樓盤新項目為什麼比常銷項目好做

① 為什麼房地產公司開發項目老喜歡成立個新的子公司做開發呢

1、方便以後融資，項目公司的股份融資，比較容易，而用集團的股份融資牽涉太多。

2、獨版立核權算，損失和責任只限制於項目公司內，風險可控。

3、地方政府出於把稅留在當地的考慮，也會要求集團成立項目公司。

這樣房地產公司開發項目成立個新的子公司，不會因為一個項目有問題而影響其它項目的開發建設（比如被法院查封）。

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房地產企業大部分項目在公司注冊地之外，異地經營時如何選擇經營主體是一個無法迴避的問題。項目部、分公司和子公司是常見的三種選擇。

1、異地經營架構選擇是多維決策，不是單維度決策，必須考慮多種影響因素，而且各種影響因素的作用可能是相互矛盾的。

2、很多時候，選擇不是要尋求最優結果，事實上大多數情況下沒有最優結果，只有有限信息下的次優決策，或者說「兩害相權取其輕」。

3、猶如短板效應一樣，異地經營決策中最終起決定作用的決策因素往往是決策者最擔心和最不能接受的那個影響因素。

② 房地產是做中介比較好還是去案場做銷售比較好 各有什麼優勢和難點 求資深地產人士給詳細分析下 謝謝

中介的話分析以下幾個優劣
優勢：1.選擇性多，咱就說新房吧（哪個樓盤好賣你可以賣哪個，而且到處跑更可以增加 你的見識，學會每個樓盤的優劣；
2.傭金高，有些甚至比起現場銷售的要高很多倍，你賣一套人家要賣10套。
3.客戶量多，因為你自己可以通過各渠道找尋客戶，接觸的客戶多了，也便於提升 自己的能力，成交幾率更高。當然這也要是能夠控得也那些客戶。
劣勢1.剛做的話，前幾個月要投入少量的資金及大量的時間與精力去學習
2.前期學習過程中的苦悶，害怕會淘汰掉很多人（一天可能要打幾百電話，過程中會 被無 數人拒絕與大罵）
3.好不容易約到一個客戶去看房了，約好時間後，第二天突然又不去了，而且這種情 況會 時常發生
4.帶到現場後，客戶這里不滿意那裡不滿意，看了好幾個樓盤都沒成交；而且還有可 能被跳單，客戶自己跟現場銷售成交了。
5.有可能成交後因為某些原因開發商不給傭金
做現場銷售的優劣分析
優勢：1.客戶量方面不用自己找（有些是客戶自己上門咨詢，有些是中介帶來的）
2.客戶到來後自己只需講解沙盤，算下價格，當然必要的成交技巧還是需要的；
3.如果樓盤好點的話一次開盤可能讓你帶不一筆可觀的收入。
劣勢：1.來咨詢的客戶，如果你沒有足夠強的成交技巧，或者樓盤的賣點一般，10中有四 五個成交算不錯的了（因為客戶皆有對比心理）樓盤又不止你這一個
2.提成相對中介來說較少，一般是千分之一到千分之五。
3.除了星期六日或者假日期間，來看房的一般較少，加上開盤的次數並不多，銷售 會比較清閑。
個人來說的話是比較喜歡中介方的，因為學習的東西多，特別是如果能成為二手方面的高手的話，再來做新房便不是難事。也是出於個人的熱愛吧！
以上信息希望能夠幫到你，為你做參考借鑒；咱經驗有限，說得不好的地方還請多擔待哈。

③ 現在的房地產銷售好做嗎

首先，作為一個新人，你要充分的了解房產到底是一個什麼樣的行業。
我做了四年地產，也算經歷過地產的火熱和打壓。
簡單的說，中國地產發展空間非常大，在歐美等發達國家，基本上土地資源已經開發殆盡，只剩下更新換代，而我國，還處於發展中國家狀態，擁有大量的存量土地。所以前景非常廣闊。
房地產不好做，只是相對於，前幾年得炒樓熱，導致房地產經濟的泡沫發展和中國地產的畸形狀態。所以政府適時的採取的相應政策，使地產市場趨於正規，而並非是想毀滅一個「朝陽」行業。
當然，就現階段而言，如果你是一手，那麼由於國家政策的嚴厲打壓和相關政策，所以，一線城市的一手樓盤，確實不太好做，但是，如果開發商敢於開盤，那麼銷售狀況還是非常不錯的，畢竟，房價是1W還是8000，對於銷售人員的影響並不是很大。中國是人口大國，大量的剛需客戶和人口流通，導致中國的地產市場不可能冷清。
而如果你是做房產中介，那麼可以說，雖然沒有前兩年，市場那麼好，但是如果房產中介做得好，依然可以成為收入不菲的行業，而且入行門檻低。而且，今年兩會出台的政策，也拋給了持觀望狀態的剛需客戶一個橄欖枝，就是首套購房利率下調，首付款下調。所以，政府打壓房產，不如說成是，政府調控、規范房產市場。
其實，IT賺錢么？不一定。炒股賺錢么？不一定。白領賺錢么？不一定。
所以，行業好不好做，主要看你怎麼理解這個行業，而不能單純的從某一個時間段去看。20年前，互聯網都沒有，你說怎麼做？
以上手打，希望滿意。

