什么是房地产过热

⑴ 房地产过热现象

美国房地产泡沫：7.5万人口的城市竟出现2.5万名地产经纪人

20世纪20年代中期，美国经济出现了短暂的繁荣，建筑业日渐兴盛。在这种背景下，拥有特殊地理位置的佛罗里达州出现了前所未有的房地产泡沫。

佛罗里达州位于美国东南端，地理位置优越，冬季气候温暖而湿润。第一次世界大战结束后，这里迅速成为普通百姓的冬日度假胜地。由于佛罗里达的地价一直远低于美国其他州，因此该州成为了理想的投资地。许多美国人来到这里，迫不及待地购买房地产。随着需求的增加，佛罗里达的土地价格开始逐渐升值。尤其在1923年—1926年间，佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。例如棕榈海滩上的一块土地，1923年值80万美元，1924年达150万美元，1925年则高达400万美元。一股炒卖房地产的狂潮越来越汹涌澎湃。据统计，到1925年，迈阿密市居然出现了2000多家地产公司，当时该市仅有7.5万人口，其中竟有2.5万名地产经纪人，平均每三位居民就有一位专做地产买卖。当时，地价每上升10%，炒家的利润几乎就会翻一倍。在那几年，人们的口头禅就是“今天不买，明天就买不到了”！在这种狂潮的催动下，一向保守冷静的银行界也纷纷加入炒房者行列。

然而好景不长，到1926年，佛罗里达房地产泡沫迅速破碎，许多破产的企业家、银行家或自杀、或发疯，有的则沦为乞丐。据说美国商界大名鼎鼎的“麦当劳教父”雷·克洛克，当年也因此一贫如洗，此后被迫做了17年的纸杯推销员。紧接着，这场泡沫又激化了美国的经济危机，结果引发了华尔街股市的崩溃，最终导致了20世纪30年代的世界经济大危机。

日本房地产泡沫：东京都一地的地价超过了美国全国地价总和

20世纪30年代以后的60年间，世界房地产领域基本上没有出现大的波澜，但进入90年代后，日本的房地产泡沫再度震惊了世界。

20世纪80年代后期，为刺激经济的发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”，决定同意美元贬值。美元贬值后，大量国际资本进入日本的房地产业，更加刺激了房价的上涨。从1986年到1989年，日本的房价整整涨了两倍。

受房价骤涨的诱惑，许多日本人开始失去耐心。他们发现炒股票和炒房地产来钱更快，于是纷纷拿出积蓄进行投机。到1989年，日本的房地产价格已飙升到十分荒唐的程度。当时，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。

所有泡沫总有破灭的时候。1991年后，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。到1993年，日本房地产业全面崩溃，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元。

从后果上看，20世纪90年代破灭的日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。这次泡沫不但沉重打击了房地产业，还直接引发了严重的财政危机。受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，陷入了长达15年的萧条和低迷。即使到现在，日本经济也未能彻底走出阴影。无怪乎人们常称这次房地产泡沫是“二战后日本的又一次战败”，把20世纪90年代视为日本“失去的十年”。

东南亚、香港房地产泡沫：香港业主平均损失267万港元

继日本之后，泰国、马来西亚、印度尼西亚等东南亚国家的房地产泡沫也是一次惨痛的经历，而其中以泰国尤为突出。20世纪80年代中期，泰国政府把房地产作为优先投资的领域，并陆续出台了一系列刺激性政策，由此促生了房地产市场的繁荣。海湾战争结束后，大量开发商和投机者纷纷涌入了房地产市场，加上银行信贷政策的放任，促成了房地产泡沫的出现。与此同时，大量外国资本也进入东南亚其他国家的房地产市场进行投机性活动。遗憾的是，当时这些国家没有很好地进行调控，最终导致房地产市场供给大大超过需求，构成了巨大的泡沫。在金融危机爆发以前的1996年，泰国的房地产业已处于全面危险的境地，房屋空置率持续升高，其中办公楼空置率竟达50%。随着1997年东南亚金融危机的爆发，泰国等东南亚国家的房地产泡沫彻底破灭，并直接导致各国经济严重衰退。

东南亚金融危机还直接导致了香港房地产泡沫的破灭。香港的房地产热最早可以追溯到上世纪70年代。当时，李嘉诚、包玉刚等商界巨子纷纷投资房地产领域，香港十大房地产公司也先后公开上市，而来自日本、东南亚和澳大利亚等地的资金也蜂拥而入。在各种因素的推动下，香港的房价和地价急剧上升。到1981年，香港已成为仅次于日本的全世界房价最高的地区。

