如何看待17年房地产

A. 如何看待2017年以来中央对房地产行业的一系列打击政策会有哪些影响

随着现在全国各大城市房贷利率的提高，购房成本更是增加了，中国著名经济学家许小年说道，房价恶性上涨，结果就是大多数人买不起房子，后果也很严重，因此，房价可以涨，但是不能恶性上涨。此外也必须对涨幅有所控制，同时加强保障房建设，让穷人有地方住。如果房价的上涨没有控制后果就是银行呆账急剧增加，银行面临破产。同时有很多行业倒掉，或者凋敝，造成失业增加，税收减少，这是更不能接受的。所以，房价可以下跌，但必须在可以接受的幅度内。
现在再看看城镇化，在不远的将来，将有数以亿计的农民搬进城镇居住。房子从哪里来?还不是靠开发商建房子。再仔细看看各地的大开发商，以上海为例，50大开发商里面，有七成是国有的开发商，不太可能全倒闭。所以房产作为支柱行业是不会被放弃。
除了以上房产走势，咋贷带大家看看买房按揭带来的相关政策与规定
首先买房之前清楚的做好收入规划，每月必须预留出偿还房贷的部分，还要对自己的未来收入做出准确的预估。可以通过自身的年龄、工作能力、学历、行业等方面综合评估，还要考虑家庭生活费用的支出，比如父母养老、孩子教育、家人健康等方面，这些都得明确。
其次申请房屋贷款的时候，可以根据自己的还款能力来衡量自己的贷款额度和贷款年限，除此之外还得对自己未来的收入有准确的预测，一旦出现断供的问题就很棘手了。在当今物价非常的年代，最好不要拿出全家的财力来买房，因为在生活中必须要预留一部分资金作为应急之需。所以要事先盘算清楚家庭的经济状况，包括现金流和不动产、投资理财的资产等。
最后提醒大家做按揭贷款买房时，就是把房产抵押给银行，所以当所有的房贷全部还清的时候，借款人千万记住拿着银行的贷款结清证明和《房地产他项权利证明》前往房产所在地区的房地产交易中心办理抵押撤销手续。

B. 2017年中国房地产的走势将是怎样

稳中有降。
由于16年房价暴涨，且从第三季度开始，调控政策加码，因此，17年房价应该会小有下浮。

C. 你如何看待现在的房地产业的发展

房地产产业的发展如今依旧如火如荼地发展着，没有一点点要停滞的趋势，所以房地产业仍然很受欢迎。

D. 2017中国房地产行业现状是怎样的

随着政策逐步落地以及销售增速进一步回落，房地产开发投资增速继续冲高动能不足，且回在一二线答土地市场降温以及三四线土地难维持火热的状态下，对未来房产投资回升可持续性保持谨慎乐观，预计二季度开发投资增速仍保持平稳，三季度继续小幅回落。
据《中国房地产行业商业模式创新设计与投资前景预测分析报告》数据显示，2017年1-5月份，全国房地产开发投资37595亿元，同比名义增长8.8%，增速比1-4月份回落0.5个百分点。其中，住宅投资25423亿元，增长10.0%，增速回落0.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.6%。

E. 如何看待三四线城市房地产在2017年初的火爆

几方面：
1、2017年整体房地产市场都很火爆，一方面是国家政策调控限价限贷限购，导致很多开发商停止推售，整个市场供需出现供不应求。
2、一线、二线城市购房人群由于限购或者价格问题，退而求其次被挤压到周边远郊的3、4线城市购房。
3、国内一线甚至是二线城市近几年迅猛发展外扩，导致城市周边3、4线城市或者郊县由原来的的小城镇，发展为主力城市的卫星城，城市发展战略和未来前景完全提升，导致一部分主力城市的人群将投资资金转移到这部分区域。
整个市场的火爆是几个方面因素共同作用的结果，成都就是个很好的例子。现在成都整个城市处于供不应求的状态，价格比去年同期翻了一倍，有房销售的全部要求一次性付款，不接受按揭。最快的清盘项目，开盘20多秒就售罄；周边新津、青白江等这些以前3000都没人买的城市，现在8000买不到房子。

F. 如何看待房地产

中介公司太厉害

G. 如何看待当前房地产的发展趋势

地产行业分化愈加明显，集中度进一步提升。三季报显示，大型房企净利润增回速明显，部分中型企业答净利润增速有所提升，而一些中小企业则直接进入到了净利润下滑通道。数据显示，在2017年前三季度，百强房企销售规模已突破5万亿大关，与2016年同期相比，增幅达36.7%。
据《中国房地产行业商业模式创新设计与投资前景分析报告》预计，2018年中国部分房价上涨过快的城市调控可能收紧，行业整合将持续，未来房价不太会大幅度调整。如果楼市升温，不排除更严厉的调控政策出台。

