怎麼和樓盤物業搞好關系

⑴ 我要在小區宣傳 怎麼和物業搞好關系

宣傳什麼呢？商業宣傳嗎？會不會影響小區的環境管理？只要不讓人家為難，一般是可以溝通的。

⑵ 我是家裝公司的一名業務員。想跟售樓部的與物業搞好關系。請問怎麼與售樓部的人搞好關系。

現在的物業一般都是外包給專業的物業公司了，你可以假裝是客戶打電話到售樓內部問房子容的時候問一下物業是什麼公司負責，然後就直接去找那個物業公司談了。或者去看樣板房的時候直接跟售樓部的人或者經理說，可以分多少提成。

⑶ 如何和甲方物業處理好關系

這個要看是什麼物業，有商業物業、小區物業、特種物業，還有出現什麼事，才能說怎麼處理好關系

⑷ 在物業多種經營中，如何處理好物業公司和商家與業主的關系，包括如何分工如何分配如何監督

這里說的簡單點
你所言到的我認為是一種綜合性的物業管理。其中應有版基本的住宅物業管理軌跡，權其次要有商業物業管理的程序。建立一種綜合性的管理體系，很重要應該知道商業物業管理與住宅物業管理的共同面與獨立點。
物業管理企業對綜合性樓盤管理、其本身要明白最終自己要什麼。商家在物業管理中她們最終要什麼。住宅的業主與物業與商家之間其業主需要什麼。(生態能夠在環境中得到平衡應該是自然規律，如果偏離了那你一定能想像出其後果)
分工、分配、監督這就是要遵循你公司的相關文本。【如管理處日常作指導書，各部門工作人員的崗位細則、各崗位即是獨立又是聯動，聯動首先要有團隊精神。物業管理是對樓盤、區域、場所及動態進行相對的管理。更重要的是對員工或者說現場工作人員思想的管理、自身素質的管理。】
你說呢？但願能幫上你。

