A. 房地产开发企业会计核算的特点
与其它企业相比，有以下计算特点：
1.材料物资的计价与核算方法不同
2.产成品的构成及核算方法不同
3.产品成本的核算方法不同
4.经营收入及其相关税金的核算不完全相同
B. 房地产企业会计和一般的会计有什么不同
房地产开发企业和工业主要是两者生产过程不同，房地产开发企业特点是回生产周期长，销答售集中。
会计核算中，房地产开发企业成本科目：开发成本、间接费用，成本费用从一个项目启动时开始，完工后质量验收合格结束。
关键是要了解房地产的税收制度，包括营业税及其附加、契税、企业所得税、土地增值税等；以及开发成本和销售明细帐的设置运用；定金、预收帐款的处理等。
其实现在财政部规定：大中型企业统一使用《企业会计制度》，小企业使用《小企业会计制度》，在会计核算上已经不分行业了。只是个别会计科目设置应用不同罢了。
任何一个会计人员到房地产，很快就能适应会计工作。
建议你先找一本93年版《房地产企业会计制度》，看一看，网上也有；另外再找一些关于房地产企业的税收制度看看。
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C. 房地产企业主要看哪些财务指标
房地产企业是个现金为王的行业，现金流是企业财务报表的关注重点，其次就是：利润率，资产负债表率、流动比及速动比，应收账款等指标。
D. 房地产开发企业的会计有什么特点，需要注意什么
会计核算中，房地产开发企业成本科目：开发成本、间接费用，成本费用专从一个项目启动时开始，完工后属质量验收合格结束。
关键是要了解房地产的税收制度，包括营业税及其附加、契税、企业所得税、土地增值税等；以及开发成本和销售明细帐的设置运用；定金、预收帐款的处理等。
其实现在财政部规定：大中型企业统一使用《企业会计制度》，小企业使用《小企业会计制度》，在会计核算上已经不分行业了。只是个别会计科目设置应用不同罢了。
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E. 房地产企业内部控制有什么特点
摘要：自1998年以来至今，在国家实施的扩大内需、调整结构、保证国民经济稳定增长的宏观政策推动下，住宅与房地产行业持续快速发展，对于扩大内需、调整产业结构、推动城镇化进程、解决社会就业、带动相关产业发展、拉动经济增长等方面都发挥了重要作用，房地产行业在国民经济中的重要地位和作用日益明显。因此在这样的时代环境下，特针对我国房地产行业内部控制的特点与问题进行分析和研究
关键词：房地产、房地产行业、内部控制、特点问题
房地产行业财务内部控制作为企业生产经营活动自我调节和自我约束的内在机制，其建立、健全及实施是房地产行业生产经营成败的关键。加强监督、强化企业内部财务控制，是促进现代企业制度的建立和完善企业法人治理结构的重要措施，也是社会进步、经济发展的必然趋势。本文综合运用经济学、审计学及财务会计相关理论，从企业财务内部控制的基本方法、地位、方式等方面的论述着手，重点选取典型案例----中国房地产行业的领军：深圳万科企业股份有限公司，通过分析其公司组织架构图，试图构建适合其组织结构及经营特点的财务内部控制制度，形成以财务为核心，覆盖生产、经营、管理等环节的财务内部控制系统，重点解决房地产行业普遍存在的企业财务信息失真、资金紧张等问题。同时在具体业务(如固定资产投资管理)上，重点突出其基本控制环节、程序和相关岗位的基本职责权限，建立最基本的财务控制标准，增强财务内部控制制度的适应性和可操作性。本文希望通过深圳万科企业股份有限公司的财务内部控制制度设计实践，为其他房地产企业提供有益的、实践性强的参考和借鉴。
房地产行业是指从事房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动的总称呼。房地产业在国民经济分类中属于第三产业（见表1）
中国房地产业的行业分类（GB/T4754-2002）
表一
代码 行业分类 定义
7210 房地产开发经营 指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动
7220 物业管理 指物业管理企业依照合同约定，对物业进行专业化维修、养护、管理，以及对相关区域内的环境、公共秩序等进行管理，并提供相关服务的活动
7230 房地产中介服务 指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动
