A. 营改增后，房地产业该怎么做
房地产业：精装修住房供给或增加
由于建安、设计等成本纳入抵扣，会激励开发商增加精装修房屋供给，转型成功的企业将率先享受到减税优惠。
按照新税制，不动产租赁服务、销售不动产、转让土地使用权，税率由5%营业税改为11%增值税，不动产可纳入增值税抵扣。
在二手房增值税方面，新税制根据北京、上海、广州、深圳四城市设计了两套税率：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
“营改增对房地产企业是机遇与挑战并存。当前房地产暴利时代已经结束，营改增迫使企业改变经营模式，适应这个过程。”通过发展多元化产业经营房地产业务的华夏幸福基业有限公司副总裁吴中兵说，对入园的企业来说，营改增有利于刺激低端制造业向高端转化，促进研发类、更具创新性的产业发展，有利于增加企业投资。
此外，方案的焦点之一，是明确房地产项目中的土地出让金可以作为抵扣项目。据了解，目前土地出让金约占房地产成本的30%到40%，一线城市甚至更高。如果再减去可抵扣的建安、咨询、设计等成本，企业的实际税率变化不大，转型成功的企业将率先享受到减税优惠。
例如，一家房地产企业月销售额100亿元，按照营业税税率5%计算应纳税5亿元；营改增之后，该企业扣除40%的土地出让金，以及建安、咨询、设计等合计20%的进项税额，按照11%的增值税率需纳税约3.96亿元，比之前减税1.04亿元。
专家表示，营改增将助推规模化、专业化租赁经营和“购租并举”的住房供应新模式。在内部管理上，开发商会将建安、咨询和设计等业务外包，促进行业细分、专业化经营。此外，由于建安、设计等成本纳入抵扣，会激励开发商增加精装修房屋供给。
B. 房地产营改增以后，土地增值税如何算
土地增值税扣除项目里面的开发成本和费用是按照不含增值税计算，除项目里面的转让相关税金不含增值税11%
C. 营改增后房产税怎么计算
营改增其实就是以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税，增值税就是对于产品或者服务的增值部分纳税，减少了重复纳税的环节，简单说一个产品100元生产者销售时已经缴纳了相应的税金，购买者再次销售时卖出150元，那么他买来的时候100元相应的税金可以抵减，购买者只需要对增值的50元计算缴纳相应的税金，同样营改增就是对以前交营业税的项目比如提供的服务也采取增值部分纳税的原则计税。
“营改增”，通俗来讲，就是把产品和服务一并纳入增值税的征收范围，不再对“服务”征收营业税,并且降低增值税税率。企业，尤其是中小企业若想尽快从中受益，使用航信软件“懂税的ERP”产品是一个普遍的共识，通过Aisino ERP可帮助企业明税，懂税，算税。实现利润最大化。
D. 营改增后，房产税怎样计算
1)房产税：按《房产税暂行条例》规定拥房屋产权租房屋应按租金收入12%租房产月起缴纳房专产税私房属产主房屋租给居住凡经房管部门备案并执行房管部门规定租金标准暂免缴纳房产税城镇土使用税2)城镇土使用税：拥房屋产权租房屋位于城镇土使用税征范围内应按房屋土（含租院落占）面积依土等级及适用土等级税额计算缴纳城镇土使用税根据税发〔2003〕89号文件规定租、借房产自交付租、借房产月起计征城镇土使用税3)营业税：租房屋应按租金收入5%缴纳营业税租房屋月收入800免征营业税4)城建税教育费附加：缴纳营业税同应缴纳营业税额计税依据按适用比率缴纳前面已提教育费附加3%城建税按纳税所区同7%、5%、1%5)印花税：租自房屋凡用于产经营口应于签订合同按双订立书面租赁合同所确定租赁金额千贴花税额足1元按1元贴花6)所税：租房屋月租金收入4000元应按月租金收入扣除800元费用应税所额计算缴纳所税；月收入4000应按月租金收入扣除20%应纳税所额计算缴纳所税计税税率均20%望采纳