④ 做一手樓盤銷售好，還是二手中介好

兩個崗位有比較大的區別：
1、從崗位工作內容上看，新盤僅僅單對自己的項目做服務，而二手需要對機構所在地周邊的所有樓盤都有比較詳細的了解；
2、從工作目的看，做新盤的目單純是為了出售，二手不光需要出售，還有大量的租單；
3、從銷售模式看，新盤的銷售模式多半是坐銷（當然現在也有許多樓盤需要行銷，比如萬科、碧桂園），而二手基本是以行銷模式為主，比如掃街，發單，貼條，各個小區去熟悉等；
4、從行業發展來看，在一個房地產市場發展的比較飽和的城市裡，二手交易的量是會超過一手盤的，因為土地是不可再生資源，在發達國家裡（比如美國）二手盤交易量是大大超過新盤的。
5、從收入上看，做一個新盤如果能從項目剛入場時（特別是首次開盤）你能進入，那麼收入還是會有一定保障的，因為是集中開盤或者加推，你的個人業績會與開發商的宣傳或者團隊的努力有一定掛鉤，客戶的目的也十分的直接，還有部分客戶會有盲從性；而做二手房交易的話收入比較難以把控，畢竟不是每個客戶進來你都能搞定的，而且這種客戶多半比較挑剔。當然我相信做得好的二手sales收入可以超過大部分新盤銷售
6、從作息時間上來看，個人認為新盤的壓力比二手要大。新盤集中開盤、加推、強銷或遇上重大項目節點例如樣板間開放、節日推廣等日子你就別指望有什麼休息時間，每天能保證7~8小時睡眠都很難，但越是忙的時候就越意味著收成的日子不遠了；二手盤的作息時間比較固定，除非你休息日遇到客戶要看房之類的。
個人建議你先從新盤開始做起吧，現在那麼多代理公司，中原、世聯、偉業、新聯康等等，天天招人呢，如果你真喜歡這個行業，先進入這個行業摸摸門道，做出個人提升後再來選擇你的崗位不是更好么？

⑤ 剛做 置業顧問 是做開發商自己的售樓體系好還是做代理銷售體系好

這個要看你怎麼看待這個問題，以及你想要得到什麼。

從建設單位的角度來說，通常情況下，待遇會好一些，銷售提成也會相對高一些。但是會存在一個問題，一個開發企業的項目運營周期相對會比較長，也就是說，通常做一個項目，從開盤之前的所謂的接待期到交房，根據項目大小的不同，時間也會不同，但是對於銷售來說，肯定會有空白期，也就是說，除非選擇跳槽，不然你的平均月收入會相對拉低
從代理企業來看，一個好的代理企業，也就是能源源不斷接到新項目做的企業，如果你能夠在裡面有一個好的業績，公司會根據個人能力來調整人員的分配。當一個項目的高峰期結束後，剩下的尾盤銷售會很艱難，如果你夠優秀，並且和上層關系好，就可以把調整到另一個新的項目，很快的又會有大量房源可以銷售。從這個角度來說，營銷代理企業就有這個優勢

所以，還是要看你個人的想法，你更願意接受哪一種？在我看來，各有所長。但是我更偏重於入行先進代理企業，等有了一定的銷售管理經驗，再去開發公司，有利於你更好的往上發展。接觸的項目多了，各種類型的房屋模式也就見多了，銷售模式不是千篇一律的。等經驗更豐富了，那才有發展的空間。
就拿我而言，我除了最開始的多層洋房，後面幾個項目全是別墅，但是對於高層項目，我是一概不知，就連自己買房子，都不能理解為什麼高層的置業顧問會這樣對待客戶。但是我也相信必定有別人的意義。經驗就意味著大部分的能力

