A. 私人投资房地产有保障吗
“个人房产投资”是个好听的说法，另一个说法是“炒房”。投资也好、投机也好、炒也好，界限本不清晰，过多讨论则显得无聊。
虽然目前本人手中没有一套房产通过二手房及租赁市场完成交易，但是浸淫在房地产这个圈子里，多看一些，多想一些，也会形成自己的一些理解。今天说出来，做个汇报与交流，因为想的浅薄，所以文字也浅显，道理少、错误多，意在抛砖，难免贻笑大方。
本文所指房产仅为住宅，对于商铺及写字楼投资的理解并不属本文讨论的范畴。
为什么要进行个人房产投资
在目前深圳乃至全国房地产形势稳步上升的大环境下，没有进行个人房产投资意味着你自动放弃了从房价上涨的市场中分得一杯羹的机会。只要房产的年回报率高于定期存款利率和通货膨胀率，以自有资金购房就是实现资金保值增值的正确之选；只要房产的年回报率高于房贷利率，从银行尽可能的融资就不失为一种理性的投资行为。可以这么说：不买房、即损失，是一种逆水行舟、逆势而为的做法。
另外，我主张年轻人应该持有适度节俭的消费观念。打过即时战略游戏的人都知道，游戏初期100个单位的“矿”或者“食物”如何分配？是先出“兵”还是先修“地堡”，对于游戏最终的胜负有着至关重要的影响。合理使用的玩家到了游戏中后期往往拥有使不完的资源，花十万八万的“矿”，造百八十个“兵”，连眼皮都不用眨一下；而用错初期资源的玩家则一直被压制，始终处在捉襟见肘的财务困境之中，最后被淘汰出局。同理，假设20岁时你拥有5万元，那么吃大餐、泡酒吧、穿名牌、戴珠宝，用了也就用了；但如果你能找到一个年回报率为10％的投资渠道，那么当你50岁时，你将拥有87万的资产！换句话说，20岁时，你每多消费5万元，就意味着50岁时你的户头上少了87万元！当然，年轻人该享受的时候也要享受、该放浪形骸的时候就要放浪形骸，“人不风流枉少年”、“有花堪折直需折”，青春不应该苍白单调，只是消费应该与你的收入、身份、地位相符合，不可过于奢侈超前。因为，当你买了一款时尚手机、一个CD的包包、一瓶Chanel香水时，你拥有的，不过是一款手机、一个包包或一瓶香水，而你损失的，很有可能是未来的一辆车、一套豪宅甚至是一艘游艇！
房产与其他投资工具的联系与区别
房产与股票、债券、外汇、基金、期权、期货、保险、黄金、珠宝、艺术品一样，仅仅是众多投资工具中的一种。
《穷爸爸，富爸爸》一书中曾经这样简单的定义资产与负债：能够带来保值或增值的即是资产；反之则是负债。因此，购买资产即为投资；反之则属于消费。个人房产投资的实质即是通过购买房产，实现资金的保值与增值。从某种意义上说，一宗房产，到底是属于投资还是消费，应该算作资产还是负债，有时仅仅取决于购买者的意识。但是即使是完全出于自住目的而购房的客户，至少也希望自己的房产能够保值，而将房产作为投资工具的人，则看中房产所带来的长期租赁收益或短期升值差价。
房产保值，即以不动产的方式，将资本“固化”，用来规避通货膨胀、利率、汇率、经济周期等各种风险；房产租赁收入，相当于股票每年的股息或分红；而房产升值差价，则相当于股票的价差。
房产投资和其他投资一样，是受政治、社会发展、财政政策、资本政策、利率、汇率、银行准备率、经济发展模式、周期、城市发展策略、对外贸易等多种因素综合影响的复杂游戏。例如，俗话说“乱世买黄金，盛世兴收藏”，说的就是投资方式与社会稳定之间的关系，因为社会动荡容易造成货币贬值，不如黄金的安全性高；而艺术品虽然流动性差，但生逢盛世、世人好奢侈，却容易卖个好价钱。同样，如果经济大萧条、社会动荡或者爆发战争，与其拥有几套房子，可能还不如拥有两袋土豆来的实在；只有社会稳定、经济繁荣，人们才会产生租房、买房、换房、二房（此二房非彼二房，但道理相通）的需求。同志们，我们生活在好时代啊，感谢毛主席！感谢共产党！
另一方面，房产投资与其他投资是一个相互作用、相互影响的系统，不可割裂、孤立的考虑。比如，前一段时间，上海房地产泡沫论甚嚣尘上，论据之一是大量的国际资本入市。国际资本之所以愿意承担两次换汇的成本而进入中国，是与美元近几年利率偏低、人民币采取盯紧美元的固定汇率制度等因素密切相关的。因此，当人民币改为盯紧一揽子货币并采用浮动汇率政策后（其实仍然是肮脏浮动），国际资本开始套现外逃，上海房市应声萎靡。再比如，广大国民置国家一系列宏观调控政策于不顾，房产投资热情持续旺盛，是与股票市场多年来乱七八糟的情况关联甚密的，其关系好比一个跷跷板的两端。当存款利息持续偏低，甚至低于通货膨胀率的时候，老百姓将手中的钱继续存在银行，无疑是一种谨慎有余、智商不足的行为，庞大的民间资本在焦急的寻找出路。而股票市场连年低落、黑幕不断，投资其中好比猴子捞月，搞不好自己都赔进去，社会上又缺乏其他的投资渠道，此时，房产作为投资工具，其相对低风险、高回报、技术含量与进入门槛低的优势便浮出水面，成为了大量游资情有独钟的选择。因此可以大胆的预言，除非出现新的优质的投资工具，否则股市一天不振兴，广大国民对于个人房产投资的“依恋”便一天不会消褪。
在课堂上，老师会告诉我们，房产与其他投资工具的不同在于各自之间安全性、流动性与收益性的差别。股票、期权、期货、外汇的风险高，但流动性好、收益大；债券、基金、保险风险较低、流动性一般，但收益稳定；黄金风险低、流动性好、收益较低；珠宝、艺术品收益大，但风险高、流动性极差；而房产投资风险适中、流动性稍低，但收益较好。另外，各种投资工具在投资周期、交易成本、技术门槛等方面也有显著的差别。
但我认为，对普通百姓来说，房产投资的最大特点在于：购房按揭贷款。购房按揭贷款所带来的财务杠杆效应，是别的投资工具所无法比拟的优势。举例来说，假如你投资10万元，便只能买面值10万元的股票，即使升值10％，那么你也只能收益1万元；但如果你将这10万元用来购房，按揭2成，便能贷款40万元，从而使自己的总投资变为50万元，假设房价升值8％（深圳市2005年1-3季度，商品住宅均价同比上涨12.18％），那么你的收益将达到4万元，这时你的自有资金回报率是多少呢？4万÷10万＝40％！（上述举例为方便起见，忽略交易成本）。
40％啊，同志们！