1984年—1997年，香港房价年平均增长超过20%。中环、尖沙咀等中心区域每平方米房价高达十几万港元，一些黄金地段的写字楼甚至到了每平方米近20万港元的天价。受房价飞涨的刺激，香港的房地产投机迅速盛行起来，出现了一大批近乎疯狂的“炒楼族”。当时的香港，人们盲目地投资房地产。为了抓住机遇，许多人往往仅凭地产经纪人电话中的描述，就草草决定购买豪宅。一些经纪人甚至会对顾客说出这样的话：“什么？你要考虑一两天？当然不行！有很多人在等，你不买的话，过3分钟就没了！”1996年，香港竟出现买房前必须先花150万港元买一个号的怪事。

就在香港的房地产泡沫达到顶峰时，东南亚金融危机降临了。1998年—2004年，香港楼价大幅下跌，如著名的中产阶级居住社区“太古城”，楼价就从最高时的1.3万港元每平方英尺下跌到四五千元。据专家计算，从1997年到2002年的5年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港的生产总值还多。而对于普通香港市民而言，房地产泡沫的破灭更是不堪回首。在这场泡沫中，香港平均每位业主损失267万港元，有十多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”。

可以说，发生在上个世纪的3次房地产大泡沫，对当时和后来的世界经济发展造成了深远的影响。它们给世界经济造成了惨痛的损失，也留下了宝贵的经验教训，而这些教训在世界各国房地产热高烧不退的今天显得尤为珍贵。

⑵ 怎么判断一个城市的房地产是否过热

我国房地产业存在的泡沫问题
住宅市场化后，中国房地产业发展日新月异 ，然而发展到今天房地产业却出现了各种各样的问题，房地产市场到底怎么了？是健康发展还是泡沫严重？房价是要进一步上涨还是要适度调整？房地产泡沫问题成为目前社会讨论的一个热点。国家建设部对房产现象调查，最终得出结论是 “全国房地产市场总体上保持健康、快速发展态势，但部分地区存在投资增幅过大、土地供应过量、价格上涨过快和结构不合理等问题，个别地区问题还较严重”的基本判断，并向国务院上报了《当前我国房地产市场运行情况分析报告》，该报告在年底的中央经济工作会议前以参阅文件的形式印发各地。报告中具体指出：当前我国房地产开发投资的总体走势，就全国而言尚属于正常状态，但已在若干地区和一些方面出现过热苗头和泡沫现象，并有蔓延、扩大之势。
局部过热苗头表现在：一是近三年房地产开发投资规模平均以25.04%的高速增长，为GDP平均增幅的3倍左右，且有进一步增加之势。二是炒房子、炒地皮等投机、炒作现象在大部分城市均可看到，且有愈演愈烈之势。三是商品房开发投资结构过于向高中档房倾斜。四是国民经济许多行业的企业已开始向房地产业涌入或受其连带影响。五是房屋竣工面积和房屋施工面积中新开工面积分别平均以每年20.57%和25.22%的高速递增。
房地产局部存在泡沫主要是从以下几个方面进行分析：

一：房价与收比偏高

房价与收入比是国际上通用的衡量房地产泡沫的指标之一。按照世界银行的标准，发达国家的房价收入比一般在1.8～5.5倍之间，发展中国家合理的房价收入比在3～6倍之间。而我国目前全国的房价收入比已超过7.8倍，而上海、北京、广州等地的房价收入比则更高。
房价收入比过高作为我国楼市存在泡沫的一个依据理由是，房价最终要靠居民的支付能力来支撑，中国房地产市场不可能违背世界上其他国家通行法则。关于居民的隐性收入，很多城市在统计数据的处理当中已经考虑到了，而工资则是我国居民最主要的收入。如果考虑到我国居民收入巨大的两极分化，目前的高房价更加使得普通居民不堪重负。当然，伴随着我国经济的快速增长，居民收入也在增长，但不能用未来可能的高收入来解释现在的高房价。经过几十年的发展，我国居民特别是上海、北京等大城市居民的收入会和发达国家差不多，那时出现高房价是合理的；但目前的高房价严重脱离目前居民的低收入，就是一种泡沫现象。

