哪些宏观因素影响房地产

❶ 房价和哪些宏观因素或微观因素有关系，是什么关系

房地产价格上涨，本来并不足为奇，处于经济振兴期的发展中国家，在经济高速增长时期概莫例外，我国房地产价格同样每年都呈梯度上涨，只是在不同阶段上涨幅度不同，涨跌波动有别
。之所以当前引起人们关注，有两方面的起因：

第一，我国曾在20世纪90年代出现过由于房地产投资过热而引起了整个经济的全面过热和泡沫经济发生，进而引致了通货膨胀，为此，中国用了相当长的时间进行宏观经济治理，其结果是出现了宏观通缩，不得不又采取积极的财政政策和稳健的货币政策来拉动投资和刺激消费。这种付出巨大代价的阴影促使政府和社会各界对房地产价格变化极其关注，所有的人都不希望20世纪90年代的现象重演。(上班族如何修炼为股神)

第二，2003年尤其是2004年以来，我国房地产价格上涨迅猛，与此前的有涨有跌明显不同。表现为：价格持续上涨；价格上涨从个别城市扩展到了全国；土地价格上涨明显。

价格是市场供求关系的直接反映，但价格上涨有长期上涨和短期上涨之分，有合理上涨和不合理上涨之别，引起价格上涨有表面原因，也有深层根源，有市场化因素，也有非市场化的因素。市场化因素引起的上涨是一种正常现象，非市场因素引起的上涨则就是不合理的了。因此，重要的是不仅要分清是短期上涨还是长期上涨，而且要分析是表象原因还是深层的原因，这样，才能找出解决矛盾的正确方法和对策。

房地产价格上涨的直接表象原因

居民住房需求强劲；土地出让量减少；土地出让方式转变，从过去主要以协议出让为主转向全部实行招标、拍卖方式，使土地出让价格平均水平提升；土地价格上涨；本次宏观调控政策尤其是信贷政策主要对象是针对房地产和相关产业投资者，对于住房消费者信贷来说，没有限制，这样投资者与消费者之间就会在短期内产生需求与供给间资金的不平衡缺口，推动了价格趋涨；房地产市场供求结构尤其是经济适用住房供应比例下降；建材价格上涨；对房地产市场预期看涨。

房地产价格上涨是上述因素共同作用的结果。以上原因之所以为直接的表象原因，因为无论是土地价格的上涨，还是建筑材料价格上涨、甚至土地供应量的减少，从房地产价格成本构成因素和项目独立核算及投资建设周期较长看，价格因素并不会在当前就能表现出来。

房地产价格上涨的深层根源

影响房地产价格因素很多，推动价格上涨有短期因素，也有长期因素。既有宏观环境因素如政策调整、制度变革作用，也有微观因素如市场发育变化的影响；但要从房地产价格上涨的深层根源分析，就会不难发现，直接的表象原因只是一种直接的因素，短期的因素，关键的因素还在于我国房地产市场价格体系不完善，新旧价格体系并存和土地制度、房地产制度不健全带来的结果。

其一，长期需求潜力巨大与短期供给因素受到制约的信息偏差，引致消费者对未来预期发生变化，远期购买力超前化导致了短期供求失衡偏差是表象原因，而根本原因还是土地及房地产供给制度不健全。

固然，城镇居民消费需求的空间和潜力依然巨大，且房地产高速发展的最大源泉和动力来自于城镇居民的最终需求。按照当前我国的城市化率在36％～38％之间计，中国城镇人口已达5亿，按全国城镇人均住宅建筑面积22．8平米计算，全国5亿人口的城镇共有住宅114亿平米，但现每年新建住宅5亿多平米，仅占总量的5％左右。说明了城镇居民消费需求的空间和潜力依然巨大。但需求的增长并不是在短期内就完全释放出来，是一种长期的需求，潜在的需求，完全可以通过市场供求实现与需求的平衡。

之所以在当前情况下出现了供给断链，是制度与政策的调整引起的，是由于国家在采取宏观调整时将土地政策也作为一种宏观的手段和工具来实施和运用，在市场经济条件下，这是不适合的。因为在市场经济体制下，国家宏观调控的手段无外乎是财税和金融信贷中的利率工具，即使土地政策也应该是土地市场化办法，诸如土地出让的市场化价格政策，而绝非暂停土地出让这种带有浓厚行政色彩的办法。

实行这种办法，只能给人们加深政府运用行政手段的负面印象。从而，将本来潜在的需求预期超前化。这才是房地产价格上涨的根本性原因之一。这说明我国在土地、房地产的供给制度上如何能提高市场化程度是一个根本性任务，否则，不合理的、非理性的、扭曲的房地产价格大涨大跌将难以避免。