⑸ 與園區物業打好關系,建立友誼的書面表達

作為小區業主應該和園區的物業搞好關系，建立友誼的書面表達的話可以寫，為了小區物業辛苦了，所以我們小區業主真心問候物業人員。

⑹ 怎樣處理好物業服務企業與業主的關系

怎樣處理好兩者之間的關系，就是怎樣去滿足業主，幫助他們解決實際問題，使其正當需求得到滿足。從而溝通彼此的思想，消除誤解，讓業主感覺我們物業服務企業不僅是為盈利而存在的法人機構，而且一個可以依賴的「朋友」，一位值得信賴的「合作夥伴」，一幫不可不請的「管家」。物業服務是一項涉及面廣，法律關系復雜的綜合活動。它牽涉到房屋、土地、環境、人物等錯綜復雜的關系，再加之不同地域、不同業主等差異，便形成了物業服務活動的多樣性和復雜性。由於在我國現階段國情與法律框架下，物業服務企業與業主在經濟利益上存在差異性的問題，所以產生矛盾和糾紛也是在所難免的。然而，問題與矛盾的出現往往不能歸糾於一方。其中，可能是物業服務企業行為不規范的原因，也可能是業主自律性不強的原因，任何一方的舉動，都可能導致物業服務活動中矛盾問題的出現。因此，在這一「矛盾共生體」中，處理好兩者之間的關系就成為物業服務工作能否順利開展的關鍵。那麼，就個人在物業服務活動中的所見所聞，特此在下文中簡述一下所學及心得。一、處理好物業服務企業與業主關系在物業服務活動中的作用中國文化中，講求「天時地利人和」，而「人和」又是其中最重要的一環，和則兼得天下，反之則與之失之交臂，當然在物業服務活動中，自然也缺不了「人和」這一環了。物業服務中的「人和」無非就是物業服務企業同業主之間的關系，其與業主關系的好壞直接關繫到整個物業企業的發展。因此處理好物業服務企業與業主的關系在物業服務活動中尤為關鍵。既然處理好物業服務企業與業主的關系在物業服務活動中如此重要，那麼它又有何作用呢？就本人在物業企業實踐的經驗得出以下結論：（一）處理好兩者之間的關系，可以豐富公共關系的內涵。處理好了兩者之間的關系可以為物業服務企業獲得有利的公共宣傳，為物業服務企業建立良好的「形象」，及時處理好在物業服務活動中可能發生的一切事情，也可提高自身在社會公眾中的形象和地位，使個人價值得以體現。（二）處理好兩者之間的關系，有利於降低成本，提高效率，促進雙方關系的融洽。業主一方出現問題，物業方立即幫忙處理，矛盾少辦事效率自然高，雙方不用對簿公堂，減少了訴訟，雙方當事人既節約了訴訟成本費用，又節省了時間，解決了問題；我們也因此提高了工作效率，在業主當中更有影響力。（三）處理好兩者之間的關系，有利於兩者之間權利義務的實現。權利和義務是兩個對等的關系，任何一方在享受權利的同時都要承擔相應的義務，業主若在物管活動中與物業服務企業關系融洽，其權利得到充分的享受，那麼他們也很樂意承擔相應的義務。（四）處理好兩者之間的關系，有利於預防、減少糾紛。物業服務方面做得好，雙方關系融洽，業主自然不會無理取鬧，有事找物業，物業方面不僅盡職責所在，還盡力提供幫助，那麼物業糾紛就無從而起了。（五）處理好兩者之間的關系，有利於促進雙方的團結。所謂一方有難八方支援，業主有困難，物業方面及時出人出力；相對的，物業服務企業遇到什麼難題熱心的業主同樣也不會隔岸觀火，所謂是人多力量大，多一個人幫忙就多一份力量，當大定一起勁往一塊使，一起出謀劃策時，再大的困難、再難的問題也就迎刃而解了。二、物業服務企業與業主關系主要存在的問題物業服務作為一個新型的行業在第三產業中逐漸崛起，人們從認識到接受這一過程中，必定會產生許多的矛盾與沖突。作為一個服務行業，盈利自然也是物業服務企業的首要目標；然而，圍繞著物業服務企業與業主各自的利益，雙方必定是矛盾叢叢。據相關資料表明，主要有以下五個方面的問題：問題一：艱難的物業收費物業服務企業在10年前就開始討論收費難的問題，如今依然在探討，並且會一直探討下去。曾有物業企業的負責人如此感嘆：「物業收費想起來心煩，做起來困難，最令人頭痛」！就拿我所在的物業公司來講，白沙世紀佳園東2棟1002業主剛搬來不久，牆面就出現空鼓現象導致牆漆跌落，為此，業主天天往物業中心奔波，還找了各方專業人士察看空鼓原因，本應是開發商遺留的質量問題，但開發商一直拖延並不給予及時處理，以至業主認為我們跟開發商一個鼻孔出氣，對公司抵觸情緒極大，當我們上門催收物業服務費時，業主就以：「我們的房子連安全問題都沒解決，有問題沒見你們及時處理，還想要我們交管理費，看我不跟你們物業耗到底」一句話把我們拒之於門外。