❶ 房地产开发与销售过程中如何有效的风险规避!请尽可能详细说明!谢谢
房地产项目市场研究涉及房地产项目开发的各个环节，是开发策划、投资策划、发展策划、营销策划以及全程营销服务的有力支撑点，力求在发现问题和解决问题的过程中确保项目能够完全被市场接受。
一、常规研究内容主要有：
（1）竞争环境研究
通过对区域市场产品供求总量及其结构分析、典型竞争企业/楼盘营销策略研究、片区同类项目普查、需求变化趋势预测等供应、需求、产品、策略的调查，以及研究宏观人口、收入、行业、政策等数据，从而对当前整体市场状况进行描述，对未来行业趋势进行定性预测，对具体项目影响进行分析评估，协助已进行项目制订开发决策。
（2）细分市场选择和目标市场需求研究
主要通过对潜在客户的品牌和产品认知、使用、决策、购买、影响因素、个人和家庭社会经济文化特征等方面的调查研究，进行市场细分和选择目标市场，同时描述目标市场特征和规模。尺度的细分市场选择和目标市场需求研究服务，可以为项目市场定位、产品设计、营销策略提供全面准确的决策信息，是建筑设计和营销策略赖以成功的基石。
（3）产品研究
产品质量和功能设计在销售促进中的影响权重在70%以上，不动产产品本身综合质素的好坏决定着销售业绩，如何针对居住行为和心理需求以及特定目标消费群的特殊需求，设计开发产品功能及环境、文化等属性，既是房地产市场营销要求解决的问题，也是建筑学、人类学、社会学等学科研究的课题。没有科学全面的产品研究结论，就不可能设计开发出满足消费者需求的住宅产品，更谈不上创造住宅建筑精品，产品研究向来是尺度房地产市场研究的重中之重。
（4）商圈研究和商业物业定位研究
商圈研究主要为商业物业的定位和营销策略服务，是各类百货公司、主题商场、专业市场、连锁商业、零售店选址和选择经营品种、规模的重要依据，研究内容主要有各渡倘
❷ 如何规避商业地产投资风险
如果想尽可能规避风险，要注意以下几点:
1、开发规模过量
以北京为例，所谓“过量”是指在北京的房地产领域内，商业地产的开发超过了北京对商业地产的需求量。同时，在具体开发地块上，商业地产的开发量超过该地块或商圈的合理需求量。
前一种整体过量引发资金分流，通常使新增商业地产项目处于销售或出租不畅，价格走低的状态。后一种过量，使地块或商圈内商业地产项目同样面临租售困难，并进而形成市场冷清的困难。
这两种因素是互相影响的，特别是总量过剩的不良影响更大。
2、建设结构不合乎商业经营需要
不同业态的商业建筑具有对一般性经营的要求，如经营场地宽敞、透视性良好等，但也存在着一些特殊性的要求，如仓储式超市和普通超市对建筑层高的要求差距甚大。百货店和专卖店在经营设施和场地面积上的需求也是极不相同的。
由于大多数开发商和建筑设计单位很少具备这方面的专业经验，致使商业地产的建筑结构和最终使用者的要求不吻合，从而在租、售方面造成了诸多问题。
3、投资或经营者的市场风险在增强
其一，商业地产经历了从无到有，由少至多的一系列过程，现在已经处于买方市场，投资者或经营者可从容选择，使商业地产资金的变现速度开始停滞，因而变数正在增多，风险也在加大。
其二，投资者或经营者在商业地产投资或经营上落败的事件不断增多，这也促使他们提高了风险意识，谨慎决策渐成风尚。
其三，投资者或经营者的实践能力增强，表现为对商业地产项目识别能力的不断提升。
上述三种原因说明，商业地产需求方已过盲目投资的阶段，进入到投资的成熟和稳健期。
4、营销计划缺乏创意，流于俗套
由于开发商缺乏对商业经营的深刻了解，即使所提供的商业地产项目切合实际，也难以认识和挖掘商业地产的特殊价值所在。这无疑使其营销缺乏诉求点和打动人心的创意，从而也就难以激活商业地产投资人的购买欲望。这种延滞直接影响商业地产的投入与产出的最优安排。
