❶ 什么是房地产一二级开发
土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。 房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发 土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。 房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发 土地一级开发一般工作程序 程序一：确定土地一级开发项目 程序二：确定一级开发单位 程序三：办理建设意见（根据联席会要求办理） 程序四：办理交通评价文件审批（根据联席会要求办理） 程序五: 办理古树处理意见（根据联席会要求办理） 程序六: 办理文物保护意见（根据联席会要去办理） 程序七: 办理环境评价文件审批（根据联席会要求办理） 程序八:办理规划意见书 程序九：办理土地一级项目开发项目核准 程序十：取得征地批复(实施征地) 程序十一：办理拆迁许可证（实施拆迁） 程序十二：编制市政基础设施实施方案 程序十三：组织验收，评估土地成本程序十四：纳入土地储备库或直接入市交易
❷ 房地产开发项目转让是什么意思，求答案。
房地产开发项目的转让并非是一个严格意义上的法律概念，因为房地产开发项目本身并不直接具有财产内容或直接表现为一种可交易的财产，只能说房地产开发项目的主体拥有着以土地使用权为核心的多种权利。因此，房地产开发项目的转让，就是项目原业主所拥有的与项目有关的各种权利的总体移转。而该项权利中土地使用权是核心，而且土地使用权的移转必然带动其他相关权利的转移。因此，房地产开发项目转让的实质，就是土地使用权的转让。反而言之，土地使用权的转让，也必然带动房地产项目的转让。土地使用权和房地产项目不可能分别转让。
正因为房地产开发项目转让的实质就是土地使用权的转让，因此我国《城市房地产开发经营管理条例》明确规定：“转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件”，而该两条内容正是针对以出让方式或划拨方式所获得的土地使用权的转让而设定的条件。
根据上述第三十八条的规定，以出让方式取得土地使用权的，在转让房地产项目时应当符合以下两个条件：
1、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
2、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
如果房地产项目的转让欠缺上述两个法定条件，将会产生怎样的法律后果？
首先，从我国《城市房地产开发经营管理条例》及《中华人民共和国城市房地产管理法》相关规定的精神来看，欠缺上述任何一个条件，都将导致房地产项目的转让不能为相关行政管理部门认可，不能完成项目转让所需的相关手续的变更，受让方不能获得土地使用权，也不能获得房地产项目。也就是说，该转让房地产项目的行为不能得以完成，项目转让合同的目的不能实现。其次，从对合同的效力影响来看，单纯地审视上述关于两个条件的规定和《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效情形的规定，我们可以得出一个似乎非常明确的结论，即：关于房地产项目转让的两个条件的规定属于行政法规的强制性规定，欠缺该条件则意味着违反了法律、行政法规的强制性规定，在此情形下签订的房地产项目转让合同则应当属于无效的合同。这一观点在2004年以前的司法实务中基本上得到了各级法院的普遍认同。直到2004年，才有个别法院的相关判例对此试探性地提出了不同见解。而最高人民法院在2005年8月发布的《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》中，充分考虑到我国现行的物权变动模式，第一次明确颠覆了这一观点。根据《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》之相关规定，房地产项目的转让，如果欠缺上述第一项条件，即未取得土地使用权证书（未付清土地使用权出让金仅仅是未取得土地使用权证的原因，就土地使用权的处分而言，处分人是否付清出让金并无民事法律意义，除非出让合同对此有明确约定），则该房地产项目的转让将构成无权处分，形成效力待定的效果。因为，房地产项目的转让就是土地使用权的转让，转让方应当首先拥有针对某特定地块的土地使用权，方能转让该权利，否则其订立项目转让合同或土地使用权转让合同的行为就属于无权处分行为；而土地使用权作为一种不动产物权，拥有该物权的表征就是取得了相应的土地使用权证书。因此，转让方在取得土地使用权证书之前订立转让合同的行为，便构成无权处分的行为，“该转让合同为效力待定的合同”。其效力的补正条件为：转让方在当事人向人民法院起诉前取得了土地使用权证书，否则，该转让合同将成为一个无效合同。如果欠缺上述第二项条件，即未达到一定的投资开发条件，行政部门将不予办理与项目转让有关的权属变更登记，转让合同之目的不能达成，转让方的义务将不能完全履行。但是，转让合同的效力并不因此遭受影响，转让合同属于有效合同，而受让方可以就此通过瑕疵担保责任制度和违约责任制度追究转让方的责任，从而获得救济。