E. 营改增房地产行业增值税检查方法有哪些
1.对进项税额总体水平的稽查。在对进项税额实施稽查之前，首先可以对被查单位的进项税额的总体水平进行测试，稽查纳税人在所属期内发生的进项税额总额，是否大约等于扣除项目金额与适用税率的乘积。如果有差额，则很可能是纳税人将购买货物或应税劳务没有取得专用发票的税额，或不合规定不予抵扣的税额一并记入了进项税额中进行抵扣。测试方法如下：
(1)按不同的适用税率统计扣除项目金额。例如，通过稽查“原材料”、“库存商品”、“低值易耗品”、“包装物”等账户，统计适用基本税率的项目的全年累计借方发生额;通过稽查“生产成本——基本生产(辅助生产)”账户，得到水、电、气的全年成本金额;通过稽查“产品销售费用”账户，得到企业发生的运输费用金额。
(2)计算当期最大限额抵扣税额。按上述统计金额分别乘以适用税率计算所属期间的进项税额，即为当期最大限额抵扣税款;再加上由“待摊费用——期初进项税额”转入当期的进项税额和当期已申报人库的已缴增值税金，应约等于“应交税金——应交增值税”当期累计借方发生额。
(3)比较结果，分析原因。如果上述测算结果小于“应交税金——应交增值税(进项税额)”账户借方发生额，说明企业存在多计进项税额的可能性，应重点开展详细稽查。如果上述测算结果大于“应交税金——应交增值税(进项税额)”账户的借方发生额，则说明企业有可能存在进货没有取得专用发票或其他类似情况，应进一步分析其原因，看有无影响增值税的计算。例如，设法了解企业有无重大的非应税项目：
①进行财务报表相关分析。从资产负债表中，分析在建工程、固定资产的变动情况，有无在建工程建设项目、待处理财产损失项目等。
②进行产品品种、用途分析。稽查被稽查企业是否有免税产品;若生产的产品为生活用品，是否可能发放给职工;产品销售对象有无出口产品。
③进行经营项目分析，稽查企业有无兼营非应税项目，如装潢、房地产等。
总之，应当进行各种形式的比较分析，找出可能存在的问题，有目的、有重点地展开详细稽查。
2.进项税额抵扣合法性的稽查
(1)对专用发票的稽查
①审查有无未取得法定凭证而进行抵扣的情况。需逐笔审核进项税计税凭证，稽查有无未取得法定凭证而进行实际抵扣。有无以复印件、传真件代替原件进行实际抵扣等情况。
②审查有无以错误法定凭证而进行抵扣的情况。抽查进项税计税发票，核实纳税人登记号是否一致，印章是否齐全，开户银行及账号是否一致，金额有无涂改等。凡是以上要素有误的专用发票不得实际抵扣，购进单位与付款单位不一致时，也不得抵扣。
③审查有无代开、虚开专用发票的情况。逐笔审查专用发票，一是辨别发票真伪;--是发现有进项一直大于销项，或某固定往来单位常开出大额专用发票及开票单位与实际付款单位不相一致等线索时，应抽查专用发票、银行单据、实际进货数量等，确认有无代开、虚开专用发票的情况。
(2)对经济业务事项的稽查。由于进项税额是伴随着企业采购业务的发生而流入企业，所以稽查时应着重稽查与外购项目相关的“原材料”、“库存商品”、“低值易耗品”、“包装物”、“制造费用”等科目所反映的经济业务是否属实，金额是否正确，有无专用发票作为扣税凭证。
①稽查有关科目的借方发生额，确定采购业务的事项是否属实。可以通过企业正常的采购、耗用水平加以判断，并调阅记账凭证和原始资料，稽查付款方式，是否已支付货款，付款对象、取得的专用发票有无异常等，找出疑点，核查清楚。必要时可以采用函证、实地调查等方法进一步稽验证实。