❸ 2019年在日本买房怎么能避免投资风险
每月都能获得稳定的房租收入，可以说是房产投资的最大魅力。在这里，无回论是二手或新建，如果选择不答当都是有风险的。这里有3个注意点可以参考。
1. 选择有租赁需求的地区
在租赁需求高的地区，住户自然会聚集，空室风险可以有效得到降低。
2. 根据当地行情设定房租
即使是租赁需求高的地区，如果设定的房租比周边行情高，潜在入住者的数量就会减少。因此，与当地房租行情相配的设定是有必要的。
3. 选择利用租金保证会社
如果想要在空室期间也能有稳定的房租收入，很多房东会选择利用租金保证会社。将物件交给租金保证会社来打理，每个月会返给房东一定的收入。这确实可以为投资者省去不必要的麻烦，只是这样到手的收入会比行情要略低一些。
❹ 投资房地产能避免通货膨胀吗
黄金属于战略储备物资，有一句话就说的很好，万世黄金，从古到金，黄金就是硬通货，即便到现在纸币的出现，只要你持有黄金，整个世界都是认可的。所以稳健的话，可以试试长期投资下黄金。
❺ 如何防止房地产的泡沫化
中国房地产市场已经持续了几年的高速增长，并且在大部分大中城市已经出现了泡
沫。我们也已经隐约感受到房地产业对国民经济的强势带动效应的背后潜藏着巨大的经
济隐患。随着泡沫的不断扩大，会通过关联产业的传导机制推动供给，导致全国性的经
济过热，如果控制不当，最终后果必将是经济的长期紧缩或停滞。邻国日本就是一例，
自1991年房地产泡沫破灭后至今，日本一直在衰退的泥潭中挣扎。
因此，建议政府和产业部门应该加强宏观调控与管理，积极引导消费者和投资者，
建立均衡的房地产市场提供良好的微、宏观环境，避免类似的问题在中国发生。可以从
以下几个方面入手：一是规范土地市场出让行为，完善土地管理制度。地方政府行为必
须由中央控制，房价问题里有行政原因，有地方政府的责任，有一些不是市场行为，所
以必须采取行政手段，发现政府违规行为必须追究责任，严厉惩治。另外，虽然我国建
立了土地储备制度，意在加强政府宏观调控，优化土地资源配置，但是由于地方政府更
重视财政收入，与中央政府的目标不一致，在地价高涨的情况下，地方政府行为发生了
变异，土地储备制度失效。中央应对地方加强控制，充分发挥政府的调控职能，完善土
地管理制度；二是防范房地产融资行为。从需求角度讲，继续提高房地产贷款利率，大
幅增加投机购房者的成本，引导消费者转变市场预期，培育消费者的理性购房行为；加
大公积金覆盖面，提高公积金贷款额度，将有利于真实购房需求的发展和房地产价格的
稳定。从供给角度讲，严格控制房地产开发投资的信贷规模，借贷之前要对房地产开发
企业进行严格审批，降低银行信贷风险的同时，也稳定了房地产市场；三是政府引导改
变房地产市场的供给结构，适当减少高档次房地产开发投资行为，加大中低档房地产的
开发。以满足消费者的真实消费需求，同时遏制投机者对高档房地产的炒房行为。
还需要说明的是，由于我国住房市场化的时间较短，缺乏系统的统计数据，本文的
实证检验结果可能存在一定的误差，具体原因主要有：（1）我国房地产市场还不够完善，
获取的数据有可能没有反映城市房地产市场的真实情况。在查找房地产市场价格和租金数据时，所有统计资料都没有统计当今租赁市场的商品住房租金价格，因此只能以住房
综合租金代替商品住房租金。而住房综合租金中还要包括公有住房租金和廉租房租金
明显不符合经济市场化的要求，也导致理论价格计算结果和现实有一定差距；（2）对于
缺失数据的推算也会影响计算的精度。由于统计口径的调整，2003年5月至12月的数
据全部缺失，只能以消费价格指数进行推算，这在一定程度上也影响了结果的准确性
（3）中国价格信息网提供的数据是抽样调查得到的，可能并不代表市场的整体情况；（4