目前银行活期存款利率是多少？区区0.72％！一年定期存款利率是2.25％，五年定期存款利率也不过3.6％，而且上述利率还要扣除20％的利息税；李嘉诚、索罗斯旗下的资产每年平均增值约10％；深圳近年来的GDP增长率在20％左右，全国的情况能超过9％已经乐不可支了；美国则在3-4％之间徘徊；而日本能达到2％就谢天谢地了！（当然，他们的基数大）。早在初中的政治课本中，伟大的革命导师马克思就告诉我们：“一旦有适当的利润，资本就大胆起来。如果有10%的利润，它就保证到处被使用；有20%的利润，它就活跃起来；有50%的利润，它就铤而走险；为了100%的利润，它就敢践踏一切人间法律；有300%的利润，它就敢犯任何罪行，甚至冒绞首的危险。”我们不是资本家，但你敢说面对40％的利润你能不心动？我国的购房按揭制度，无意中使得房产投资契合了投资游戏中最重要的一条规则，即“用别人的钱赚钱”，这是个人房产投资最诱人、最奇妙与最核心的秘密！
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对个人房产投资的几点理解（中）
个人房产投资的赢利模式
以在深圳地区购买一套面积为75平米、总价50万元的一手两房为例，假设按揭两成10万元，贷款40万元，贷款年限30年，等额本息还款，贷款利息不变，房价按每年8％的速度上涨，从购房到入伙需要8个月，从入伙到出证需要7个月，装修期3个月，二手房交易期为1个月，管理费为2元/平米/月，不考虑房产折旧。
其投资后三年内（实际为40个月。根据深圳市相关政策，自取得房产证两年后交易的二手房可免收营业税。本例房产自购买之日起3年后，尚欠3个月方符合上述规定，为规避营业税，本例房产待满足上述规定后交易，并预留1个月的交易期）现金流及赢利情况分析如下表所示：
项目 现金流 备注
计算公式及收费标准 金额（元）
首期款（含定金） 楼款*20％ -100000
房产证契税 楼款*1.5％ -7500
房产证印花税 楼款*0.03％ -150
房产证登记费 50/宗 -50
房产证贴花 5/宗 -5
物业管理费 2元/平米/月 -4800 入伙后起收，共36-8+3+1=32个月。
装修家私费（简单）300元/平米 -22500
月供还款利息 贷款年利率为5.508％ -70029.2 每月还款2273.16元，从办妥银行按 揭手续后1个月开始还款，
共36-1+3+1=39个月，月供总额88653.24元，其中还本
18624.04 元，利息70029.2元。
二手房交易中介费 成交价*1.5％
（不足5000元按5000元计） -7500 中介公司现行标准。
财务借款手续费 借款额*1.3％ -4957.89 二手房成交前需先还清银行贷款余额，赎回房产，解除按揭
合同（本例中40个月后贷款余额为381375.96元）。该笔资
金可向财务公司申请短期借款，需交纳手续费，通常由中介公
司负责手续办理。
二手房交易营业税 成交价*5.05％ 0 已规避。
二手房交易增值税 增值部分*20％ 0 可与买家协商，以购房原价成交，即买入价＝售出价，可规避增值税。
总成本 -217492.09
租金收入 1500元/月 40500 入伙装修后出租，考虑2个月空置期，共36-8-3+3+1-2=27个月。
出租中介费 一个月租金/笔 -3000 按出租2次计算。
还清银行贷款余额 -381375.96
成交价 房价每年上涨8％ 641106 500000*（1.08）3 =629856元，装修与家私按折旧50％计算，即11250元。
装修、家私折旧残值
总收益 297230.04
净收益 总收益-总成本 79737.95
自有资金回报率（总） 净收益/总成本 36.7％
自有资金回报率（年均）净收益/总成本/3 12.2％ 为简便，按3年计，取算数平均。
初投资金回报率（总） 净收益/首期款 79.7％
初投资金回报率（年均）净收益/首期款/3 26.6％ 为简便，按3年计，取算数平均。
由于总成本中的多数资金并非购房当天支付，而是在40个月中陆续投入，或在交易当日即时支付。若严格计算，实际占用的自有资金总量应先扣除交易当日即时支付的资金量，再将40个月中陆续投入的资金按相应的银行利率贴现至购房当日水平，最后加上购房当日初次投入的资金量。因此，真实的年均资金回报率应介于12.2-26.6％之间。
出于保守原则，上述分析将某些费用高估了，而在实际操作中，某些费用还可以得到不同程度的减免。另外，通过计算可以看出，深圳市房价的涨幅每增加1个点，由于财务杠杆效应，其为投资者带来的收益将是好几个点；同理，在购房时，每多申请1个点的折扣，便能创造好几个点的收益，千万别小看这1个点，它很可能最终决定了你投资的利润空间。
值得注意的是，上例中假设的许多条件都是变量，应根据个人的情况和市场的变化做出不同的判断和选择。比如选择一手房还是二手房、面积大小、总价、按揭成数、贷款年限、是否装修、是否出租、是否满房产证两年后出手、持有时间长短等，变量的不同可以演化出多种投资方式，但赢利预期可套用上表的模式进行演算，万变不离其宗。
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对个人房产投资的几点理解（下）
投资周期、投资回报率与投资收益的平衡
个人房产投资时，应重点关注投资周期、投资回报率和投资收益三个指标。一般来说，很难做到三者的兼顾，应有所侧重，不同的追求决定了不同的投资方式。
对于我这样一个积蓄不多，但开销不大、还款能力较强，近期没有重大开支的年轻人来说，个人以为应倾其所有进行投资，选择投资周期短、快速交易、滚动交易的投资模式。具体来说，就是购入一手房、小户型、尽量贷款、尽量放长还款年限、不要装修、不等房产证满两年即出手。原因如下：
1、 投资忌讳将所有的鸡蛋放在一个篮子里，投资应多元化，将风险指数不同的投资工具进行搭配，从而降低资金风险。比如，将三分之一的资金用于高风险的股票，三分之一的资金用于中等风险的房产，最后的三分之一用于低风险的国债。但是由于我国的房地产产业正处于扩张期，而年轻人的事业也处在上升期，对于未来的预期看好，近期生活负担较轻，因此如果想快速积累资本，就应看准目标全力出击，趁市场繁荣时收益最大化；
