A. 房地产开发商委托房产销售公司做房产销售所需支付的费用一般怎么计算
房地产公司销售费用一般包括销售前期费、销售推广费、合同交易费等、销售代理费和其他费用。单独设立销售机构的销售机构的费用也计入销售费用。
销售前期费：核算与销售相关的一些前期费用，主要分不能出售的样板房装饰费用（包括硬装饰和软装饰）、售楼处建造与装饰和其他。售楼处建造与装饰费用分为两块，售楼处建造部分指的是临时搭建的售楼处，在房屋销售完毕后要拆除的那种建筑所需花费的建造费用，如果利用会所、商场或住宅来暂做售楼处用的，其建造费用在开发成本中反映，不在此处反映。售楼处装饰部分为售楼处的内部装修工程费用。其他为和房屋销售相关的一些其他前期费用，如样板房、售楼处的物业维护费等。
销售推广费：主要是与销售相关的媒体广告费、广告制作费、展位费及展台搭建费、户外发布费、围墙彩绘费、宣传费、灯箱制作费、展板制作费和楼书印刷费等。
合同交易费等：预售合同或出售合同交易时开发公司所需交纳的交易手续费用，而非代收代付客户部分的交易费。另外还包括付给交易中心的网上服务备案费等。
销售代理费：该项费用是销售费用中的主要费用之一，是开发公司委托代理公司进行销售所支付的佣金，一般开发商均和所指定的代理公司签订相关代理协议，根据合同上的有关条款支付销售代理费，该科目核算按代理合同计算的应付代理费，包括已付和已计提尚未支付的部分。
B. 房产销售代理公司收到代理费会计分录及成本怎么计算
贵公司的主要业务是从事房产销售代理，
是服务为主，
没有自已的产品销售，
所以不用主营业务成本科目，
相关收入列入主营业务收入，
相关费用列管理费用、销售费用。
C. 房产销售企业的主营业务成本包括哪些
主营业务成本科目要设置吗？
应该设置。
除了工资，其他基本也就从销售费用专调出一部分是属吗？
可以将与收入有关的支出都计入主营业务成本。服务业的成本和销售费用比较难拆分，建议除了业务人员的工资以外，像场地租金、水电费、通讯（网络）费、物业费等近似成本的内容放在成本中，而像办公费、广告费、咨询费等与管理相关的内容放在销售费用或管理费用。
D. 房地产代理销售成本在及自主销售的销售成本一般是多少
其实是差不多，代理如果是3%，自主销售将要出千分一到千分之三的提成给员工还有基本工资最低得一千五到二千元的保底工资，还有制作宣传的画报，还有销售中心的建造费。等等，算起来有时候比代理销售的成本还高。
E. 房地产代理销售公司主营业务成本指哪些项目
服务业，不谈成本，基本都是费用。
F. 房地产销售代理公司适用会计制度是什么需要交纳什么税费
1、 索取五证
五证的范围、申请顺序及作用
“五证”包括《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《开工证》、《国有土地使用证》、《商品房销售许可证》（《商品房预售许可证》）
项目最初申办的就是《建设用地规划许可证》，这个证件严格限定土地使用范围、边界和占地面积。
第二申办的是《建设工程规划许可证》，此证件限定本规划地块上所建建筑物的功能类别，是属于商用、厂房、住宅、公寓等。
第三申办的是《开工许可证》，此证件是申请可以合法施工。
第四申办的是《国有土地使用证》，这是开发商花费比较高的一个证件，开发商要向国家交纳相应的国有土地使用金。房屋是否拥有产权，全系此证。一般住宅的国有土地使用年限为70年。
最后申办的是《商品房销售许可证》，拥有此证的商品房，是可以合法买卖的商品房。是开发商已经交纳了土地使用金，可以合法买卖的房屋。
2、应重点关注的几个问题及相应的审计取证
（一）收入 根据《企业会计具体准则-收入》的定义作为判断的基础，同时要考虑房地产的特殊性。房地产开发企业提供的商品是土地或住宅及其他建筑物，房地产开发企业销售商品，特别是住宅，往往采取银行按揭的方式，即购房户仅缴纳所购房款的20%及以上不等，其余房款则由按揭贷款银行提供，购房户根据同银行达成的协议，在以后年度，向银行定期归还贷款本金和利息；一般情况下，在客户已办妥银行按揭并收到按揭款时确认收入，但是根据企业的管理要求不同，现在不少的房地产开发企业在收到首付款时即确认收入，有的尚未办妥按揭手续，而在应收账款科目核算，特别是对于年终促销的房地产公司，年度资产负债表会形成很大一笔应收账款。
审计取证：
（1）索取商品房预售许可证，看企业已售并确认收入的商品房是否在商品房预售许可证上。
（2）索取企业提供的销售清单，与销售部的房屋买卖合同统计表进行对比，抽取一定的样本看是否存在金额差异。
