得税,以及依中国税法应当征收的其他税。)

7. 营改增后房地产企业要缴纳的税有哪些

[摘要]房地产开发和其他行业不同，是涉及税种最多的一个行业，因此如何管理和控制企业的税收成本成为财务人员工作中的重要任务。随着营改增全面推开，房地产企业开始缴纳增值税，鉴于目前房地产价格的大幅上涨，土地增值税以及销售开发房产的增值税数额都比较大。因此营改增之后房地产开发企业的税收筹划就成了迫在眉睫的财务管理问题。根据销售不动产增值税的纳税原理，房地产开发企业可以在税基、抵扣金额、适应税率等角度展开纳税筹划，最关键的是计算不同情况下的临界点。
[关键词]税收筹划 增值税 土地增值税
1、房地产开发企业纳税筹划的必要性
我国自1998年实现住房市场货币化后，房地产业迎来了良好的发展契机。据调查在1998年之后房地产业每年对GDP增长所做的贡献都在一个百分点以上，由其带动上下游产业的发展更是不可估量。近年来，在全国政府财政收入中，房地产相关的各种税收（房地产营业税、企业所得税、契税、房产税、土地增值税等）加上土地出让金收入占比高达45%，2016年仍在30%以上（由于营改增的影响，该比例存在低估），可见房地产对政府财政收入构成了重要支撑。
房地产企业同生产型和流通型企业不同，其财税管理的核心在项目管理上，从收入确认、成本归集、项目划分均离不开项目开发。项目开发一般分为项目前期

8. 房地产企业所涉及的所有税种以及税率

一、耕地占用税
（占有耕地）平方米×每平方米适用税额（21.5元）

二、契税
(国有土内地使用权出容让、土地使用权出售、房屋买卖)成交价格×3%-5％

三、营业税
营业额（全部价款+价外费用）×5％

四、城市建设税
实缴营业税×7％

五、教育费附加
实缴营业税×3％

六、地方教育附加
实缴营业税×2％

七、土地增值税
先确定扣除项目，后收入减去扣除项目得出增值额，最后增值额与扣除项目相比较，通过四级超率累进税率得出。

八、印花税
应纳税额=计税金额×税率,应纳税额=凭证数量×单位税额

九、企业所得税
应纳税额=（全部应税收入-准予扣除项目）×25%

十、其他税种
⑴ 房产税：房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；
⑵城镇土地使用税：房地产开发公司建造商品房的用地，原则上应按规定计征城镇土地使用税。但在商品房出售之前纳税确有困难的，其用地是否给予缓征或减征、免征照顾，可由各省、自治区、直辖市地方税务局根据从严的原则结合具体情况确定。
⑶个人所得税、车船使用税、车辆购置税（略）

9. 房地产行业涉及到的税种

税种包括：契税、个税、营业税、印花税。

房产交易涉及的税收是指在房产交易过程中买方按国家规定征收一定比例的税收，根据地区的不同税种和税收比例也略有不同，主要税种有：契税（按交易价1%~3%征收）、个税（按交易价1%征收）、营业税（按交易价5.55%征收）、印花税（按交易价0.1%征收）。

其中契税是必交的；个税征收两个条件满足其一就征收：

（1）原主拥有两套以上（含两套）房产的

（2）原房证的出证日期，一般是出证日期5年以内的，营业税是按原房证的出证日期决定的，一般是出证日期2年以内征收，2年外不收。

(9)我国房地产市场涉及的税种主要有哪些扩展阅读

1、房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋；

2、征收范围限于城镇的经营性房屋；

3、区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。

注意房屋出典不同于出租，出典人收取的典价也不同于租金。因此，不应将其确定为出租行为从租计征，而应按房产余值计算缴纳。

为此，《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）明确规定，产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税，税率为1.2%。

10. 营改增后房地产开发企业要交哪些税

一、取得土地环节

开发商品房等经营性用地，以招、拍、挂方式取得土地，主要涉及契税、印花税。

1、契税

应纳税额=土地成交价格×适用税率（3%-5%），广州为3%

2、印花税

应纳税额=应纳税凭证记载的金额×适用税率

印花税税额=土地使用权出让合同金额×5%

▶依据：广东省契税实施办法、印花税暂行条例

二、建设开发环节

取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证后进行施工，主要涉及土地使用税、印花税。

1、土地使用税

应纳税额=土地实际占用面积×适用税额

▶注：广州市规定，取得预售证后不再缴纳土地使用税，将商品房转为自用或出租的除外，其他地区注意当地规定

2、印花税

常见的合同如下：

印花税税额=建设工程勘察设计合同金额×0.5%＋建筑安装工程承包合同金额×0.3%＋借款合同金额×0.05%

三、销售环节

取得预售证后进行预售，需预缴增值税、土地增值税和企业所得税。

1、增值税

增值税分别要在预征和实际开发票清算两个环节缴纳。

▶注：《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目或建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目，适用简易计税。