2、 由于年轻人的积蓄有限，投资本金微薄，注定了投资收益的绝对值不可能丰厚，梦想一次投资便一劳永逸是不现实的。因此投资周期一定要短、现金流动一定要快、勿以利小而不为，哪怕每年只有5个点的收益。若干年后，原始资本的累积也将十分客观。如果一套房产等房产证满两年后，也就是购房三年后出手可以赚7万（规避了5.05％的营业税）；而一旦办妥房产证，也就是购房约一年半后出手只能赚3万，也情愿选择后者，尽管前者的收益绝对值更高，但同时市场风险也大，而后者可以迅速收回本金，根据市场变化选择下一宗房产，快速滚动投资，三年时间可以投资两次、收益两次。更重要的是，早一天获得3万元的收益，意味着早一天获得贷款12万元的能力，尽可能多、尽可能快的利用银行的钱扩大自己投资本金的基数，“用别人的钱赚钱”；
3、 贷款多、还款年限长的缺点是还款利息高，房产增值的相当一部分利润被银行吃了，但是为了用有限的本金撬动更多的初始投入资金，这是不得不做出的牺牲。不要心疼，无非是少赚一点，但是可以赚的快一点，长远来看更合算。即使有多余的资金，也应该再购买一套房产，因为同样一笔钱，存在银行不过一年收益1.8％，打进房款不过一年节省5.508％，而投资房产则可获得更多的收益，所以宁可首付两成购买两套房产，也不要首付五成购买一套房产。而且，对于决心短期内出手的投资者来说，贷款15年还是30年，其还款利息的差别，在头三、五年内并不是很大；
4、 一手房升值潜力大。首先，新盘往往采用低价入市的价格策略，购房瞬间已实现了部分升值；其次，开盘时能获得额外的优惠折扣，对于房型、朝向、楼层、景观等质素也有比较大的选择空间；最后，对于分期开发的小区来说，在目前繁荣的市场情况下，首期推出的房子几乎肯定是可以升值的，因此一手房的升值幅度很可能超过该片区房价的平均上涨水平；而二手房除非拥有良好的物业管理服务和新的规划、交通等方面的利好刺激，否则很难获得大幅度的升值空间；
5、 不要装修的原因在于：虽然未经装修的房子几乎不可能有人租用，但是考虑到购房至入伙之间的间隔、装修期以及空置期，实际可用于出租的时间大打折扣，与至少2、3万的装修投入相比，增加的收益并不明显；其次，由于中国人的传统文化心理，一般不大愿意住在别人居住过的房子里；最后，装修过的房子虽然能提高二手房的成交价，但是由于出租期间损耗严重，造成折旧较大，而且装修与家私的风格款式往往不能获得购买者的认同，既缩小了买家范围，又未必能以此为由提高成交价格，讨价还价的项目越多，越增加了交易的时间和难度。
对于中年人来说，生活中承担了更多的压力和责任，自有住房的月供、汽车、子女教育、医疗、老人……都是压在肩膀上的重担。虽然收入较高较稳定，但开销也大，手中的积蓄也不敢倾囊而出，以备不时之需。在这种情况下，个人房产投资就不要过于追求短期回报了，而应该长期投资，追求风险低、收益稳定的投资方式。例如一个35-40岁的中年家庭，夫妇两人月收入按1.2万计，存款按55万元计，建议可购买3套一房或公寓小户型。假设每套小户型为40平米，单价9000元，总价36万元，三套共108万元。首付四成约40万元（加上装修家私费用每套1.5万元共4.5万元，尚有约10万元存款备用），贷款68万，还款年限为15年，月供总额约5560元，月租收入约每套1200元共3600元，实际每月支出1960元（约占家庭月收入的16％，应属相当安全的比例），则15年后，即夫妇两人50-55岁时，不仅完全拥有3套房产（3套房产已增值，资产总值应超过108万元），而且每月可获得至少4500元的稳定租金收入（15年后租金按1500元/月计），安度晚年不成问题。
而对于60岁以上的老年人来说，由于退休，每月收入已经不多，但应该拥有一定的积蓄。此时，是停止投资，动用积蓄周游列国享受人生；还是继续投资，为后代积累财富，完全取决于个人选择。但至少可将正在居住的面积较大的房产出售或出租，转而购买一套较小面积的住宅，因为子女均已独立成家各自生活，家庭结构简化，加上每年有相当长的时间用于旅游、走亲串友、探访子女，已成为“空巢家庭”，继续居住于一套大面积的住宅，实在是没有必要。
个人房产投资的几点建议
成熟区域宜长线投资；成长性区域宜短线炒作。比如罗湖，房价已经涨到较高的水平，近年来波动不大，升值空间有限，但人气旺、配套发达、商业兴旺、交通便捷，租赁市场价格稳定、客源丰富，可考虑长期投资；而龙华则属于成长性区域，城市规划合理、交通利好不断、房地产市场亦处于快速上升阶段，投资房产的升值预期有保障。
谨慎选择高度依赖于一、两个企业的区域，没有什么比失业更能影响房地产价格的了。坂田区域的房地产市场，至少有一半是华为、富士康等几个IT企业支撑的。估计在可预见的未来三、五年内，这几个巨型企业还不会玩完，但如果有志于该区域房产的长线投资，那么就有必要将它们的命运与投资的风险联系起来了。
中高档住宅的风险最低；豪宅的收益最大。地球上体型最大的动物，不是一顿能吃掉一只羊的虎，而是一口能吞下成千上万只虾的鲸。同样，生产汽水、洗发水、电脑软件的可口可乐、宝洁和微软公司，能够笑傲于世界500强的前列。而在我国，富人多、穷人多、中产阶级最多，盯住这部分人群，选择面积偏小、总价适中的房产进行投资，可保证销路、降低风险，不失为自有资金有限的投资者最明智做法，因为有钱人不会轻易购买二手房，他们不是首次置业，在时间上也等得起。对于本钱雄厚的投资者来说，不妨投资豪宅，因为豪宅已不再是满足生活基本需求的必需品了，而是带有炫耀意味的奢侈品，用电影《大腕》中的台词说：“愿意花2000美金买房子的人，根本不在乎再多花2000美金”。他们看中的房产必须拥有独特的气质、稀缺的资源以及市场中无与伦比的地位，至于价格，“不就是几千万嘛，老子有的是钱！”，所以投资豪宅更容易获取暴利。
投资非豪宅住宅应选择总价偏低、实用第一的房产。由于非豪宅二手房的买家资金有限、急于入住，而且市场上可供选择的住宅单位相对较少，因此对于房产的楼层、朝向、景观、噪音、赠送面积、户型创新等要素相对不敏感，最看中的是户型的功能和是否方正实用。所以，在投资非豪宅住宅时，尽量选择总价偏低的房产，楼层可以低一点、朝向可以差一点、景观可以少一点，噪音、污染、高压线，只要不损害健康，有一点也可以忍受，完全没有必要为了那些双层高露台、大面积入户花园等“中看不中用”的赠送面积而多掏好几万块钱。
在“好盘”中买一套一般的住宅，不要在“烂盘”中买一套优质的住宅。“人往高处走”，社会大众对于片区及小区的评价，关系到业主的“面子”问题，“怎么说我也是住在××小区”，人们为了住进口碑好的社区，情愿房子小一点，位置差一点。“孟母三迁”为的就是择邻而居，谁不想挨着名人、富人、文人、官人住呢？而一个白领又怎么会愿意和一堆民工住在同一个小区呢？
