㈠ 剛進入房地產公司，公司有新樓盤開盤，領導讓我跑盤後寫份調查報告，不知道怎麼著手，針對柯橋柯北地區
居住樓盤的調研報告可以分幾項 樓盤名稱 均價 樓層數 公攤面積 出房率 產權類型 小區規模 總建築面積 容積率 綠地率 停車位
㈡ 剛進入一家房地產公司，老闆讓寫商業住房的市調報告，哪位能幫一下我
房地產市場調研的重要性
文字和表格結合~ 把下面需要你去了解的東西表示出來，可以加一點個人的觀點但一定要少！
市場調研的內容
1．地段（地點、交通、環境等）
2．公司組成（發展商、設計單位、承建單位、物業公司、環境設計等）
3．基本參數（佔地面積、總建築面積、容積率等）
4．建築類別（商場、住宅、商住房、別墅等）
5．面積與戶型（面積與戶型配比情況）
6． 周邊及區內配套設施（周邊包括教育、購物、醫療、金融等；區內包括會所、健身房等）
7． 價格（起價、均價、最高價）
8． 推廣策略（現場促銷方式、廣告推廣方式）
9． 銷售情況（銷售率等）
10．付款方式（一次性付款、銀行按揭、免息分期付款等）
11．客戶群體（客戶群體分布情況）
12．樓盤優、劣勢等
四、調研方法
1．網路調查法
通過電腦網路進行一些基本資料收集，了解樓盤的概況。
2．電話調查法
直接打電話到售樓處，電話調查時可用很客氣的語調表明自己是同行調研。
3．親臨現場調查法
親臨現場調查法可採用以下幾種方法：
1) 扮客戶買房：優點----可以從銷售人員口中獲得有效信息；缺點----不夠詳細，只能針對小范圍了解數據，如問太專業太多的問題會讓售樓員察覺你是同行，反而無法獲得調研表需要填寫的內容。
2) 以同行身份直接調研獲取相關數據：優點----以同行身份可以直接請銷售人員幫助填寫調研表的所有內容；缺點-----內容雖然詳細，但不夠真實，實質性的數據無法獲得。
3) 以同行身份去買房：同行也要買房，抱著確實要買房的心態去踩盤（切記：態度一定要好）你會收到意想不到的效果，而且可以間隔性地去調研。優點-----可以用專業的語言去問對方樓盤的詳細情況，讓售樓員感覺你是准客戶時，你會得到樓盤的真實有效的信息。
㈢ 關於建築專業的調查報告
目錄
調查人員聲明 3
總論： 4
1、項目概況 4
2、主要經濟指標 4
3、研究結論及建議 4
正文 5
一、 城市住版宅市場分析 5
1.1、城權市區位優勢分析 5
1.2、城市規劃的發展趨勢 5
1.3、城市樓盤板塊劃分及樓盤價格水平 5
1.4、城市經濟狀況 5
1.5、人文、消費習慣、天氣、政策描述 6
二、建築市場分析及建設條件分析 6
2.1、當地三大建築材料供應、價格情況 6
2.2、當地建築市場管理情況 6
2.3、擬建項目建設條件 6
三、項目實施進度安排方案 6
四、營銷市場調查 7
4.1、周邊樓盤調查（按下表填寫，內容可以增加） 7
4.2、與最典型的樓盤或最具可比性的樓盤作比較 7
4.3、市場及客戶群體研究 8
4.4、預測樓盤價格水平及銷售周期 8
五、土地價格分析 8
5.1、提供周邊地塊以前成交價格的情況。 8
5.2、土地價格預測 8
六、經濟效益分析 9
6.1、銷售進度及回款時間表 9
6.2、項目四項指標測算表 9
6.3、現金流量表 9
6.4、敏感性分析 10
㈣ 軟裝市場樓盤調研報告怎麼寫
答復：如何製作一份市場調研問卷？
著重歸納總結以下幾點：
第一、可以通過市場調研的形式，包括對市場產品的研究和數據分析，可以從市場產品的周期變化和性質對象這些方面入手，可以從市場產品市場概率以及佔有率的份額，以分門別類的收集整理市場調查，和考察研究分析的用途。
第二、在市場調研的過程中，以設置問答形式或多樣化形式，對於市場產品以敏銳的觀點捕捉產品的需求和動向，以進行對各種各樣的市場產品分析數據或采樣收集。
第三、在市場調研的過程中，以注重產品的銷售渠道和門路，以及重視市場產品的研發和技術開發的核心競爭力，以開拓全球化視野，以不斷探索市場營銷的新概念營銷模式相結合。
第四、在市場調研的過程中，以分類抽樣的多種形式，對於產品綜合概率和參數值，以進行新產品研究與市場分析狀況，以全面考察和檢驗產品的合格率的綜合指數達標，以達到優化產品的市場概率。
第五、在市場調研的過程中，以結合市場營銷管理人員的分析情況和具體要求，以切實為市場調研工作做好參謀和部署計劃，以市場化的規模和標准化運營的流程，以市場調研人員積極參與實踐工作，為市場調研的可行性報告，作出示範性的指導作用。