②检验有关科目的借方发生额是否应归属于该科目，有无将固定资产记入“原材料”科目，或是将购入固定资产的金额化整为零，记入“低值易耗品”科目，以达到抵扣进项税款的目的。在稽查时可以选择一些采购金额、数量较大的或与平时正常采购业务相比波动较大的业务，调阅原始凭证，验证内部控制制度的执行，重点审核购进货物取得的专用发票的内容。根据填开的货物各称、单位，对照财务制度的规定稽查是否确实属于“原材料”或“低值易耗品”。
③稽查购进的货物及应税劳务是否用于非应税项目。在稽查时，可以通过稽查企业经营的实际情况，根据购进货物的用途加以推断。例如，服装生产企业采购记入“原材料”科目的材料是钢材、水泥;钢铁生产厂采购记入“原材料”科目的是大米等。这些情况可以判断为用于非应税耗用。在稽查时，还应特别注意商业零售企业开具的专用发票，稽查其是否属于企业购进的生活资料，如果属实，则不能抵扣税款。
3.非专用发票扣税的稽查。免税农业产品、运输费用及收购废旧物资进项税额的抵扣凭普通发票即可实施，在稽查时应予以注意。
(1)审查允许计算扣除的范围。免税农产品的范围详见财政部、国家税务总局《关于调整农业产品增值税率和若干项目征免增值税的通知》，审查扣税项目是否属于免税农产品，其采购对象是否是农民、农业免税单位自产的农产品和小规模纳税人销售的农产品。审查运输费用是否属于企业代垫的运费而未记入销售额中，如果属实，则不能抵扣;另外，购买或销售免税货物以及外购固定资产的运费也都不能抵扣。
(2)审查计算扣税的凭证是否合法。收购农民个人自产农产品应使用税务机关批准的统一收购凭证;小规模纳税人应提供普通发票;农业免税单位提供的应是当地财政部门印制的套有国家税务总局发票监制章的统一格式收据及农业特产税缴款书;运费结算单据是指国营铁路、民用航空、公路和水上运输单位开具的货票以及从事货物运输的非国有的运输单位开具的套印有全国统一发票监制章的货票。
(3)检查扣税金额计算是否正确。首先应稽查计算的基数是否正确，注意企业有无将装卸费、保险费等杂费也计入了运输费用中。其次，稽查其适用的扣除率是否正确，注意运输费用的扣除率是否已按规定改为了7%。
4.进项税额抵扣时问的稽查。根据规定：工业企业购进货物入库后，才能申报抵扣进项税额;商业企业购进货物付款后，才能申报抵扣进项税额;购进应税劳务，应在劳务费用支付后申报抵扣进项税额。
稽查进项税额抵扣时间，可以从以下几个方面着手：
(1)稽查购进货物的账务处理，看有无异常情况。例如，稽查发现如下的账务处理：
借：在途材料(材料采购)
借：应交税费——应交增值税(进项税额)
贷：银行存款(应付账款)
则可以判断这属于异常会计分录，企业在货物尚未入库时就已经抵扣了进项税额。
(2)对工业企业，应审查验收入库的手续是否符合管理要求，核实货物验收入库单，必要时进行实物盘点，确认企业有无在材料未入痒前就抵扣进项税额的现象。
(3)对商业企业，应结合购进货物的账务处理，核实应付账款的明细账，确认企业有无未付款就抵扣进项税额的现象。
(4)对以物易物、接受捐赠、接受投资的货物，要注意审查企业是否拥有具有法律效力的合同、章程、证明及有关部门的评估证明资料。
5.进项税额转出的稽查
(1)非正常损失的稽查。所谓非正常损失，是指生产经营过程中，不属正常的损耗，包括自然灾害损失、因管理不善造成货物被盗、发生霉烂等损失以及其他非正常损失。企业在产品和产成品耗用的非正常损失的购进货物或应税劳务按规定不得抵扣进项税额。非正常损失一般发生在采购、生产、保管、销售四个环节。
一对非正常损失的稽查应从以下几方面进行：
①确认是否存在正常损失。
首先，分析会计报表。一查资产负债表的“待处理财产损益”项目，调阅相关凭证进一步核实是流动资产损失，还是固定资产损失，因为只有流动资产的损失才有可能涉及到增值税的调整问题;二查损益表，如果发现表中列支的“营业外支出”金额较大，则调阅凭证看有无非正常损失项目。
