养老地产如何做

『壹』 如何设计养老地产

养老地产的客户对象是老年人，要从养和老年人两个方向出发。 在社区规划上专，首先要考虑属老年人对社交的要求，所以提供老年人聚会活动的广场，室内活动中心或者会所就显得必要。在这些社交聚集场合同时考虑到提供足量休息的座椅等。在道路的规划上尽量缩短步行距离，减少坡地，注重园林。 在配套上，如果能靠近景观资源那当然最好不过，在基本生活上考虑到老年人需求的各种配套，如社区医院、保健院等。养老养老更注重养，所以外部如果有绿化做得好的公园就更完美，如果外部没有，也可以考虑社区内建立花园，提供老年人茶余饭后散步休闲的场所。 户型设计上，卫生间就更要考虑通风采光的需求，建议卫生间部分采用精装，在老年人使用上考虑很多安全扶手等细节。老年人注重社交，所以适当考虑较大的起居室，当然社区提供有较完善的社交场合规划的是最好的，但是室内的社交空间也要考虑。卧室相对可以小些，较小的空间一方面更有安全感，一方面老年人对卧室的使用率不是很高。但是卧室一定要排布在安全，不在早上阳光过早照射的方向。大致就这些吧，更详细的就需要地块资料，市场信息这些了。（隆中对亲情原创答案，请勿不留名的转载）

『贰』 养老地产到底是什么

养老地抄产主要针对老人居住的房产，它结合了养老这一社会主题和地产的商业概念，针对老年人的特点，满足老年人的养老需求所打造的一种全新房产模式。

养老地产要具备三种功能，即为老年人长期生活提供经济供养、生活照料和精神慰藉。养老地产应该具备医院和社区医疗单位。

考虑到老年人的身体状况变差，疾病会给身体带来一定的不便，尤其是突发性的疾病需要得到及时治疗，所以养老地产的周围要有相应的大中型医疗机构，以便能够使患病老人得到及时的抢救和治疗。

一个好的养老地产还应该具有优雅的环境

在购买养老地产时，周围有没有公园是不得不考虑的一个问题，如果养老地产周围有大型的公园，茂密的绿色植物可以起到净化空气、隔离噪音的作用，还能为老年人提供宽松、自然、休闲的活动场所。

益养老认为，养老地产由于具有了养老与地产投资的双重价值，所以受到很多老年人及子女的青睐。

『叁』 养老地产有哪些盈利模式

根据山合水易规划设计院的多年实践经验，我们认为中国养老地产的盈利模式主要有以下几个：
1长期持有2出售3出售与持有相结合
养老地产的开发不能像住宅产品以销售为主要利润来源，物业服务仅为辅。养老地产开发需要社区的可持续性，盈利模式就需要产品销售和物业服务二者并重。如：北京太阳城国际老年公寓、上海亲和源都是采取得“销售+持有运营”并举的模式。
大型综合性养老社区住宅建设与养老社区服务管理，分属两个不同类型经营类型与模式，养老社区的管理专业要求较高。最好与专业养老经营机构合作、引进专业机构或专业人员管理，通过专业机构，进行各种老人服务资源的整合，提供专业的医疗护理、健康饮食、老年课堂、娱乐、旅游服务等。在养老地产持有运营阶段，目前主要形式是采取会员制发售，购买居住权，如：北京暮馨国际敬老园，入住这里要缴纳20万~40万元不等的会员费，不同标准享受不同档次服务。而这还只是固定的入园费，每个月还要缴纳4000~5000元的住园费，此外，护理费等其他费用另算。这使得专业化服务管理显得更加重要，也是决定养老社区可持续性发展的关键因素。
大型综合性养老社区的成功建设与后期运营，亦为项目立体开发提供了支撑，包括住宅、购物中心、酒店、度假旅游、医院、康体娱乐等。据了解，广州一高端养老社区外侧的星级酒店入住率非常高。
山合水易规划设计院认为：养老地产的开发，特别是大盘项目切入养老地产，需要建立综合性的盈利模式，即：“居家养老住宅销售+养老地产持有经营+综合性商业租售运营”，形成一个完整的产业体系。
此外您还可以参考：
《山合水易谈新兴养老养生地产》
《未来旅游养老地产发展前景见好》
《银发经济与养老地产》

参考资料：北京山合水易规划设计院

『肆』 养老地产或者养老社区如何做到更好的为老年人服务

”虚实结合、智慧养老、抄服务民生”是大象通信推出的智慧居家养老概念，线上用“居家养老服务呼叫网络平台”整合和调度全市养老护理资源和家政服务资源，线下通过社区养老服务中心、日间照料中心、托老站等带动周边老年服务。

