房地产经纪调查指什么

A. 房地产中介的调查

调查内容
房地产市场调查， 就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测验。由于土地和房屋位置的固定性（不动产），房地产市场调查也烙有很深的地域特征。我们对房地产市场的切入，也习惯依据地域形态，由单个楼盘到区域市场。再由区域市场到宏观环境，然后再从宏观环境回复到单个楼盘、区域市场。不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握市场的脉搏。
市场调查有广义和狭义之分。其中，广义的市场调查不仅是单纯研究购买者的心理或行为，而是对营销活动中所有阶段加以研究。房地产市场调查的主要内容有： 1.政治法律环境调查
（1） 国家、省、城市有关房地产开发经营的方针政策。如房改政策、开发区政策、房地产价格政策、房地产税收政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和产业发展政策、税收政策等。
（2） 有关房地产开发经营的法律规定。
（3） 有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。
2.经济环境调查
（1） 国家、地区或城市的经济特性，
（2） 包括经济发展规模、趋势、速度和效益。
（3） 项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况。
（4） 一般利率水平，获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率。
（5） 国民经济产业结构和主导产业。
（6） 居民收入水平、消费结构和消费水平。
（7） 项目地区的对外开放程度和国际经济合作的情况、对外贸易和外商投资的发展情况。
（8） 与特定房地产开发类型和开发地点相关因素的调查。
3.社区环境调查
社区环境直接影响着房地产产品的价格，这是房地产商品特有的属性。优良的社区环境，对发挥房地产商品的效能，提高其使用价值和经济效益具有重要作用。社区环境调查内容包括：社区繁荣程度、购物条件、文化氛围、居民素质、交通和教育的便利、安全保障程度、卫生、空气和水源质量及景观等方面。 1. 消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点、房地产市场需求发展趋势。
2. 房地产市场需求影响因素调查。如国家关于国民经济结构和房地产产业结构的调整和变 化；消费者的构成、分布及消费需求的层次状况；消费者现实需求和潜在需求的情况；消费者的收入变化及其购买能力与投向。
3. 需求动机调查。如消费者的购买意向、影响消费者购买动机的因素、消费者购买动机的类型等。
4. 购买行为调查。如不同消费者的不同购买行为，消费者的购买模式，影响消费者购买行为的社会因素及心理因素等。
（概述图片 ）

B. 分析92年和03-07年我国房地产经济的过热现象及异同

国家为抑制房价的猛涨势头，特别是针对个别大城市房价的“天涨”，先后采取了几种控制性措施和打击炒房的政策。这些政策实施以来，我国房地产的情况又怎样呢？

上海的房价在一系列调控措施和限制性规定之下，从2004年末的高价格下降了15——30%左右。商品楼的出售量也明显下降。但市区以内的房价依然在每平米万元左右。
北京房价因为扩大了经济适用型住房的建设，再加又是首都。对比上海去年房价的风涨可算是相对稳定的了。但北京房价特点是长期稳定地居高不下，他的平均房价也在每平米8000元左右。
全国其他大，中城市的房价，从去年到现在，都不同程度地上涨了。上涨的幅度应在10——20%之间。有些地区要更多些，比如沈阳。（因地理位置，交通，经济，商业，教育等条件而定）
我国长三角地区各城市市区房价一般在5000——7000之间。

当然，限制房价上涨的措施收到了一定成效，特别在上海。但我们也应看到上海房价的特殊性。它的房价在我国冒高也反映当地政府和有关部门在调控方面的迟钝和乏力。因此，上海房价泡沫的挤压也是应该和必要的。即使到现在，它的价格也未必完全返回到所谓“理性的回归”！程度！
上海与长三角其他城市一样，有相当多的外来购房。银行又因为房贷利润的可观，贷款中的附加好处等，不加控制地大量借贷，还有炒房者们的推波助澜，地产商人的投机欺骗，地方政府为从中获益等等原因，都使得它的房价在我国成为天价。
目前，就我国的情况看，就普遍意义来看，房价不仅不可能降反而会持续上涨。因为地价在涨，地产入市门槛在涨，成本，无论建筑成本还是所谓“公关”成本都在上升，国家在经济上，在经济增长上对房地产的过度依赖上，都不可能使令它的价格有丝毫下降，因为这牵连着众多的利益。