7290 其他房地产活动
一、房地产开发流程及业务特点
房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。房地产开发主要分为八个步骤，即：投资机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、获取土地使用权，规划设计与方案报批，签署有关协议，施工建设与竣工验收、市场营销与物业管理。同时又可划分为四个阶段，即：机会选择与决策分析阶段，前期工作阶段、建设阶段，租售阶段。房地产开发风险大，开发资金量大，开发项目决策分析阶段的内部控制必须加强，因此房地产开发中防止成本费用膨胀和有效管理是其内部控制的重点。
房地产开发项目成本费用主要有土地费、前期工程费、建筑安装工程费、配套及基础设施费、管理费、筹资费及其他费。
土地费：包括城镇土地出让金、土地征用费或拆迁安置补偿费，目前在我国城镇普通商品房住宅价格构成中(以下成本构成比例均以普通居民商品住宅为例)，土地费用约占30%，并有进一步上升的趋势。
前期工程费：主要指房屋开发的前期规划、设计、可行性研究、地质勘查及“三通一平”等土地开发费用，它在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过30%。
建筑安装工程费：是指房屋建造过程中所发生的建筑工程、设备及安装工程等费用，又被称为房屋建筑安装造价，它在整个成本构成中所占比例相对较大，目前约占整个成本的40%左右，全装修房成本比例会上升。
配套及基础设施费：包含基础设施和公共配套设施建设等两部分费用，它在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，一般在20%左右(各地区比例不同，可能差异较大)。基础设施建设费，主要指道路交通、自来水、污水、电力、电信、绿化、商业网点等建设费用。公共配套设施建设费，指在用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施(如学校，幼儿园，医院，派出所等)和各种营利性的配套设施等所发生的费月，同时还包括一些诸如煤气调压站、变电室及自行车棚等室外工程。
管理费：主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资、差旅费、办公费、保险费、职工教育费及养老保险费等，它在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。
筹资费：房地产因开发周期长，需要投资数额大，因比必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分，但它的大小与所开发项目的大小和融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。
其他费：主要指不能列入前六类的所有费用，它主要包括销售费、维修基金及各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过5%。根据房产供求，销售费用所占比例差异较大。
从以上分析可知，土地费、建筑安装工程费、配套及基础设施费所占比例较大，三者约占总成本的90%，是内部控制中成本费用控制的重点。
房地产项目管理也是内部控制的重点，其模式主要可分为部门制、公司制、事业部制和专业管理制等四种。
（1）部门制项目管理。根据管理学中组织结构的分类，按照项目开发流程，一般设置开发、工程、财务、设备材料、销售、办公室等部门。从房地产项目的生命周期分析，开发部主要是负责项目前期的立项、审批、规划、征地、拆迁等工作。工程和造价部在项目的中期，负责施工建设阶段的管理工作。销售部在项目的后期负责房地产的经营、销售工作。财务部的主要工作在项目中后期，负责资金的收支及财务核算、分析工作。办公室负责文秘、统计等后勤工作。
（2）公司制项目管理，多从事单一项目的运作。土地的前期开发工作一般由综合开发企业(通常也是投资的一方)完成，项目公司的主要职能为工程建设、配套和销售。楼盘基本销售完毕后，项目公可或承接新的项目，或清盘，或转为物业公司。
（3）事业部制项目管理。企业根据项目开发情况，设立若干个事业部。事业部拥有独立运作项目的权力，从策划定位直至销售均可自主进行，也可对外委托。事业部实行独立核算，对项目的经营效益负责。