希望對你有所幫助

⑥ 房地產銷售好做嗎

1、「利他」的思考方式
有人說，「錢從客戶口袋到銷售人員口袋」這一段距離是世界上最長的距離，我覺得形容得很貼切。只要客戶不掏錢出來，我們就永遠得不到，所以如何縮短這一段距離是至關重要的。
與客戶的溝通以及相處中隨時以「利他」的思考方式去進行思考，如何幫助客戶，如何才能讓客戶處在最佳利益的狀態，如何才能讓客戶覺得貼心，才會幫客戶解決困擾，才會讓客戶喜歡買你推銷的房子，才會讓客戶將你視為朋友，而不是在客戶的眼中只是一個老想把房子賣給他，如此失敗的一個銷售人員而已。利他的思考方式可以讓我們跟客戶站在同一陣線去解決問題，你是他的最佳戰友，而不是站在你銷我買的對立立場。
2、避免自己製造的銷售誤區
在銷售工作的過程中，常常會不自覺地陷入自己製造的誤區而不自知。這其中有兩個誤區是我們最容易掉進去的，所以必須隨時提醒自己。
其一是 ：當我們想要將手上的房子銷售給客戶的時候，客戶真的需要嗎？是他真的需要還是我們覺得他需要，如果只是單方面我們覺得他需要，那麼成交可能就會距離我們遙遠而且機會渺茫。所以在面對客戶銷售之前，如何喚起他的「需求意識」，以及如何創造他們的需求是我們必須要用心的重點，因為在他不認為自己需要的時候，他是絕對不可能點頭同意成交的。對客戶來說最好的房子就是客戶已經產生需求的房子才是最好的房子，所以優先銷售需求，然後再銷售房子給客戶，而不是先銷售房子後才銷售需求。
其二是 ：我們所提出的意見是基於客戶的需求來考慮的，還是我們只將焦點集中在自己的業績完成上，所提出的意見是為客戶量身定做，還是為我們自己量身定做。這兩種心態造成我們和客戶之間的不同距離。我們當然希望客戶的訂單越大越好，成交的金額越高越好，但是客戶的期望卻並非如此。每一個客戶的期望都是希望能夠在最低的金額下發揮到最高的效率，客戶並不是吝嗇花錢或者挑毛病，因為換一個角度來思考，如果我們自己是客戶，當我們決定要花錢買房的時候說不定比現在這些抱怨的客戶更加的挑剔。一個成功的銷售人員在客戶的心目中是客戶問題的解決者，而絕對不是客戶問題的製造者。
3、成功地銷售商品給自己
其實在這個世界上最難銷售最難面對，以及最挑剔的客戶常常就是自己。
因為你自己最清楚這樣的房子能不能夠滿足自己的需求，要說服自己購買並不是一件容易的事，如果能夠讓自己燃燒起購買的慾望，甚至讓自己下定決心購買，你需要的是什麼呢？而在自己銷售給自己的過程中十有八九你會詢問自己的問題可能也會是客戶會問的問題，怎樣的回答方式可以令你自己滿意呢？

⑦ 就目前房地產市場而言，房地產開發商是自銷好還是代銷好，他們的利弊在哪裡，他們成本有什麼區別。

「聰明」的開發商總是有的，他們善於「挖掘人才」，把合作方派來的操作班子或者經理回人進行「消化答吸收」，「化友為己」，盡管這樣做在業務上不是很道德，但經濟利益的驅使總會使人無所忌憚，本來3個百分點的法人傭金，變成了1~2個點的個人獎金，還省卻了高額的國家商業賦稅，而只繳了個人所得稅。損失的就只有是合作代理機構了，但一個樓盤傭金的得失也不是致命的，畢竟也沒有投入什麼人力物力。

為什麼越來越多的開發商開始物色合作營銷代理，最主要還是心理上可以減壓很多。開發商自己對營銷不夠專業，既使招聘了不少專業營銷人才，也往往因為行政級別關系而不能放權操作，對「自己人」不放心，從而，老總事無巨細，採取一支筆制度，對專業性質強的工作橫加干涉，結果越弄越糟糕，在民營企業里為甚。而交給了專業隊伍營銷，無疑是很好的減壓之術。。