以上言论为个人观点，仅供参考，一切后果与作者无关。
投资有风险，入市需谨慎！
B. 房地产开发项目融资居间人的利益怎样保证！求前辈详细指点
首先恭喜你 即将迈入百万富翁俱乐部 一个好的地产项目其居间利润是客观的 作为融资专居间人 我有几大原则与属君分享
1 要全面衡量你这个项目中间所涉及的人员 定下来核心人物有几个 以便分点 能找到投资商 相信你也会分配好的 不用我多说了 一般来讲 你 项目方（如果不是直接和老总联系的算上） 资金方 提供项目的人 单纯的提供项目给点就行 自己把握其他的 最好均衡 但第一次 建议年少拿点 拿出你利润的20%分别分给 项目方 和资金方 以便以后单子更多 资金来源更广
2 签订融资居间合同 这个具体要咨询律师 既然做这个行业 就要有这方面的朋友
3房地产老板和矿主都是地头蛇 如果想跳你 基本上就很费事了 所以你要准备非正常收债的准备
4可以签订一份股权质押对等协议 比如你的好处费有200W 叫对方开具一份具有法律效应的股权质押合约 也就是说 这份合约融资成功以后生效 他如果不给你钱 你有权利控股 这个要法律公正
5有评估费的 前期收取任何费用的投资商基本上是骗子望小心
6房地产融资的主要模式有 民间资本 信托 基金 其他的方式很少有成的
C. 个人如何进行房地产投资
很多人都有一笔闲钱，存在银行里利息太低，炒股又担心风险太大，那么投资房产也是一个不错的选择，既可收取租金，又可期望升值变现。那么，个人如何进行房地产投资呢？
贷款买房适逢最佳时机
一名消费者算了这样一笔账，假如将自己所有的资金全部投入买房，那么，一年的资金收益率等于零；若购房申请20万元5年期按揭贷款，自己的20万元则可投资股市，若用于认购新股，既无风险，每年又可获利10％以上，这样不仅买了住房，还获利4％左右。这名购房者以其理财的技巧，显示了贷款买房的实惠。
投资购房，银行提供按揭，且贷款利率再一次降低。如今，各银行都纷纷推出了住房消费信贷业务，还推出了营业房地产按揭业务，百姓贷款购房已十分方便。百姓如果自有资金不够，则可借机向银行贷一部分资金。
投资出租物业正当其时
笔者一大学同学结婚后单位暂时未给分房，他每年租房的花费就有近万元。去年底，他通过银行按揭购买了一套两室一厅的房子。他给笔者算了一笔账：他和太太月收入加起来有5000余元，买新房后每月按揭还款1500元，问题不大。而且房改后，他要么能搭上末班车从单位分到一套房，要么可以用双方单位的购房补贴，再通过公积金贷款重新购买一套房子，然后把第二套房子出租给别人，这样每月至少有500元租金入账，还款压力无疑有所减轻。目前，他除较早地住上新房，改善了生活质量外，还拥有了两处不动产，一处供自己使用，一处当作投资工具，可自由支配。
投资房产的想法在一般人看来肯定是有些超前了。众所周知，以买卖形式进行房产交易，存在着较大的风险性：一是低买高卖的时机难以把握；二是交易成本高，且缺乏灵活的变现能力。但买房用于出租，以收租获取投资回报则灵活得多。而且业内人士亦认为，买房除满足自己居住需求外，用于租赁投资将成为一种发展方向，这也是住房市场化的必然结果。
物业的投资价值主要决定于该物业的服务质量、租金回报和地理位置。而在内地一些城市，物业服务的质量是租房者关注的重点。
由于投资者很少是建筑业专家，因此，很难对物业的内在质量进行评估和判断。所以，考察发展商的实力和开发物业以前的业绩，就成为最直接，也是最有效的办法。
投资住宅要有长远眼光
与商业用房相比，投资住宅一般比较安全，只要区位不是特别偏远，升值会比较稳定。需要注意的是，你要设法了解城市的规划，选择那些规划规模较大，各项基础设施完善，正处在开发之中的项目进行投资，因为这类项目一旦开发建成之后，房产的价格肯定会比你购买时的价格高出很多。
有不少购房者，在选择商品房时，以选择郊区或新区的住宅为目标，他们的精明同样令人佩服。购买同样面积一套市中心住宅，其价格相当于购买郊区（或新区）住宅加上轿车，且居住环境、增值潜力等均要比购买市中心住宅优越。
投资房产需要有长远的眼光。商品房买卖是各类商品买卖中动用资金最大、各种制约因素最多的一种交易活动，因此，在交易过程中，不但要详知各种程序和操作方法，而且要讲究策略。
（以上回答发布于2016-12-06，当前相关购房政策请以实际为准）
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D. 房地产合作开发投资资金受法律保护吗
肯定受保护啦
房地产开发过程中所涉及的各类合同注意事项
房地产开发过程所经常涉及的合同主要有以下几类：1土地使用权出让（转让）合同；2建筑工程承包合同；3合作开发房地产合同；4房屋拆迁安置补偿合同；5房地产项目转让合同；6建设用工程物资采购合同；7房地产销售代理合同、8商品房（预）销售合同。
一、所有合同的签订都应该注意的问题
1主体是否合法、是否具有相应的主体资格。具体应该包括；对方师父具有相应的资质、师父具有履约能力、信誉状况等。
2合同内容不得有违反国家的禁止性规定、这就要求法务人员对国家的相关法律法规有详细的了解。
3合同条款要否完备、明确。合同条款中应对合同的标的、数量、质量、款项、履约期限、履约方式、交付地点等都应该加以约定，且约定应尽可能的清晰、明确、完整、觉不能含混不清或者模凌两可。
4对有可能出现的违约情况要加以考虑，规定相应的违约责任（包括合同的解除）。对我方可能出现的违约要规定相对较轻的违约责任：对对方条款的审查、恰恰相反。
5应约定正义管辖权条款。尽量将约定由我方所在的人名法院管辖。不能达成一致的。则应约定双方所在地人民法院都有管辖权。
6明确合同的签订地。尽量将合同签订地约定在我方所在地或作为最后一方签字，以取得我方公安机关对涉嫌犯罪案件的管辖权。
7对方的签约人人是预备相应的权限，即是否是企业的法定代表人或者由企业授权的经办人。应该要求签约人出事相应的证明文件，并仔细核查证明文件。
8签章应包括对方单位的公章一级授权代表的签字，如果对方公章为法人的分支机构公章或内设机构，还应要求其提供所属法人机构的授权书。对人为自然人的，签章应由本人签字并按手印。所有的印章和签字有应清晰完整。
9合同落款处应有签订的具体时间。签约人签字时也应该留下具体的时间。