2、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加

预征及清算时实际缴纳的增值税额作为计税依据，乘以适用税率计缴城建税（7%或5%或1%）。广州市城建税为（7%）、教育费附加（3%）、地方教育附加（2%）。

3、土地增值税（预缴）

预缴税额=（预收款—预缴增值税税款）×预征率

预征率：住宅为2%，非住宅一般为3%或者4%

4、印花税

印花税税额=商品房销售合同金额×5%

5、企业所得税

销售未完工开发产品取得的收入，先按预计计税毛利率（一般为15%）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

待开发产品完工后，及时结算此前销售的实际毛利额，将其与预计毛利额之间的差额合并计入当年度应纳税所得额。

▶依据：财税[2016]36号、国家税务总局公告2016年第70号、广州市地方税务局公告2016年第5号、国税发[2009]31号、财税[2006]162号、国家税务总局公告2016年第18号

四、房产税“何时”缴纳？

房产税全年税额分两次缴纳，纳税期限为4月1日至4月15日和10月1日至10月15日。此外，在纳税人自愿的原则下，经申请，纳税人可在每年4月份的征期中一次征收其全年应纳税款。

关键词五

土地增值税清算环节

项目全部竣工并完成销售，或满足其他清算条件，应进行土地增值税清算。

应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数－预缴税额

增值税简易计税：清算收入=含税销售收入/（1+5%）

增值税一般计税：清算收入=（含税销售收入＋允许扣除的土地价款×11%）/（1+11%）

增值额=清算收入－（土地出让金及契税＋房地产开发成本）×120%－房地产开发费用－印花税－城建税及教育费附加

▶备注：

①开发费用中的利息支出，能按项目计算分摊并提供金融机构证明的，可据实扣除，但不能超过按银行同类同期贷款利率计算的金额，其他开发费用按土地出让金及契税与开发成本之和的5%以内扣除。

②不能提供证明的，开发费用按土地出让金及契税与开发成本之和的10%以内扣除。

(10)我国房地产市场涉及的税种主要有哪些扩展阅读

营业税改增值税的征收范围如下所示：

一、征收范围

营业税改增值税主要涉及的范围是交通运输业以及部分现代服务业;

交通运输业包括：陆路运输、水路运输、航空运输、管道运输。

现代服务业包括：研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、有形动产租赁服务、鉴证咨询服务。

二、营业税改增值税税率

1、改革之后，原来缴纳营业税的改交增值税，增值税增加两档低税率6%(现代服务业)和11%(交通运输业)。

营业税改增值税主要涉及范围：交通运输业和部分现代服务业，交通运输业包括：陆路运输、水路运输、航空运输、管道运输。现代服务业包括：研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、有形动产租赁服务、鉴证咨询服务。

根据上海试点的经验，改革之后企业的税负有所降低。营业税是按收入全额计算缴纳税金的，改成增值税之后，可以扣除一些成本及费用，实际上可以降低税负。

改革试点行业总体税负不增加或略有下降。对现行征收增值税的行业而言，无论在上海还是其他地区，由于向试点纳税人购买应税服务的进项税额可以得到抵扣，税负也将相应下降。12万户试点企业中，对3.5万户一般纳税人而言，由于引入增值税抵扣，与原营业税全额征收相比，税负会有所减少甚至大幅降低;对8.5万户小规模纳税人而言，营业税改增值税后，实行3%的征收率，较原先营业税率要低2个百分点。改革的确存在个别企业税负增加的情况。

2、营业税改征增值税后税率是多少

新增两档按照试点行业营业税实际税负测算，陆路运输、水路运输、航空运输等交通运输业转换的增值税税率水平基本在11%-15%之间，研发和技术服务、信息技术、文化创意、物流辅助、鉴证咨询服务等现代服务业基本在6%-10%之间。为使试点行业总体税负不增加，改革试点选择了11%和6%两档低税率，分别

适用于交通运输业和部分现代服务业。

3、广告代理业在营业税改增值税范围内，税率为：6%.

广告服务，指的是利用图书、报纸、杂志、广播、电视、电影、幻灯、路牌、招贴、橱窗、霓虹灯、灯箱、互联网等各种形式作为客户的商品、经营服务项目、文体节目或者是通告、声明等委托事项进行宣传以及提供相关服务的业务活动。包括广告的策划、设计、制作、发布、播映、宣传、展示等。