我国房地产登记具有哪些特点

⑴ 办理房产证需要带哪些材料

办理房产证一般需要：第一房屋购销合同原件及补充合同原件。第二商品房销内售统一发票原件。第三房屋的测容绘调查表及分层分户平面图原件。第四完税凭证第五已婚的购房人：1、双方身份证复印件2、婚姻证明复印件;(六)单身的购房人：1、身份证复印件;2、户口簿或户籍证明复印件;3、以及民政局开具的未婚证明。

⑵ 我国房地产登记制度存在的问题及改革的方向

我国房地产登记制度存在的问题及改革的方向

房地产登记制度是不动产法律制度的重要组成部分，指对土地和地上建筑物的所有权以及设定房地产他项
权利按照法定程序在专门簿册上进行记载确认的一种制度。房地产登记制度是房地产行政管理的基础与核心，
也是建立房地产市场的必要保障条件。本文拟借鉴国外有关立法，在概括我国房地产登记法律制度的沿革和现
状的基础上，就如何健全和完善该制度略陈管见。
一
当今世界各国的土地登记（或房地产登记）制度主要有三种立法例：（一）契据登记制度。又称登记公示
主义或法国法模式，为法国、意大利、比利时、西班牙、美国多数州及南美一些国家所采用，我国香港地区也
采用这种制度。该制度的特点在于登记机关对于其所应登记的房地产物权变动没有实质的审查权限，即进行形
式审查主义；登记没有公信力，当登记事项在实体法上不成立或无效时，可以对抗善意的第三人；登记簿的编
例是以地产权利人为标准按登记先后顺序编簿，而不以不动产为标准。（二）权利登记制度。又称登记要件主
义或德国法模式，为德国、瑞士、荷兰、奥地利、埃及等国所采用。这种模式与前者相反，在这种被称为真正
的地权注册制度下，登记是房地产物权变动的生效条件，登记机关对地权变动有实质审查的权限，登记具有公
信力，登记簿的编成采用物的编成主义，即以房地产为标准按顺序排列。（三）登记发证制度。又称地券交付
主义或托仑斯（Robert·Torrens）模式，该模式是由澳大利亚的托仑斯爵士设计提出的，于1858年1月27 日经
南澳州议会通过并于7月施行。采用这一制度的国家主要有澳大利亚、 新西兰、英格兰、爱尔兰、加拿大、菲
律宾、马来西亚以及美国的若干州，我国台湾地区也采用这种制度。该项制度在德国法模式的基础上增加了记
载权利状态的地券和证书并交与权利人的规定。〔1 〕上述三种登记制度中，与我国现行的登记制度最为接近
的是托仑斯登记制。
我国的不动产制度，在1949年10月之前实行的基本上是税收地籍制度。在这种制度下，地产的权利证书（
地契）是土地产权（包括房产）的全权证书，土地产权可随证书的转让而转移，土地权证的丢失（不论任何原
因）都意味着产权的丧失。所以在解放前，不管业主是地主还是农民，都把地契作为珍贵的财产保管，这是我
国各界人士（包括海外华人）心理上安全感的需求形成的特殊现象。税收地籍制很适合于土地私有制度和以农
业经济为主的国家，政府只管征税而不必更多地负责任。新中国成立后，即颁布了《土地改革法》等法律法规
，为土地所有制和土地使用制度提供了法律依据。在50年代初，只有少数大中城市进行房地产全面换证登记，
大多数城镇则仅在原地政资料上进行产权转移、变更登记。在随后相当长的时期，土地房产登记制度废弛，权
利的变更往往以契代证。
1978年以后我国房地产登记法律制度得到恢复和发展。在房产登记制度方面，当完成第一次全国城镇房屋
普查（1985年）之后，原城乡建设环境保护部于1986年2月5日发出《关于开展城镇房产产权登记、核发产权证
工作的通知》，要求从1987年开始，在全国范围内开展建国以来第一次城镇房屋所有权登记和核发全国统一格
式的房屋所有权证。随后颁布了相关的规章和政策，如《城镇房屋所有权登记暂行办法》（1987年4月21日），
《关于房屋所有权登记工作中对违章建筑处理的原则意见》（1988年2月12日），《关于城镇驻军营房产权登
记、 发证工作的通知》（1988年6月24日）， 《关于城镇房屋所有权登记中几个涉及政策性问题的原则意见》
（1989年11月1日）。应当指出，1990年12月31日建设部发布的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》，是目前我
国城市房地产产权管理较为系统的行政规章。该办法除了重申产权登记制度外，还明确了“城市房屋的产权与
该房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则”。经过几年来的贯彻实施，到1993年底，已登记房产占实有
房屋建筑面积的90％，已发证房产占80％。1995年1月1日施行的《城市房地产管理法》第五章“房地产权属登