实证检验采用月度数据，从所获得的数据看，一年之中各月的价格和租金的变化不大
有些城市甚至几年的价格和租金都没有变化，比如广州市住房综合租金数据长达四年没
有变化，不符和现实情况，也会使检验结果出现偏差。因此，建议政府和产业部门应尽
快完善数据统计和信息发布制度，为房地产市场的相关分析和预警提供便利条件。
❻ 澳洲购置房产注意事项 警惕这些避免投资失误
尽管澳洲房产投资已经不再是只有富人才会做的事情，越来越多的普通家庭也开始意识到澳洲房产投资是一种长期有效使资产保值增值的方法。但是购买房产毕竟是一个重大的决定，投资者需要考虑到各方面的因素。
投资澳大利亚房产，投资者需要考虑的因素很多，有的人鉴于当前的经济状况，希望购入价位比较适中的房产，有人则着眼于未来的升值空间，不吝于花费较多费用投资有潜力的澳洲房产。那么，买家在澳洲买房选房的时候，是应该考虑价值更多还是价格更多？
随着澳洲买房价格的上涨，一些热门城市CBD的两房价格已经突破百万大关，很多好区域的房价也是水涨船高。
一般的普通人购买澳洲房产，目光是放在当前，专注于购买区域现在的生活水平，居住出行是否便利；
而有眼光的人澳洲买房，目光却是放在未来，通过各种渠道了解到那个区域的区域规划，知道这地块以后会变成什么样，了解透了它的前景，看清这个楼盘的价值所在，知道它会有多大的增值潜力。
房屋所在区域价值＞房产类型＞个人喜好
简单而言，澳洲买房有个公式可以参考，即：房屋所在区域价值＞房产类型＞个人喜好。房屋所在区域的价值的优先级大于房产的类型大于个人喜好。房屋的价值是由所在的区域决定的。
区域的属性将会决定你所购房屋的增长幅度，这就是为什么悉尼平均房产增值10%，有的地区能涨16%以上，而有的地区只涨了2%。
而怎样的地理位置是好位置呢？
1.教育地产毋庸置疑是好房子，在名校附近的教育地产无论在哪个国家都是非常抢手的。
2.有政府区域规划支持的地区也是非常有涨价空间的地理位置。
3.临水或拥有独特景观的房子房价也是非常贵的，因为占有不可替代的地理位置。
4.好的地理位置不仅要生活便利，治安管理也需要非常好的。
以上是澳洲房产投资需要考虑的因素。
（以上回答发布于2015-12-07，当前相关购房政策请以实际为准）
点击查看更多房产信息
❼ 请问海外房产投资可能会遇到哪些风险呢
在海外购房，必然和在国内有所不同，从风险划分来看，可能会遇到以下几种风险：
1、法律风险：海外投资房产可能触犯法律
国外的法律规定与中国并不相同但到了国外就有可能触犯了法律的底线把房子出租出去，如果没有及时按租客要求完善房内设施，就违反了美国的法律。还有一些国家法律规定，把房子出租后不能随意上涨租金。各国相关政策不同例如在泰国只能购买公寓；在新加坡组屋是新加坡政府专门给当地年轻人建造的房子，房价比市场价格大约低70%。
风险规避、市场规则以及购房政策等内容，建议聘请专业机构、律师来进行把关，防止出现意想不到的风险。
2、政治风险：国家关系将影响房产的价值
两国关系如何，该国政策稳定程度等都是需要考虑到的问题。如果海外置业的投资者只是听信代理公司的一面之词，觉得前景一片大好，可能会产生冲动下的投资，这是海外置业的大忌。
风险规避：选择海外置业应充分考察一个国家的国情，选择那些综合实力强、社会问题少、法制健全和透明的国家。国家的整体发展定性了房产的保值和增值，法制的健全保证了投资者的资金安全，同时货币也能相对稳定。
3、汇率风险：房产可能变向贬值
因为房产贷款期限都较长，在这么长的时间内，汇率一定是有升有降的。尽管投资者的算盘打得精，但海外房产并不是稳赚不赔的买卖，汇率的起伏成为决定房屋价值的一项重要砝码，有时甚至会让房产变相贬值。人民币升值难免导致汇率“吃掉”房产收益，购买海外房产更多的是资产和汇率的转移。