10尽量争取对方提供合同担保。如约定了担保条款，还应注意担保条款是否可以得到落实；如由担保人提供担保的，应审查担保人是否有担保资格和担保能力。如提供担保财产的，应审查担保财产是否可以抵押，并尽量办理抵押登记（部分财产必须办理登记）
11合同附件应与主合同相一致。
12合同订立之后如要变更、应采取书面形式。
二、房地产合同应注意的问题
(一)土地使用权出让(转染)合同
1审查出让方的资质。如果出让方为行政机关、应注意只有市、县人民政府土地管理部门才有权出让土地，其他以各类开发区管理委员会等名义出让土地的无效，如果出让方为民事主体，应注意审查出让方是否拥有该土地的使用权和使用期限。
2审查出让土地是否有瑕疵，主要要审查一下几个方面、（该土地使用是否可以出让，是否办妥农转用，土地征用手续）2该土地上的房地产是否被抵押，（如转让人在地上舍友抵押权，在转让时主债务未受清偿，因设定咿呀权而发生的权利义务关系则随之转让给受让人）3与土地使用权和地上物有关的税，费出让是否缴清。4在该土地上建造工程工程款是否已经付清（债随地走）5该土地上的建筑物一级该土地是否出租给第三人。
3在合同中应该明确完备的载明转让土地的位置，面积、原出让合同设定的用途，是否已进行基础设施和公用设施的建设，以及建筑物之占地与建筑面积，用途等，其他与转让价金的确定有关联的地上定着物如水渠、路桥和附着物如树、竹、花卉、园林等均可在合同中一一写明。
4应注意出让土地的价格不得低于当地政府按照国家规定确定的最低价否则合同无效、
5在转让合同中应对转让等级的时间加以约定，并明确合同各方有提交登记资料、几级配合等级的义务。
6应对出让方式加以明确规定。
7应尽量规定价金的支付与转让登记同时进行
（建筑工程承包合同）
1审查承包方的资质。除应审查承包方的资质情况，施工能力、社会信誉、财务情况外，还应该审查承包方是否具备法人资格。因为这涉及到工程事故组人的分担等问题。同时和应注意承包方的二级公司和工程处不能对外签订合同。
2合同中应对下列问题进行明确的规定，双方一般责任，施工组织涉及和工期，质量与检验、合同价款及支付方式、材料供应、设计变更、竣工于结算等。
3下列问题的规定一起应重视1明确规定合同价款及其计算方式2保修期的长短、同时应规定支付工程款时留一部分作为保修款，至保修期满后在支付。工程交付的标准。4材料设备供应的具体内容、品种、规格、数量、单价、质量等级、提供的时间和弟弟昂应该具体且明确。同时应约定供应承担的具体责任。还应约定供应材料和设备的结算方法
4应对是否允许分包进行规定，如允许。则应尽量规定承包方分包的，分包方须通过发包方的审核、同时禁止分包单位在分包
5应对工程的质量等级进行明确规定
6应规定、施工方在竣工后应该在交房同时提交施工技术资料，否则，应承担违约责任。像发包方交纳工程总价款的百分之五的违约金，以免承包方在竣工后不按时把施工过程中的一些技术资料交给发包方，致使发包方不能申请房屋产权证书、造成损失。
（合作开发房地产合同）
1前期审查应着重审查一下几个方面内容
1合作方的资质、信誉等、2以土地使用权合作方的土地使用性质3合作方是否取得了项目开发所需的审批文件
2合同条款中应注意一下几个方面的内容
1应明确合作方式，是成立项目公司进行开发，还是不成立项目公司进行开发，如不成立项目公司，是各方联名开发，还是有一方或数方隐名参与开发。如成立项目公司，不论是否中外合资，合作经企业。均需对其公司的组织形式，主要机构如股东会董事会，经营管理人员及其运作机制进行约定。
2成立项目公司合作开发的，要明确注册资本投入方式以及注册资本与投资总额的差异的处理对策及相应的责任
3以土地使用权入股组成项目公司的，土地使用权须作评估
4以筹建处或其他名义合作开发的，须使之成为能独立承担权利义务的其他经济组织，并明确合作筹建各方的权利义务
5合作开发一方以土地使用权作为合作投资的，应办理土地使用人和使用性质的变更登记手续，并明确有关费用的承担方式和责任人
6一个地块上合作开发设计几个性质不同的项目，应分别立项，分别进行审批并办理不同的证照。
7合作开发各方的投资回报的方式吗，应按是否以开发项目的房屋为标的分别规定权利义务，投资回报约定分房的，应明确房屋分配的具体方法，投资回报约定分配利润的，应约定利润的计算以及分配方式。
8在当事人订立的合作开发合同中，只有合作各方共享利润，共担风险、才能认定为合法有效的合同，除此之外，均不视为合法有效的合作行为。
9合作开发合同应约定建筑面积增加时的政府批准手续和加面积成本，增加分担及面积分配方式、
10合作合同应具体约定一旦合同被确认无效或不生效时的具体处理方法
11应付项目的工程进行明确的规定
12应对合作各方在合作中的责任进行明确的规定
（房屋拆迁安置补偿合同）
1审查拆迁房屋是否符合安置补偿条件。违章建筑不受法律保护，不能享受拆迁补偿安置待遇。
2审查签约人是否为拆迁房屋的所有人，是否具备相应的民事能力。
2合同条款中明确规定一下几个方面的内容
1被拆迁房屋的基本情况。包括房屋土地使用权取得方式，房屋产权证号码，房屋的结构，面积，地点，层次，朝向，年限及被拆迁人家庭的结构等。有附属用房、地下室、附着物的都应列明。同时对房屋内用水、用电、供气、同学和其他需要列明的重要设施需动迁的也要在基本情况中注明。
2呗拆迁房屋的评估情况。不管是货币补偿还是产权调换，为防止拆迁过程中低值高估和高值低估等不正常情况，都应请具备资质的评估机构对被拆迁房屋区位、用途、结构、成新、层次、建筑面积等基本因素结合行业规定进行评估的情况
3拆迁补偿安置方式。要根据被拆迁人的意愿确定拆迁补偿安置方式，非被拆迁人的真实意思表示的，法律不能认可，如果是实行产权调换的，还应该根据实际情况表明安置用房建筑面积，地点、层次、户型结构、朝向、交付时间等。
4拆迁期限、过度方式，过度用房地点、面积。搬迁补助费、拆迁补偿费用支付办法等、违约责任。拆迁人与被拆迁人就房屋拆迁期限、周转房过渡期限、安置房交付期限等还可约定违约责任及争议解决办法。
（房地产项目转让合同）
1前期工作
如果我方为出让方，应审查一下内容
1办理项目土地使用权为划拨取得的，应办理土地使用权出让手续
2办理项目土地使用权的变更登记手续
3办理房地产开发项目转让的备案手续，具体向房地产开发主管部门办理
4办理建设工程规划许可证及建设工程施工许可证的更名手续，具体向规划管理部门和建设管理部门办理，
