工业地产如何分割产权

1. 请问建筑面积，建筑基底面积，占地面积，使用面积，建筑用地都有什么区别不太了解~

建筑面积是整个房子所有楼层的面积总和；建筑基底面积就是建筑物第一层占的面积；使用面积是所有你能走到的面积，所以不包括墙；建筑用地面积就是整个地块的面积；占地面积就是建筑物一幢或者整个地块占的面积。

具体区别如下：

1、建筑面积：是指住宅建筑外墙勒脚以上外围水平面测定的各层平面面积之和，每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙围水平截面进行计算，它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。

2、使用面积：使用面积是房间实际能使用的面积，不包括墙、柱等结构构造、复合保温层和管道井的面积，简单说来就是减去墙体的面积，这点比较好理解，墙不是直接为生活生产使用的；

3、建筑基底面积：一般指一个建筑物首层的外墙边线内的面积；

4、建筑用地面积：项目用地总面积，即规划批准的用地范围（红线内地面积），通常会在地块出让信息中有公示；

5、占地面积：当指建筑占地面积时为建筑基底面积；当指项目占地面积时为建筑用地面积。

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建筑面积划分

建筑面积=有效面积+结构面积=使用面积+辅助面积+结构面积=结构面积+辅助面积+套内使用面积

按成套房屋建筑面积构成划分：

成套房屋的建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有公用建筑面积

公用面积分摊：

一、房屋公用建筑面积分摊以幢为单位。公用建筑面积分摊仅限于本幢内的公用建筑面积。与本幢房屋不相连的公用建筑（如变电房、水泵房、门卫房等）不得分摊到本幢房屋内。

二、房屋公用建筑面积按各户套内建筑面积乘以房屋内相关面积的比例进行分摊。公用建筑面积分摊后，不划分各户摊得面积的具体部位。公用建筑面部位一经分摊，任何人不得侵占或改变其原始设计的使用功能。

三、商、住、办综合楼，其房屋内各部位使用功能，房型分隔差异较大，应根据其用途或房型分隔的不同，按相关面积比例先行分摊全幢公用建筑面积（此次分摊的最小单位为层），然后再分摊各自公用建筑面积。

四、商品房按“套”或“单元”出售。商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。

套（单元）建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。

公用建筑面积由以下几部分组成：

一、电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和走廊、地下设备、值班警卫室等。

二、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。公用建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间的建筑面积（如地下车库、仓库、人防工程等）。

三、公用建筑面积分摊系数整幢建筑物的公用建筑面积除以整幢建筑物各套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。分摊的公用面积=套内建筑面积*公用建筑面积分摊系数。

2. 50年产权和70年产权有什么区别

你好。

目前，抄我们通常所说的房袭屋产权大致分为：产权年限70年的住宅用地、产权年限50年的综合用地和产权年限40年的商业用地。

住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没约定或者约定不明确的，依照法律、法规的规定办理。

也就是说，"70年产权"作为住宅建设用地权期间届满的，自动续期，"50年产权"作为非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，根据各地不同的政策，存在续交土地出让金、重新签订土地出让协议获得续期的可能性。而且"50年产权"的用水用电等生活成本一般会高于"70年产权"。

3. 工业用地是否可以分割产权出售

工业项目新增建设用地报批、招拍挂流程(企业办理部分)