（4）专业管理公司项目制。其基本运作方式是在完成项目的前期开发(土地受让、立项、规划许可等)和策划定位、建筑设计工作以后，可以合同形式，委托专业管理公司承担自开始营造至交钥匙的一切事宜，体现出社会化分工的现代特征。
当前，房地产开发企业大多采用部门制项目管理和公司制项目管理模式。
二、房地产企业财务管理的特点
2.1 投入大，资金周转期长，
据资料显示，在中国深沪两个证券市场中，房地产企业共有72家，其中专营商品房开发建设的公司有55家；另外还有32家其他行业上市公司，其房地产开发利润占到公司总利润的25%以上；房地产利润贡献在25%以下或以非经常性收益出现的上市公司更是不胜枚举。巨额的地价和房屋工程造价，决定了房地产开发过程是一巨额资金的投入过程，这要求要求房地产企业初期投入巨额资金，所以相应的资金筹集任务十分繁重。加之房地产企业一般都是跨时间、跨地域滚动开发，他们会同时开发几个项目，经营过程十分复杂，资金的周转期较长，周转率偏低，需要企业通过各种融资手段来筹集开发资金，这增加了资金筹集的难度。同时，开发经营的长期性也相应延长了资金管理的周期。一般说，开发建设需要经历从征地、土地开发、房屋建设、到竣工交付使用等阶段，所需时间往往二三年或更长；在销售过程中，由于价值大，不得不经常采用分期付款方式，而租赁经营和物业管理过程中，还需追加一笔相当多的房屋维修费。这样就使得资金在短期内不能快速回收。从现实情祝看，房地产资金从投人到收回，往往短则几年，长则几十年。
2.2 经营风险大，投资决策分析责任重、要求高
由于房地产行业本身处于不断创新时期，产品不断更新换代，随着科技的发展和人民生活水平的提高，人们对住房的要求越来越高，客户需求个性化需求也不断提高，对产品细分和客户群体细分的要求也越来越高，房地产市场需求趋于多样化，新的功能和设计方案不断涌现，产品更新周期更短，整体的开发水平不断提高，公司现有产品有落后于市场需求的风险。如果公司的产品在项目定位、规划设计、销售策略等方面不能前瞻性地预测客户个性化的需求并快速应对可能产生的变化，可能存在产品滞销的风险。而且房地产项目开发具有开发周期长、投入资金大、涉及合作方多的复杂环节特征。从市场研究到土地获得、投资决策、项目策划、规划设计、市场营销、建设施工、建材采购、广告推广、销售服务等流程中，项目开发涉及调研、规划设计、建筑施工、材料供应、广告策划等多家公司，同时，更涉及计划局、规划国土局、建设局、住宅局、消防局、环保局等多个政府部门对每一环节的审批和监管。任何环节的变化，将可能导致项目周期拉长、成本上升等风险，影响预期的销售和盈利，极有可能导致项目的最终失败。这也对企业项目投资决策的准确性提出了更高的要求。然而要提高投资决策的准确性，尽量减少投资决策的失误而给企业造成的损失，就要求开发企业的财务管理人员要做好投资决策分析，提高投资决策分析的准确性，以便为企业经营者投资项目决策提供及时、可靠的信息，有效地分散风险，降低风险。可见，相对于其他企业来说，房地产企业财务管理人员责任更重大，对其投资决策分析的准确性要求也更高。
2.3 开发经营活动独特，成本管理工作繁杂
由于房地产企业开发经营的特殊性，使得成本管理也独具特点。首先，在成本构成方面，虽然房地产企业开发产品成本主要由土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等成本项目构成，但各成本项目的具体内容因开发产品不同而有所不同，即使是同类型开发产品也因时因地而变，特别是各地对住宅区内配套设施和市政基础设施投资以及对征地、诉迁、安置等费用的处理方法千差万别，使得房屋的成本构成显得十分复杂。其次，在成本核算对象方面，房地产企业开发建设所独有的单件性特点，决定了成本核算对象是独立的设计文件，是可以独立地组织施工的开发建设项目。开发项目以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象；在同一开发地点，开竣工时间相近，结构类型相同的群体开发项目构成为成本核算对象；规模较大、工期较长的开发工程则可按一定区域或部位划分成本核算对象。其三，在成本结算方面，由于住宅区的建设往往要经历几年的时间，从进度安排上一般是先建住宅，后建配套设施。所以，住宅已建成而配套设施尚未投人使用，或住宅已经销售且已住人，而诸如绿化、道路尚未完工的情况屡见不鲜。在这种情况下，有些无法进行成本分摊计算，只能按已出售住宅的计划成本，将未完成的配套设施的建造费用作为预提费用的办法来处理。这种办法，在其他工业企业产品结算中通常是不允许的。其四，当住宅成本构成中所包括的全部成本项目都已完成，要对那些应分摊的成本费用按诸多的受益对象进行分配时，还需拟定具体的分配方法、。分配额的计算，成本项目的分配、归集、再分配、再归集直至最终计人受益对象，这一系列的工作需根据开发产品的具体情况分别处理，因而显得非常繁杂。