记管理”，以法律的形式首次确立了国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，并对其主要运作程序作
了规定。
在土地登记制度方面，1986年6月25日通过的《土地管理法》， 标志着我国土地管理事业真正进入了有法
可依的历史阶段。为了确定土地所有权和使用权，依法进行土地登记，1989年7月5日国家土地管理局印发了《
关于确定土地权属问题的若干意见》（1995年3月11 日修改为《确定土地所有权和使用权的若干规定》）。为
建立土地登记制度，以维护土地的社会主义公有制，保障土地使用者和土地所有者的合法权益。1989年11月18
日国家土地管理局发布了《土地登记规则》。该规则指出土地登记是依法对国有土地使用权、集体土地所有权
、集体土地建设用地使用权和他项权利的登记，土地登记包括初始土地登记和变更土地登记。1994年7月5日国
家土地管理局等部门联合发出《关于印发〈清产核资中土地清查估价工作方案〉的通知》，明确清产核资中进
行土地清查估价，不但是加快土地登记、估价进度的重要途径，也是土地管理部门服务于建立社会主义市场经
济体制的直接措施，是加强土地登记、估价，管理市场、强化土地资产管理的重要手段。为了方便对外服务，
规范土地登记、估价程序，提高办事效率，地籍管理机构对外可挂土地登记处（站）牌子，办理土地登记、估
价事宜。为深化企业改革，优化配置土地资源，规范股份有限公司设立中的土地使用权管理，国土局、国家体
改委1995年1 月制定下发《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》，其中对土地使用权登记作了相应的规定
，要求在设立股份有限公司之前必须办理土地登记，然后才能进行土地资产评估及资产处理，根据处置结果再
办理土地使用权变更登记。1995年10月1 日起施行的《担保法》对不动产抵押及其登记作了具体规定。为加强
农村集体土地管理，贯彻实施《担保法》，国土局颁布了《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》，就依
法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村集体荒地的土地使用权，以及抵押乡（镇）村企
业厂房等建筑涉及所使用范围内的集体土地使用权的抵押登记作出详细的规定。
关于房地产登记法律制度，除了全国性的规范外，有些地方性法规还作出专项规定，使我国的房地产登记
制度更趋完善。如《深圳经济特区房地产登记条例》（1992年12月26日通过，1993年7月1日施行），该登记条
例创立了以土地为权利登记之基础的房产、地产合一制度以及优先权、代理及确认无主财产、赔偿、公开查册
、撤销核准等一系列新的法律制度，反映了社会主义市场经济的客观需要，并为政府掌握地籍、房籍提供了法
律管理手段，进一步完善了特区房地产投资的法律环境。1995年上海市颁布了《上海市房地产登记条例》，规
定房地产权利的确认在法律上是以登记为表现形式的，并避免了原来土地使用权证和房屋所有权证分离可能造
成的两者不一致的矛盾。1996年8月9日颁布的《厦门市城镇房屋管理条例》，明确房地产权证书是房地产权利
人依法拥有土地使用权和房屋所有权的凭证，实行两证合一。
二
一种较为完善的房地产登记制度，必须符合明确产权、简化手续、节省费用和明确登记的公信力的原则。
从以上我国房地产登记制度的历史变迁、现行法律规范及其实践来看，我国房地产登记制度在登记的机关、登
记的类型、登记的公信力和现代化管理手段等方面还存在一些问题，亟待进一步解决和完善。
（一）关于房地产权属登记机关
房地产权属登记机关在不同的国家不尽一致，主要有三种类型：一类是设立专职的登记机关，如澳大利亚
的地权登记局，又如日本的登记所，具体由法务局（全国有8个）担任，下设地方法务局、 分局和办事处办理
登记事务；〔2〕一类是由司法机关充任，如美国的地方法院，我国解放前地方法院一度也承办不动产登记（后
由地政局接收）； 〔3〕一类是由房地产行政管理部门充任。我国在《城市房地产管理法》颁布以前，房地产
权属登记采取分属两个机关管理的体制（深圳市除外）。房地分属两个部门管理的弊端是很明显的，这也是完
善我国房地产登记制度所必须解决的一个问题。深圳经济特区从1987年开始实行土地使用制度改革以来，借鉴
香港的经验，采取了房地合一的管理体制，明确规定深圳市人民政府房地产主管部门是特区房地产登记机关，
房地产登记以一宗土地为单位进行登记，土地上已有建筑物、附着物的，土地及建筑物、附着物应同时登记。
〔4 〕这种有别于其他地区将土地和房屋分别登记的规定，是房地产市场化的客观要求，无论是经济管理体制