5办理其他根据有关政府部门要求需要办理更名或备案的手续如果我方为受让方、应审查一下内容
1、转让方是否已经取得项目所在地块的建设用地批准证书或房地产权证。
2、转让方是否斥候建设工程规划许可证和建设工程施工许可证
3、项目土地使用权为出让取得的，房屋建设应达到开发投资额的百分之二十五以上
4、转让人是否是项目所有人
2合同中所应注意的事项
1转让项目已有的各种政府批文均必须在合同中列明，包括立项和规划批文等
2项目转让应符合开发不同阶段的政府有关允许转让的条件
3已成立项目公司已公司股权转让方式转让全部或部分房地产项目应按公司法有关规定办理工商变更登记手续，同时办理房地产转让的变更登记手续
4成立项目公司的转让方的债权债务要明确，潜在债务的澄清，要约定公告程序
5未成立项目公司已合作各方的投资权益内部转让全部或部分房地产项目，应按项目土地使用的不同情况，申办变更理想和土地使用的批准手续，转让给合作各方以外当事人的，须获得院合作方及受让方的一致同意。
6转让的项目如尚未办理土地出让手续或虽已办理了出让手续转让时尚未付清出让的承担方式
7项目转让时，项目未按时出让合同约定的期限和条件进行开发，转让合同应约定补办政府主管部门认可手续及具体责任人
8项目转让时，按出让合同的土地使用年限已开始使用的，转让合同约定的土地使用年限应做相应扣除
9房地产项目转让前已实行预售的，应约定转让双方通知预购业主，并明确因此引起相应的责任的处理方法。
10以转让项目公司股权方式转让的应约定，项目公司概况，股权转让比例，价格，支付方式，现有资产的认定，需出示原公司股东会决议并办理工商变更登记手续等
（六）建设工程物资采购合同
1审查对方资质
2虽然采购合同可以采用口头形式，但在实践中必须尽量采取书面形式以免以后发生争议
3合同条款注意事项
1、注意合同你的格式、在采购合同中、大多是提供方提供的格式合同，合同的条款都是固定的，这对供方比较有利，如果我们作为需方来签订此类格式合同，要注意对方提供的合同中有没有免除或限制供方责任的条款，如果有，一定要要求其说明清楚，尽量遵循公平原则协商确定双方的权利与义务，以免发生被动局面
2、对于采购物资的品牌、型号、等级、单价、数量等都要详细明确的规定，在标注产品的数量。
3、应对交货期限、交货方式、交货地点加以明确规定。尽量规定由销售方送货，将运输过程中的风向留给供货方。
4、应规定定金条款、待货物交付后再付全款
5明确违约责任。对采购物资的品牌、型号、等级、交货地点、交货期限、交货方式的变动造成的违约责任予以明确的规定
（七）房地产销售代理合同
1前期审查、除了审查对方的信誉外、还应注意、我国商品房销售管理办法中的规定
2在合同条款中，应注意一下几方面。
1、明确委托销售房产的位置、类型、面积
2、应对房地产销售代理方式予以明确规定，写明是一般的代理，独家代理还是包销。
3明确代理销售的期限以及销售任务，既要写明在多长时间内销售多少数额的房产
4对代理销售方在销售期间所产生费用的负担应明确规定
5应明确规定佣金的支付方式和时间
6除在代理合同里设奖励条款外还应该设定惩罚条款，使代理商更加明确自己的责任。
7应明确规定代理销售方的广告宣传必须真实，我方有权对代理销售方的广告进行审查，并具体规定违反发布广告应承担的责任
（商品房预售合同）
1前期审查应着重审查购买方的支付能力，对于某些特殊单位还应审查其是否具有购房资格，同时我方应取得国有土地使用证和预售商品房许可证，以免预售合同被宣布无效
2在合同条款中应注意以下方面
1、应详细规定预售房的位置、土地使用年限、
2、规定预售房的面积时，应详细说明建筑面积、土地面积、基地分摊、公用分摊等、同时应规定相应的误差。
3、应该考虑我方的实际履行能力规定房产交付时间。同时应规定延迟交付的免责事由。
4、规定预售房的价款应说明每平方米的单价、同时规定价款的支付方式以及支付时间、还应规定购买方如逾期未能支付价款后利益的计算方式以及超过一定期限后的我方有权出售该房产。
5应要求购买方支付一定的定金、并规定违约定金的处理方式。
6应规定产权转移的时间以及方式
7应规定购买方购买后房产的使用性质以及相关义务
8应规定购买方在未取得房产产权前不得将房产抵押、转让、否则后果自负
9房屋质量容易产生纠纷、因此对质量情况、保质期、附属设备保质期加以规定
10应对房产的附随设施的使用进行规定
E. 房地产投资决策要注意什么问题
近年来，房地产已经成为中国国民经济新的增长点。作为国民经济的支柱产业，房地产在国家经济发展中具有举足轻重的作用。由于中国房地产投资市场的复杂性和特殊性，房地产投资决策难度增加，投资主体面临如房地产企业对未来的投资前景看不清状况、消费者对住宅价格判断模糊、银行对房地产金融风险担忧等诸多困惑。因此，分析影响房地产投资决策的要素显得尤为重要。
一、房地产投资决策概述
房地产投资决策是指在房地产开发投资活动中，房地产开发商对拟建房地产投资项目的必要性和可行性进行技术经济论证，对不同的房地产投资方案进行比较选择，并做出判断和决定的过程。[1]由于房地产本身具有的物理和经济特征，房地产投资也表现出区别于其他项目投资的固有特性。首先，房地产业是资金密集型行业，项目投资数额巨大，对金融倚赖性高。另外，房地产市场的结构性问题较突出，投资者一般不愿将资金投入到那些难以更换用途的物业，如特种厂房、码头等，而商场、写字楼、公寓等，常被各种公司租用，更换使用性质方便，更能吸引投资者注意；其次由于房地产可作为抵押担保，并且一般能够安全地按期收回贷款，所以易取得金融机构的支持。由于房地产业在社会经济生活中的重要性，各国政府对房地产市场投资都十分关注，常常将对房地产市场和房地产调控作为调节经济的一个重要方面，房地产投资额也因而受到政府政策的影响；最后，房地产的不可移动性及回收期长等特点，使得房地产投资长期受未来宏观经济、社会、政治、法律法规，以及自然、环境等多方面因素变化所产生的不利影响，风险因素多，风险水平相对较高。因此，正确合理的房地产投资决策对投资开发商意义重大。
房地产开发投资决策的成功不仅取决于决策者个人的素质、知识和能力，并与认识和掌握决策的理论知识、基本内容和类型、应用科学决策的理论方法有着密切关系。房地产投资决策可按以下四个步骤进行：第一，提出房地产投资决策的目标―要求解决什么问题；第二，制定房地产投资的行动方案―有几种可能方案；第三，对房地产投资项目做经济评价、社会评价和环境评价，进行投资方案的比较，最后确定出最佳的房地产投资方案；第四，采取合理的步骤，按照科学的方法执行和检验最佳的房地产投资方案。①投资策略是实现正确投资决策的先决条件，按照投资策略进行项目决策是科学决策的基本要求。