此外，有一种观点认为，根据房地产业的市场准入制度，狭义的房地产开发项目的转让，受让方还必须是具有房地产开发经营资质的企业。《重庆市房地产开发管理办法》（重建委发【1995】288号）曾经明文规定：房地产开发项目的“受让方应当具备从事房地产开发的资格”。不过，目前占主流的观点认为，受让方可以是房地产开发企业之外的主体，因为受让方虽然不具备开发资质，不能独自实施房地产项目的开发权，但可以联合其他具备房地产开发经营资质的企业对其所获得的房地产项目进行开发。同时，受让方还可以选择不实施开发行为，而是将获得的房地产项目直接再转让给他方。
鉴于开发商所从事的房地产开发不可能在以划拨方式取得之土地上进行，因此，本文所探讨的房地产开发项目转让从严格意义而言，应当不涉及到划拨土地使用权的转让。但我们不能否认，在很多法律规定中载明的“划拨土地使用权转让”，有可能使得受让方最终获得对该土地的房地产开发经营权，不过这应当界定为受让方新获得了一个出让地的使用权、新获得了一个房地产开发项目，而非从原划拨土地使用权人处受让了一个房地产项目。其理由在于：划拨土地使用权在经有批准权的人民政府批准后，可以转让，这是划拨土地使用权转让的条件，也是建立在划拨土地使用权基础上的广义的房地产开发项目转让的条件。但是，划拨土地使用权本身不能用于以营利为目的的房地产开发经营，故在划拨土地使用权转让时不可能同时转让一房地产开发项目。但是，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，如受让方将该土地用作非公益目的的房地产开发经营，则受让方应当办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。受让方也由此获得了一个房地产开发项目。从形式上看来，受让方是通过一划拨土地使用权的转让获得了一个房地产开发项目，但实质上这一过程应当理解为：原划拨土地使用权人将其土地使用权交还给了国家，国家将该土地的使用权出让给受让方，并允许受让方以该土地进行一定条件的房地产开发。而所谓的划拨土地使用权的转让价款，应当被定义为转让方因放弃原拥有的划拨土地使用权而应获得的一定补偿。在2002年5月国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》出台后，用于房地产开发经营的土地之使用权必须由土地行政主管部门公开以竞买的方式出让，所谓的划拨土地使用权转让更明显地失去了其“转让”的含义。
❸ 房地产开发有什么作用房地产开发项目策划主要内容是什么
1区位分析与选择
2开发内容和规模的分析与选择
3开发时机的分析与选择
4合作回方式的分析与选择
5融资方答式与资金结构的分析与选择
6产品经营方式的分析与选择
7政策研究
8目标市场研究
9其他相关各类费用预算
❹ 房地产项目开发具体流程是什么
第一部分，房地产开发公司的准备工作
在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二部分，行政审批部分
根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。
一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：
1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：
1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、公安消防支队进行消防设计审查。
2、人防办进行人防设施审查。
3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。
五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建设单位办理施工报建登记。
2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。
3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。
六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：
由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。
开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：
1、以下证明材料：
（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；
3、工程施工合同；
4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。
2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。
3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。
4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。
第三部分 房地产项目权属初始登记阶段
1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。
2、开发商应提交材料：
（1）申请书；
（2）企业营业执照；
（3）用地证明文件或者土地使用权证；
（4）建设用地规划许可证；
（5）建设工程规划许可证；
（6）施工许可证；
（7）房屋竣工验收资料
（8）房屋测绘成果；
（9）根据有关规定应当提交的其他文件。