上，还是在我国房地产立法上都是一个突破。实践证明，自1986年起在我国实行的房地产分别登记制，两个部
门各自发证，统计口径不一，重复收费，房地产权人叫苦不迭。两个主管部门机构重叠，职能交叉，不仅浪费
人力物力，还形成政出多门、政令不畅，其结果是影响了节约土地的基本国策的落实，影响了房地产业的发展
，影响了政府的形象和威信。基于目前我国房地产管理体制现状的考虑，《城市房地产管理法》按照“两证分
发”的模式，规定了登记发证基本运作程序，这是在房地产分管体制下不得不采取的权宜作法。所幸的是，《
城市房地产管理法》在规定“两证分发”基本运作程序的同时，也肯定了“两证合一”的经验，以法律的形式
肯定了这一改革成果，为理顺房地产管理体制指明了方向，为解决房地产统一登记制提供了法律依据。新法颁
布后，许多地区依据该法第六条第二款的规定，明确了“房地合一，两证合一”的管理体制。有些地方机构虽
未合一，但对登记作了简化手续的规定，如广东省虽然仍由省建委和省土地管理局两家分别负责房地产和土地
方面的工作，但颁布的《广东省城镇房地产权登记条例》，明确规定由房地产管理部门负责城镇房地产登记工
作。近年来实行房地合一的城市越来越多，如广州、上海、汕头、开封、北京、厦门等地，可以说房地合一是
大势所趋。然而，由于我国地权可以分，房权不可分，房地融一体的错综复杂关系，也产生了相关的一系列问
题。例如，我国目前尚未对多层、高层〔5〕建筑物区分所有权登记问题作出专门规定。 在这方面澳大利亚托
仑斯登记制值得借鉴，托仑斯登记制是以土地权利为登记标的，对于分属数人的多层房屋，则采用土地的空间
概念为其所有范围，实际上是以其占有的房屋范围来确定。日本现行《有关建筑物区分所有等之法律》明确规
定，区分所有建筑物的专有部分、共用部分与基地利用权的登记应为一体性。我国台湾地区基本上是仿效日本
不动产登记法，现行《土地登记规则》设有关于建筑物区分所有权第一次登记规定，并分为专有部分、共用部
门、地下层及屋顶突出物的登记。当然，由于我国与上述国家和地区的情况不完全相同，主要是土地和建物（
指建筑物及建筑改良物）的所有制与管理体制不同。因此，它们的登记办法，仅可供借鉴或参考。
（二）关于房地产权属登记的类型
一个完整的房地产权属登记类型应包括总登记、初始登记、经常登记、他项权利登记、设定登记、变更登
记、注销登记、更名登记、涂销登记、更正登记、嘱托登记、预告登记、补给登记、异议登记和暂时登记等等
。权属登记的类型是由登记的目的所决定的，各种登记类型之间在功能上应互相补充，相互依托，各种具体形
式有一定的内在逻辑性，其设置应有规律性可循，从而构成房地产权属登记制度的整体。从这一目的和实践需
要来看，目前的房地产登记规则已远不能适应市场条件下的需要，亟待修订。我国《城镇房屋所有权登记暂行
办法》和《城市房屋产权产籍管理暂行办法》规定的房屋产权登记类型，包括初始登记（又称静态登记）和房
屋产权变更过程的登记（又称动态登记）两大类型，具体形式有新建登记、移转登记、变更登记、消灭登记、
他项权利登记以及特殊情况下的延期登记（延期登记的期限不得超过一年）。关于土地登记的类型，《土地登
记规则》分初始登记和变更土地登记两大类型，后者还包括他项权利移转登记、土地抵押权登记、注销土地登
记和更正登记。应当指出，《土地登记规则》以初始登记来代替土地总登记，就难以获得特定区域土地权属的
全貌。总登记又称静态标示登记或换证登记，是指登证机关在一定期间内对其行政管辖区域内的全部土地的权
属状态在审查公告后所进行的登记。总登记一般为土地权属的第一次登记，在这种情况下，总登记与初始登记
重合，但是，两者概念的内涵和外延毕竟不同。总登记虽不是经常性的行为，但却可以是阶段性的行为，即不
是一次性的工作。在这种情形下，总登记即非初始登记，因此，登记法规应设置土地总登记形式。土地总登记
和房屋所有权的初始登记，共同构成房地产权属总登记。
应当承认，我国现行法规中关于房地产登记类型的规定还很不健全，有些国家或地区的不动产登记法以及
我国的某些地方性法规值得借鉴和肯定。（1）房地产预告登记。 此种类型是指为保全房地产权利移转或消灭
的请求权，或房地产权利内容或顺序变动的请求权，或附条件或期限的请求权，房地产登记机关基于债权人或
受益人的申请，经登记名义人的同意所为的登记。例如，A将土地连同房屋出租给B，约定10年以后B将土地连同
新增建筑物无偿归还给A，这就是房地产权利未来发生移转的情形，必须预先办理登记，此即预告登记。房地产
预告登记是限制登记的一种，是限制登记名义人处分其房地产权利所为的登记。房地产登记机关在登记完毕时