二：房租背离房价

房价与房租比是国际上又一个衡量房地产泡沫的标准。在这一轮房价上涨的过程中，出现的一个特殊现象就是房价快速上涨而租金涨幅却不大，有些城市在一定时期内甚至出现了房价上涨但租金却下跌的现象。房价和房租的背离作为楼市泡沫的一个重要信号。但无泡沫论者却不这样看，他们认为投资房产的收益由房租和价值增值两部分组成，在房屋价值增长很快的情况下，租金收入在收益中所占的比重很小，所以房价和房租背离不能说明楼市存在泡沫，目前楼市还具有投资的价值，因为房价会进一步上涨。然而房屋的价值只不过是未来现金流(房租)的一个贴现，在利率不变的前提下，房屋之所以会增值是因为租金上涨或预期未来租金会上涨。脱离租金单炒房价就是房地产市场形成泡沫的一个典型机制，房地产市场投资变成一种“零和博弈”，必须依靠新资金的不断注入才能维持房价上涨，一旦资金流中断，泡沫就要破裂，而接到最后一棒的投机者就要承受所有的损失。

三： 房价上涨是成本上涨造成的吗？

目前有种观点认为这几年房价的快速上涨，并不都是投机炒作造成的，而是由于建房成本的提高导致的。首先是各种材料费、人工费逐年上升。据统计，从2001年到2004年上半年，钢材价格上涨了50%左右，混凝土价格上涨了60%左右，仅此两项就使得房屋开发成本每平方米增加了100多元。其次，根据新修订的《城市居住区规划设计规范》，新建小区的配套设施和房屋质量都有了很大的提高，这必然也增加了开发成本。更主要的是，这几年随着土地市场的改革深入，“招拍挂”逐渐取代了原来协议出让土地的方式，使得土地成本大大提高。开发成本的上升使得房价大幅上涨，这和楼市泡沫没有关系。

但是上述观点颠倒了房价和成本的因果关系，并不是成本上升推动房价上涨，而是房价上涨导致成本上升。房价是由房地产市场的供给和需求状况决定的，这次楼市泡沫的直接原因就是投资性需求比例过大，开发商和投资者哄炒房价。房地产市场的过热使得钢材和水泥出现短缺，价格大幅上涨。特别是土地，不是土地价格决定房价，而是房价决定土地价格。房价的一路上涨使得开发商纷纷加大开发规模，对土地的需求增加，造成地价上涨。事实上很多开发商2001年和2002年销售的房屋，甚至目前上市的许多楼盘，土地都是上世纪90年代末通过协议方式低价获得的，房屋的成本很低，但由于市场需求增加了，他们照样高价出售；反过来，开发商现在高价得到土地，如果一旦需求出现逆转，他们照样只能赔本售房。所以，所谓的成本上升带来楼市价格刚性，只涨不跌，是没有根据的。

四：房地产业需不需要宏观调控？

专业者对楼市泡沫表示了极大的担忧。他们希望中央前一阶段的宏观调控政策得到很好的执行，对一些地方政府和商业银行阳奉阴违的做法极为不满；他们希望中央政府加大宏观调控的力度，特别是中央银行应该通过提高利率，挤压房地产市场的泡沫。加强宏观调控:首先，宏观调控挤压楼市泡沫不是为了打压房地产业的发展，而恰恰是为了房地产业长期健康稳定的发展；第二，房地产市场不是一个像食品和服装这样的普通商品市场，而是一个受到土地和资金严格限制寡头垄断市场，应当而且必须由国家加强调控和管理，土地市场的规范和金融改革的滞后是这次房地产泡沫深层次原因，这两个问题不解决而让房地产业自由发展只会带来市场的大起大落，不利于房地产业本身健康发展，也会给国民经济带来巨大的负面影响；第三，目前房地产市场的泡沫是客观存在的，如果我们害怕泡沫破裂的不良后果而不进行调控，只会让问题愈演愈烈，最终给国民经济带来毁灭性打击。不能让房地产泡沫“要挟国民经济”，必须及早防治，一点一点地挤压；第四，从过高房价中获益的是开发商和炒房者，普通居民并不能从中获益。对于城市里只有一套房屋自住的普通居民来说，房价涨了，他们不能拿到市场上套现；房价跌了，受影响的只是那些开发商和炒房者，普通居民的居住条件并没有恶化，倒是有可能进一步改善居住条件。对于那些想要买房还没有买房的居民来说，则更是希望房价能降下来一些。