其二，原有房地产价格体系受到冲击，新的价格体系尚未建立，新旧价格体系同时并存带来连锁反应。

与其他要素市场有很大区别的房地产市场有其特殊复杂性。表现在：其他要素的公有制可以有多种实现方式时，土地的公有制仍然未打破，土地价格是使用权的价格，是在一定期限内的价格，而不是土地所有权的价格；土地市场分为一级出让市场和二级转让市场。在一级市场中，国家是唯一的供给者；中国土地出让方式有协议出让、拍卖、招标和挂牌多种形式，价格差异很大，这就导致了土地市场乃至房地产市场价格的差异性巨大，并引致了土地市场持续混乱、不平等交易甚至寻租行为。中国富豪和官员腐败在房地产界居多，就是这个原因；农村土地虽然说是集体所有，但农民只有30年土地承包权，而没有真正意义上的土地使用权，就更不用谈土地所有权了。

上述情况造成土地市场混乱和土地价格体系的严重扭曲。表现在：农村土地非农化中，土地征用价格严重偏低，改革开放以来城市土地价格上涨了好多倍，而农民土地征用价格增长微乎其微，农村土地市场及其价格非常混乱；城市土地出让市场中的多种价格造成严重的不公平，土地一级市场价格和市场秩序混乱；一级市场的混乱进而导致了土地二级转让市场的混乱；价格体系的扭曲加上房地产开发中的非规范化行为，最终形成了房地产价格体系的混乱。

打破原有的土地市场和价格形成体系，比如实行完全市场化的土地拍卖、招标和挂牌形式，虽说是一个正确的改革方向，也是纠正原有不合理的土地价格体系的必然选择，但在原有的价格体系还在运行，新的价格体系刚刚推行时，新旧价格体系并存，必然导致价格体系的混乱。这样，房地产价格上涨也就是必然的结果了。

这并不是说，房地产价格上涨是由于土地制度改革造成的，恰恰相反，正是由于原有土地制度不完善才导致房地产价格体系不规范。因此，改革土地制度是必然选择。

❷ 房地产投资具有哪些宏观作用

房地产对宏观经济的影响
1.房地产对总体经济的影响
1997年一2004年问，房地产开发投资增长速度持续快于全社会固定资产投资和国内生产总值增长速度，房地产开发投资增长3．1倍，平均增长22．5％；而同期全社会固定资产投资年均增长15．9％，国内生产总值(支出法现价)年均增速为9．4％。同时，房地产开发投资占固定资本形成的比重不断上升。其占全社会固定资产投资的比重从1986年的3．2％上升到2004．年的18．8％。房地产对固定资产投资，以及国民经济发展起到了重要作用，房地产开发投资对我国经济增长的贡献率逐年提高。1997年一2004年问，扣除土地购置费后的房地产开发投资的增量占GDP增量的比重达到11．6％。这还不包括房地产对其它产业以乘数效应产生的间接拉动。
2.房地产对关联产业的影响
房地产业在国民经济链条中处于中间环节，会对关联产业产生需求。从生产角度看，房地产投资主要由建筑企业具体完成，可以粗略看作是建筑业总产出的一部分。每100元的房地产需求，大约会影响其它行业215元的需求，如果再加上房地产自身的需求，会影响315元的总产出。
3.房地产对居民消费的双重影响
一方面。投资房地产可以带动住房消费、建材消费和耐用消费品的消费，以及建筑工人特别是农民工的日常消费；另一方面，也会挤占居民其他消费支出。
(1)投资房地产会带动住房消费、建材和耐用消费品消费以及建筑工人特别是农民工的口常消费。通常投资100元可增加消费40元左右，若投资房地产，由于建筑队伍的主体农民工的消费倾向更高，估计增加的消费支出可能还要高些。
(2)投资房地产会挤占部分居民其它消费支出。住宅投资可以通过两种形式实现。一种是自有资金投资，在新体制下，住房成为商品．个人投资和消费时需要直接支付更大的费用，这就必然会挤压个人的其他日常消费。另一种是贷款投资然后分期还款，等于将还款期内的收入提前支出，支出部分全部用于投资。这意味着还款期内用于消费的可支配收入减少。