，应通知申请人和登记名义人。〔6 〕欠缺预告登记，将会使某些意图通过设权行为而欲取得房地产物权的债
权人的目的落空。（2）更名登记。《深圳经济特区房地产登记条例》第45 条规定， 权利人姓名或名称发生变
化的， 权利人应自变更事实发生之日起30日内申请变更登记，此即更名登记。更名登记还包括房地产坐落名称
变更登记和房地产名称变更登记。我国台湾地区还规定有“筹备人更名法人登记”，主要指法人于其筹备期间
取得的土地所有权，已经以筹备人之代表人的名义登记的，在取得法人资格时，应申请更名登记。 〔7〕（3）
迳为登记。 这是指在一定情形下不需要当事人申请而由登记机关直接登记。如《深圳经济特区房地产登记条例
》第14条规定，土地使用期满、抵押期届满、代管或被人民法院裁定为无主财产、人民法院或有关行政机关作
出查封决定、裁定的以及法律、法规规定的其他情形，均应由登记机关进行迳为登记，并公告登记结果。（4
）房地产租赁登记。澳大利亚登记制度不以物权或债权来区分应否登记，而坚持以动产或不动产来区分登记的
原则，虽然房地产租赁权是一种债权，但仍将其列入登记的范围。日本不动产登记法第一章第一条也将租赁权
列入登记之列。我国《城市房地产管理法》和《城市房屋租赁管理办法》已明确房屋租赁实行登记备案制，因
此，将来制定登记法时应把租赁权列为应登记的权利。
由于我国目前法律尚未承认地役权等物权，房地产他项权利登记的种类较少。但可以预见，随着《物权法
》的制订和出台，房地产他项权利登记的适用范围会越来越广泛，在房地产权属总登记以后，房地产上还可设
定土地使用权、地役权、抵押权以及典权等物上权利登记。
（三）关于房地产登记的公信力
在三种房地产登记制立法例中，德国法模式与托仑斯模式均承认登记的公信力。所谓公信力，是指在登记
为房地产权利变动的公示方法的情况下，即使登记簿的记载与实质的不动产权属不符，但对信赖该记载表征的
善意第三人也予以保护。按照托仑斯登记制，权利一经登记即具有不可推翻之效力，因欺诈或划界之错误而受
害之人，可对当事人及恶意第三者有恢复其权利的请求权，但对于有偿取得的善意第三人则不能请求恢复其权
利，而只能对有过失或错误的人请求损害赔偿，如应赔偿人死亡、不在或破产时，得向登记机关请求赔偿。〔
8 〕房地产登记到底是权属变动的对抗要件还是成立要件，学者之间仍有分歧。从侧重于保护交易安全的角度
考虑，应采纳后者的观点。从我国现行的房地产法规及其他相关的法律来看，也表明立法上肯定登记为不动产
物权变动的成立要件。〔9〕这就意味着承认登记的公信力， 只是规定得不够明确、不具体，有待于进一步完
善。在这方面，《深圳经济特区房地产登记条例》已经注意到并作出相关的规定，该条例第5 条规定下列三种
情形可撤销全部或部分已核登记的事项：“（1 ）当事人对房地产拥有合法权利的；（2）当事人在申请登记时
隐瞒真实情况或伪造有关证件、 文件，采取欺骗手段获准登记的；（3）登记机关审查有疏忽， 核准登记不当
的。”此即所谓撤销核准登记。同时规定，登记费的收入列作登记机关的业务经费和赔偿基金（第54条），如
登记机关及其工作人员因不当核准登记，造成权利人损失的，登记机关应负赔偿责任，赔偿费从赔偿基金中列
支（第59条）。这项制度对维护登记的公正与合法，纠正不当行为，强化登记机关的责任，保护社会公众的合
法权益具有重要的意义。为强化登记公示制度，我国应借鉴《日本不动产登记法》，制定一部统一的不动产登
记法，对所有不动产权利的变动进行统一规定，以保护权利人及第三人的合法权益，维护正常的市场经济秩序
。
与登记公示制度密切相关的是公开查册制度，即所有房地产登记的事项应对社会公众公开。然而我国《城
镇房屋所有权登记暂行办法》和《城市房屋产权产籍管理暂行办法》均未明确规定，《土地登记规则》则规定
：土地登记文件资料的查阅，按土地管理部门规定办理。不经允许不得向第三者提供或者公布（第39条）。在
这方面，美国全国房地产协会前执行副总裁、房地产专家威廉·诺思教授曾介绍，在美国地籍登记是一种公开
文件，只要付手续费，任何人均可查询翻阅。其公开的目的是要使地产在转让、出租或买卖中，受让者或买方
能够知道关于这块土地的一切。地籍登记若不公开，就很难保证房地产市场的健康运转。〔10〕我国深圳市对
此率先作出创新的规定，登记机关应设置房地产登记册，按宗地编号对房地产登记事项全面、真实、准确地记
载。房地产登记册记载的内容可供查询、复印。应当公告的事项，由登记机关在《深圳特区报》或《深圳商报
》或深圳《中外房地产导报》公告（见该条例第9、61条）。应该认为，房地产登记公开查册制度， 实际上为
房地产市场打开资源之门，此种做法应予以推介。