因此加强政府的宏观调控我国的房地产泡沫短期内破裂的可能性很低。首先，房价持续上涨并不意味着泡沫风险。房地产市场的需求依然旺盛，持续增加的购房需求势必推高房价，房地产的投资由商界人士主导，即使国家持续加息，“炒房者”也有足够的能力应对按揭成本的上升。其次，政府的宏观调控将抑制房地产泡沫，我国有必要继续推进防止经济过热的宏观调控措施。更为重要的是，人民币是否升值、何时升值将对房地产泡沫起到“导火索”作用。目前相当多的国际游资在我国炒卖房地产，其根本目的是博人民币升值。只要存在升值的可能，游资就会持续涌入中国，吹大房地产泡沫。另一方面，如果人民币升值已确信无望，游资会纷纷流出中国，大大增加泡沫破裂的风险。
所以，就目前我国房地产的发展趋势来看为了预防房地产泡沫的破裂和发展过快的问题必须加大政府对房地产业的宏观调控出台各种措施强有力的保证其健康有力的发展。

⑶ 房地产过热会出現什么问题

房地产过热的前提是这个地区经济的高速增长。即使是在发达国家，城市里的房屋价格也是惊专人的（如属日本东京）。造成房地产价格上涨的最主要原因其实还是土地拍卖收入成为了地方政府最重要的经济来源。而随着房地产泡沫越吹越大，如果经济基础不能够尽快跟上，就会造成很多经济问题和社会问题。正如你所说的，老百姓根本买不起房子。

⑷ 房地产过热的原因是什么

政策导向失误，消费者盲目跟风、投资理念错误，潜在购买力上升。。。原因很多。

⑸ 房地产过热和房地产泡沫的关系急急急！

首先，我们应该明确几个概念：
1、过热和泡沫是个主观的定义。不是客观名词。就像一杯茶，有人觉得烫，可能还有人觉得有点儿凉。
2、泡沫破裂：是一个客观现象——破了，不管你感觉如何，就是客观的破了。
3、所有的人本性都是风险厌恶型的，只不过每个人的承受底线不同。
4、目前，官方和媒体主流对于泡沫的宣传存在误区。泡沫并不是十恶不赦的万恶之源。细看美国200多年的发展史，我们会明白，200多年的美国发展史就是200多年的泡沫制造史。泡沫越造越大、越造越多、破了一个出来十个，最终美国屹立于世界之巅，而不是像我们媒体宣传的那样跌入万劫不复的地狱。
两者的关系可以简单概括成一句话：过热预期会催生泡沫预期，进而逐渐造成恐慌，最终演变为泡沫破裂。
当多数人觉得热，加上官方及媒体的目的性引导（目的很复杂又很简单，简单概况就是政治需要）就会逐渐造成过热预期，社会上进而形成泡沫判断，继而造成开发商和购买者供需双方的恐慌，风险预期愈来愈大，风险底线不断被突破，观望、抛盘、跳水、烂尾、泡沫破裂。

⑹ 房地产热的含义

（一） 指房地产市场的繁荣，民众参与度高。
（二） 指房地产市场的不应有的异常过回热现象，是答一种经济学上的非正常市场状态。通常有以下几大特征：
① 商品房市场供不应求，民众购房热情高涨。
② 吸引大量社会闲置资金、投机资金、企业资金入市。
③ 房价持续上涨，价格严重偏离价值。
④ 商品房购买后空置率高，二手房交易火热。
⑤ 形成投机市场，泡沫化风险加大。

⑺ 房地产过热

房地产市场的过热是由于金融市场提供了过量的流动性造成的，这当然也跟内人们的心理容预期有一定关系。当房地产市场热到LBX不能够承受（比如经济危机，收入下降，无法还贷）的时候，金融风险会进一步加大。现在就是一触即发的时候了。

⑻ 房地产开发过热为什么会引起物价上涨

这就是炒房团的“功劳”啦！尤其是温州炒房团！再者，其实有很多因素的，房地产开发过热，并不一定是供大于求，买不起房的80后还是有很多很多的，所以……

⑼ 什么是房地产过热

房地产过热 这个太难解释 简单点就是买房子的人多 价格贵 涨的快 跟着土地也贵 等等相关产业都随之 炒的热热闹闹的

⑽ 中国房地产市场持续过热的原因是什么

市场需求（自住需求和投资需求）高，政府“推波助澜”（规划噱头，地王频出，税负偏高，灰色途径），开发商全面炒作（自然，商务，尊享）。 ……
一言难尽啊，市场持续过热，一个巴掌拍不响，大家都有问题。