我認為物業作為開發商與業主之間的橋梁，開發商也應該站在物業的角度上想想，發現是自己的問題應及時解決，讓業主安心，覺得物有所值，以此在社會上樹立良好的口碑，物業自然就保值升值了。問題二：業主大會組建難據有關資料顯示，北京市居住小區物業服務3077個項目中，按《物業服務條例》成立的業主大會只有360個，僅為住宅項目的11.7％。作為首都的北京尚且如此，其他城市就更不必說了。而業主委員會的成立恰巧是在出現問題之後業主才有的一種組織意識。那麼，更應盡早組織成立業主委員會，減少在物業服務活動中不必要的麻煩。問題三：物業服務服務不到位物業服務作為一個興起的行業，無論是在人力還是在物力上都有所欠缺，特別是目前在這一方面的專業人士更是稀缺。很多物業企業的組成人員多是以前居委會的下派人士以及下崗職工。因此，在管理和培訓方面都不到位。整個行業良莠不齊，有的物業服務企業服務理念差，收費至上，盲目追求短期利益，而忽視對業主的服務，一致造成業主對物業服務的不滿。問題四：物業糾紛難解決業主、物業服務企業、開發商三個主體之間責權不明。有些物業服務企業與開發商多存在著母與子的連帶關系，倘若有業主的有關投訴牽扯到開發商的利益，物業服務活動就會騎虎難下，陷入兩難的境地。因此，很多物業服務企業在處理此類問題時的辦法就是盡量的拖，等到業主覺得沒意思，反正不給處理，也就難得跟物業打交道為止。問題五：現有法規不完善到目前為止，我國頒布並實施的《物業服務條例》外，再沒有一部正規的有關物業服務方面的法律條文。因此，很多物業服務方面的問題因無法可依而無從解決。就《長沙市城市房屋裝飾裝修的管理條例》而言，其中有以下一條規定：「違反本條例規定裝飾裝修房屋的，物業服務單位、房屋所在地居民委員會或者單位房屋管理部門有權制止」。很多物業服務企業就這條規定，在業主與裝修公司前來辦理裝修手續時，收取一定的裝修保證金，以限制和便於管理裝修公司以及業主的相關行為。業主、裝修公司拒絕交納，因為其覺得不合法，但企業就其條例認為有法可依。其實雙方各有理，物業服務企業為規范裝修公司的行為及更好的保證質量，根據有關法律條文的規定，收取一定的費用以達到限制的作用；業主，裝修公司拒絕交納，因為沒有一條法律條文明文規定可以收取此項費用。若我國有部完整的有關物業服務的法律條文，以上事例就會減少很多了。三、處理好物業服務企業與業主關系的途徑（一）明確雙方定位、利益共存在法律層面上，《物業服務條例》中已確認的雙方是兩個獨立平等的民事主體；在經濟層面上，是兩個合同當事人的平等關系；在勞動關系層面上，是服務與被服務的關系。不能簡單的定位誰為主，誰為輔，誰為上，誰為下。但是在社會層面上，人們受傳統思維的影響，在觀念上使得雙方平等的關系產生錯位，部分業主採取拒絕態度，給物業服務活動增加了不少困擾。因此，明確雙方的定位與平等關系地位，是處理好物業企業與業主關系的前提。物業服務企業與業主在物業服務活動中，雖然在經濟利益點上有差異，但目標是一致的。是「對立的統一」尋求雙方的共同利益，才是處理好雙方關系的根本保證。日常生活中人們常常忽視了物業服務活動中推廣「合夥經營」的理念，營造一種「合作夥伴」的氛圍。社會上人們更多的關注兩者之間的服務與被服務，雙方的思維都單方面的局限於一般的商品交換遵循著市場經濟原始規則，即「以最小的付出，獲得最大的利益」，這勢必造成雙方在根本利益上的沖突。由於部分業主尚未形成建立個人資產經營概念，未能體會到資產統籌經營的實惠，再加上業主經濟意識上存在較大的差異性，部分業主較看重個人的即得利益的獲取，漠視長遠的、公眾的利益，造成推廣「合夥經營」理念的困難。一般物業服務企業只好將大部分精力和財力放在業主個人感受服務上，而放在實現「共同利益」目標上的精力與財力遠遠不夠，遇到素質不高業主的非理維權與無理要求，物業服務企業又常處於「被動挨打」的境地。同時，一些物業服務企業對「合夥經營」、「合作夥伴」概念上也認識不足，追求短期利益，僅實行一般意義上的服務與管理。