现在我国的房价已经远远背离了它的价值，价格中的附加值高得出奇。许多无形的社会因素占去了成本的大部。仅就商品的运行规律而言，十多年间房价大幅度持续上升而从未下降，这本身就违背了商品经济的价值运行规律。房价如果是在正常的市场环境中运行，价格怎么可能只涨而不降呢？
自然，房地产业是国家的经济支柱之一。许多行业与之关联，许多部门从中受益，
诸多原因也不允许房价下降。这些就造成我国房价收入比要远远超过国际水平6倍之多，上海，北京，深圳达到10倍。这种冒高的房价与我国国民收入形成了鲜明的反差。政府和银行出于自己的利益，在房地产开发上，在楼房建筑上缺乏完整科学的制度，无度借贷，毫不追讨，也使得房地产商们哄抬房价的伎俩得以实现。

对房产而言，国人是在用几十年的积蓄来完成一生的夙愿。所以，对房屋的需求始终是上升的，供给不会与需求持平。又因为我国经济回报率，商务回报率低下（原因多种），这使得固定资产投资中的相当大一部分都投在了房地产业。社会闲散资金也因为要保值而大量转移到房产中来。许多行业又都在分享这快肥肉，他们也在本行业相关产品上大做文章，轮番地涨价，不断促使房地产成本上扬。成本与房价的上涨，形成一股交互力量，互相促进，造成恶性循环，使房价上涨的幅度超出了常规。

目前，国内新建房产的闲置率少则20%，多的达60%。有许多小区的配套设施均不符合要求，也没能履行合同，但都在匆匆上市。业务职能部门要求不严，银行不追讨贷款，国家对闲置房产缺乏有效监管措施，也都使得房地产商乐于好大喜功，多多益善，而且不怕卖不出去，反而形成越是晚卖的获利就越大。房价的不断升级给老百姓也造成心理恐慌，他们怕越往后价格上涨越大，形成了争相抢购惟恐不及的局面。
眼下，国内对个别地区房价的抑制也是暂时的和有限的。这在实际上是通过抑制社会需求总量及限制炒房特殊措施发挥了作用。但人民对住房的需求是客观存在的。随着时间的积累，这种需求不仅不会减弱反而会上升。因此，不解决供应总量不足的问题是不可能从根子解决问题的。在城市房产建设中，应严格规定商品房，经济住房和解困房的科学比例，保证对普通居民住房的供应量，限制开发商一味追求高额利润的做法。不如此，就不能照顾平民为生活而购买基本住房的正当需求。

以往，国家对房地产开发商所做的任何规定和限制，尤其是可能降低其利润的政策，他们都成功地，有效地转嫁到消费者头上。今天，在楼房中普及大面积住房，几乎都是100平以上，而且实际使用价值明显下降许多。这种房子既降低成本又增加效益，是双向收益。建筑质量和建筑程序都在不断降低和缩减，卖“毛房”的越来越多。

国内的房地产业，经济学界应该对我国房地产的成本，价格，价值，年收入房价比，以及利润等情况，进行专门的，深入地研究，对地产商哄抬房价所引用的“比较房价”进行分析和揭露。难道我国房价还要赶上欧美才算正常吗？我国居民，尤其普通居民的收入怎么可能与人家相比呢？如此明显，荒谬的论据居然被他们拿来作无限涨价的理由？国家的物价部门不知道都是替谁干活的？如果房地产业不规范，不合理运营，我国社会和经济秩序都将严重受损，一个和谐稳定的社会将离我们远去。