其次，分析财务指标。有的纳税人在发生了非正常损失后，不通过“待处理财产损益”科目核算，而是直接增加当期生产或销售成本，导致月份成本偏高、毛利率偏低。稽查时可通过比较分析法，查看纳税人在稽查期所销售货物的平均单位成本是否比一般水平偏高，如果确定偏高又无合理解释的，就说明纳税人有隐瞒非正常损失的可能。这时应重点稽查“原材料”、“产成品”、“生产成本”账户的贷方发生额，通过贷方发生额的具体内容判定企业是否存在将非正常损失项目自行消化的情况。
再次，分析存货的呆滞金额。稽查存货明细账，对一些品种的外购货物原材料及企业产成品和多少年来都是上年连续结转数量而金额没有变的呆滞金额，应查明实物是否存在;对数量少、金额较大的品种抽样实物盘点，查明是否名存实亡;再核实短少的存货，对已销的部分作实现销项税额处理，对损失部分作进项税额转出。
最后，债权赔偿分析。有些非正常损失应由外单位或个人承担责任，在双方协商一致的情况下，对方作出一定赔偿。签订赔偿协议内容可以反映非正常员损失的真实情况;双方协商不一致的，可能产生经济诉讼，诉讼材料也会反映非正常损失的真实情况;另外，自然灾害等原因导致的损失，通过保险公司在赔偿时详细调查的企业存货损失情况资料及作出的赔偿金额，也能充分得到证实。
②审查非正常损失是否已作进项税额转出。对企业发生的损失确认后，财务核算已作账务处理的，可以通过“待处理财产损益”账户的借方发生额，调阅记账凭证，稽查其账务处理。如果“待处理财产损益”账户借方发生额对应关系为贷记“原材料”、“低值易耗品”、“包装物”、“产成品”、“生产成本”，同时贷记“应交税金——应交增值税(进项税额转出)”，说明被查企业已作进项税额转出。如果上述对应关系中贷方没有发生“应交税金——应交增值税(进项税额转出)”，则说明存在未转出进项税额，应予以调整。同理，企业发生损失查明原因后，企业决策者批准直接在“营业外支出”账户中列支的，则采用相同的方法查看“营业外支出”账户的借方发生额的对应关系是不是“应交税金——应交增值税(进项税额转出)”，若不是，则也应进行调整。
对企业发生的非正常损失没有及时按会计制度进行正确核算处理的，应分析损失项目的具体情况分别处理，在进项税额转出的同时分别贷记“原材料”、“生产成本”、“产成品”等账户。
③稽查“进项税额转出”金额是否正确。稽查计税依据是否正确;注意毁损货物的具体时间，查看有无延期转账的现象;稽查计算方法是否正确，是否人为地减少了物耗项目，进而少了进项税额。
(2)企业购进货物用于非应税项目、免税项目等的稽查。
①审核“原材料”：账户的贷方，确定原材料的用途。可以核对有关的原始凭证，稽查“原材料”贷方发生额的对应借方科目是否是“其他业务支出”、“生产成本——基本生产——X×免税产品”、“在建工程”、“应付福利费”等科目;如果是，则进一步稽查在贷记“原材料”科目的同时，是否作了相应金额的进项税额转出的处理。对未作处理的，应予以纠正。
②审查“营业外支出”、“其他应收款”、“生产成本”、“应付福利费”等账户的借方，确定有无未进行还原而直接按不含税价格转入原材料的现象。
③对于免税项目耗料和应税项目耗料不能分清核算的，应按销售收入比例分摊进项税额，即按下列公式计算不得抵扣的进项税额：
不得抵扣的进项税额=当月全部进项税额×(当月免税项目销售额与非应税项目营业额合计)÷当月全部销售额营业额合计
如果纳税人月度之间的购销不平衡，按上述公式计算出现不得抵扣的进项税额不实的现象，税务机关可采取年度清算的办法，即年末按当年的有关数据计算当年不得抵扣的进项税额，对月度计算的数据进行调整。这时就需要审查企业年末是否按全年销售收入比例予以调整分摊比例。