风险规避：海外的房地产市场发展具有自己的周期海外市场上一般房价变化较为平稳，还未遭遇过类似中国市场的暴涨；房价保持平稳增长，例如英国十年左右房价才会翻一倍从操作层面来看，投资者在人民币升值的时候买入，贬值的时候卖出换回人民币，这样收益是增加的。
4、
海外购房和国内购房不同，除购买时需要一次性支付较高税费外，有些项目每年还有不低的物业费和房产税，有的国家转让税费更是高得惊人。
据某海外房产中介机构负责人称：一般来说，在海外买一套房产，要付给中介2万元至3万元看房保证金、3.3万元差旅费、看楼诚意金2.5万元至5万元(若一家大小前往，则可高达10万元)值得注意的是“无中生有”
风险规避：建议在购买之前，花足够的时间去了解海外房产市场并对自己的财务情况做出评估
5、语言风险：信息不对称导致上当受骗
在海外买房还会遇到一个尴尬的问题，就是语言沟通不畅。虽然海外置业的买卖双方、中介都会签订合同，但即使是中文合同，普通人也未必会看清楚每个词、每一句的意思，更何况如果是外语，特别是一些小语种。因此不排除一些海外人士利用这个弱点，进行误导甚至诈骗。
风险规避：前往国外看房产时，最好把翻译带上。翻译可以帮助确定房子是否属于中介代理的房地产商、确认标的房产是否已经被售卖，从而降低被欺骗的可能。
海外置业者需要了解海外市场的供应量、交易量、价格及租金趋势以及房产的地段、周围配套情况等。同时需要了解适用于该市场的各类政策及法律，包括当前利率、未来的利率变化以及购买二手住宅的折旧成本。最好是可以邀请一些专业投资理财专家、信誉好的中介机构或房产投资的专业人士，帮助您考量房产的各项情况，切勿盲目投资。
❽ 泰国房产投资如何规避其中陷阱
投资海外房产，来不管是泰国还是自其他国家，主要考虑安全性、可靠性、稳定性。泰国的投资环境很安全，就要看项目的可靠性了。最好是自己去考察一下。在泰国现在有很多项目都是包租的，所以投资的稳定有一定的保障，还有就是房地产市场的稳定性，泰国的房地产泡沫在08年金融危机的时候就已经挤破了，现在房地产市场处在一个比较稳定的阶段。再加上现在泰国处在经济发展的上升阶段，所以现在投资泰国的房产只要找对项目都是可行的。
❾ 房地产开发与经营风险规避与控制方法主要有哪些
您好，房地产项目风险回避是指房地产开发商通过对房地产项目风险的识别和衡量,发现某项房地产项目活动可能带来风险损失时,事先就避开风险源或改变行为方式,主动放弃或拒绝实施这些可能导致风险损失的项目活动,以消除风险隐患。就风险的一般意义而言,风险回避是处理房地产项目风险最强有力、最彻底的手段,是一种完全自足型的风险管理技术,即有效的回避措施可以在房地产项目风险事件发生之前完全消除其给开发商造成某种损失的可能,而不再需要实施其他风险管理措施,但这些措施只能起到减少损失的发生概率或减轻损失的严重程度,或在损失发生后予以一定补偿的作用。
风险回避虽然能有效地消除风险源,避免可能产生的潜在损失或不确定性,但其在房地产实际开发运作中的应用也具有很大的局限性:
1.风险回避只有在开发商对风险事件的存在与发生、对损失的严重性完全确定时才具有意义,而一般开发商不可能对房地产项目中所有的风险都能进行准确识别和衡量。
2.由于风险回避措施通常与放弃某项开发活动相联系,这虽然使开发商遭受损失的可能性降为零,但同时也使其失去获得相关收益的可能性。
3.避免某种房地产项目风险不可能实现或采用风险回避措施在经济上是不合理的。房地产项目中潜在着的各种经济风险、社会风险和自然风险,如社会经济发展的周期性、气候异常等都是难以回避的。
4.房地产项目风险无处不在,有时避开了某一种风险却又可能导致另外一种或几种新的风险,不同的开发方案具有不同的风险产生,避不胜避。