因此，雙方都應清楚的認識到，在物業服務活動中，雙方都處在同一個「利益共同體」中。是合作夥伴，應該同舟共濟，互為依存，合作建立一個雙方都接受的「利益共同點」。互惠互利才是雙方利益的根本所在。（二）建立互信機制，共存共榮有了「利益共同點」，彼此「互不設防」，互相信任，真誠合作，才能達成共同目標。因此，建立一種互信機制是非常必要的。不論是物業的所有者，還是管理服務的經營者，達成共同利益原則是永恆原則。不論是物業服務企業還是業主都應該以「合作夥伴」的姿態出現，站在公正、誠信、互利的基礎上思考問題，解決問題。在處理雙方關系時，並本著「求同存異」的精神，採取包容、互讓、友好的態度。 作為物業服務企業應正確對待業主的利益，要把業主利益擺在首位，力戒追求現實利益的短期行為。在提高服務品質與管理水平，提高服務檔次，推行「品牌」效應上下足功夫。要在員工的思想意識中肯定和樹立「業主第一」的觀點，認真對待和處理業主的訴求。同時，在提升一線員工素質上要下足功夫，動用企業的一切資源作為支撐，這樣才能促使員工有效的與業主進行友善的溝通，才能給業主留下良好的印象。對提供那些內容的服務，服務水平達到什麼樣的標准，實現什麼樣的管理服務目標，應該切合企業的綜合能力，必須充分尊重業主意願的服務，建立在雙方平等協商認同的基礎上，忠實的履行委託合同內容，才能最大限度得到業主認同和信任。作為業主，在物業服務活動中，不能以監督者自居。對於管理服務中出現的問題和意見分歧，應該置身於「合作夥伴」的角色之中，在認識上求得統一，在行動上給予物業服務企業最大的支持與協助。業主應當正確運用監督機制，而不應簡單地、隨意地行使監督權和否決權。要認識到合法權益的監督權，是實行民主自治的根本保證。但是，這種監督權的行使，必須是建立在一定法律法規范疇之內，依據合同法的規定，按照具體合同或協議的約定進行，而不是隨心所欲的個人行為，更不是為監督而監督的管制行為。監督權與否決權的濫用，必然導致雙方相互設防，互不信任對抗局面的產生。成功的小區，業主和物業雙方都將對方作為不可缺少的合作夥伴。業主和物業服務企業應該共同使業主委員會成為一個有效的交流平台，建立一個完善的信息反饋體系，充分發揮業主委員會「橋梁」和「潤滑劑」的作用。在業主委員會這個平台上，真正做到你中有我，我中有你，互相包容，和平共處，共存共榮。（三）促成交流溝通，完善法制溝通是把思想、情感、知識、信息等人文在個人或群體間傳遞、交流的過程，它是增加感情，拉近距離，求同存異，達成共識的最有效手段。作為共同利益的合作雙方都必須有強烈的交流溝通意願，在物業服務活動中應共同經營維護良好溝通環境，創造相互溝通的條件，以融洽雙方的關系，增加彼此間的了解，消除彼此間陌生與誤會，取得彼此間的認可和信任。因此，不管是物業服務企業，還是業主都應重視和加強彼此間的溝通，這樣才能使關系融洽，相互信任，和睦共處。 由於物業服務是市場經濟的產物，在國內推行時間還很短，正處在成長和發展階段，為了保證其健康發展壯大，盡快完善法律法規是前提。政府應該結合本地實際情況，做好地方性法規的建設，細化條款，簡化程序，增加可操作性。因為在物業服務活動中出現的一些問題和矛盾，僅協商溝通是解決不了的，還是要依據法律法規來解決。如果法律法規健全，執法嚴格，那麼，一些小區的業主與物業服務企業之間矛盾和沖突也就沒有那樣尖銳不可調和。在政府逐漸淡出市場的時期，加強行業協會建設，強化行業協會指導調和功能，充分發揮行業協會的「橋梁」的作用，才能確保物業服務市場的健康、有序、規范的發展。 作為業主大會執行機構的業主委員會，在處理業主與物業服務企業關繫上起著極為重要的作用。鑒於在物業服務活動中，業主與物業服務企業存在著的不對稱性，必須建立一個業主委員會成員的培訓體系，對業主委員會成員實行「上崗證」制度，這樣才能達到一個平衡。政府職能部門和行業協會應肩負此項重任。 總而言之，要處理好業主與物業服務企業的關系，除了當事者雙方各自的因素外，還要明確定位，認清共同的利益，保持良好的溝通，建立完善的體制以及公正的社會環境和正確的輿論導向，缺一不可。處理好物業服務企業與業主兩者之間的關系，並非一件易事，它不僅涉及到了人際交往，而且還關聯到法律法規、文人地理以及裝飾裝修等多方面因素。