『伍』 做养老地产需要考虑哪些问题

养老地产主要是指针对老年人身心特征和生活模式而专门设计的居住建筑。养老版地产的建筑产品开发权接近于高端住宅产品，创新核心在于适老化设计。养老地产主要的产品形态包括：1、保险资金推出的升级版的养老机构，把养老地产视做商业地产项目长期经营；2、开发商推出的养老地产项目。国内养老地产的发展仍处于探索和试错阶段，目前主流的养老地产商业模式有“开发+销售”、“开发+持有”、“销售住宅+持有配套”三种，养老地产规划远景设计研究院积累多年，期待共同打造特色养老产品。

『陆』 地产大佬们如何做养老地产

万科：自持社区养老配套
绿城集团：“学院式养老”关注精神需求
保利地产：独创“微利盈利模型”
远洋地产：做半护理服务机构

『柒』 养老地产的发展模式是怎样的

随着中国老龄化人口的快速增长，养老地产、医疗、服务甚至金融业都有望得到政策支持，从而开启新的经济增长窗口。8月16日，国务院常务会议提出，将从建设、服务、模式创新等多个方面加强养老服务业的发展。分析人士指出，随着政策的出台，“养老地产”逐渐成为房地产市场上继自住型住宅之外的“隐性刚性需求”。各大房企及险资纷纷试水，但具体的商业开发模式仍处于探索阶段。
养老市场规模可观国务院着手布局
作为民生热点，养老产业成为国家“十二五”重点发展扶植的产业。随着养老社区、养老机构、度假养老、社区养老、居家养老等需求多元化，庞大而多样化的养老市场诞生。据了解，目前全国有80家地产商进入养老地产领域，公开信息披露的养老地产项目达百余个。
有统计数据显示，截至2011年底，我国60岁以上老年人口达到1.85亿，占总人口13.7%，中国已经步入老龄社会;预计到2015年，全国60岁以上老年人将增加到2.21亿，老年人口比重将增加到16%。另据中国老龄科学研究中心调查显示，我国城市42.8%的老年人拥有储蓄存款，预计到2030年，老年人的退休金总额将超7万亿元。
与此同时，“银发经济”也在逐渐升温，目前我国养老服务市场消费需求在3万亿元以上，2050年左右将达到5万亿元，一个潜力极大的新兴产业正在形成。
8月16日的国务院常务会议要求，要加强养老服务能力建设。新建城区和新建居住(小)区要按标准同步建设养老服务设施，老城区和已建成居住(小)区也要通过多种方式完善相关设施。重点发展居家养老，同时，支持社会力量举办专业化养老机构，鼓励境外资本投资养老服务业。
本次国务院常务会议还提出，推动社会力量成为发展养老服务业的“主角”，到2020年建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的覆盖城乡的多样化养老服务体系。同时，要切实加强农村养老服务。推动医养融合发展，探索医疗机构与养老机构合作新模式，促进养老服务与医疗、家政服务、保险(放心保)、教育、健身、旅游等领域互动发展。
业内人士认为，此次国务院提出的多项措施，将加快养老产业的发展速度和规模，促进养老机构甚至养老地产、养老医疗、养老旅游等相关产业的发展。同时，鼓励境外资本的进入，可以充分吸收国外养老服务业的先进管理手段和服务理念，促进相关产业服务水平的提高。
目前各地政府对于养老问题愈发重视，部分省市已出台养老设施专项规划，规范行业发展，并从土地、财税等政策上予以支持。北京市出台的养老设施专项规划要求，加强土地、税收、融资政策和市政府固定资产投资对发展养老服务机构的支持力度。在新城规划中，要求整合社区资源，建设更多适合老年人养老的场所。
开发商进军养老地产盈利模式需创新
面对如此庞大的市场，各路资本也都跃跃欲试。目前，社会资本参与养老产业已有所发展，其中以养老社区开发运营为主的养老地产最为集中，越来越多的企业和机构进军养老地产。据记者不完全统计，目前已有万科、保利、首创、绿城、龙湖、复星、远洋地产等开发商在养老地产上争夺市场份额，同时越来越多外资机构也前来试水我国养老地产领域。