(3)企业退货或折让而收回增值税的稽查。税务人员可以直接从进货退回的红字处理追踪相的进项税额有无扣减。另外，购货方发生退货时必须由当地税务机关提供《销货退出或索取折让证明单》以下简称《证明单》。稽查时可以要求被查企业提供《证明单》的存根联，核对开具退货的数量、价款及税额与账面冲减的数量、金额、税额是否一致，有无人为延期作出进项税额转出。审查企业有无利用现行的购进扣税法，大量进货或虚假进货，增大当期进项税额，然后办理退货延期缓缴应纳增值税。这可以通过资金的流动，及供货方单位的情况加以审定。
F. 营改增房地产业税率11%怎样测算税负
房地产行业营改增之后税负的测算方法采用一般计税方法中的购进扣税法，应纳税额专是指当期销项税属额抵扣当期进项税额后的余额，公式为增值税=销项税（营业收入*销项增值税率）-进项税抵扣；进项税抵扣额=成本*税率。
比如 ，一家房地产企业购进建筑材料由一般纳税人开具17%的进项税发票，假设票面价值1000万元，则可抵扣进项税额为170万元。房屋销售时需按照11%的税率开具增值税专用发票，假设销售额为5000万元，则销项税额为550万元，应交增值税额为550-170=380万元，则企业的实际税负为380万元。而按照营改增之前缴纳5%的营业税比率计算，实际税负为250万元。对比之下，营改增之后税负增加了130万元。
营改增能否降低企业税负要看房地产企业的进项税抵扣来源的多少。购置出让土地时，由于地方政府非企业身份无法开具增值税发票，因而无法产生进项税抵扣。所以，土地成本变动对企业税负无法产生影响。在土地成本不能抵扣的情况下，建安成本成为主要抵扣项，建安成本在营业额中所占比例不同同样影响到营改增后应缴税额的额度，也决定着企业营改增之后税负是增加还是减少。
G. 营改增后房产税怎么计算方法
房产复税是以房屋为征税制对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。征收范围限于城镇的经营性房屋。区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。根据税法规定，房产税的计算方法有以下两种：1.按房产原值一次减除30%后的余值计算。其计算公式为：年应纳税额=房产原值×(1-30%)×1.2% ;2.第二种按租金收入计算，其计算公式为：年应纳税额=年租金收入×适用税率(l2%)。下列房产免纳房产税：一、国家机关、人民团体、军队自用的房产;二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产;三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产;四、个人所有非营业使用的房产;五、经财政部批准免税的其他房产。
H. 营改增后房产税怎么计算方法
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计内税依据，向产权所有人征收容的一种财产税。征收范围限于城镇的经营性房屋。区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。根据税法规定，房产税的计算方法有以下两种：1.按房产原值一次减除30%后的余值计算。其计算公式为：年应纳税额=房产原值×(1-30%)×1.2% ;2.第二种按租金收入计算，其计算公式为：年应纳税额=年租金收入×适用税率(l2%)。下列房产免纳房产税：一、国家机关、人民团体、军队自用的房产;二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产;三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产;四、个人所有非营业使用的房产;五、经财政部批准免税的其他房产。