⑺ 誰能教我如何跟物業打好關系進小區做推廣活動 具體問題如題，下面是補充問題。

你基本上是考慮太多，物業應該看你的活動是什麼性質？便民的一般物業都會支持，頂多是收取點管理費用。至於聯系誰，一般物業是有分工的直接找管理經營的就OK了！

⑻ 如何處理好物業經理與租戶的關系

一個專業管理公司所管理的小區或辦公樓、學校、醫院，其有形資產動輒百萬、千萬，甚至幾億、幾十億。管轄范圍內各種人的活動，簡繁相間，難易互見，管理者的敬業精神，顯得尤為重要。 管理者的敬業精神包括： 1．強烈的使命感。商業社會中，人類的許多活動都是價值的體現。平時，報紙上常刊載對物業管理公司的投訴信函。這其實稍加研究便可以發現，投訴最多的是那些僅僅翻牌的公司，或者是發展商自己湊合成立的公司。相比較之下，對業主或發展商委託競標的項目，許多物業管理公司在接標後能努力管好，受到贊譽。除了他們技術水平高，實力強外，意識在起作用。的確，日常的工作中有很多問題，各種矛盾，以怎樣的方式和方法去解決，結果完全不一樣。如果能確立起一種為業主服務好的使命，話就好說，事就好做。 2．高度的責任心。很多物業管理人員都把管理服務當作自己的事來辦，甚至做得比自己的事還好。有了這種責任心，就會去研究問題、解決問題，就不會去扯皮。水管裂了，不會先去尋找誰承擔責任，而是先解決問題。 3．團隊精神。物業管理涉及的面很廣，需要的知識結構復雜。有人說，物業管理要解決的問題「上至天文地理，下至雞毛蒜皮」，一點也不為過。但一個人的精力、知識畢竟有限。如果發揚「團隊精神」，就沒有解決不了的問題。對復雜設施、設備的管理，外包是一項常見的方式，但如不能與協作方之間發揚「團隊精神」，恐難把事做好。 二、物業經理應具有良好的心理素質 物業管理工作者活躍在高檔辦公樓、優雅的小區和涉外公寓，每天面對的有腰纏萬貫的富人，也有普普通通的百姓，甚至生活艱辛的市民。他們對待物業管理人員的態度有的親熱有加，也有的平平常常，甚至也有的不屑一顧。而在日常事務的處理過程中，對業主和用戶的要求和服務，以及與政府行政部門的交往中，我們對事物的看法也常常不盡一致。如果沒有良好的心理素質往往容易出現偏差。因此，以下幾點顯得非常重要： *精神境界要高。物業管理不是簡單的看門、掃地、通陰溝。作為物業管理服務行業的工作人員，他們具有特定的專業知識和技能，在人格上與其他人都是平等的，只是社會分工不同而已。 *禮貌待人是物業管理人員必備的素質。不管在什麼情況下，對周圍的人，要以禮相待；對周圍發生的事，只能多觀察，多分析，決不議論，這一條非常重要。 *以平常心對待不平常的人和事。人家有的，我們不必也有；人家沒有的，我們也可以有，也可以沒有。 *要處理好各方面的關系。 與業主和租戶的關系，與員工和領導之間的關系，與相鄰單位和政府行政部門，等等，都要處理好關系。 三，物業經理要有精湛的管理技能 物業管理不僅要將管理內容按照目標去一步步地實現，而且要做得盡可能地有效。一般來說，通過努力，管理目標是不難實現的但要管理得非常有效，我們是必須要有精湛的管理技能的，而且這一點決不能一蹴而就。精湛的管理技能除了多實踐外，還要不斷提高自身的文化修養和專業業務水平。 物業管理是一件很復雜的工作，涉及的面很廣，從建築結構到機械設備，從田園綠化到人的行為舉止。如果沒有良好的管理技能，很難勝任優秀的管理項目。管理技能涉及的方面有： 小區、樓宇的建築結構，供電、供熱系統，水處理系統，通訊系統，保安、綠化、清潔、財務的管理，人的管理，等等。 其中最為困難的是人的管理。人是具有思想的，而人的行為方式又是隨時間、地點的不同而變化的。如何對人的行為進行規范和管理是一大課題。 管理處的員工，尤其是管理處的負責人，要不斷更新自己的知識結構，學習一些管理學、社會學、心理學、法律和法規、甚至美學，將會受益無窮。 四、物業經理要有超前的服務意識 縱觀過去的廿世紀，工業革命和四十年代以後的科技革命給人們的生活和意識均產生了巨大的沖擊。我們知道，工業國家用了將近幾個世紀所經歷的變革，我們國家則在幾十年內便就實現了。社會在發展，作為物業管理主要對象的人的要求越來越高，超前的服務意識顯得極為重要。 例如，樓宇小區的智能化。這不僅僅是個監、控管理的問題，還能使人的生活和信息的獲取更為便利和及時。 健康和人的生命越來越成為人們關切的主題。因此，安全防範、環境綠化、消除污染，成為擺在物業管理公司和全體從業人員面前新的課題。 服務的時效性。時間就是生命，時間就是金錢，已不再是文學作品裡的用語，而是人們切切實實感受到的事實。信息革命已將這一概念大大強化了。 諸如此類，不一而足。