2.4 财务关系复杂，管理难度大
就房地产项目的支出而言就涉及到以下方面：土地征用拆迁费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共设施配套费.其化直接费用。而这些费用在同的开发环境下又经常发生变化，特别是住宅区配套建设和市政基础设施投资以及征地、安置等费用的变化尤其显著。
一般的房地产企业并不具备施工能力，他们一般是对外向施工单位转让开发建设工程。在这个转让的过程中，由于施工单位不受房地产企业的直接领导，一些相应的费用就不好直接把握。在销售房地产的过程中，由于现在一般采用分期付款的方式，所以房地产企业的投资回收期较长。通常，在某些房屋已经开始销售的时候，还有一些相关配套设施没有进行建设。因此，房地产企业一边销售一边进行建设的情况比较多见。在这种情况下，有些无法进行成本分摊计算，只能按已出售住宅的计划成本，将未完成的配套设施的建造费用作为预提费用的办法来处理。
房地产企业的财务关系包含投资者、债权者、承包单位、被迁单位和居民、勘察设计单位、材料供应单位、房屋购买者、土地转让单位等等多种，甚至还包括工商、税务等等政府部门，从如此繁杂的财务关系中可以窥见其管理难度之大。
2.5 资金运动形式互不相同，管理方法多样化
房地产企业组织机构多，且房地产开发经营业务内容各有区别和侧重，因此，资金运动形式也互不相同。在内部设置施工单位的房地产开发企业不同于未设置施工单位的房地产企业；同型房地产企业内部，企业资金由货币资金向建成资金转化的运动过程中，形式也互有差异；有在开发建设场地基础上出售或出租土地使用权收回货币资金的形式；有在开发建设场地上建设商品房再出售房屋一次收回货币资金的形式；有开发代建房待工程竣工后通过结算工程收回货币资金形式；有开发出租房通过收取租金逐次收回货币资金形式；还有开发周转房专门用于安置被诉迁居民临时居住、产权归本企业所有的、非经营性形式等等。资金运动的多样性，反映在财务管理的方法上也必然相应地呈现出多样化的特点。
三、房地产企业内部财务控制的问题
目前，房地产行业竞争十分激烈，大多数成功的房地产企业都制定了成熟的财务管理和内部控制制度，但从普遍上说，许多房地产企业由于经营时间短，风险意识差等原因，在企业财务内部控制制度制定方面，还存在这样那样不同方面不同程度的问题，综合起来，表现在如下几个方面：
3.1 法人治理结构不完善，财务控制组织形同虚设
我国的房地产开发企业成立之初多为官办，规模小，主要是房地产开发的政府主管部门及相关部门的“三产”，绝大部分为财政拨款单位，许多管理者的管理思想和经营方式还停留在行政领导的角色上，并未从根本上转变经营观念，把房地产企业当作自主经营、自负盈亏的法人实体。房地产企业的公司制改造也没有从根本上解决这个问题。例如公司总经理往往兼任董事会董事或董事长，权力不能受到有效的监督。股份公司应有的一些机构设置没有起到应有的．作用，而仅仅具有了现代房地产企业的外壳，没有从根本上形成法人治理结构，缺乏有效的控制措施，从而产生了大量的内耗，无形中提高了公司的经营成本。
3.2 风险意识差，内部压力不够
由于社会经济环境的变化，房地产企业间竞争越来越激烈，房地产企业经营风险不断提高。然而，从我国房地产企业的现状来看，房地产企业的风险意识并没有提到应有的高度，没有形成风险意识，更缺乏有效的风险管理机制。
3.3 会计资料不实、会计资料扭曲
由于会计工作秩序混乱，核算不实而造成的信息失真现象比较严重。这种现象主要有三种情况：首先是为了掩盖不合法的经济内容，变造原始凭证，从而形成表面上合法的经济内容。其次是虚构经济业务内容，伪造原始凭证，按正常手续报销，假公济私，骗取资金。再次是会计信息加工违规，不按《会计准则》及相关制度的规定来加工处理各种经济资料。隐瞒经济业务的本来面目，随意变更成本、费用的核算范围；虚构投入产出，虚增利润或隐瞒收入，虚减利润，偷税、漏税；虚增资产与权益，夸大房地产企业经营规模，编制虚假的“资产负债表”、“损益表”、“纳税申报表”。这些现象不同程度地为人所利用，严重破坏了房地产企业经营。