C. 你的中介费都买了些啥买房中介有哪些义务

随着市场越来越走向一个存量房的时代，对很多第一次购房就打算买二手房的人来说，买房中介显得尤为重要。

但是大家也知道，市场上从来不缺乏购房者与中介的纠纷，掏了大笔的中介费，最后得到的服务离自己期待的相差太远也是常有的事。

那么对于房产中介而言，哪些是他们应该提供的服务？你的中介费到底买到了一些什么？

义务一：权籍调查

向房地产交易中心调查、征询所交易房屋权利的来源、现状、有无抵押、有无权利限制等，做好书面记录；调查、征询涉及权利人的处分要求和条件；核实处分资格、权利人和相关人的身份及权利等。

义务二：房屋使用状况调查

收集、调查、征询房屋座落环境、使用年限、有否隐瞒缺陷、房屋内的顶、墙、地、门、窗及设备等是否需要检测或修复，设备转让价格及有关费用的结清情况等；向物业管理单位查询有无租赁、违章搭建、相邻关系侵权，以及维修基金的缴纳和使用情况等。

义务三：市场行情调查

收集、调查、征询买卖价格的行情比较、税费结算、房屋户型比较、买卖双方的心理价格比较、有关政策变动的影响等；进行各种形式的信息发布活动等。

义务四：确定成交意向，订立交易合同

陪同双方当事人实地踏勘房屋、设备、环境；约定洽谈时间、沟通买卖双方的成交意向；出示和认定权籍资料、确定当事人身份等；为成交双方选择合同文本，进行签约指导、见证，如实告知成交双方买卖合同的约定条款和注意事项、履行方式、支付房款的方式等。

义务五：办理产权过户

双方当事人过户手续资料收集、报告、确认、确权时间约定，代收代付应由客户支付的税、费，完成所有交易过户、户口迁移、房屋入住手续。

这里要注意，多数房产中介提供的居间合同中都约定委托人应当在签订正式买卖合同之日支付房屋中介费，但有时签订了正式合同后由于一方违约或者其它原因并不继续履行下去，因此中介并不会完成以上第四项服务内容，在这种情况下，中介不仅不能索要报酬而且应当退还部分中介费，而且委托人也不能要求赔偿。

最后我们来回顾一下《房地产经纪管理办法》中所规定的房产中介的七大义务：

1、房地产经纪人要过“国考”。

房地产经纪人实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度，由国务院住房和城乡建设主管部门、人力资源和社会保障主管部门共同组织实施，原则上每年举行一次。

房地产经纪人协理实行全国统一大纲，由各省、自治区、直辖市人民政府建设(房地产)主管部门、人力资源和社会保障主管部门命题并组织考试的制度，每年的考试次数根据行业发展需要确定。

2、个人不得办理房地产经纪业务。

《规定》第14条指出，房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接，服务报酬由房地产经纪机构统一收取。分支机构应当以设立该分支机构的房地产经纪机构名义承揽业务。房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。第23条还规定，房地产经纪人员以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用的，由主管部门责令限期改正，记入信用档案;对房地产经纪人员处以1万元罚款;对房地产经纪机构处以1万元以上3万元以下罚款。

3、必须公示相关信息。

《办法》第15条规定，房地产经纪机构及其分支机构应当在其经营场所醒目位置公示下列内容：(一)营业执照和备案证明文件;(二)服务项目、内容、标准;(三)业务流程;(四)收费项目、依据、标准;(五)交易资金监管方式;(六)信用档案查询方式、投诉电话及12358价格举报电话;(七)政府主管部门或者行业组织制定的房地产经纪服务合同、房屋买卖合同、房屋租赁合同示范文本;(八)法律、法规、规章规定的其他事项。