⑶ 办理房产证需要哪些材料流程是什么

买房子是一件值得高兴的事情，买完房子得及时办理房产证，房产证就是房子的户口本和身份证，重要性自然不用多说。很多人对于如何办理房产证？办理房产证需要什么材料？要准备哪些东西并不了解。本期购房指南就新房办理房产证需要什么材料以及新房如何办理房产证等问题进行了解答，希望对大家在办理房产证时有所帮助。

一、新房办理房产证需要什么材料

（一）房屋购销合同原件及补充合同原件。

（二）商品房销售统一发票原件。

（三）房屋的外业测绘调查表及分层分户平面图原件。（若房屋测绘报告为旧格式的，则还需出具竣工验收单及填写丽水市房地产登记申请书，新格式只需提供房屋的外业测绘调查表及分层分户平面图原件即可。）

（四）完税凭证（契税缴款书）

（五）已婚的购房人：

1、双方身份证复印件（原则上需校验原件）。

2、婚姻证明复印件（带原件校验）。

3、双方任何一方不能到场办理，则需提供私章，若委托第三方代办则需同时提供夫妻双方私章。

（六）单身的购房人（必须本人到场，不可代办）

1、身份证复印件（带原件校验）。

2、户口簿或户籍证明复印件（带原件校验）。

3、单身声明具结书购房者在本地则到民政局办理。

二、新房如何办理房产证

（一）购房者要审查发展商的资格手续是否健全，也就是我们常说的五证是否完备。

（二）买卖双方进行房产交易后一个月内持房屋买卖合同和其他证件到房地产交易所办理买卖过户登记。去办理登记需要携带身份证、户口本、《商品房销售合同》等证件和资料。

（三）买卖双方接到交易所办理过户手续的通知后，应携带身份证、户口本、图章等，在交纳了手续费、契税、印花税后就可以办理过户手续。交易所会给买方发放房产卖契，原则上房屋产权证需买卖双方共同办理。买卖双方或一方因故不能办理买卖过户手续和产权登记的，可出具委托书委托代理人代为办理。

（四）办理完买卖过户手续后，买方应持房地产交易所发给的房产卖契，在三个月内到房屋所在地的市或区(县)的房屋土地管理局登记申请。办理申请需要的证件和资料有：卖方所有的整栋楼的房屋所有权证、《商品房购销合同》、商品房销售发票存根复印件、身份证复印件、《房屋所有权转移登记表》、《墙界表》、《面积计算表》。

（五）经房地产管理部门审查验证后，买方可领取房地产权证。

我国对不动产的保护是通过登记进行的确认和保护，房产证就像是公民的身份证一样，确认房屋的所有权人以及房屋所有权人对房屋拥有的使用权、支配权等。

大家一定要谨慎的对待办房产证这个事情，有了房产证，才真正代表你对房屋拥有使用权和支配权，在出现一些纠纷和问题时，你的合法权益才会真正收到法律的保护。因此，提前了解办理房产证需要哪些资料和办理流程，对于我们早日顺利的办理房产证是有好处的，房产证早日拿到才能早放心、安心，不是吗？

（以上回答发布于2015-12-09，当前相关购房政策请以实际为准）

全面及时的楼盘信息，点击查看

⑷ 房地产权属登记受理通知单什么意思

• 收到房地产权属复登记受制理通知单，是指要带走房本和身份证到办事大厅，办理房屋过户手续。

• 房地产权属登记：

  是指国家管理机关对房地产的权属状况进行持续的记录，并颁发权利证书的法律制度。

  由于房地产具有不可移动性的特征，所以房地产的流通仅仅表现为权利主体的变更和相关权利的设定、变更。而权利必须由法律以一定方式进行确认和公示，由此各个国家对房地产的有效管理几乎都通过房地产权属登记来进行，以保障交易安全、促进房地产市场有序发展。

• 房地产权属登记的法律效力：

  1、房地产登记具有权利确认、权利公示和管理职能。

  2、在我国，房地产权属登记是一项行政法律制度，具有强行性。

  3、未经登记的权利，法律不予认可和保护。

  4、建设部《城市房屋产权户籍管理暂行办法》第18条规定：“凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，无效。”