（3）抽查部分购房合同，特别是交楼时间的规定及办理房产证、土地使用证的期限。关注交钥匙的手续及客户办理入住的程序，并抽查部分业主办理入住的有关资料。
（4）从销售代理商处取得已售楼宇结算统计表，并对照认购书、企业销售清单，看三者是否一致。
（5）从物业管理公司取得已售和未售住宅物业管理费的收取情况统计表。对已售商品房进行抽查，看业主入住情况，并对未售楼宇进行盘点。同时可结合对售楼处销售楼宇销售进度表进行判断已开发商品房的销售情况。
（6）关注应收账款在资产负债表日后收款情况，对应收账款的账龄进行分析，以判断企业是否存在虚记收入的情况，尤其是长期未办妥按揭的客户。
（二）完工产品成本结转 房地产开发企业特别是规模开发的房地产企业在开发房地产时，由于开发周期长，完工产品结算进度与账面发生的成本往往不一致，如果根据账面成本结转完工产品成本，必然存在少结转成本的情况；现在开发的商品房往往都分为地上和地下部分，这也是开发商调节利润的主要工具。企业往往依据外部工程决算审计将房产成本分为地上、地下两部分，将其进行人为的割离，这样地下基础部分的成本全部由地下的产品承担。地上部分的成本就大幅下降，造成结转的主营业务成本严重失实。还有不少企业不能用于销售的水箱间等作为均摊成本的基数以达到降低成本的目的。
审计取证：
（1）分析账面是否有大额的预付账款挂帐，对房地产公司来说，预付账款大多数是开发成本的组成部分，但为了少转成本，企业往往以未结算为借口在预付账款挂帐。
（2）索取开发商完整的预算资料及大项变更资料，从工程部门索取工程完工进度报告，从合同管理部门索取企业与开发商签订的合同，分析开发商是否足额预计商品房开发成本及与之对应的应付建造承包商工程款。
（3）如已完工程，应索取施工方报审的结算资料，企业往往对应合理估计的变更成本不入账，等决算出来时进行调整，这种做法实际上可用来调节利润并虚减了负债。
（4）索取企业的成本结转表，复核所采用的结转方法是否合理。有的企业按平均成本进行结算，但收入是按实际销售，造成了收入成本的严重不配比。关注自用楼层的成本结转是否与其他销售部分结转的方法是否相同，不少企业自用的楼层成本按平均成本进行结转，销售部分按制定的分配方法进行结转。
（5）一般规范房地产公司只对总承包商，可向总包方询问截止资产负债表日，开发商应付施工单位的结算工程款情况。
（三）税金房地产公司的营业税与所得税往往按预收的售房款的一定比例预交。对预收账款的余额应交的税款进行测算并与待摊费用的预交税金进行比较，计算是否少提税金。根据我国房地产开发企业所得税征收的一贯做法，税务部门一般根据预收售房款预计所得税，年终，根据注册会计师的查账报告，经审计后的净利润，按确定的税率，计算实际应征收的所得税。因此，完工商品房销售成本的结转准确与否，对企业所得税及净利润计算影响重大，而且成本结转的多与少，经常成为上市公司操纵利润的一种手段。
房地产公司自用的房产往往不结转固定资产，仍在开发产品中核算，不计提折旧，也不按视同销售计算应缴纳的营业税，也不交纳房产税等。
房地产公司目前税费漏洞最大的为土地增值税，基本上都不缴纳。或只缴纳很少的一部分。房地产公司比较常见的少缴税款还有印花税。
（四）关于利息资本化
一般企业与购建固定资产有关的专门借款在满足一定的条件下，专门借款所发生的利息允许计入相关资产的成本当中，即所谓的利息资本化；同时《企业会计制度》也规定，房地产开发企业借入的与房地产开发有关的利息支出在开发产品完工之前，计入房地产开发成本。房地产公司根据不同的目的，有的加大利息资本化，有的则不进行利息资本化全部记入当期费用。主要应关注加大利息资本化部分。
审计取证：
1、索取借款合同，关注借款合同是否与开发房地产有关、借款利率、借款期限，结合已资本化的利率，看其计算是否正确。
2、结合施工方交付使用记录及质检、消防等相关部门的验收记录，判断资本化期间是否合理。
3、集团公司通过集体统一借款分配给各子公司使用的借款，如房地产公司类子公司为从集团取得借款用于开发房地产，其支付的利息不高于银行同期利息且符合资本化条件的部分可以资本化。
（五）借款抵押
对于资金较为紧张的房地产公司，往往会有大额的银行借款，由于金融市场融资的难度不断增加，取得的借款多为担保借款和抵押借款。房地产公司公司的固定资产及设备价值不大，用于抵押资产多涉及在售的楼盘，我们要特别关注是否将已售出的楼盘用于抵押。
审计取证：
索取抵押合同，分析抵押物清单所用于抵押的资产类型、价值、所在地点，如抵押物为在售楼盘，应将已用于抵押的房产面积与销售统计表的未销售面积进行比较，如前者大于后者则说明将已销售的楼盘用于抵押。
（六）虚假销售