一、拟投资工业项目的单位或个人向所在镇（街）或开发区申请用地选址，建设单位提供申办的材料有：
1、工业项目用地选址申请书(向开发区国土规划建设局领取,由开发区管委会签注意见并盖章);
2、申请人身份证复印件;
3、《国有土地使用权出让预申请书》申请表原件（申请表在开发区国土规划建设局领取后加盖单位公章)；
二、预申请人按预申请用地面积每亩3万元缴纳预申请保证金（保证金总额不超过1000万元）。
三、市国土局组织实施“招拍挂”，由市国土资源局发给竞得人、中标人《成交确认书》或《中标通知书》；竞得人或中标人在5个工作日内，按拟交纳的土地出让金总额20%支付预付款（兑得人或中标人已缴纳保证金的可抵缴预付款），领取《建设项目用地预审意见书》。
四、办理立项批复，建设单位至开发区经贸发展局办理。
1、开发区经发局建设项目申请表；
2、投资者法定代表人身份证明（复印件）；
3、投资者开业证明（复印件）；
4、土地规划选址意见书（包括红线图）；
5、扩建项目总平面布置图。
五、办理环评审批，须提供的申办材料包括：
1、申请报告（环保局窗口或开发区国土规划建设局领取）；
2、规划红线图原件一份；
3、审批的总平图一份；
4、有资质单位编制的环境影响报告表或报告书三份。
六、办理《建设项目用地规划许可证》，建设单位至市规划局用地科办理，须提供的申报材料包括：
1、授权委托书原件；
2、委托代理人身份证复印件；
3、建设单位申请报告原件；
4、《建设用地规划许可证》电子申请表原件（含电子数据盘）或纸质申请表(纸质申请表在规划局收件窗口领取后加盖单位公章)；
5、规划局核发有效期内的《建设项目选址意见书》及附件；
6、建设项目总平面规划方案图纸(1：500)一式八份及相应的总平面规划方案电子文件光盘一份；（改扩建项目须提交建设单位整体用地范围内的总平面规划图）；
7、建设项目立项批文复印件；
8、有效的“工商营业执照”复印件、“企业法人登记证”复印件(限于新设立企业法人在选址阶段未提供的项目)；
9、 土地部门的招标拍卖或挂牌的确认文件复印件；(仅限于招拍挂牌项目)；
10、 与土地部门签定的《土地使用权出让合同》复印件；(仅限于招拍挂牌项目)。
11、涉及征求相关部门意见的项目，应提交相关部门意见原件；
12、其它需提供的文件
七、办理地质灾害危险性评估手续，其中：
1、不需地灾评估的，向国土局地矿科领取建设用地地质灾害危险性预审表（一式三份），国土局组织相关科室实地勘察，用地单位提供地形图、总平图、规划选址意见书等材料；
2、需地质灾害危险性评估的，由业主自找有资质单位进行地灾评估（一式五份，含专家评审二份以上）。
八、办理工商注册手续；
备注：以上九、十、十一、十二、十三项须在取得《建设项目用地预审意见书》之日起一年内完成。
九、办理建设项目用地供地报批，申请者应提供的材料与证明：
1、《建设用地申请表》原件（国土局用地科）；
2、用地申请报告（原件）；
3、批次批准文件；
4、发展计划局的立项批复（需当年度的，跨年度的要结转）（原件）；
5、国有土地使用权出让合同（原件）；
6、企业法人营业执照（复印件需经工商局确认存档）；
7、《环境影响评价报告》及环保局审查意见（报告书、报告表、登记表）；
8、地质灾害危险性评估报告及评审函（原件）；
9、建设用地规划许可证；
10、用地红线图（原件）；
11、项目用地总平面布置图（原件）；
12、占用林地的，必须出具省林业部门的《使用林地审核同意书》；
13、属违法用地的，应出具《处罚决定书》及缴款发票；
14、其它与用地审批有关的资料或文件；
备注：以上材料一式三份，所提供的材料为复印件的，应加盖公章并注明与原件一致。
十、用地结算，核发《建设用地批准书》。

工业地产的产权分割和预售、销售问题，目前各地政策不一样，国家还没有统一的政策。。。所以，很难作为一般的房地产操作：一没有预售证的问题，二产权分割的问题（有的是整层，有的可以分割，有的规定分割面积范围），三税费问题。因此，要解决资金回笼问题的办法有2条：一项目融资，二招商运营，三合资合作。

4. 房地产中的LOFT是什么意思

LOFT在牛津词典上的解释是“在屋顶之下、存放东西的阁楼”。但现在所谓LOFT所指的是那些“由旧工厂或旧仓库改造而成的，少有内墙隔断的高挑开敞空间”。

LOFT户型通常是小户型，高举架，面积在30-50平米，层高在3.6-5.2米左右。 虽然销售时按一层的建筑面积计算，但实际使用面积却可达到销售面积的近2倍；高层高空间变化丰富。

在二十世纪九十年代以后，LOFT成为一种席卷全球的艺术时尚。如果说， LOFT的诞生是源于贫困潦倒的艺术家们变废为宝，那么今天作为一种生活方式或者时尚潮流的LOFT已经完全演变成一种时尚消费。

当时，艺术家与设计师们在空旷的厂房里，构造各种生活方式，创作行为艺术，或者办作品展。他们把一层临街的房间改造成商店，出售自己的作品。因为没有多余的钱去装修如此巨大的房间，于是这种工业建筑本身的特征被充分地裸露在外面，与橱窗和商品之间产生了巨大的视觉反差，这种视觉矛盾产生了令人好奇的效果。

因为个性、前卫，这些厂房广受年轻人青睐。在上世纪90年代以后，LOFT在很多国家都开始成为一种艺术时尚。

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建筑特点

1.高大而开敞空间，上下双层复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁

2.流动性，户型内无障碍

3.透明性，减少私密程度

4.开放性，户型间全方位组合

5.艺术性，通常业主自行决定所有风格和格局

办公空间特点

环境随意、舒适、可以任意变化，给人予轻松愉快的感受，没有传统办公室压抑的氛围，非常符合现代商务人士的办公需求。

参考资料来源：网络——LOFT户型

5. 工业地产能办产权吗关于产权（小产权）分割问题是怎么操作的啊

工业地产可以办理产权，该产权人可到当地“国土资源”申请。
小产权，国家目前没有法律支内持容，不给予商业交易（流通），所以不能分割。如深圳：小产权只在村委认可，并且每个村或镇均有不同规定，但国家和市有大框架明确了一部分的关于小产权法的（政府睁一眼闭一眼）。小产权只要本村有备案，其他无从查证，只认可该房地产的完整，分割无效，银行也不贷款（除非本地人户口给予特别政策，有担保）。