⑼ 請問專家我怎麼才能跟小區物業及售樓部搞好關系，謝謝！（我是一入門級業務員）

你可以在小區放些版畫之類的

⑽ 物業怎樣處理好與業主之間的關系

物業服務在我國發展有十幾年了，雖然積累了不少的管理經驗，在相關制度和經營方面有了長足的發展，但在處理和業主的關繫上卻並未隨之有多大的進步，甚至業主對物業管理的反對聲音還不斷升高，那麼應該怎樣妥善的處理好物業和業主之間的關系呢?

一、加強對員工和業主的宣導不少人對物業管理還存在認識上的誤區：有的人認為物業公司與業主之間是管理者與被管理者的關系；有的則認為業主與物業公司之間是「主人」與「僕人」之間的關系。這些誤解導致物業管理工作難以開展。其實，物業管理企業受託對物業實施管理，主要是為業主和使用人提供服務，物業管理服務合同一經簽訂，雙方就是平等的合同關系，應依照合同和相關法律各自享有權利、履行義務，並沒有主次之分。因此在處理物業公司與業主之間關系時，要著眼於雙方是平等的民事主體，要以相關的法律、法規和各種合同關系的約定為基本准繩來分清雙方責權，並以實事求是的態度，充分採用人性化、靈活性的方式處理具體問題。

案例1：某住宅小區的劉女士家中被盜，損失達3 萬元，雖向公安機關報案，但一直未破案，於是周先生便將小區物業公司告上法庭，要求賠償損失。理由是：物業公司收取物業管理費，沒有盡到安全防範義務。律師認為：(一)物業公司收取的費用，應用於對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，以及維護相關區域內的環境衛生和秩序；(二)《物業管理條例》中規定，物業管理公司的保安不得參與治安案件、刑事案件的調查處理。其主要義務是協助公安機關提供巡邏、安全檢查和安全防範咨詢等服務。因此，物業公司只要提供案發時小區保安的值班情況，證明已經盡到了維持物業管理區域內的安全防範義務，從法律上講物業公司既可免責。這個案例提醒物業公司和管理人員，一定要加強管理特別是基礎工作的管理，值班記錄、基礎台帳等一定要詳細齊全。

二、找準定位，明確服務職能在我國《物業管理條例》中，明確了物業管理人員屬於社會服務人員，雖然有時物業管理人員需要履行管理職責，但服務是物業管理的根本屬性。因此，要處理好物業公司與業主之間的關系。

首先要以誠相待，用良好的服務態度拉近與業主之間的距離。當業主提出正當要求但又超越物業服務范圍時，這說明我們提供的服務還存在瑕疵，應該立即糾正，如果因條件或人力限制難以滿足需求，應向業主坦誠交待不能解決的原因。要通過溝通取得業主的諒解和信任，並做到於細微之處感化業主，讓業主充分感受到你的善意、誠摯。

其次，要有積極進取、永不言敗的良好心態。在實際工作中，物業管理人員肯定會遇到麻煩，甚至是個別業主提出的無理要求，感到委屈、困難而打退堂鼓，往往於事無補，倒不如以積極的態度去面對，終究會找到解決問題的辦法。

再次，要充分理解，高度負責。由於文化、知識等差異，業主可能會對物業管理規定或服務不理解，提出一些不正當要求，甚至強詞奪理、惡語相加，作為物業管理人員，不論業主反映的問題對與錯、大與小、都必須以高度負責的態度來處理。案例2：去年9 月10日，某居民小區實施市場化管理，由於宣傳到位，物業公司順利進入小區服務，但有個別業主，習慣於過去的福利型政策，對物業管理「誰受益、誰付款」的原則不理解，以各種理由拒交物業管理服務費。對於這樣的業主，物業管理員堅持以寬廣的胸襟去包容，經過周到細致的服務和持續不斷的溝通和改進，努力為業主提供正確認知和交流的平台，最終解決了這一問題，營造了積極和諧的氛圍。