虚假销售一般分为虚假按揭、与关系人达成默契尤其在公司需要利润时购买房产，等房屋实际卖出时在办理退回。虚假按揭指的是房地产开发企业，在商品房没有真正销售的情况下，由房地产开发企业与所谓的“购买人”达成买卖协议，然后从银行套取按揭资金的一种做法，所谓的“买家”实际上是房地产开发商找来的冒名顶替者，往往多为其内部的职工，在没有找到真正的购房者之前，利息往往由房地产开发企业自身提供。这样可以获取银行信贷资金并获取银行信贷利息差。一般情况下，按揭贷款利率比正常的银行贷款利率要低。制造虚假销售气氛，吸引其他购房者，以达到间接促销的目的。关系人购房的金额往往较大，所购的楼盘为利润较高的楼层，主要是为了产生利润。
审计取证：
（1）索取销售合同，虚假按揭合同与正常按揭合同相比，合同条款要素基本一致，但虚假按揭合同较正常合同条款的内容填写不完整。
（2）如果按揭的本金和利息由房地产企业自身提供，这时，企业往往定期付一笔金额相等的款项给银行，同时虚挂一家企业；
（3）关注大额的销售业务，索取合同、交付使用情况记录、款项的收取情况，往往虚假的销售都是100％收款，但却没有交付使用记录。也不约定办理房产证、土地使用证相关事宜。尤其要注意后期的销售退回，对此类销售应到现场去看有关房屋的使用情况，如闲置可能存在问题。获取办理业主入住手续签证资料，虚假销售往往不会办理这些手续的。
（4）如果企业给员工提供住宅按揭，又没有从员工的工资收入中扣回，则视同企业给员工提供的福利，需要员工个人缴交所得税的，如果企业未扣个人所得税，则可能就是虚假按揭了。
（七）待开发的土地
房地产公司申请到土地后没有及时开发或没有开发能力，随着市场的发展土地不断的升值，但待开发的土地又不允许转让，对不按审批用途开发的土地由国土局收回另行处理。企业往往会采用如联合开发的手段将土地变相转让。
应关注对待开发的土地是否进行分摊。
（八）应索取的与其他企业不同的资料
成本分摊表（主要是成本分摊的依据是什么，如按预计的销售金额为基数进行分摊）、项目决算资料、项目验收资料。
G. 房地产开发企业销售时结转开发成本，由于工程未完工，计算单位成本无法准确进行，销售时，如何结转成本
可以根据签订合同的未付款情况再结合实际情况，合理的预估开发成本，销售时先以此结转内成本，结算时再容进行调整。
分录如下：
1、预估时：
借：开发成本——预估成本（项目） 贷：应付账款——预估成本
2、结转成本时：
借：开发产品——项目 贷：开发成本——预转成本（项目）
3、后续实际支付工程款时：
借：开发成本——XX成本（项目）贷：银行存款
同时红字冲销：
借：开发成本——预估成本（项目）贷：应付账款——预估成本
4、最终竣工结算时：
借：开发成本——预转成本（项目）
开发产品——项目（差额）
贷：开发成本——XX成本（项目）
同时红字或蓝字冲平：
借：开发成本——预估成本（项目）贷：应付账款——预估成本
同时调整结转成本：
借：主营业务成本（或以前年度损益调整） 贷：开发产品——项目
H. 你好，请问房产代理销售公司有了收入后怎么计算成本呢
房产代理抄销售公司的收入可以分为两种情况：
一种是代理费收入，就是代销房屋后给的佣金。这时候的成本就是发生的人工费、宣传费等费用。
另一种是先购进房屋，在销售。这时的成本就是房屋的购进成本以及人工费、宣传费等。
I. 房地产代理销售公司的账务处理
会涉及到所有的会计科目分录方法：
将与收入有关的支出都计入主营业务成本；
服务业的成本和销售费用比较难拆分，建议除了业务人员的工资以外，像场地租金、水电费、通讯（网络）费、物业费等近似成本的内容放在成本中；
办公费、广告费、咨询费等与管理相关的内容放在销售费用或管理费用；
将与收入有关的支出都计入主营业务成本；
服务业的成本和销售费用比较难拆分，建议除了业务人员的工资以外，像场地租金、水电费、通讯（网络）费、物业费等近似成本的内容放在成本中；
办公费、广告费、咨询费等与管理相关的内容放在销售费用或管理费用。
新建单位和原有单位在年度开始时，会计人员均应根据核算工作的需要设置应用账簿，即平常所说的"建账"。建账基准日应以公司成立日即营业执照签发日或营业执照变更日为准，由于会计核算以年度、季度、月进行分期核算，实际工作中，一般以公司成立当月月末或下月初为基准日。如果公司设立之日是在月度中的某一天，一般以下一个月份的月初作为建账基准日。
J. 房地产开发成本如何计算建安成本和开发成本是一回事吗怎么计算应该销售的价格
建安成本是开发成本中间的一小部分。开发成本大概在售价的20-40%,其他成本可能有40-50%多。剩下的就是利润 了