影响房地产投资决策的因素多而复杂，对其中重要的因素系统分析很有必要，这对投资主体的科学合理决策及获得巨大收益具有深远意义。现归纳出影响房地产投资决策的最重要的五个因素进行具体分析。
二、房地产投资决策要素分析
（一）时机的决策分析
投资时机总是存在于投资主体的外部环境中，与投资主体、投资目标和投资形式的特定性紧密关联，也与特定的投资类型相联系。房地产投资时机分析的基本模式一般有以下四种：
环境因素分析模式：房地产投资时机是房地产环境中的一些宏观因素和微观因素在特定时期、以一定方式结合在一起形成的，其中的经济、社会和政策因素的变化构成了投资时机的实质内涵。在具体分析商业房产投资时机时，可针对特定的商业房产罗列出可能蕴涵收益的各种因素的可能变化，也可把各种因素划分成宏观和微观因素、直接和间接因素来进行综合分析。
寿命周期分析模式：房地产投资时机与房地产寿命周期息息相关，在房地产寿命周期的不同阶段，对不同的物业和不同的主体蕴涵着不同的收益机会。在商业房产开发投资经营的全过程中，会经历商业用地选择、商业房产建设、商业房产租售、商业房产管理及商业房产退化等阶段，商业房产投资者可根据自己的投资目标和实力来选择不同阶段的投资机会。
开发价值分析模式：房地产类型的多样性及投资者实力和开发能力的差异决定找寻特定主体的适宜开发类型与开发项目是房地产投资获利的关键。商业房产的价值包含了相当部分的无法量化的服务价值与无形收益，对这些价值进行正确判别会为特定的投资者带来获利的机会。
产业发展分析模式：产业发展与变化规律是一般性把握商业房产投资时机的基本点。把握不同产业转换发展的有利时机来进行相关物业开发，将会有巨大的收益回报。不同类型商业房产的需求常随不同商业部门的兴衰而定，城市产业演进可能在不同时期带来不同商业经济活动的繁荣，把握产业演进变化的规律性，有助于正确选择投资时机。
（二）区位的决策分析
房地产地段的选择对房地产投资的成败有着至关重要的作用。房地产具有增长性很大程度上取决于区位土地的增值，区位理论是投资地段选择的理论基础，而在具体的决策分析中可采用以下一些方法：
因素分析法。具体分析影响房地产区位价值的各种自然因素、经济因素、社会因素和行政因素，在对不同地段的因素比较中把握优势地段的形成、发展和变化规律。明确能提升特定地域商业房产价值的各种宏观因素和微观因素，通过预测这些因素的改变把握优势地段的形成与转变。
假设开发法。运用假设开发法的原理，通过对拟选地块的不同用途的收益与成本进行估算，在不同物业估价值中选择能为企业带来最大投资价值的地块。正确预测特定地段的最佳利用方向，在综合分析投资企业的内外环境的基础上，把握那些能为投资者带来最大收益的地段
竟价地租曲线法。以商业用地的竟价地租曲线为基础，在正确判别自身实力的情况下，确定对开发主体来说最为有利的商业房产投资地段。对商业用地收益的正确判别依赖于投资者对城市经济活动规律性和城市土地价值演进规律的正确把握。
威尔逊购物模式法。在商业经济活动高度发达的城市，可借助于威尔逊购物模式来进行商业优势地段的选择。在特定商业房产和竞争性房产相互争夺消费者的过程中，消费群体的大小在很大程度上决定了商业房产的理想规模大小，从而也就为特定商业房产的区位选择[2]确定了标准。
（三）开发内容的决策分析
在选择房地产作为投资对象之前，投资方向的正确把握要求确定最适宜的投资类型。按物业类型把房地产分为商业房地产、工业用房和住宅房地产。不同用途的房地产投资的投资成本、投资风险和利润获取都是不同的。在房地产的不同物业类型中进行选择需把握以下要点：选择一块土地，是作商业用途还是工业用途，此时可借助于土地竟价模型来进行。即城市不同区位上，把一特定地块用于商业房产开发还是工业房产开发，净收益是不同的。商业净收益大于工业净收益，表示是进行商业房产开发的较理想地段。只有在商业利用价值超过同一区位的工业利用价值之时，选择此地作商业房产开发才是合理的。当然，如果在商业店铺、写字楼或旅馆酒店的物业类型中进行选择，同样的方法也是适用的。若已选定了一宗特定地块，还可运用假设开发法的原理来对其不同的用途进行选择，这种方法的基本公式为：
工业宗地价=预期工业房产售价-预期开发费用-正常开发利润
商业宗地价=预期商业房产售价-预期开发费用-正常开发利润
若商业宗地价大于工业宗地价，则可认为选择该地块是合理的。
（四）规模的决策分析
商业房产的最佳规模应综合考虑企业、地域与产品特性等多方面因素。企业在进行商业房地产投资时，不仅要考虑物业因素，还要考虑企业资本状况、市场地位、经营能力等多方面综合因素，努力寻求企业资源的合理配置。如对于那些有主导产品生产的企业，其物业投资的最优规模要结合产品价值与物业价值来考虑。而对于完全面向市场的商业房产，不论是写字楼还是商业店铺，其开发投资规模还要考量该类型物业的市场存量。在具体实施时可考虑使用：剩余面积=可供面积-成交面积这个公式粗略估算出当前市场的供求状况，并对主要的竞争对手（或潜在对手）的实力进行严密分析，在此基础上，才能最终确定商业房产的最优规模。
鉴于现行我国房地产市场的特殊状况，房地产投资者愈发难以确定投资规模。房地产市场供求失衡的矛盾很普遍，因此，房地产投资者应根据市场信息和状况严格控制开发规模，以保证市场的供求平衡。一方面，开发商在具体的房产投资规模决策时，从房地产开发费用出发，运用盈亏平衡分析方法，即使投资项目的收入和支出达到平衡时的最低生产水平和销售水平，确保投资项目产生最优的经济效益；另一方面，房地产投资商应以市场为导向，正确预测出市场需求量。必要时，运用经济控制方法论，建立房地产开发规模优化数学模型，以便为房产开发商和政府管理部门制定决策提供理论参考。[3]
（五）质量的控制决策
商业房产的投资质量包括其本身质量和管理服务质量两方面。从投资者的角度来看，房地产投资质量的基本内涵就是商业房产租约对双方权利义务的规定，主要包括：租赁期限、租金修订期、租约修订条件和对租户责任的说明；也包括影响投资者收入的物业本身的物理性能，如区位、楼龄、时尚程度、施工质量、楼宇规模与内部布局的合理性等。但租户对房地产的质量却与投资者有着截然不同的理解。