虽然房地产项目风险回避具有上述种种局限性,从某种意义上讲是一种消极的房地产项目风险管理措施,不宜大量采用,但其在以下两种情况仍不失为一种防范与处理房地产项目风险的恰当方式,可使开发商受损的可能性为零:第一,某种特定房地产项目风险发生的概率和所导致的损失程度十分大且不能被转移或分散。第二,应用其他风险处理方法不能处理或成本超过其产生的效益。另外,在实施风险回避时,房地产开发商最好在开发项目的决策阶段就做出是否运用风险回避管理措施的决策,同时,还必须首先确定需要回避的风险范围,尽可能准确进行风险识别与衡量,并将其与其他风险处理方法进行优劣比较,这是运用房地产项目风险回避措施的前提。在实际的房地产项目活动中,开发商常用的风险回避措施有:一是放弃或终止某项可能引起风险损失的房地产开发活动;二是改变房地产项目开发活动的性质、地点或工作方法。
二、损失控制
损失控制是一种主动、积极的风险对策。损失控制包括:减少损失发生的机会,即损失预防;降低损失的严重性,即遏制损失加剧两方面的工作。
1.预防损失。风险预防是指在风险发生前,为了消除或减少可能引致损失的各项风险因素所采取的各种措施,以降低风险损失发生的概率为目的。在房地产开发的各个阶段,风险预防有广泛应用。(1)投资决策阶段。在投资决策阶段,房地产开发商预防风险的任务:首先是准确把握国家和地区经济的发展趋势,制定适合自身特点的开发策略,合理评价和选择开发投资方案,从根源上消除或减少房地产开发过程中的种种风险;其次,要树立风险意识,建立风险管理组织,高度重视开发企业内部风险管理,强化对房地产开发风险管理理论的研究和学习,加强风险损失资料的搜集整理和分析。第三,要健全风险预警系统,防范风险的关键是预先行动,即主动控制,项目进入实施阶段时间越长,控制风险的成本就越高。(2)前期工作阶段。在前期工作阶段,为了预防风险,开发商应注意以下几个方面:第一,积极与地方政府、各管理部门、金融机构等相关单位搞好关系,争取获得他们对开发项目的理解、支持和帮助;第二,到当地规划、国土、电力、市政、城市档案、文物等有关部门,了解地块的自然条件及地下埋藏物情况;第三,妥善处理征地、拆迁和安置补偿问题,既讲原则性,更讲灵活性,防止矛盾激化。第四,增强合同意识,认真签订土地出让合同、勘察规划设计合同、拆迁安置补偿合同、资金使用合同。(3)项目建设阶段。在项目建设阶段,风险预防的主要措施有:第一,采用系统的项目管理方法。第二,向施工方人员灌输安全意识,做好现场容易出现危险事故的预案工作。第三,及时协调、处理设计、监理、施工、材料设备供应各方及总包与分包之间的关系和各种矛盾。第四,合理布置施工现场。第五,尽快完成开发项目,缩短建设周期,这也是一些小开发商惯用规避风险的措施。(4)租售管理阶段。在租售管理阶段,为预防风险,开发商应做好如下几点:房地产租售合同应由房地产专业人士起草,并经律师或法律工作者审查, 做到合同条款明确、详尽、合法。定期检查房地产状况,发现和消除现有房地产存在的各种隐患。定期组织建筑物及附属设备维修,将隐患消灭在萌芽之中。
2.减少损失。减少损失是在风险事件发生时或发生后,采取的各种降低损失程度,或缩小损失发生范围的措施,以缩小风险的损失程度为目的。减少损失有两方面的含义,一是风险发生时的损失最小化;二是风险发生后的挽救措施。在房地产开发中,可采用一系列特殊的手段将开发中的风险损失降低到最低程度。准确的预警预报;制定详尽而周密的风险应急计划;建立后备措施;保护现场,收集证据。
三、风险自留