❸ 宏观经济对房地产影响

宏观经济对房地产影响
在当前宏观经济条件下，房地产市场面临的问题
一、房地产经济发展过程中的金融问题 房地产经济的资金来源大多是银行贷款，金融市场的不稳定性对房地产经济造成直接的影响。资金是房地产建设不可缺少的物力资源，金融政策、金融市场的变化都会对房地产经济造成直接影响，由于房地产开发具有资金量大、占地广、地域性强等特点，房产企业的自有资金不足以支撑整个房地产项目的开发，需要从银行筹集资金，因此金融市场的不稳定性是影响房地产开发的重要因素之一。
二、房地产经济发展过程中的市场问题 房地产的市场化发展跟市场的关系密切相关，一旦市场结构发生变化，供求关系将发生改变，直接冲击房地产市场。当市场需求量大的时候，价格也会随着水涨船高，加快房地产大面积的开发和投资，带动相关产业和区域经济的同步发展。然而，一旦市场发生逆转，房地产经济就会出现萧条，如果对市场判断失误，就会出现“鬼城”，加大房地产企业的资金压力，甚至崩盘。 三、房地产经济发展过程中的政策问题 国家根据对房地产经济实际情况进行的系列宏观调控，相关的政策有可能刺激房地产经济的增长，也可能影响房地产经济的发展。国家的宏观政策是为了维护房地产市场的稳定、良性发展而制定。因而，宏观政策调控是把双刃剑，是影响房地产经济发展的重要因素。
四、展望我国房地产经济未来的发展趋势 房地产行业关系国计民生。改革开放以来，随着近几年城市化进程的迅速发展、城市居民住房制度的完善与改革、国家积极财政政策的实施、国民居住的需求持续增长等等有利条件，我国房地产业得到了持续的发展，增加了国内固定资产投资，对我国的国民经济发展作用重大。首先房地产开发投资的增长速度一直领先于全社会固定资产投资和国内生产总值的增长速度；其次是房地产开发投资占固定资本的比重在不断扩大。这就表明，房地产对国民经济发展的贡献较大，并随着房地产的快速发展，对国民经济增长的贡献率在不断提高，房地产业的生产值在国民生产总值中占重要比重，为政府提供了大量的财政收入。房地产行业的发展与国民经济的发展是息息相关、紧密相连的。同时，房地产对关联产业的影响。房地产业的发展必然会对国民经济中的其他关联产业产生带动效应，这是由房地产的产业特性分析得出的结论，这主要是由于房地产行业的产业链较长，涉及到其它企业。因此，对未来房地产经济的发展趋势，我们应该朝着健康、良性的发展方向不断努力。

❹ 当前房地产业发展对宏观经济产生了怎样的影响

关于房地产市场的调控——房地产业的发展对宏观经济稳定与发展具有极端重要性，可以说成也房地产，败也房地产。近期对房地产业采取的一系列调控措施是必要的，正在收到积极成效。对于下阶段的房地产市场的调控，需要把握好几个关系。一是抑制投机需求与保护合理需求的关系。抑制投机需求是当前的紧迫任务，而保护合理需求则是长期的任务。在落实国务院有关部委关于房地产业调控的各项措施时，要真正做到有保有压，区别对待，挤出房地产领域的泡沫，调整房地产的供求结构，增加中低档房的供给，防止房地产市场的剧烈波动对宏观经济的冲击。二是局部和全局的关系。房地产业的区域性、非流动性的特点决定了不同城市之间的差异。总体上看，前几年在城市化进程中，各地都程度不同地出现房地产过热的现象。但不同城市过热的严重程度，时间起点差别比较大。总体上看，矛盾的主要焦点突出表现在长三角地区和部分省会城市。因此，在调控过程中，要抓住重点地区，解决这些地区的过热问题。对于一般地区和城市，不可采用相同的尺度，无论从政策的制定还是政策的执行上都要防止一刀切。避免抑制合理需求。三是房地产业的调控与其它调控的关系。房地产领域存在的问题，是宏观经济运行和经济体制中一系列问题的综合反映，不是孤立现象，需要综合治理。比如，资本市场萎缩，投资渠道不畅的问题，汇率、利率、税率等经济参数扭曲的问题，超越地方实际条件，盲目推进城市化的问题等等。因此，对房地产业调控的同时，要解决资本市场、土地市场中的问题，理顺经济参数等，真正从源头上为房地产业的健康发展创造有利的条件。