而且许多房地产企业不同程度的存在帐外财产。由于开发成本核算不实和多转经营成本等，势必导致账外财产——主要是以征未用土地及地上建筑物、未销售但已结转经营成本的开发产品的存在。如某市x x开发公司所属三产的办公用房，就是通过多结转已销开发产品的经营成本而形成的。账外财产的存在，不仅使国家税收流失，而且极易造成国家或公司财产的流失，更是“小金库”的来源之一，也是产生腐败的温床之一。
3.4 费用支出失控，潜在亏损增加
某些房地产企业允许部门经理开支一定比例的业务费用，但对这部分费用的适用范围无明确规定，更无约束监督机制，导致部门经理大手大脚，挥霍浪费，使房地产企业出现亏损，不来亏损的房地产企业雪上加霜：有的房地产企业由于财产物资内控管理薄弱，物资购销制度松弛，存货采购、验收、保管、运输、付款等职责未严格分离，存货的发出未按规定手续办理，也未及时与会计记录相核对，对多年来的毁损、报废、短缺、积压、滞销等不作处理，致使巨额潜亏隐藏在库存中，再加上经济往来中审查制度不健全等，造成资产大量流失。
3.5 内部管理混乱，会计控制乏力
有些房地产企业各种规章制度不健全，尤其缺乏各种监督制度。连起码的内部审计机构或人员也不设置，甚至连简单的内部牵制制度也不要，即或有且健全，但却不落实、不执行制度、不按制度考核，使其形同虚设，同样不可能发挥其制约、监督作用。财产物资管理制度不全，账物保管不善，使财物大量流失，化公为私。投资不进行可行性研究，盲目上马，重复建设，导致项目无效，资金呆滞，经营不畅，甚至破产倒闭。公司任人唯亲、人浮于事，涣散无力。随着计算机在会计领域的广泛运用，会计人员技术要求较高，操作单一化，相关的内部牵制制度难以落实，违法、违纪行为呈现智能化特征，会计监督更显得力不从心。
3.6 共同舞弊，会计控制失效。
财务监督与控制本身是建立在相互牵制之上的，而一些公司本应相互牵制的人却联合起来，共同舞弊，这就使得任何规章制度在其面前只能是一纸空文。特别是领导运用职权，参与其中，情况就更为严重。这方向舞弊行为主要表现有：会计与出纳合谋，涂改发票、伪造签字、公款私存，截留、挪用资金，房地产企业领导授意设立小金库、建账外账、私分资金，指使会计隐匿收入，转移资金，偷税、漏税，会计人员畏于权势，丧失原则；更有甚者，领导、部门负责人和经办人员共同作弊，用虚假发票或白条虚拟重大经济活动骗取巨额资金。
四、会计电算化下房地产行业的财务内部控制方法与对策
随着信息社会的到来，使用计算机进行会计核算己经成为房地产公司财务管理的必须手段。实行会计电算化后会计工作的职能划分、责权关系、稽核关系及会计文档的管理形式等，会计业务关系发生了一系列深刻的变化，因而过去的一套内部控制体系的局限性也日益显化，迫切需要建立一套新的，更加严密有效的针对会计电算化的财务内部控制制度。
在电算化条件下，根据会计系统内部控制要素及原则，其内部控制体系主要包括文档控制、硬件控制、软件维护控制、软件质量控制和审计控制等。
4.1 文档控制
文档控制是指对公司系统的证、账、表以及有关的软件技术控制的同时，还应当建立相应的档案管理制度，以及尚未打印成书面的存储在磁性介质上的会计数据的安全控制。建立备份，目的在于防止存储介被破坏而带来损失。对软件技术文件、源程序及其目标代码必须建立安全保密制度，对于计算机输出打印成书面的资料，应由输出人员和审核人员同时签章才是合法的会计档案。
文档控制首先要进行数据备份，一般要按日、月、年对凭证、明细账、余额表、会计报表、各种代码等进行备份。备份是要详细记录备份时间、备份内容、备份人、备份份数等。一般一套数据除保留在计算机硬盘上的以外，还至少应保存两套完整的软盘或磁盘或其他硬盘备份。另外，程序或数据结构发生变化时要备份两份。
4.2 硬件控制
硬件控制也称为工作环境控制，是系统正常工作必不可少的前提条件，作为软件依托的硬件设备，其性能的高低、质量的优劣、处理能力的强弱，直接关系到会计信息系统处理过程的准确性和可靠性。这其中也包括制定计算机房及设备管理制度，确保机房设备环境良好，健全硬件检查与维护制度以及装备不间断稳压电源等，为电子数据处理创造优越的条件。有条件的单位应尽量建立财务部门的专用机房。在计算机的选择上，应尽量先用正牌机，先用物优价廉，且运行状态稳定的计算机；在条件可能的情况下，系统内部应统一机型，并统一基本工具软件系统，增强磁盘介质的兼容性，减少维修难度，提高监督效能：还要选用性能优良的操作系统和软件工具，提高对系统软件的管理水平。