风险自留是指当房地产项目中的某种风险不能避免、控制、转移或因冒该风险可能获得较大利润时,房地产开发商采取较现实的态度,在不影响其大局利益的前提下,自身将这种风险承担下来,并承担风险所致的损失。风险自留是一种重要的财务型风险处理手段,其实质是在风险发生并造成一定损失后,房地产开发商通过内外部资金的融通来弥补受损单位所受损失,即在损失后为其提供财务保障。风险自留还是处理残余风险的一种技术手段,在某些情况下也是唯一的风险对策。风险自留分为两大类:一是消极的或非计划性的风险自留。二是积极的或计划性的风险自留。由于非计划的风险自留是消极的被动承担,对房地产开发商来说属无奈之举,本文不做详细的研究,重点分析和研究房地产项目中的计划性风险自留。在房地产项目过程中,计划性风险自留的具体措施主要有风险损失摊入成本、自我保险和借款补偿风险损失三种。
需要注意的是,借款补偿风险损失的风险处理方法本身亦具有较大的风险。实际上,当风险事件发生后,房地产企业的资产价值减少、经营状况不稳定、信誉度降低,从而使企业处于不利的借款地位。同时,此时企业对现金的需求又十分急迫,其所能得到的贷款条件必然常常是十分苛刻的,而一个损失发生前就信誉不佳的房地产开发商,此时可能根本就借不到一分钱,这样可能会使得风险程度加剧。显然,房地产开发商在运用借款补偿风险损失的方法时应三思而后行,最好尽可能在风险事件发生前与金融机构签订一项应急贷款协议,确保风险事件发生后企业可按事先商定的融资条件获得必要的资金,以及时应付不时之需。
四、风险转移
风险转移是房地产投资项目风险管理中非常重要而且广泛应用的一项对策,分为非保险转移和财务转移两种形式。根据风险管理的基本理论,投资项目的风险应由有关各方分担,而风险分担的原则是:任何一种风险都应由最适合承担该风险或最有能力进行损失控制的一方承担。符合这一原则的风险转移是合理的, 可以取得双赢或多赢的结果。否则,风险转移就可能付出较高的代价。
1.非保险转移。房地产项目风险非保险转移是指房地产开发商在房地产开发过程中,有意识地采取某些非保险措施将风险转嫁给其他经济单位承担, 从而达到降低其自身项目风险发生概率和损失程度的目的。房地产项目风险的非保险转移可通过两种途径来实现:一是转移会引起项目风险及损失的某项开发活动; 二是将风险本身予以转移。风险转移对房地产开发商来说可以消除风险,但与风险控制不同的是,它不是通过放弃、中止项目活动或采取积极预防和抑制措施直接调节风险因素来达到消除、降低风险损失概率和损失程度的目的,而是允许风险继续存在,但将风险转嫁给其他经济单位承担从而间接达到降低自身风险损失概率和损失程度。当然,房地产项目风险转移必须通过正当、合法的手段,而非无限制地、任意地、带有欺诈性的转嫁。另外,房地产项目风险的转移虽然可以使风险在开发商和其他风险损失承担者之间进行移动,但却不能因此将项目风险本身消除或从总量上减少。
2.财务转移。风险的财务转移包括非保险财务转移和保险转移。非保险财务转移是指单位或个人通过经济合同,将损失或与损失有关的财务后果(财产损失、人员伤亡等)转移给另一些单位或个人去承担的一种方式。其实质是通过风险的财务转移,使转让人得到外来资金,以补偿风险事故发生后所造成的损失。大部分财务型非保险转移都是通过合同中的某些条款来实现的。如在建筑活动承包中,建筑所有人可以通过合同将他对公众在建筑物附近受到伤害的部分或全部责任转移给建筑承包商。保险转移通常直接称为保险。通过购买保险,投资项目业主或承包商作为投保人将本应由自己承担的归咎责任(因他人过失而承担的责任)和赔偿责任(因本人过失或不可抗力所造成损失的赔偿责任)转移给保险公司,从而使自己免受风险损失。需要说明的是,保险并不能转移投资项目的所有风险,一方面是因为存在不可保风险,另一方面则是因为有些风险不宜保险。因此,应将保险转移与风险回避、损失控制和风险自留结合起来运用。对于不可保风险,必须采取损失控制措施。即使对于可保风险,也应当采取一定的损失控制措施,这有利于改变风险性质，达到降低风险的目的。
望采纳