表1 房地产投资者和用户的质量观点比较
因此，对房地产投资者而言，房地产质量目标的确定应综合考虑用户要求的量、价格以及建设成本和利润，从而达到用户愿意购买、投资者对回报满意的双层次质量水平。
三、房地产投资决策建议
(一)做好房地产开发企业的市场定位
房地产开发企业的投资战略必须以企业的总体经营战略为基础，来研究企业的市场定位。房地产开发企业的市场定位是以了解和分析消费者的需求心理为核心和出发点，设定自己独特的与竞争者有着显著差别的特征，以引起消费者认同。准确的房地产开发企业的市场定位，必须做好企业的分析、发掘和培育企业的核心能力及目标市场的定位。通过分析企业在价值创造环节中的优势并相应确定企业的核心能力，使之形成一套行之有效的制度和体系，使核心能力得以维继发扬。总之，通过企业的分析，发现和培育企业的核心能力，发掘一个目标市场，就构成了企业的角色定位。房地产开发企业的角色定位最终要清晰准确地表明企业的产品范围、市场消费群、地理范围等因素。
(二)做好房地产项目可行性研究
房地产项目的可行性研究是指项目建成前，对拟建项目有关的社会、经济、技术等方面进行调查研究，对可能的方案进行技术经济分析和比较论证，对项目建成后的经济效益进行预测和评价。在此基础上，对拟建项目的技术先进性和实用性、经济合理性和有效性，以及建设的必要性和可行性进行全面分析、系统论证、多方案比较和综合评价，由此得出如何投资的结论性建议，为项目投资决策提供科学依据。充分的市场分析和调研是做好房地产项目可行性研究的先决条件。[4]
(三)做好房地产项目投资风险管理
房地产业是典型的高风险行业，为了减少房地产投资的风险损失，当务之急是加强和完善房地产投资风险管理。明智的投资者不会因有风险而采取无风险经营的保守做法，而是学会管理风险获取足够的风险利润。风险管理日益受到房地产开发商的重视，可以采取如下策略：风险回避，即选择相对风险小的投资项目或放弃那些相对风险较大的投资项目。这是一种较为保守的处理房地产投资风险的办法，能够将风险控制在较低水平内。但这种策略通常会降低获取高额利润的机会；投资组合，房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行恰当的项目选择、搭配投资各种类型的房地产，以降低投资风险的房地产投资策略。
参考文献：
[1]李江宏.房地产投资策略及其决策.市场论坛[J],2008
[2]洪开荣.房地产经济学[M],武汉大学出版社,2006
[3]曾力勇.不确定条件下房地产企业投资决策模型研究[D].湖南大学,2006
[4]王建伟.房地产企业持续经营投资决策研究[D].同济大学,2005
F. 个人如何投资房地产
先确实你想入在什么地区投资。如果你没有经验就找几个有经验的地产经纪聊聊向他专们请教一些基本属知识。然后叫他们带你看一些楼盘。口在路边多发问就可以学到很多东西。每个经纪都有自己独特的见解和经验。你向每个人学一点就增加很多知识了。不要急于成交要全面考虑问题。
G. 房地产投资中有哪些风险如何防范
(1)市场竞争风险。是指由于房地产市场上同类楼盘供给过多，市场营销竞争激烈，最终给房地产投资者带来的推广成本的提高或楼盘滞销的风险。市场风险的出现主要是由于开发者对市场调查分析不足所引起的，是对市场把握能力的不足。销售风险是市场竞争能力的主要风险。
(2)购买力风险。是指由于物价总水平的上升使得人们的购买力下降。在收入水平一定及购买力水平普遍下降的情况下，人们会降低对房地产商品的消费需求，这样导致房地产投资者的出售或出租收入减少，从而使其遭受一定的损失。
(3)流动性和变现性风险。首先，由于房地产是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有权或是使用权的转移，而其实体是不能移动的。其次，由于房地产价值量大、占用资金多，决定了房地产交易的完成需要一个相当长的过程。这些都影响了房地产的流动性和变现性，即房地产投资者在急需现金的时候却无法将手中的房地产尽快脱手，即使脱手也难达到合理的价格，从而大大影响其投资收益，所以给房地产投资者带来了变现收益上的风险。
(4)利率风险。是指利率的变化给房地产投资者带来损失的可能性。利率的变化对房地产投资者主要有两方面的影响：一是对房地产实际价值的影响，如果采用高利率折现会影响房地产的净现值收益。二是对房地产债务资金成本的影响，如果贷款利率上升，会直接增加投资者的开发成本，加重其债务负担。
(5)经营性风险。是指由于经营上
的不善或失误所造成的实际经营结果与期望值背离的可能性。产生经营性风险主要有3种情况：一是由于投资者得不到准确充分的市场信息而可能导致经营决策的失
误；二是由于投资者对房地产的交易所涉及的法律条文、城市规划条例及税负规定等不甚了解造成的投资或交易失败；三是因企业管理水平低、效益差而引起的未能
在最有利的市场时机将手中的物业脱手，以至使其空置率过高，经营费用增加，利润低于期望值等。
(6)财务风险。是指由于房地产投资主体财务状况恶化而使房地产投资者面临着不能按期或无法收回其投资报酬的可能性。产生财务风险的主要原因有：一是购房者因种种原因未能在约定的期限内支付购房款；二是投资者运用财务杠杆，大量使用贷款，实施负债经营，这种方式虽然拓展了融资渠道，但是增大了投资的不确定性，加大了收不抵支、抵债的可能性。
(7)社会风险。是指由于国家的政治、经济因素的变动，引起的房地产需求及价格的涨跌而造成的风险。当国家政治形势稳定经济发展处于高潮时期时，房地产价格上涨；当各种政治风波出现和经济处于衰退期时，房地产需求下降和房地产价格下跌。
(8)自然风险。是指由于人们对自然力失去控制或自然本身发生异常变化，如地震、火灾、滑坡等，给投资者带来损失的可能性。这些灾害因素往往又被称为不可抗拒的因素，其一旦发生，就必然会对房地产业造成巨大破坏，从而对投资者带来很大的损失。
H. 如何合理的避税:1.个人工资;2.个人股票投资;3.个人房地产投资
保险是一种合理、合法的避税手段，任何的保险都是不用上税的，哪怕后期作为遗产也回是不答用上遗产税的。所以你可以考虑购买一些投资性的保险，这样不但不用上税还会让你的资金增值，但是保险避税的缺点就是收益期太长了，你一旦投入进去，短期是取不出钱的