  5、我国的房地产登记为房地产权利形成和流转过程中的成立要件之一，未经登记，不产生法律效力。

⑸ 房产登记和房产证是否同样具有法律效益

一、房产证
在通常意义上，房产证是房产所有权证的简称，是由房产登记机关发放的证明房产所有权归属的书面凭证。
房产证包括房产所有权证和房产共有权证，作为证书之一种，它具有以下特点：（1）房产证只能由房地产主管机关发放，其他机关无权发放房产证；（2）房产证是对特定房产所有权归属的书面证明，并可记载特定房产共有状况以及是否设立担保物权等情况；（3）房产证只能向特定房产的所有权人发放；（4）房产证的内容应与登记簿的内容相一致。
二、房产登记
房产所有权，我国现在采取登记取得、公示制度，房产所有权人以房产登记为准。因此，房产物权的取得、设定、变动等须经登记始发生物权法上的效力。所以，房产所有权归属的确认须以登记簿上的记载为准，房产证记载的内容须与登记簿上记载的内容相一致才具有证明房产所有权人的作用。例如，在房产买卖时，房产证的交付并不产生房产所有权转移的法律效力，买受人必须在完成过户登记后才能取得房产所有权；房产证遗失后，房产所有权人并不因此失去房产所有权，权利人可根据登记簿的记载主张和行使权利，并可要求补发房产证。
三、房产证的两个主要作用
其一，在交易过程中，证明房产的所有权人是谁，但只能起到证明作用，不能产生房产所有权转移的法律效力。在房产买卖过程中，买方可以根据卖方提供的房产证确定卖方是否为房产所有权人。但是，为了交易安全，买方还应当到房地产主管机关查阅登记簿，以了解卖方是否为真正的房产所有权人及其是否设立抵押等情况。
其二，约束房产登记机关，保证登记机关的秩序和安全。登记簿由登记机关制作并且由其保管，并不在权利人的控制下，如果登记机关或者其工作人员，擅自更改登记簿的内容，权利人的权利就有被损害的危险。为了防止这种情况的出现，必须向权利人发放房产证。当房产证持有人发现房产证的内容与登记簿的内容不一致的时候，可以以房产证为据要求登记机关恢复登记并承担责任。
四、房产证的认识的两个误区
其一，颠倒房产证和房产登记簿的关系，以为房产证是证明房产所有权的唯一合法凭证，登记簿只是房产证的档案。实际上，房产证不是房产所有权的唯一合法凭证，它必须与房地产主管机关的登记一致。
其二，混淆证书与不记名证券的性质，以为与不记名证券一样，持有房产证就表明对房产证记载的房产拥有所有权。实际上，要取得房产所有权必须完成房产登记，当房产证持有人与房产证上记载的所有权人不一致时，不能证明房产证持有人拥有房产所有权。
假房产证之所以能够用来行骗，根本原因不在于假房产证伪造得像真的一样，而在于受骗者不懂房产证的性质与作用以及房地产交易的法律规则。因此，在房地产交易时，只要去登记机关查阅一下登记簿，假房产证便无可遁形，根本上避免上当受骗。

⑹ 怎么能在房产局查出房屋所有权人

如果有对本人或家庭名下房产信息进行查询的需求，市国土房产局可提供查询结果证明。

使用居民身份证查询房屋登记信息，要求在房屋登记时使用的是该居民身份证姓名和证件号(包括二代证和一代证自然升位)。

对于使用非居民身份证(如军官证、护照等)进行房屋登记或身份证号重号、错号，同一姓名存在居民身份证和居民身份证以外的其他身份证件，查询结果超过5条，电脑系统无法自动判断房屋是否已过户或已拆除等情形，系统将不打印具体查询结果,提示到查档窗口查询。

值得注意的是,严禁未经权利人同意擅自查询他人信息,严禁将查询结果非法传播或用于不当目的。凡违规查询的,由违规查询人承担一切责任。

⑺ 买房后一定要拿到哪些证件才能证明房子是归自己所有

要两证齐全才行，房产两证：

1、《房屋契证》；房屋契证又称为是一种完税凭证。

(7)我国房地产登记具有哪些特点扩展阅读：

房产证获取程序：

（1）买卖双方进行房产交易后一个月内持房屋买卖合同和其他证件到房地产交易所办理买卖过户登记。去办理登记需要携带身份证、户口本、《商品房销售合同》等证件和资料。

（2）买卖双方接到交易所办理过户手续的通知后，应携带身份证、户口本、图章等，在交纳了手续费、契税、印花税后就可以办理过户手续。

交易所会给买方发放房产卖契，原则上房产证需买卖双方共同办理。买卖双方或一方因故不能办理买卖过户手续和产权登记的，可出具委托书委托代理人代为办理。

（3）办理完买卖过户手续后，买方应持房地产交易所发给的房产卖契，在三个月内到房屋所在地的市或区（县）的房屋土地管理局登记申请。

办理申请需要的证件和资料有：卖方所有的整栋楼的房屋所有权证、《商品房购销合同》、商品房销售发票存根复印件、、身份证复印件、《房屋所有权转移登记表》、《墙界表》、《面积计算表》。