H. 为什么说2017年是较好的买房时机

近日召开的中央经济工作会议提出了 “房子是用来住的,不是用来炒的”,会议在抑制房地产市场泡沫、增加土地供应、落实人地挂钩等方面也作出了部署,提出要加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。
这一表述引起了社会的广泛关注,被解读为强调房屋的居住属性,减弱房屋的金融属性,也为明年的楼市调控定下了基调。
那么今年是否是合适的买房时机呢?顾云昌表示,目前房价已到“天花板”,去年透支了相当一部分的购买力,政府实施调控政策之后,改变了人们对房地产的预期,另外2017年的货币政策可能会适度收紧,这些因素会对楼市产生较大的下行压力。
顾云昌预测, 2017年市场可能会平静得多,下半年下行的压力可能会更大,多数泡沫较小的城市的房价会缓慢增长,个别泡沫较大城市的房价或许会出现下降,但对于自住型需求的购房者来说,还是应该“该出手时就出手”,优先满足自己的居住需求,2017年还是合适的买房时机。
牛凤瑞则认为,房地产市场不可能总是爆发式的上涨,今年房价上涨有过去积累的因素,在需求已经快速释放的情况下,明年将是一个休整期,预计不会出现像2016年的大幅度上升,但房价下跌的概率是比较小的。

I. 对于2017年的“房子是用来住的”怎么看

2017年，房地产政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基调，地方以城市群为调控场，从传统的需求端抑制向供给侧增加进行转变，限购限贷限售叠加土拍收紧，供应结构优化，调控效果逐步显现。同时短期调控与长效机制的衔接更为紧密，大力培育发展住房租赁市场、深化发展共有产权住房试点，在控制房价水平的同时，完善多层次住房供应体系，构建租购并举的房地产制度，推动长效机制的建立健全。

未来房地产政策短期将坚持政策的连续性稳定性，主体政策收紧趋势不变，形成“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的住房发展格局。中长期逐步构建并完善长效机制，中央政治局会议指出要加快住房制度改革和长效机制建设，2018年长效机制落实将进一步加快。同时，短期调控与长效机制的衔接将更为紧密，在维持房地产市场稳定的同时，完善多层次住房供应体系，这也将对未来房地产市场产生更深远的影响，推动住房观念变化和住房居住属性强化，为房地产市场稳定建立更稳固的基础。

J. 如何看待2017年大盘走势

决定A股走势的四大要素分析：一是资金、二是政策及消息面、三是估值，今天我们从这三要素综合分析2017年A股。

一、资金面

1、截止2016年12月31日；流通市值39.06万亿；总市值55.59万亿；

2、新股IPO：美国市场117年发行股票5千只，A股26年发行3千只；近期每天3只，按这样节奏，2017年新股有望突破600家，属于超级扩容节奏，中国将制造一个新世界纪录，3年内超越美国证券市场；预计融资3000-4000亿；

3、解禁：2016年合计解禁市值为22950.64亿元，占解禁公司A股总市值95813.06亿元的13.85%；2017年29464.29亿元的解禁市值，比2016年增加22%左右；

4、大小非套现：2015大小非减持4566亿元，2016由于股灾限售，年初减持较少，四季度减持疯狂；2017套现预计超过8000亿，如果证金等逐步退出，则有望突破1.3万亿。

5、定增：2016年定增1.63万亿市值，近期管理明确控制再融资，预计2017将会有30%左右萎缩；但一些中概股回购、H股回归，其中360、万达等大市值的个股回归，都是千亿级别的；本来是通过借壳解决上市问题，现在转移到IPO市场，这里只是转移，而不是减少。

6、印花税、佣金：2016年1247+504亿=1751千亿；2017年不会有股灾，市场活跃度加强，这块额度还将增长。

7、公、私募基金：公募2016增长2057千亿，预计2017增长3000亿水平；目前公募基金规模9万亿；2016私募基金管理规模有望在年底突破10万亿元，近几个月每月五千亿递增，预计2017年规模会到13-15万亿左右规模；私募队伍不断强大！

8、沪深港通：截止2017年1月3日，北向净流入1477亿元，南下香港3873亿，净流出2396亿；由于人民币贬值等预期存在，2017年依然会有2000亿左右的资金净流出。