“养老服务和传统的物业服务不一样。”老年人住进来以后不仅需要身体上的照顾，还包括心理上的照顾，还有信仰和追求方面。一直以来，不管是住宅地产还是商业地产，销售之后的物业运营都是开发商的短板。而养老地产跟医疗有关，其服务水平要求更高更专业。观察人士指出，养老地产如果不能从后期服务上体现出独特之处，那么跟普通的机构养老没有区别，雷同化的服务势必会让养老地产难养老。经营模式之困呼吁全产业链再造事实上，养老产业既不是简单的房地产开发，也不是纯粹的医疗保健，而是整合投资、开发、建设、运营、医疗、保险、服务等各个层面资源的系统工程。如何整合却让众涉足者们头疼。

『捌』 如何做好养老地产开发与管理

对于养老项目的开发模式也在不断地研究和探索。一方面实地考察了许多国内外的养老项目，对其发展模式及特征进行了深入研究；另一方面接触了一些准备开发或正在开发的养老项目，市场的状况和趋势。通过对这些国内外养老项目的梳理和借鉴，15种适应于当前国内市场的养老项目开发模式，希望与大家共同探讨。
模式1：专门建设综合型养老社区
综合型养老社区是指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。社区中除了有为老人提供的居住建筑之外，还会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。其开发主体可以是多种多样的，既可以是民营企业，也可以是由政府投资进行建设。
综合型养老社区的规划设计应考虑老人在居住过程中会不断老化这一因素——老人最初入住时可能身体较为健康，但随着年龄的增长，老人会逐渐产生护理需求。因此在开发建设时，应充分考虑这些因素，设计出相应形式的居住产品，以满足老人从自理到不能自理各阶段身体状况下的居住需求。例如当老人健康自理时，可以居住在一般的养
老住宅中；当需要较为全面的护理时，可以选择入住护理型养老公寓或养老设施。
通常来讲，由于城市土地资源紧张，一些较大规模的养老社区会选在城市近郊或郊外。此时可以选择低密度的开发形式，实现与郊外的环境协调。在规划设计时，应注意将不同类型的居住产品合理分区，保证各自的独立性，避免相互干扰。开发大规模综合型养老社区时，可考虑分期建设，例如先建设自理型养老住宅和部分服务设施，预留出一定的发展用地，等到一段时期后，再建设护理型养老公寓及相应的配套设施等等
综合型养老社区中应包括多种类型的养老居住产品，以及相应的配套服务设施（右图）
模式2：新建大型社区的同时开发养老组团
一些房地产开发企业在开发大型居住区楼盘时，会考虑划分出一部分区域专门建设养老组团。这种开发模式有利于带动企业转向新的客户群，走产品差异化路线。养老组团与社区其他组团能够共享配套服务资源，降低配套设施的建设量。
开发时一方面应注意将老年人的比例控制在适当的范围内，不宜过少也不宜过多；另一方面要控制养老组团的规模，尽量划分为一个个小型居住组团，以营造社区的归属感。
养老住宅靠近中心商业区布置，建设比例控制在一定范围内（如右图中的设计方式）