（4）经房地产管理部门审查验证后，买方可领取房地产权证。

（资料来源：网络：房产证）

⑻ 我国房地产产权登记制度的定义、理解、缺陷。

中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。 以我国《民法通则》、《合同法》为代表的债权形式主义的物权变动模式分析，当事人的债权合同仅起债权变动的法律效果。生效的债权合同结合交付或登记，方能发生物权变动的法律效果。因为，一物数卖情况下的数个买卖合同的效力是相互独立的，均可引起债权变动，而同时存在的各个债权具有相容性、平等性，就同一标的物可以设立数个债权，其间没有行使上的先后之分。此时，问题的焦点是一物数卖情况下标的物所有权归属。而在我国债权形式主义的物权变动模式下，先取得标的物的占有或者先办理完毕登记手续的买受人取得标的物的所有权，其他买受人只得向出卖人主张违约责任。例如出卖人先与买受人甲订立不动产买卖合同，出卖人收受价金后，再卖与乙，并向乙办理转移登记。在此情形，买受人甲除拥有债法上的请求权外，并无排斥第三人的权利，原则上仅能依债务不履行的规定向出卖人请求损害赔偿。此种情况，对买受人甲不利，为解决这一问题就产生了预告登记制度，即为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记，使其债权请求权具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。一、预告登记的性质。目前在国内主要存在三种观点：第一种观点认为：关于其法律性质，究竟是一种物权或仅为一种债权保全手段，甚有争论。预告登记是介于债权和物权之间，兼具两者的性质，在现行法上为其定性实有困难，可认为系于房地产登记簿上公示，以保全对不动产物权之请求权为目的，具有若干物权效力的制度。第二种观点认为：预告登记的权利是一种具有物权性质的债权，或者可以说是一种准物权。第三种观点认为：预告登记的性质是使被登记的请求权具有确保将来只发生该请求权所期待的法律结果，其实质是限制现时登记的权利人处分其权利。从各国法律规定来看，预告登记使登记的不动产物权变动的请求权具备了对抗第三人的效力，即具备了物权的排他效力。因此，预告登记是债权被物权化的一种具体体现。经过预告登记的不动产，债权人对不动产物权变动的请求权可以对抗第三人。二、经预告登记后的物权变动请求权特征。第一、该请求权的性质仍为请求权而非支配权，内容为权利人在条件具备时请求现时所有人为本登记以变更物权，权利人对该请求权之标的并不具有任何的支配权。第二、该请求权的效力具有特殊性，能够对抗第三人，所有权人与第三人所为的妨碍该请求权无效的行为非经权利人权利让与无效。第三、该请求权具有临时性，存在于合同生效后至能够进行登记之日起三个月内。第四、请求权人未来是否可以实际取得物权并不确定。如债权消灭或者所附条件不可能成就，亦或指向的标的物最终无法完成。预告登记使已登记的不动产物权变动请求权经过公示后，具备了对抗第三人的效力，即具备了一定的物权效力。因此，从预告登记的性质上说，预告登记是债权物权化的一种具体表现，是物权法原理向债权法领域的扩张、渗透。所谓债权物权化是指具备了物权的某些效力。三、预告登记与商品房预售登记的区别。①、适用对象不同。商品房预售登记是对商品房预售合同的登记，而预告登记是对请求权的登记。②、两者的目的也不同。前者进行保全的是商品房预售合同，而后者是权利人的请求权。这一差异导致了商品房预售登记并不具有预告登记制度的功能，预告登记的保全权利、保全权利顺位及确保交易安全的功能在预售合同备案中无从体现。③、登记申请人不同。预售登记的申请人为商品房预售人，而预告登记的申请人为享有请求权的权利人，义务人为不动产的现时所有人，请求权人应取得义务人的承诺（当然法院的假处分命令应该也可以）。④、适用的依据不同。预售合同登记适用城市房地产管理法等公法的强制规范进行，而预告登记适用私法规范。⑤、权利性质也不同。预售合同登记属于行政管理性质，而预告登记属于私法的权利保全性质。⑥、效力不同。预告登记制度的核心是其效力，各国法律大多规定了预告登记具有保全顺位的效力、保全权利的效力与满足的效力等，也只有赋于预告登记这些效力，才能使预告登记具有实际意义，成为请求权的保全手段。而我国现行预售登记仅有“应当”进行登记的规定，而没有对登记效力的规定。