⑧ 為什麼做房地產銷售什麼都不懂剛開始要讓你做行銷呢

房地產銷售人員需要有個熟練地過程，這個過程中除了要掌握房地產專業知識，還要熟悉產品和客戶接待流程。專業知識可以通過培訓教材來主動學習，實時考核就行了。但是客戶接待不是培訓能夠解決的。除了日常接待說辭的演練，現場沙盤講解和一對一流程演練之外，新人需要和真實的客戶有更多的接觸。
我們知道一個樓盤為了創立知名度都花了不少的成本去打廣告，廣告帶來市場形象的同時也為售樓部帶來客戶，我們曾做過測算，基本上每批客戶到達售樓部的廣告成本差不多都在數百乃至千元左右。由於新人對客戶的把控能力有限，如果讓新人用到場客戶練習接待能力這無疑是個天大的浪費，好比用真飛機做靶子練習高射機槍手！
另外新員工的心態也需要磨練，你要知道每批客戶有這么高的成本，你還敢貿然接待嗎？行銷就是採用主動出擊的方式，可以鍛煉銷售人員的主動性，銷售是從拒絕開始的，你若不能度過這個總是被拒絕的心理矛盾期，多少客戶給你都是浪費，所以行銷也可以磨練銷售人員的意志力。只有走到人群中你才有機會跟更多的消費者就房屋買賣進行交流。
一般要求新人都人首先要市調，對區域市場有個初步的實地了解，而後已經熟練了本項目的基本情況，再派到人多的地方去通過派單的形式來讓銷售人員建立銷售的概念，如果你連單張都派不出去你就不適合這一行了。既然單張派出去了，一天派幾百份就可以和幾百個陌生人打交道，這樣一段時間就可以消除你在接待過程中的緊張感和增強臨場應變能力。單張發出去了還要留意觀察，有人仔細閱讀的一定跟上去詢問是否有購房打算並進行初步攀談，逐漸可以上升到要電話和帶客到場的能力，甚至最後把客戶帶回來還能成交。另外總會有些人詢問你的房子情況，比如一天發了五百分單張出去，應該會有五到十個人會跟你交流，新人也就通過這種實地交流的形式走向成熟！
銷售沒有技巧的，一定要靠自己努力，忽悠的人走不長。
所以建議你不但要能夠走出去，還要習慣性喜歡走出去，到客戶哪裡去才有機會成交。售樓部只是個接待的場所，銷售不能依賴客戶的主動需求，房地產銷售的是什麼？你要理解一下，房地產銷售就是指客戶沒有意向或是購買意向不強的時候通過銷售人員的反復說服，最終達成購買的過程就稱之為房地產銷售。如果每個客戶都自己走到售樓部要買這買那，你的存在又有什麼意義？
房地產銷售的專業不代表伶牙俐齒，你要熟練掌握本樓盤的所有情況，對客戶真誠以待，尤其戶型面積，各個功能區的尺寸，每個單元的價格和首付及月供能夠牢記，不要等客戶問所以建議有時間多出去派單，多追蹤陌生客戶的電話，多做置業計劃換算【每天不少於50份】、多畫戶型圖【每天不少於5張】，長此以往堅持下去，你一定能夠成為一個頂尖的銷售精英!
祝你成功！

⑨ 去售樓部，為什麼經常被銷售員問是不是第一次來

因為如果你之前去過，他又不認識你，說明你是其他同事的客戶。按道理講他是必須聯系你之前的置業顧問來接待你，不然就算搶客戶（相當於搶錢了）管理制度也不允許的

剛入行不久銷售人員,應該喜歡接待踩盤的才對,因為你會覺得他們懂得多,問的也專業,能讓你的能力很快的提高!通常來說作為一個新手,能把一個踩盤的應付下來,就象徵著你出師了! 友好一些對於踩盤者的熱情更可以反映出本樓盤的自信，我就是最好的！友好一些，可以為自己在業界樹立良好的口碑；友好一些，你可能獲得更多的客戶，因為同行也要買房而且同行，還是周邊人在賣房時的意見領袖；友好一些，你也許改天就可能被哪個老總高薪挖走；友好一些，市調人員也就是了解一些基本信息，可能還不比客戶問得多被踩盤人員的感受和禮遇看待事物的時候我們應該多方面觀察，不能僅僅只看到事物的一種情況，我們大家都在呼籲踩盤時遇到尷尬

⑩ 明明最先開盤的一棟是最差的，為何置業顧問總會告訴你是最好的

我覺得這個問題問得很傻，就比如說這個樓盤是你家開的，你會說你這個樓盤很差嗎？那不得王婆賣瓜，自賣自誇，不把它誇上天就算對不起這個樓盤了，所以對於這些置業顧問來說也同樣如此，既然我在這個公司裡面上班，就有義務維護公司的利益，所以他不對你說實話也是很正常的一件事情，然後這個時候就需要你有一個很強的偵查能力。

不僅如此說句不好聽的這些置業顧問算是開發商養的最忠實的犬，你希望他們能向你說真話可以說是不可能的事情。