三、有效溝通，化解矛盾在實際工作中發生的矛盾糾紛，很大程度上是源於缺乏有效溝通。物業從業人員服務意識不強，溝通能力欠佳，將導致業主對物業服務的認同度不高。物業管理人員掌握一定的溝通技能，無疑會使與業主的交往變得更順暢，將許多可能發生的問題與矛盾消滅於未然。成功有效的溝通，在於充分把握溝通對象的特點，因人而異，採用不同的溝通技巧，才能達到理想的效果。

以下是物業服務四種基本的溝通技巧：

（一）不和業直接主爭執「對錯」。業主因為不滿才向物業公司反映問題、尋求解決，此時業主的情緒往往容易失控，但作為物業管理人員，不應受情緒影響，要站在業主的立場考慮問題，盡量幫助業主解決難題，哪怕業主有些行為失當，也要把「正確」留給業主，不要與業主爭議而導致對立。

（二）規范用語。在受理業主的強烈投訴時，物業管理人員忌作「我不知道、我不清楚、我需要請示領導」等推脫之辭；面對業主的咨詢求助，忌以「沒時間」、「這是公司規定」等為由對業主置之不理；在業主要求上門服務時，忌以「這事不該我們管」、「你自己想法解決」等方式回絕。往往物業管理人員一句不恰當的話、一個不經意的舉動，會為一件小事激化矛盾，這既破壞了和諧，更不利於工作。因此，物業管理人員應不斷提高自身素質，通過落實「首問負責制」、規范用語與業主建立良好溝通。

（三）主動傾聽，及時反饋無論是在生活中還是在工作中，善於「聽」乃是一個人應有的素養。「聽」是了解業主的需求，從而為其解決問題的重要手段，一個不會「聽」業主說話的物業管理人員，不可能為業主解決好問題。要想了解業主真正的需求，我們最應該做的就是仔細聆聽業主講什麼，想得到什麼，從而與業主之間架起一座有效的溝通橋梁。如果想讓業主理解並配合你的工作，作為物業管理人員要養成一個良好的工作習慣―「反饋」。就是說，應該將業主所反映問題的處理情況及時向業主報告，物業管理人員特別是小區管理員，要把當天業主反映的所有事情記錄下來（要註明日期，作為基礎資料存擋），然後擺放到辦公桌上，分清責任逐一解決，並將解決的結果及時通報給業主，對於不能立即解決的問題也要對業主說明原因。

（四）豐富業務知識，提高業務技能。物業管理人員應具備豐富的物業管理行業知識及實際經驗，這不僅能夠及時解釋業主提出的各類問題，與業主有效溝通，更重要的是幫助業主解決實際問題。特別是在推進物業管理市場化的過程中，物業管理人員必須做好宣傳解釋工作，這就需要物業管理人員具備較強的業務能力和自身素質。案例3：某小區有一對老夫婦，去外地住了三個月，回來後拒交這三個月的物業管理費，理由是這三個月沒有享受該小區物業服務。小區物業管理員耐心地向他們講道理：第一、造成房屋空置的責任在於業主本身，而非物業公司；第二、部分業主將房屋空置，但整個小區的公共設施依然要正常運行，保潔綠化等工作也不會減少；第三、雖然房屋空置，但業主依然享受著物業管理服務及其帶來的物業建築保值增值成果。老倆口聽明白後心悅誠服地交納了物業管理費，並向物業管理員表示歉意。本案例中如果一個物業管理人員不清楚物業管理收費的標准和相關條文，是無法講解清楚物業管理的收費組成的。