4.3 软件维护控制
会计软件既使在使用初期被誉为优质高效，也不意味着永久不变。软件一旦投入使用，就必须实行相应的维护，同时要建立先申请后维护的制度，维护期间必须拟定维护计划，然后再实施维护，最后经过测试，确认被维护软件完全符合要求后，方可投入使用。
软件维护工作包括系统初始化维护、正常运行维护、故障性维护和管理性维护等几个方面的内容。
4.4 软件质量控制
会计软件的质量，首先满足会计工作的要求，因而保证会计数据处理的正确性、完整性、可靠性；其次，软件的效率性、可测性、可维护性，也是软件质量的重要指标。比如在网络环境下大量不相同的会计业务交叉在一起，再加上多用户共享数据库的出现，如果制度不严密就很可能影响会计信息的准确。
4.5 审计控制
计算机舞弊形式有两种：一种是针对计算机系统进行的舞弊活动，以系统为直接犯罪目标；另外一种是以计算机系统作为犯罪工具和手段的舞弊活动。如用计算机偷窃资产、窃取有关经济情报、非法使用计算机系统、输入错误信息、破坏系统硬件设备和软件系统，人为制造病毒程序，篡改输人、输出、文件程序以及非法操作。
现代审计是以内部控制的研究和评价为基础的，外部审计人员为了对被审单位会计等资料的公正性发表审计意见，必须首先研究和评价被审单位的内部控制，内部审计人员也是如此，而且内部审计有时还以完善内部控制系统为直接目的，无论内部审计人员还是外部审计人员，都需先对环境控制进行研究和评价。在这一过程中，公司审计人员必须特别考虑篡改输入文件和程序以及非法操作等行为。
公司审计人员发现的任何问题都要及时报告给总公司，以便引起注意，加强内部控制。审计人员还要以对自己提出建议实施后情况予以审计，检查建议是否被采纳和实施，督促被审单位完善内部控制系统，加强预防工作。
五、结束语
通过以上对内部控制理论、财务内部控制理论的分析，我认为良好的内部控制既是现代化管理的需要，也是企业经营的需要，同时也是加强内部管理控制不良行为的需要。
随着房地产逐渐走向集团化、国际化，加强房地产企业内部管理越来越显重要，而企业管理的中心是财务管理，财务管理的重点是资金管理。一个企业的发展战略和科学决策都离不开财务信息，所以建立和完善房地产企业内部财务控制是当前房地产企业改革、发展以至逐步与国际接轨的重头戏。
有效的内部控制制度与企业经营过程结合紧密，其建立、健全及实施是企业生产经营成败的关键。有效的内部控制可以提升效率、减少损失资产的风险、保证财务报表的可靠性，以及遵循法令。
以内部控制理论、财务内部控制理论为基础，结合内部会计控制规范的颁布，认为财务内部控制制度的提出应综合考虑房地产企业的实际，使其具有可操作性和适应性。
财务控制是房地产企业内部控制的重要组成部分，它在财务管理体系中居于核心地位，一个健全的财务控制体系，实际上是完善的法人治理结构的体现，反之，财务控制的创新和深化，也将促进现代企业制度的建立和企业治理结构的完善。
F. 房地产企业财务管理方面包括哪些
房地产企业财务管理方面包括：
1、资金的时间价值
2、 风险管理
3、筹资管理
4、房地产资金来源渠道和筹集方式
5、资金成本和负债经营
G. 论文是关于房地产企业的财务特征 应该从哪些方面入手呢财务风险 财务管理这些算么还有哪些急急急！
我国民营企业财务管理的问题及对策研究
一、民营企业财务管理中存在的问题
首先，从财务管理的主体来看，民营企业存在着管理者财务观念淡薄，财务工作人员素质不高的问题。
民营企业财务的最大问题在于整体管理水平的落后。在我国的民营企业中，相当一部分管理者文化素质不高，不具备现代化的经营管理理念。素质相对较高的民营高科技企业管理者，又普遍存在着长于技术而拙于管理的现象。大部分民营企业主缺乏财务管理的意识，对企业财务管理的认识还停留在“记账”、“算账”上，普遍存在着不依法建账、兼职做账、突击做账、以票代账、白条抵现的现象。这势必会造成企业财务管理的无章、无序和混乱状态，导致暗箱操作盛行，企业信息失真，给财务工作埋下隐患。同时，更为严重的是民营企业的财务主管人员大多也未具备相应的专业素质。由于家族式管理，大部分民营企业由管理者本人的亲属担任会计、出纳，甚至出现出纳人员领导财务工作现象。这些隐患的危害在创业初期尚不明显，但一旦进入资本化、规模化经营后，它们的影响力就会逐步扩大，最终将导致企业走向衰退与没落。
其次，从财务管理的客体来看，民营企业的财务活动存在着以下几方面的问题：
（1）筹资活动方面：融资困难，资金严重不足。