不仅没有规定未经登记的预售合同是无效还是不能对抗第三人；而且也没有规定经过登记的预售合同，预购人是否有对抗第三人的效力，是否可以对抗随后成立的物权变动或有损于登记债权的行为。⑦、预售登记没有失效制度。预告登记只是一种请求权的保全，不具有独立的效力，只有将预告登记推进到本登记时才具有意义。因此，预告登记由于一些特定的事由而消失，不会永远存续。而我国商品房预售登记不会涂销，存续时间非常长，这也意味着其目的在于行政管理即预售资格审查手段，而非对购房人的请求权进行保护，与预告登记制度存在着根本上的差异。四、预告登记的条件。预告登记须满足一定条件，按照《物权法》第二十条和《房屋登记办法》第七十条规定，申请人与义务人首先须签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议；其次，申请预告登记是按照约定进行的，为此，要么在不动产物权买卖协议中，要有预告登记的专门条款，要么单独订立预告登记的协议；第三，法条虽未对预告登记的当事人资格明确规定，但从要求提供的材料中有已登记备案的《商品房预售合同》、《房屋所有权转让合同》来看，商品房买卖预告登记的出卖人须是具有商品房预售（销售）资格的房地产开发企业、二手房转让预告登记的转让人须是房屋所有权人，申请人须具有民事权利能力和行为能力。五、预告登记的功能和实际运用。由于预告登记限制了债务人对所出售房屋的再次处分，即限制了其权利滥用，无疑对稳定交易秩序，保障相对弱势的购房者获得所购房屋的法律预期，保护了不动产交易的安全，能更好地推动房地产业及相关产业如金融业的发展。实践中除商品房预售可办理预告登记外，即使是现房或是二手房买卖，凡不能即时履行，出卖人有违约不履行的时空条件者，均可办理预告登记，对附条件附期限的买卖，为确保条件成就时权利人能取得标的物，更应该办理预告登记。预告登记的债权请求权保全性质，对抗第三人的效力和临时性特点，在融资业务中具有充分的现实意义。首先，相对抵押权而言，预告登记后，权利人的债权请求权是独立的、排他的，而抵押权在按揭业务中，是与所有权及其居住权共存的，一物之上，权利越多风险就越大，其利益就没有充分保障，更不说在构建和谐社会，保障公民基本生存权之居住权情形下，以变卖抵押物获得债权受偿，是有很大现实障碍的，这时优先受偿的财产权利，是要让位于公民居住权（基本人权）的。其次，抵押权融资既要登记又要评估，既有评估费、登记费、还有印花税，周期长成本高，这对小额融资和短期融资是很不利的。第三、回买融资虽然风险小，但如果没有预告登记制度支撑，两次产权交易的税费成本，足以让融资者望而却步。现在金融机构向房地产开发商短期融资，与其让开发商用在建商品房抵押，不如与其直接签订商品房预售协议，经过预告登记后，放贷于开发商，然后既可通过将买受人的合同权利转让于购房人收回贷款，也可借鉴按揭合同，由购房人向金融机构履行支付房款的义务，房款支付完毕，金融机构涂销预告登记让购房人取得本登记。可以说预告登记制度让回买融资春风得意，既降低了贷款风险，又降低了企业融资成本，提高了企业融资时效，具有操作性强和灵活性的特点，随着金融机构的推广和成熟运用，对企业融资将会有助推作用。六、完善预告登记制度的建议。在商品房预售阶段，保障交易安全，防范出卖人背信弃义的法律规范还有商品房预售合同备案制度，但商品房预售合同的购房人无权申请进行预售登记，而作为债务人的预售人对进行商品房预售合同登记也没有什么利益可言，甚至要支付预售登记费用，即使不履行该义务也无什么法律后果。要这样的登记来维护交易安全，维护当事人利益，事实上是不可能的，《房地产管理法》实施多年来根治不了一房二卖甚至数卖，签订虚假商品房预售合同骗取金融机构贷款即是最好的诠释。为保障购房人请求权这同一目的，预告登记制度建立后，开发商依据公法须办理商品房预售合同备案，购房人依据物权法可申请预告登记，而按照《房屋登记办法》规定，申请预告登记依然要提供《商品房预售合同》，如此进行这两种登记，显然既不经济也无效率。由此，笔者建议将两种登记制度整合，让预告登记吸收商品房预售合同登记，在商品房买卖合同示范文本中，增加预告登记的专门条款，从保护善意第三人利益出发，宜赋予预告登记公法上的效力，即凡预售商品房，均须办理预告登记，且以权利人单方申请为原则，双方申请为例外（只在预售合同的真实性不能确定情形下），从而让不伦不类的商品房预售合同登记走出尴尬状态。不过还是你自己写一个比较好，这个是告诉你怎么做