❺ 影响房地产行业资本结构的微观因素有哪些，宏观因素有哪些呢。

房地产的资本现金流主要（我说主要）分四部分，一、开发商固有资金；版二、银行贷款；三权、客户买卖交易产生的日常回款；四、资本市场融资（主要针对上市公司）。明白大致的资本机构也就明白影响其的因素了，首先说微观因素吧：第一是开发公司的机构形式，股份制？私有制？还是国有制？这个直接影响资本运作，比如股东分家什么的；第二是市场因素，市场好的时候房子不愁卖，自然有客户回款，有回款就保证现金流不受影响；第三，客户贷款条件是否优越，及区分一线城市与三四线城市的客户贷款条件。宏观因素方面，我们就不得不说国家宏观调控政策了，比如：限购、限贷、降息降准等，直接影响开发企业的现金结构，上市公司就要看股市好坏了，这个和国家经济宏观调控也有很大关系。

❻ 房地产对宏观经济的影响

房地产对宏观经济的影响

房价波动，必然会对房地产市场产生重要影响版。以目前我国房价权为例，目前我国经济发展势头强劲，房地产市场更是非常火，暂且不去考虑房市火爆的原因，来看看他的影响：
吸引了大批资金的投入，无论是盖房子还是炒房子。这就会使得固定资产投资上涨（房地产投资是固定投资组成之一），拉动内需，促进经济增长，当然这是有力的一方面。
但是我国现在是房地产过热，就是说房地产需求占总需求比重过大，这就是的经济的可持续发展能力受到挑战——一旦房地产市场衰落，经济将遭受重创（所以国家提出需求结构调整，同时对房地产市场进行调控）。所以，房价的波动对经济影响要从利弊两个方面来分析。

❼ 影响房地产价格的因素有哪些

影响房地产价格的因素：

房地产价格受各种因素的影响而发生变动，要掌握房地产价格的运动规律，必须弄清影响房地产价格的因素。

根据各种影响房地产价格因素自身的性质，可以将其分为经济因素、社会因素、行政政治因素、房地产的内在因素和环境因素。

1、经济因素

影响房地产价格的因素主要是国家、地区或城市的经济发展水平、经济增长状况、产业结构、就业情况、居民收入水平、投资水平、财政收支、金融状况。

这些因素会影响房地产市场的总体供求，特别是影响需求。通常来讲，一个地区的经济发展水平越高、经济增长越快、产业结构越合理、就业率、收入水平和投资水平越高，财政收入越多、金融形势越好，房地产市场需求就越大，房地产价格总体水平也越高。

反之，房地产价格总体水平越低。从中国的情况来看，改革开放20多年后的今天与改革初相比，房地产价格有了巨幅增长，就是源于全国的经济发展水平、居民收入水平等一系列经济因素方面的迅猛发展。

而从目前来看，沿海地区与内地，北京、上海、广州、深圳等大城市与一般城市之间，房地产价格水平有较为显著的差异，这也主要是由于这些城市之间，在以上经济因素方面存在的明显差异所造成的。

2、社会因素

影响房地产价格的社会因素包括人口、家庭、城市形成历史、城市化状况、社会治安、文化与时尚等。

其中，人口因素包括人口的数量、密度、结构（如文化结构、职业结构、收入水平结构等）；家庭因素指家庭数量、家庭构成状况等；文化与时尚主要指文化氛围、风俗习惯、大众心理趋势等。

社会因素对房地产价格的影响作用是相当复杂的，它的作用方式不如经济因素那样直截了当，作用过程也比较长，是一种渗透性的影响。如城市形成历史，对一个地区房地产价格水平的影响，虽然不如经济因素的影响那样明显，但却常常是非常深远并具根本性的；

在中国许多城市中，某一个特定的区域，由于其独特的发展历史，而始终成为房地产价格水平的高值区，如上海的外滩、徐家汇、厦门的鼓浪屿、青岛的八大观等。有些社会因素对房地产价格的影响在不同的阶段，作用结果是不同的。

如人口密度的提高，一开始会造成房地产需求的增加，引起房地产价格上升，但发展到一定程度，则会造成生活环境恶化，有可能引起需求量减少，房地产价格下降。

3、行政与政治因素

行政因素主要是国家或地方政府在财政、税收、金融、土地、住房、城市规划与建设、交通治安、社会保障等方面的一些制度、法规、政策和行政措施。政治因素主要指政局安定程度、国与国之间的政治、军事关系等。

行政和政治因素都是由国家机器来体现的，因此它对房地产价格的影响作用也比较突出。如城市规划对一块土地用途的确定，决定了这一地块的价格的基本水平。

与经济和社会因素不同，行政和政治因素对房地产价格影响作用的速度相对较快，如果说经济、社会因素的作用是渐变式的，则行政和政治因素的作用可以说是突变式的。

4、房地产内在因素和周边环境因素

这个因素主要是指房地产自身及其周边环境状态，如土地的位置、面积、形状、建筑物的外观、朝向、结构、内部格局、设备配置状况、施工质量，以及所处环境的地质、地貌、气象、水文、环境污染情况等。