四、學法用法，積極宣傳法律常識物業管理遇到的問題十分復雜，涉及到的法律問題非常廣泛，整個物業管理過程中，時時刻刻離不開法律、法規。如何簽訂物業服務合同，如何制定規章制度，如何處理對內對外關系，如何開發物業管理中的服務項目，如何收取各種費用，安全保衛中遇到的問題怎樣解決，這些問題應當以我國的法律、法規為根據做出正確回答。作為物業管理企業的工作人員，應該學習相關法律、法規，如《物業管理條例》、《城市房地產管理法》、《勞動法》、《民法》、《合同法》、《稅法》、《物權法》等，遇到問題時一定要有法律觀念，處理問題時要以法律、法規為依據。只有這樣，簽訂的合同才有效力，制定的規章制度才能實施，處理問題才會恰當。現在有的業主對於自身權益的了解不夠清楚，認為只要交了物業管理費，什麼事情都要物業公司來負責。在這種錯誤意識的支配下，家中的電燈不亮、水龍頭漏水，個別業主都要求物業公司馬上修理，稍有怠慢，便會招來非議。究其原因，是業主並不了解物業管理。

《物業管理條例》規定，物業管理企業是對服務區域內公共、公用部分的設施、設備進行管理，對公共秩序進行維護，而不是向業主提供包羅萬象、全方位的服務。案例4：在一個封閉式管理小區，一男業主和一位女朋友回家，到小區門口時，因為兩人發生爭執，男業主跑進小區大門，並「命令」保安攔住女友，因為保安沒有攔住，女友追了進去，第二天，男業主就投訴保安不不作為。這個案例從表面上看，是個別業主的非理性「維權」行為。但通過對事件進一步剖析，可以看出，物業公司的管理工作存在不足，主要是宣傳不到位，應該讓小區內的每位業主都清楚自己與物業公司雙方的權利和義務，都了解物業公司提供服務的種類和范圍。

五、積極走訪業主，誠意交流在實際工作中，作為物業管理人員經常會去業主家中走訪處理問題。走訪時，既要講究實際，又要講究藝術，才能實現良性互動，達到最佳效果。在走訪中需注意以下幾個方面：

1、事前要做好充分准備。要建立盡可能詳細的業主檔案，在變化中學會收集和運用業主信息。針對要解決的問題，搜集相應資料，在業主提出問題時，能夠做出詳細的解釋。為提高服務水平，要提前思考相關問題，如：該如何處理規范之外的特殊服務；該如何規避風險；該如何重視和滿足業主的個性化需求；該如何對待找茬的業主；該如何做好服務的延伸而不是服務的圈定，等等。

2、見面問候時最好點名道姓。邁進業主家門，你的第一句話可能是：「你好，見到你很高興。」但這卻不如說：「王先生，你好，見到你很高興。」據測，後者比較前者要熱情得多，一下便拉近了你與業主之間的距離。

3、主動開始談話，珍惜時間。盡管對方已經了解到你的一些情況和來訪目的，你仍有必要主動開口，再次對某些問題進行強調和說明。4、時刻保持相應的熱情。在談話時，你若對某一問題沒有傾注足夠的熱情，那麼，業主會馬上失去談這個問題的興趣，當業主因為某些問題，出現憤怒，並難以抑制時，應提早結束此次走訪。

5、避免不良的動作和姿態。如玩弄手中的小東西，用手不時的理頭發，攪舌頭，清牙齒，掏耳朵，盯視指甲、天花板或盯視對方身後的字畫等，這些動作都有失風度，也會影響到走訪效果。

6、要誠實，坦率，有節制。若在一件小事上做假，很有可能使你的整個努力付諸東流，對方一旦懷疑你的誠實，你的各種不同凡響的作為都將黯然失色。

7、要善於「理亂麻」，學會清楚地表達。講話不會概括，敘事沒有重點，常常引起他人的反感甚至迴避。一般來說，你若從沒有擔心過別人會對你的話產生反感，就意味著你可能已經引起他人的反感了。

8、走訪結束時，告別語應適當簡練，剋制自己不要在臨出門時又引出新的話題。

9、最後關鍵的一條是微笑。希臘哲學家蘇格拉底說過：「在這個世界上，除了陽光、空氣、水和笑容，我們還需要什麼呢！」可見微笑對人來說非常重要，而物業管理人員的微笑更能展示個人素養和公司對外的整體形象，當物業管理人員面對業主微笑時，就是向業主表示出善意、尊重和友好，這樣能夠讓業主降低陌生感和心理差距，進而與物業管理人員產生溫馨和諧之感。

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