民营企业的金融服务严重滞后。据《产经新闻》2004年9月4日报道，1997年～2002年，我国民营企业自筹资金比重由33.1％上升为42.7％，贷款资金由38.9％下降为22.6％。2003年，国际金融公司（IFC）曾在中国做过问卷调查，30％的大型私营企业认为，金融问题是阻碍其发展的主要问题，40％的中小民营企业认为融资困难是影响发展的重要因素。民营企业在发展过程中一直被资金不足、融资渠道不畅所困扰。究其原因主要有：一是企业自身的原因。民营企业由于自身的经济实力和财务管理科学化的欠缺，往往达不到银行规定的信贷标准。而且，相当多的民营企业资信相对较差，企业和银行之间的信息不对称，取得抵押担保贷款困难。二是体制上的原因，民营企业与国有银行在所有制上的差异，造成了银行与企业之间的距离，银企联系不强，使民营企业获得贷款困难。
（2）投资活动方面：缺乏科学性，盲目追求多元化。
目前我国民营企业的老板懂市场、会营销、善交际的占80％以上，而擅长于企业内部管理的只占36％。换句话说，许多民营企业老板扮演的角色是高级采购员、营销员、公关先生，而不是企业家、经理。因此，民营企业在投资中经常表现出轻率和违背经济规律的行为，主要表现在企业盲目追求多元化经营上，只看到多元化经营所带来的分散风险作用和将企业规模做大的虚荣成就感，而忽略了企业扩张与其资金实力、技术开发、市场开拓及内部管理等方面的矛盾，忽略了跨地区、跨行业乃至跨国的多元化经营是需要条件的，且多元化经营也不一定能满足人们分散风险的初衷，反而可能导致财务分散、风险增大。事实证明，在世界经济500强中，没有几个企业是靠多元化经营安身立命的。
（3）日常经营活动方面：不注重流动资金管理，企业资金沉淀严重。
民营企业日常经营活动中的财务管理问题主要表现在：①对内对外资金管理不善，致使资金呆滞甚至流失。由于缺乏对客户经济实力的调查和信用的了解，草率发货，产生大额货款的长期挂账，催款无门。在供产销方面，民营企业大多缺乏统一指挥和计划，形成材料物资超储、成品库存积压严重，而且这些不良资产长期挂账，导致账实不符、财务状况虚假。②不注重日常现金流量的管理，营运资金波动大。很多民营企业缺少资金使用的长、中、短期计划，缺乏现金流量管理观念。特别是在经济繁荣时，企业可选择的机会多的时候，更容易忽视财务管理，盲目扩大生产规模，财务管理中存在的问题隐匿在盈利光环下。此外，许多企业在扩大规模新增固定资产时，动用日常周转的流动资金，压缩了营运资金，使资金紧张愈加突出，进而造成经营资金周转不灵，使企业无法正常运作。
最后，从财务管理环境的内部构建方面来看，民营企业的财务核算制度不健全，财务监督控制机制薄弱。
企业的财务管理环境包括外部环境和内部环境两个方面，外部环境的构建主要依赖于政府政策的制定和相关机构的支持，而内部环境的构建，则主要取决于企业自身的制度建设。民营企业在自身财务制度建设方面存在的主要问题体现在：（1）没有建立严格的财务核算制度，会计资料的真实和完整性值得怀疑，账实核对、账证核对、账账核对在内的会计核算程序并不能得到保证，从而严重影响到会计资料的真实性和可靠性，进而使财务信息失去应有的经济价值。（2）内部控制和监督机制不完善。据有关对民营企业的调查显示，民营企业财务上的内部控制要么形同虚设，要么就根本没有设置。对会计职责的分工不明确，混岗现象普遍，即使是大型民营企业的会计职能分工明确，但没有严格的内部控制和审核程序，也无法形成对财务的严格管理，很容易造成资产的内部盗用和流失。
二、改善民营企业财务管理应采取的对策和措施
1、强化财务管理意识，提高财务工作人员素质
长期以来，我国民营企业的“财务”与“会计”不分，财务管理从属于会计工作，财务管理的内容也往往仅限于营运资金管理。在财务管理已取代生产管理成为企业管理核心的今天，这种状况必须改变。为此，民营企业应重视财务预算和营运资金管理、财务控制等工作，从大局把握企业经营，提升企业财务管理层次，并要在思想上提高对新形势下财务管理重要性和必要性的再认识，确立财务管理在企业管理中的中心地位。同时，要提高财务管理水平，民营企业还应聘请和培养具有较高素质的财务管理人员。这些财务人员的责任不仅限于对企业资金、资产的记录，其工作重点应放在对已有资金的控制、对各项资产的管理、对企业的投资、筹资进行合理的管理上，应能从较高的理论角度进行经济活动分析，从数字变化的表面分析人与人之间的经济关系和活动，为改善经营管理提出合理化的意见和建议。
2、强化信用观念，提高信用等级，拓宽融资渠道