6. 房屋产权一般可分为几种有什么区分

房屋产权可分成7类：

1、商品房

商品房是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。

2、经济适用房

经济适用房是国家为解决中低收入家庭的住房问题而修建的普通住房，这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故称为经济适用房。这一具有社会保障性质的住宅，兼具经济性和适用性的特点。

3、央产房

央产房的全称是中央在京单位职工的已购公房，指职工根据国家政策，按照房改成本价或者标准价（含标准价优惠办法）购买的，由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合作建设的住房，也视为已购公房。

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土地使用权和房屋所有权的区别：

1、购房者大多对房屋产权问题是一知半解，混淆了房屋产权和土地使用权问题，“土地使 用权”与“房屋产权”是两个不同的概念，房屋产权是所有权，土地使用权是国家出让的。所谓房地产使用权，其实只是土地使用权。土地使用权决定了房产的使用权。

2、业主所有的住宅除了拥有房屋的所有权外,还拥有该房屋的国土土地使用权。

3、也就是说如果房屋产权到期房子还在的话，房子依旧是你的，只是要补交土地税。房产产权期限是指房子所占的土地的使用权，而不是房子所有权本身。国家规定，城镇建设用地为国家所有，个人和企业可以有偿使用和交易使用权。

4、住宅的使用权限是70年，从该地取得日算起。购房者只要有合法的产权证，房子就是私人财产，不属于国家。只要房子还在，个人就拥有该房子的所有权。 房产权70年从开发商开始盖房就开始算了。

7. 40年产权房到期后怎么办

40和50年的房子产权到期后都可以续费。

房屋产权不同是因为土地专用途不同：居住用地属70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。

根据《物权法》第一百四十九条：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。土地使用年限到期之后是需要缴纳一定比例的土地出让金来延续使用年限。

8. 工业用地为什么不能进行分割转让

工业用地上的产业用房只能按整栋的方式办理一个房产证,使用者不能进行产权分割,无法进行转让和再开发。

目前的工业用地出让、使用政策规定，工业用地上的产业用房只能按整栋的方式办理一个房产证，使用者不能进行产权分割，无法进行转让和再开发。

在这种传统制度约束下，众多工业用地上的产权房只能出让使用权或租给其他企业，而且经常出现四五个企业共同在一个产权证下拥有使用权的情况。

其次，这也符合家族式企业升级转型的需要，有不少工业用地是一个家庭的几个兄弟合伙买下的，不可分割的规定限制了他们各自的发展;

这些业态有不少介于传统工业制造和商业之间，需要更加灵活的产业空间。

随着企业转型，高新技术企业已经不需要太大面积的工厂厂房了，分割后可为其摊薄厂房使用、购买成本，同时也减轻了产权所有者的转让压力。

购买分割产权的企业拥有产权证后也方便出租或急需转让，能够获得稳定的产权。

由于此前的产权模式实施了很多年，短时间内调整规则难度很大，相关部门进行确权等工作的工作量会突然增加很多，还需要对涉及政策进行调整。

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当把技术、经济上有直接依赖关系的工业组成联合企业时，如钢铁、石油化工、纺织、木材加工等联合企业，则需要很大用地。

可见影响工业用地大小的因素很多，规划中必须根据城市发展战略对不同类型的工业用地进行充分的调查分析，为未来的城市支柱产业留有足够的空间和弹性。

但同时也要注意工业发展应节约用地，充分利用和发挥城市土地市场和规划管理的作用，有效地控制城市工业用地的浪费现象。

形式2

地形要求工业用地的自然坡度要和工业生产工艺、运输方式和排水坡度相适应。

利用重力运输的水泥厂、选矿厂应设于山坡地，对安全距离要求很高的厂宜布置在山坳或丘陵地带，有铁路运输时则应满足线路铺设要求。

形式3

（3）水源要求安排工业项目时注意工业与农业用水的协调平衡。

由于冷却、工艺、原料、锅炉、冲洗以及空调的需要，如火力发电、造纸、纺织、化纤等，用水量很大的工业类型用地，应布置在供水量充沛可靠的地方，并注意与水源高差的问题。

水源条件对工业用地的选址往往起决定作用。

有些工业对水质有特殊的要求，如食品工业对水的味道和气味、造纸厂对水的透明度和颜色、纺织工业对水温、丝织工业对水的铁质等的要求，规划布局时必须予以充分注意。

形式4

能源要求安排工业区必须有可靠的能源供应，否则无法引入相应工业投资项目。

大量用电的炼铝、铁合金、电炉炼钢、有机合成与电解企业用地要尽可能靠近电源布置，争取采用发电厂直接输电，以减少架设高压线、升降电压带来的电能损失。

染料厂、胶合板厂、氨厂、碱厂、印染厂、人造纤维厂、糖厂、造纸厂以及某些机械厂，在生产过程中，由于加热、干燥、动力等需大量蒸汽及热水，对这类工业的用地应尽可能靠近热电站布置。]