模式3：普通社区中配建各类养老产品
据调研，许多六七十岁、身体较为健康的老人都会辅助子女照顾下一代，老人需要与子女住的近一些。而为了避免由于生活习惯差异而产生矛盾，老人和子女更愿意选择分开但邻近居住。因此普通社区中配建一些养老居住产品，可满足老人与子女在同一社区就近居住的需求。这种“全龄社区”的居住理念能够较好的符合中国现阶段国情，将会是较受欢迎的一种养老居住模式。普通社区中可配建的老年住宅和公寓示意图（右图）。
普通社区中可配建的老年住宅类型主要有老少户住宅、老人专用住宅等。老少户住宅指同一楼层中相邻或相近的两套住宅，或者同一单元内上下层相邻的两套住宅，其中一套为老人居住，另一套为子女家庭住。老人专用住宅套型是指将普通住宅楼栋中的一部分套型进行适老化设计，例如增加扶手、满足轮椅通行需求、考虑护理人员陪住等。设计时应注意根据住户的购买力来控制套型总面积，特别是老年住宅的套型面积不宜过大，建议以50~60平方米的一居室、两居室为主。这样才能满足老人与子女共同购房的诉求。
普通社区中还可以配建养老公寓，其经营方式大致可分为出租或出售两种。养老公寓通常为社区中专门的楼栋，其居住对象既可以是自理老人也可以是需要护理的老人。在规划设计时，建议将养老公寓靠近小区出入口或社区边沿布置，一方面人员、车辆(例如救护车)出入近便，另一方面养老公寓底层可设置对外商业或公共设施，兼顾对外经营，同时也便于对养老公寓进行单独管理。
模式4：成熟社区周边插建多功能老年服务设施
据资料显示，一些城市存在城区老人就近入住养老机构困难的情况。以北京市为例，城六区老年人口总量和比例均高于远郊区县，老龄化程度严重，但城六区的养老床位数量却低于远郊区县，由此可见城区对于养老设施的需求是十分迫切的。这些社区往往年代较久，周边配套设施成熟，具有良好的区位条件，然而社区周边的用地资源比较紧张。若能在几个社区之间插建养老设施将会是一种较为有效的开发模式。开发者可考虑利用零散地块新建，或通过对既有建筑(如旧的诊疗所、宾馆)的改建等方式进行建设。这种开发模式投资相对较少，易于复制和实现连锁经营。
此类老年服务设施可为小规模、多功能、综合型的设施，其服务范围往往辐射周边多个社区，因此具体的功能可根据周边的社区需求进行确定。通常来讲，除了含有一定的居住功能外，还宜配置老年日托中心、社区医疗站、公共餐厅、小超市等，并考虑为社区老人提供上门护理、送餐、洗浴等服务（右图）
模式5：与医疗机构结合，就近设置养老设施
目前国内一些养老机构希望与医疗机构建立合作关系，使养老设施或养老社区与医院就近设置、共同建设。这种“医养结合”模式的特点在于，能够将优质的医疗资源引入养老项目，从而提升项目的核心竞争力，使老人感到居住在其中较有安全保障。
与此同时，还有一些医院直接划分出部分闲置床位用于开办养老院，这样既能够提高医疗资源的使用效率，又能够满足一些护理程度较重、普通养老机构无法收养的老人的 养老居住需求。
模式6：养老设施与幼儿园并设
养老设施与幼儿园共同设置是一种较好的模式。这种模式既能迎合老人愿意与儿童共同在一起的心理，又能够将养老设施与幼儿园进行统一建设和管理，节约建造和人力成本。从规划角度来看，幼儿园在居住区中的配置密度与老年日托设施较为类似，若将这类养老机构与幼儿园设置在一起，则能实现与社区的紧密结合，从而较好满足社区养老的服务需求。
模式7：与教育设施结合，建设养老公寓
与大学等教育设施相结合的养老社区也是很受欢迎的。有很多“高知老人”在退休后希望能够继续学习、发挥余热。养老社区、老年公寓若能靠近大学设置，并让老人享受一部分教育资源，则会与他们的需求更加吻合。这种模式能够成为养老项目吸引高知老年群体的亮点，从而促进销售。
模式8：在旅游风景区中开发养老居住产品
养老地产与旅游、休闲、养生产业相结合是较为合适的一种模式。市场上已经有一些开发商尝试在开发旅游地产的同时，加入养老养生、康复保健、长寿文化等理念。这类养老项目一般会选在具有较好的风景资源或特色文化资源的地区，例如海南、广西、云南等地。
此类项目的用地规模往往较大，各类居住产品、服务设施容易较为分散，因此在规划设计时，应将养老居住产品相应地集中布置，并注意就近设置配套服务设施，节省服务 管理的人力，避免出现交通路线过长、服务不到位或老人出行不便等问题。
一些与风景资源结合的项目中，老人可能仅在一年里的某个季节或时段来此居住，或者与家人、同伴前来短暂度假。在设计时应注意对养老居住产品的创新。