4、必须履行告知义务。

（以上回答发布于2017-03-24，当前相关购房政策请以实际为准）

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D. 上海开基房地产经纪有限公司怎么样

简介：上海开基房地产经纪有限公司成立于2009年12月01日，主要经营范围为房地产版经纪，市场信息权咨询与调查（不得从事社会调查、社会调研、民意调查、民意测验）等。
法定代表人：伍注意
成立时间：2009-12-01
注册资本：900万人民币
工商注册号：310112000938647
企业类型：有限责任公司（自然人投资或控股）
公司地址：上海市松江区梅家浜路800弄35号1号楼501室

E. 北京25家房地产中介机构为何会被立案调查

据北京住建委官方微信公众号“安居北京”消息，北京我爱我家房地产经纪有限公司、北京麦田房产经纪有限公司、北京链家置地房地产经纪有限公司、北京中原房地产经纪有限公司等25家企业涉嫌违规发布附带违法建设的房屋等违规房源信息，违规从事禁止交易房屋经纪业务，北京住房城乡建设委已分别对上述企业启动立案调查程序。

此前有媒体报道北京市部分房地产中介机构以赠自建房、阳光房等违法建设为噱头，在二手房交易平台违规发布房源信息，违规代理附带违法建设房屋问题。因此，北京住房城乡建设委针对安居客、房天下、贝壳网等主流房产发布平台进行了全网检查。

(5)房地产经纪调查指什么扩展阅读

北京住建委将持续加大互联网违规房源信息整治力度：

北京住房城乡建设委强调，各房地产经纪机构应加强内部管理，依法依规开展各项业务，不得为禁止交易的房屋提供经纪服务。

此外，北京住房城乡建设委执法部门表示将保持执法高压态势，持续加大互联网违规房源信息整治力度，发现一起查处一起，大力肃清互联网房源信息发布环境。

F. 房产经纪服务包括哪些内容

、 行情调查

收集、调查、征询买卖价格的行情;房屋户型比较;买卖双方的心理价格比较;有关政策变动的影响;进行各种形式的信息发布活动等。

2、 使用状况调查

收集、调查、征询房屋座落的环境、使用年限、是否隐瞒缺陷;房屋内的顶、墙、地、门、窗及设备等是否需要检测或修复;设备转让价格及有关费用是否结清;向物业管理单位查询有无租赁、违章搭建、相邻关系侵权，以及维修基金的缴纳和使用情况等。

3、 权籍调查

向房地产交易调查、征询所交易房屋权利的来源、现状、有无抵押、有无权利限制等，做好书面记录;调查、征询涉及权利人的处分要求和条件;核实处分资格、权利人和相关人的身份及权利等。

中介

4、 确定成交意向

中介公司有义务陪同双方当事人实地踏勘房屋、设备、环境;约定洽谈时间、确定买卖双方的成交意向;出示和认定权籍资料、确定当事人身份;选择合同文本，进行签约指导、见证;如实告知成交双方买卖合同的约定条款和注意事项、履行方式、支付房款的方式等。

5、 办理产权过户

双方当事人过户手续资料收集、报告、确认、确权时间约定，代收代付应由客户支付的税、费，完成交易过户、户口迁移、房屋入住手续。

在我国房地产市场飞速发展的十几年间，做为房地产服务行业的中介公司也已经十分普及，房地产中介公司通过自身掌握的资源，为买卖双方搭建交易通道，并在交易过程中为客户提供必要的服务，由于对业务流程比较熟悉，可有效节约交易双方的时间，提高工作效率。中介公司通过提供服务收取一定的佣金，同时也达成了自己获益的目标