首先，房地产自身的内在因素对房地产的生产成本和效用起着重大的制约作用，从而影响着房地产的价格。如地价上涨，建筑材料涨价，会带来成本推进型房价上升。

商品房内在品质提高，效用增大也会造成内在品质提高型房价上涨。再如，房屋的朝向也会影响房价。在中纬度地区，朝南的住宅，就比朝北的住宅舒适，因而价格也高。

(7)哪些宏观因素影响房地产扩展阅读：

房地产价格的地位作用：

1、房地产价格的基础地位

房地产价格在整个价格体系中，处于基础价格的重要地位。从生产领域的角度分析，房地产是一切商品生产的空间和场所，为使这些房地产所支出的价格（包括租金）能得到价值补偿，必然纳入生产成本，成为商品价格的构成部分。

从消费领域的角度分析，住房消费是劳动力再生产费用中的重要组成部分。

2、房地产价格的主要功能和作用

房地产价格在市场价格体系中的基础地位，决定了它在市场经济中具有非常重要的功能和作用。具体表现在：

（1）首先，作为基础性价格，房地产价格水平一定程度上决定着市场总体价格水平。表现在房地产价格作为生产要素价格，既影响商品生产的物质成本，又影响工资成本，房地产价格合理与否，不仅决定着生产成本和一切商品市场价格的真实程度；

而且由于住房的价值量大在家庭消费支出中占有较大比重，住房价格在全社会消费价格中的权重相应较大，对整个市场消费价格也表现出一定程度上的决定作用。

（2）其次，住房作为重要的消费资料，住房价格对调节居民的生活水平有重要的功能和作用。住房价格高居民承受能力低，居住水平和居住质量会由此下降；

反之住房价格水平低，能增强居民的购房能力，相应提高居民的居住水平和居住质量。因此，住房价格的高低成为关系到居民切身利益的重大经济问题和社会问题。

（3）再次，价格作为市场经济最重要的调节机制，还发挥着调节房地产市场供求总量和结构的重要作用。表现为可以调节房地产供求关系，商品房价格高，开发商有利可图，增加开发量，由此增加供给，而房价高，消费者减少购买，也会缩小需求；

反之商品房价格低，开发商无利可图，就缩减开发量，由此减少供给，而房价低，促使消费者购买，又会增加需求，这样就可以利用价格杠杆调节商品房供求，实现供求总量平衡。

同时，不同类型、不同层次的房地产价格结构的合理化，还可以促使商品房供给结构与消费结构相适应，从而达到房地产结构平衡。在这里，房地产价格机制与供求机制是交互作用共同发挥其调节功能的。

❽ 房地产企业的偿债能力受微观因素还是宏观因素影响大该如何应对

当然是宏观因素的影响比较大。如果信贷政策调整对于房地产公司的资金投入及偿债能力都有不少的影响。如果房市不景气对于方企的销售影响。每个房企都需要大量的银行资金支持。投入非常大。

❾ 房地产行业目前所处的宏观环境是什么

房地产行业依旧是国家宏观调控的行业，目前股市上的地产股上涨主要是因为资产价值增值的通胀预期造成的，加上目前调控的最后一道政策也拿出来了，所以有另外一只靴子落地的感觉，地产股跟随大涨。国家的经济发展离不开房地产行业，但是又不能让房价过于猛烈地上涨带来的泡沫给经济造成冲击，所以在十大支柱产业里面也不能列入。一方面，商品房价因为通胀预期物价上涨带动楼市成本上涨，一方面地方政府的徒弟财政的现状无法得到流转，眼下接近年底，地方政府的长官要保住乌纱帽还得要顾忌国务院给下的抑制房价军令状，依靠增加公租房、廉租房、保障性租房的投放力度并在舆论上加大宣传，做出房价在下跌的数据样儿来保住位置。所以，房地产行业面临的是政府的抑制房价调控与市场刚性需求之间的矛盾冲突，不过刚性需求和赚钱效应不是短期内舆论可以掩盖的事实。

❿ 从哪些方面分析房地产宏观环境

宏观环境分析包括：

（1）经济环境分析；
（2）城市规划；
（3）城市商业网点规划，分析城内市商业定位及发展目容标；商业中心规划布局；各类商业专项市场规划布局；大型零售网点规划；
（4）政策环境。参见教材P313。