资金作为现代经济运行的“血液”，成为企业生存和发展的必备要素。若不尽快解决融资难问题，民营企业就缺乏发展的后劲和活力，很容易被市场淘汰出局。民营企业要想摆脱目前融资难的困境，一方面必须强化信用观念，主动提高自身信用等级，做到诚实守信，规范经营；另一方面要积极拓宽融资渠道，可以加强与大企业的联系，借助大企业的信用为其担保，获得银行贷款。还可以加强与金融机构的联系，不断向银行通报企业经营情况，让银行能够把握住企业资金的流向，取得金融机构的信任，并按银行信用等级评定标准规范企业的各项制度，积极争取银行的信用等级评定。
3、编制和执行财务预算，实现财务管理预算化
企业财务部门要在综合考虑多方面因素的基础上，围绕目标利润，认真编制和执行财务预算，构建企业财务责任指标体系。企业应以销售预算为起点，并根据企业财力确定资本支出预算；根据“以销定产”的原则，确定生产预算，并据以确定直接材料、直接人工和制造费用预算，汇总编制产品成本预算和现金预算；最后综合编制预计损益表、资产负债表和现金流量表。在每月制订财务预算时，为避免出现预算的差异，还应根据近期较为准确的财务信息资料及时修正财务预算指标。财务部门要按照财务预算目标加强管理，定期检查，严格考核，落实责任，兑现奖惩措施，形成以财务制度为主对经济行为的定性约束，以财务预算为主对经济行为进行定量约束的格局。
4、加强对日常经营活动的财务控制
一是合理估计和保证日常的现金流量。现金管理的起点正是估算资金的收入和支出，确定现金流入和流出的时间，尽可能准确地预测未来的资金需要，并且保证非常及时地提供资金满足这些需要。这方面常见的错误是高估销售收入，低估了费用开支，或者在现金流量中没有加入意外开支的准备金。二是加强应收账款管理。企业一般都会存在大量的赊销，因此应收货款问题是屡见不鲜的。要想解决这个难题，从一开始就需要严格把关，把某些付款条件规定清楚，防止客户在事后故意拖延。如果应收款已经发生，企业就需要制定严格的回收政策。三是加强存货管理。不良的存货状态是消散企业资金的一个严重威胁。每多花一块钱用于存货，就等于少花一块钱用于生产。所以，对每一种储存在库的产品，应尽量需要寻求理想的存货余额。
5、加强制度建设，建立企业财务管理体系
民营企业不同于大型国有企业，在制定财务会计制度时，应当遵循针对性、操作性和强制性原则，制定一套符合企业实际的财务管理制度：一是要设立专门的财务管理机构，统一负责企业的资金融通、现金出纳、财会管理、工资核算、固定资产以对预算编制、决算实施工作；二是要制定相应的财务管理制度，如现金、采购、报销、稽核等制度，实行财务管理的规范化和制度化；三是要制定相应的考核制度，强化监督机制。根据各岗位的权利和责任，强化财务人员的责任，规范财务工作程序，提高会计工作质量，坚决杜绝不规范、不合法的会计业务和财务行为的发生。通过这些制度的实施，将财务管理工作与企业的经济业务紧密结合起来，促进财务管理职能的充分发挥，保证企业生产经营的正常运行。
6、完善企业财务信息系统
随着民企财务活动的日趋复杂，一方面需要利用网络建立完善的财务信息系统，以支持财务控制系统的高效运行。通过网络可以把各职能部门经济活动的物流和信息流统一起来，使管理当局随时掌握客观信息，从而将财务控制科学地渗透到组织管理的各个层次以及生产业务的全过程和各个经营环节，并将各层次、各过程、各环节的财务控制有机地结合起来。通过网络可以降低信息不对称程度，使企业股东及时了解企业经营情况，便于股东参与企业生产经营决策，在一定程度上减少经营者违背股东利益的行为。另一方面，要求民营企业设置独立的内部审计机构，建立内部审计制度，加强审计监督，以提高财务信息的真实性。
H. 房地产开发公司 会计有什么不一样
房地产开抄发企业和工业主要是两袭者生产过程不同，房地产开发企业特点是生产周期长，销售集中。
会计核算中，房地产开发企业成本科目：开发成本、间接费用，成本费用从一个项目启动时开始，完工后质量验收合格结束。
关键是要了解房地产的税收制度，包括营业税及其附加、契税、企业所得税、土地增值税等；以及开发成本和销售明细帐的设置运用；定金、预收帐款的处理等。
其实现在财政部规定：大中型企业统一使用《企业会计制度》，小企业使用《小企业会计制度》，在会计核算上已经不分行业了。只是个别会计科目设置应用不同罢了。
任何一个会计人员到房地产，很快就能适应会计工作。
建议你先找一本93年版《房地产企业会计制度》，看一看，网上也有；另外再找一些关于房地产企业的税收制度看看。
祝你成功！