G. 房地产经济人的业务范围

一、房地产市场与房地产市场营销
掌握房地产市场营销活动。
熟悉房地产市场的分类。
了解房地产市场营销的概念。
二、房地产市场调查
掌握房地产市场调查的一般内容和不同营销阶段市场调查的要点。
熟悉房地产市场调查与一般耐用消费品市场调查的区别，房地产市场调查的方法和程序。
了解房地产市场调查的概念、重要性和特点。
三、房地产项目定位
掌握房地产项目定位的概念和内容、房地产市场细分的方法和依据。
熟悉房地产项目定位的市场分析法、项目SWOT分析方法、建筑策划方法。
了解房地产项目定位的特殊性和基本过程。
四、房地产项目定价
掌握房地产项目市场比较定价法中价目表制定的步骤和价目表调整方法。
熟悉房地产定价原则，成本定价法、市场竞争定价法和未来收益定价法。
了解房地产价格的影响因素，价格策略。
五、房地产项目市场推广
掌握项目推广中的卖点挖掘，推广主题的提炼，推广计划的制定。
熟悉项目推广中广告策划的内容、活动推广的类型和步骤，楼盘品牌战略的内容构成。
了解市场推广的概念，推广控制的内容和程序，广告心理研究。
六、房地产销售
掌握房地产销售资料、销售人员、销售现场的准备和销售工作流程。
熟悉房地产销售阶段的划分，销售管理，销售实施各阶段的策略。
了解房地产销售的法律规定、促销方式。
七、房地产居间业务操作要领
掌握相关房地产政策法规与房地产交易操作程序、手续及相关税费。
熟悉从业城市的规划建设、环境配套、房地产市场动态，居间、代理的房地产等方面的基本情况，房地产交易信息的收集处理与利用，居间业务的有关技巧。
了解房地产广告的设计、制作和发布。
八、房地产转让居间业务操作
掌握房地产转让居间业务操作主要流程，房地产委托手续，房地产交易手续，交易洽谈，按揭申请所需资料，按揭还款的计算，房地产交易税费的计算等方面的基本技能。
熟悉销售推广，按揭的基本条件和程序。
了解按揭的涵义与特征。
九、房屋租赁及其他居间业务
掌握房屋租赁居间业务操作流程，房屋租赁委托，租赁合同、租赁登记和房屋租赁税费的计算等方面的基本技能。
熟悉房地产租赁推广。
了解房屋理财，地产交易，房地产项目居间房屋置换、代办事务业务。
十、房地产居间业务中的投资顾问
掌握房地产租赁经营投资分析。
熟悉房地产买卖投资分析。
了解房地产居间业务涉及的房地产投资范围

H. 北京25家房地产中介机构被立案调查是怎么回事

10月19日，北京市住建委通报，25家企业涉嫌违规发布附带违法建设的房屋等违规房源信息，违规从事禁止交易房屋经纪业务，市住房城乡建设委已分别对相关企业启动立案调查程序。

涉及企业包括北京我爱我家房地产经纪有限公司、北京麦田房产经纪有限公司、北京链家置地房地产经纪有限公司、北京中原房地产经纪有限公司等。

通报称，个别中介玩文字游戏诱导购房人购买违建房屋。执法部门将发现一起查处一起，大力肃清互联网房源信息发布环境。

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房产中介乱象多的原因

1、行业准入门槛低

房产中介行业是一种劳动密集型的服务行业，其服务水平的高低直接由其员工所提高的服务直接体现。但由于房产中介的市场准入门槛低，必然决定了其从业人员的进入该行业的门槛也不高。所以，进入房产中介行业的工作人员素质参差不齐。

2、同行业间竞争激烈

在房地产市场深度调控、租赁时代到来以及互联网的冲击之下,中介行业的竞争也越来越激烈，中原地产创始人、中原集团主席施永青表示，新增房屋未来会减少，开发商生意会减少，大的开发商通过兼并，市场占比可能还会增加，对于一手房地产中介代理来说，行业竞争会比以前激烈。

3、市场监管体系有待完善

现行规范房屋中介行为的法律文件主要包括住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部于2011年共同发布的《房地产经纪管理办法》、住房和城乡建设部2010年发布的《商品房租赁管理办法》等，虽然这些文件对房屋中介市场不规范行为起到了一定的约束作用，但多属于部门规章，执行效力有限。