模式9：与商业地产结合，开发老年公寓
在城市中心区等繁华地段进行商业地产开发时，搭配建设老年公寓，也是一种较为新颖的模式。对于一些居住在北京、上海、香港等大城市的老年人而言，他们希望能享受城区中便利的商业、休闲配套资源，而当他们需要护理时，往往更不愿放弃城区的优质医疗资源。特别是一些高端养老客户群，他们具备相应的经济实力在城市中心区养老、消费。若能在较为繁华的地段建设高端养老公寓，则能满足这些老年人的居住需求。
由于城区内的土地价格较高，开发者通常会选择较为集约的开发模式，例如将老年公寓与普通住宅共同结合在一栋高层建筑中。 模式10——引入外资，建世界型连锁老年设施
一些国际养老机构或投资企业试图开拓中国市场，建设连锁型老年设施，以缓解其国内的养老压力。例如欧洲一些国家的养老服务成本非常高，他们希望能在劳动力相对低廉的国家拓展市场，选择地域和气候条件较好的地区建立养老设施，让老人在比较健康的年龄段到这里养老。对于中国而言，能够借此机会引入外资，并学习国外先进的护理、管理经验，同时也能在一定程度上促进就业、带动消费。
模式11——与国际知名养老品牌共同开发，引进管理模式
最近的养老地产开发热潮促使很多开发商、投资者或政府人员都到国外参观考察，从中看到了很多先进的管理模式，并希望能够将其在国内推行和实现，例如引进国外老年运营管理团队，或与国外知名养老品牌共同开发等。这种模式有一定的可行性，但要注意将其“本土化”。虽然美国、欧洲、日本等发达国家的养老产业发展较为成熟，但是完全移植到中国却不一定合适。中国老人的生活习惯、经济条件和思维方式与国外老人有很大差别，直接照搬国外的模式可能难以顺利“落地”，需要适当转化。
模式12——与保险业结合，利用险资投资养老地产
保险资金介入养老地产的情况已经开始出现。从险资的特征来看，由于其资金规模较大，回报要求低而周期又长，相比来说更为适合投资养老地产，也有利于养老地产的灵活经营。未来保险业可能会成为养老产业重要的投资主体之一。
模式13——与护理服务业结合，将原有优势注入养老地产
在对日本养老产业的研究中发现，一些企业从为老年人提供上门洗浴、上门护理等服务开始，逐步向养老地产方向转型，并最终获得成功。这些企业最初在护理服务方面积累的丰富经验和客户群是其项目成功的关键因素。
模式14——利用自身独特资源转型开发养老地产
在我们所接触到的项目中，曾碰到过酒店管理公司希望转向投资养老地产的情况。这类公司具有自身独特的资源优势，一方面酒店的服务管理形式与养老设施有相通之处，很多经验都能够应用于养老设施的管理服务中，另一方面也可以尝试利用旧酒店改造为养老公寓，或在酒店中提供养老服务等。
模式15——将旧的国有资产盘活，改造为老年设施
可将一些闲置的国有资产盘活，改造为老年设施，例如城里的旧医院、办公楼、小学、幼儿园、私人物业用房等。这些国有资产所在区位较好，在城市中的分布相对均匀，比较适合进行改建(图11)。随着中国的人口结构逐渐向高龄化、少子化发展，幼儿园或小学很有可能空置下来，将这些建筑部分改造为老年公寓的情况将会逐渐多起来。
这种开发模式的重点在于，需要选择便于进行适老化改造的建筑。例如注意建筑的开间尺寸、走廊宽度、门洞大小等能否满足老人居住和轮椅通行的要求等等。通常采用框架式结构的建筑可改造性较强，内部墙体移位相对灵活，更有利于进行改建。

『玖』 做养老地产的话在哪些方面有要求

关于养老地产我们现在多叫做养老养生地产。目前市场上定位养老养生型的回楼盘，主打的依然是产品答，仅是在产品的市场细分上倾向于老年人居住。在相当长的一段时间内，养老养生地产对于大多数人来说，仅仅是简单的"空气清新、居住成本较低"的概念上，不少近郊产品或旅游度假产品成为此类概念的主力承载者。但远景设计研究院了解到，此类产品往往远离购物、医疗、大众娱乐等基本配套，对于年老的购房者来说，根本无法实现"老有所养"的目标。
从市场环境上来看，发展养生养老地产正当时。不过，养生养老地产不同于普通住宅项目的开发，当前还有一些不利因素在制约着养老养生地产的开发。事实上，对房地产开发商和投资者来说，养生养老地产不仅需要考虑gov的导向，还需要把控经济和市场的发展方向和规律，并结合当地人民的生活水平和方式，这样才能给市场提供合适的产品。希望这个解释可以得到你的认同。

『拾』 如何做养老旅游规划养老地产有什么规划要点吗

如何做养抄老旅游规袭划？养老地产有什么规划要点吗？绿维创景认为随着养老地产越来越受关注，市场对养老旅游规划也提出了更高要求。

养老地产最重要的是对生态养生功能的开发。绿维创景认为，在旅游开发中，生态环境只是旅游的一个本底资源，我们称之为本底生态。可以说，所有的郊野旅游目的地，都在打生态牌。因此，一般生态概念，根本吸引不了游客，必须对生态进行深度开发。

因此有各种生态型旅游项目应运而生，如生态游乐、生态养生、生态度假等等。本文将对生态养生旅游这类生态型旅游项目开发的游憩方式、产品模式、市场受众和开发要点进行阐述，为生态型旅游开发提供借鉴和参考。