9、养老金：预期第一阶段2000亿；

10、其他融资需要：PPP资产证券化、债转股、新三板转板

11、其他资金供给：企业年金、房产炒作资金转向、普通散户增量资金、

总结：从2017年资金供求分析可以看出，2017年资金需求约3.5万亿，如果证金等退出，则需要5万亿左右资金需求；资金供给约4万亿规模。

二、政策及消息面

1、2017经济数据预期：预测GDP增6.3-6.5%左右，M2增12%；房产占GDP大部分，一旦2017房产在调控影响下走弱，那么GDP增长率将受较大影响；M2代表印钞票速度，预计2017将新增16-18万亿的货币，货币超发问题严重，资产泡沫，转变成维持泡沫。

2、人民币：预计2017年人民币汇率维持在6.7-7.3波动；央行规定自2017年7月1日起：自然人客户20万以上跨境转账需报送；控制资金流出；

3、外汇储备：管理层提出保持3万亿美金的底线，2年内外汇减少9000亿，加上本来3000亿增长规模，也就是2年内中国减少了1.5万亿左右外汇储备，中国经济面临资金严重外流影响。

4、货币供应量：2016年新增贷款12.65万亿，其中45%流向房产按揭，另有20%变相流入地产；由于房地产调控等因素，预计2017新增贷款中流入房产的资金将减少20-30%；

5、MSCI：国家队没有退出之前，我认为都很难加入；

6、美联储加息：目前美元指数已经上100，全世界的资金都向美国流动；新兴市场，尤其是中国影响最大

7、某余：要把防控金融风险放到更加重要的位置；通过这句话，可以很明确得到结果，2017年A股依然是震荡，管理层不希望股市大涨大跌，只要稳定，接着完成大量融资需求即可；

8、2017最不稳定因素：美国总统特朗的政策、局部战争

总结：政策是A股不稳定的主因；中国经济2017依然困难重重，靠地产支撑经济不可持续；管理层必须有效抑制资金外流，建立好吸收货币的池子，股市是目前唯一具备冲到蓄水池的标的。

三、估值

1、截至2016年12月31日，上海交易所A股平均市盈率15.94倍；深圳市场平均市盈率是41.21倍；其中深圳主板平均市盈率是25.73倍，中小板50.35倍，创业板73.21倍；

2、2016年12月31日香港恒生指数股票平均市盈率为10.19倍，恒生中资企业股票平均市盈率11.25倍，香港创业板平均市盈率是12倍左右；

3、通过上述两个数据对比，A股的估值偏高，同时12月31日公布的AH股溢价指数为122.3%，意味同样的公司，A股比香港贵22.3%；银行股拉低了A股市盈率，如果剔除银行，那么A股溢价率更高。

4、新三板903家创新层的公司2015年业绩增速53%，好于创业板(26%)和中小板(10%)；测算创新层市盈率为26.0倍，显著低于目前创业板市盈率73倍。

5、总结：从价值投资角度分析，A股估值远高于香港，泡沫较大；一旦注册制或者新三板交易门槛放开，中小板、创业板仍有估值修正空间；

四、2017市场机会分析

1、房地产：2017调控力度加强，地产属于全球最大泡沫，是货币泛滥的结果，一旦破灭，将是一场危机，这需要管理层拿出壮士断臂的决心，若继续吹大泡沫，不利于中国经济的发展，对实体经济更是一种打击；利空地产、银行。

2、环保板块：水污染治理、土壤修复、大气治理，这些题材会有长期炒作机会；2016年底，北方雾霾继续加重，健康是人类生存的第一要素，唯有健康，发展才有意义；投资者依然可以环保股的长线投资机会。

3、国资混改：参照2015年的一带一路炒作思路；央企改革、上海、深圳等地方国资改革均是轮动机会；两会前后，主线就是国资混改；

4、二线蓝筹：低估值、高成长、高分红等，属于价值投资的范畴，将是市场一颗明星；新股加速，壳资源等题材股的炒作将得到压制，价值投资者将是最佳理念；

5、主题投资：这个结合市场热点操作，属于事件驱动，投资者结合政策消息面把握。

六、总结：

1、A股有望成为新的蓄水池，但供求关系依然不平衡：新股IPO、债转股、PPP资产证券化、定增等多重压力；养老金、MACI、地产资金等仍然属于预期，决定2017年不会有牛市，仅存在阶段性反弹机会；

2、2017年一季度属于“小阳春”行情，二月起，有一个半月左右的吃饭行情预期；春节后消息面将会偏暖，属于每年“两会”前后波段机会；

3、指数运行区间2900-3600点，牛市依然遥远，阶段性反弹可以预期；看好一、三季度及四季度上半场；

4、创业板估值高，泡沫大，依然有10-20%左右的下跌空间；个股下跌幅度还会大一些。

5、关注四大机会：一是国企混改，优选低位、低价、横盘筹码密集个股；二是高分红、持续高增长、低市盈率的优质蓝筹；三是环保，环保是未来；三是结合市场热点，寻找事件驱动的主题投资机会。