第六、以結合市場調研的實際情況，以及市場調研資料與市場產品考察研究，以修改和完善市場調研主題報告的書稿，最後以用心撰寫一份市場調研報告書。
謝謝！
㈤ 樓盤調查報告怎麼寫
希望可以幫到你
項目：羅馬花園 (論壇 新聞)
地址：龍城大街與塢城南路交叉口往南100米
價格：均價5300元/平米
最新動態：羅馬花園共5棟小高層，16層，2梯3、4戶，共900餘戶；主力戶型：70—120平米；洋房157平米、146平米，聯排200、221、292平米,項目起價4180元/平米，均價5300元/平米，,支持一次性、分期、按揭（30%起）。
一次性9折優惠；首付50%可95折優惠；首付30%可98折優惠。
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項目：上上城 (論壇 新聞)
地址：小店區並州南路西一巷10號
價格：均價7000元/㎡
最新動態：1#樓基本售完，2#樓均價7000元/㎡。現有46--156平方米戶型可供選擇，支持一次性付款，可以按揭，首付30%起，已有四證,工程已出地上十層.
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項目：御庭華府 (論壇 新聞)
地址：迎澤區上馬街與五一路交匯處
價格：均價6200元/㎡
最新動態：均價6200元/㎡,3棟樓均已封頂。剩餘戶型面積主要為86、130、140平米，支持一次性付款可98折優惠。現有四證。2010年12月底交房
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項目：新城市花園 (論壇 新聞)
地址：長治路與王村南街交匯處往北200米路東
價格：一期起價8000元每平
最新動態：由5棟33層高品質高層住宅，兩棟六層商業副樓、一座學校組成。項目處於蓄水期，尚未開盤，2、4、5號樓已打完樁，現為售前排號階段，針對排號客戶銷售時可享受優惠政策，一期起價8000元每平米，均價9000元每平米。
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項目：五龍灣陽光海岸
地址：杏花嶺區經園路280號
價格：高層均價5200元/㎡
最新動態：現主要賣其中3棟，樓盤為9#、10#、11#樓，高層均價5200元/㎡，別墅均價9000元/㎡，現房銷售，五證齊全。已經銷售90%，熱賣115、153㎡、174㎡、210㎡戶型，支持一次性付款，按揭首付30%。
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項目：清楓華景 (論壇 新聞)
地址：塢城路財經大學斜對面
價格：起價4200元每平米
最新動態：共6棟23層高層，戶型為87-150平米。起價4200元每平米，均價4500元每平米，支持一次性付款與分期，均可97折優惠，入住時間為2011年12月30日，現6棟樓同時打樁
㈥ 新成立的房地產代理公司，正和一個新樓盤洽談代理，請問洽談階段最好給開發商提供什麼調查報告謝謝！
我來為你解答：
既然你公司正處於和開發商的洽談階段，就應該提供一些針專對性的市屬場調查報告，以及你公司如何代理經營該樓盤的預期工作計劃給開發商，增加對方的信心，可以獲得對方的信任而最終獲得代理權。本人建議初步提供以下資料：
1、提供總體市場調查報告，主要突出同類型、同價位競爭樓盤的調查；
2、針對市場現狀及市場發展趨勢，提供該樓盤銷售前景預測報告；
2、針對樓盤特點，提供樓盤的定位建議，包括客戶定位、價格定位、管理定位等方面的建議；
3、模擬分析樓盤的銷售走勢，甚至還可提供模擬的階段性推盤計劃以及相應的廣告配合計劃；
4、初步建議代理人員安排計劃，預測擬定銷售回籠計劃；
5、提供市場不可預測性風險預測及影響報告，輔助開發商分析及規避風險。
以上是針對代理初步洽談階段所需提供的資料，以供參考。
房產人阿斌為你解答。
㈦ 建樓房的可行性研究報告怎麼寫
編制人員：
完成日期：
目錄
調查人員聲明 3
總論： 4
1、項目概況 4
2、主要經濟指標 4
3、研究結論及建議 4
正文 5
一、 城市住宅市場分析 5
1.1、城市區位優勢分析 5
1.2、城市規劃的發展趨勢 5
1.3、城市樓盤板塊劃分及樓盤價格水平 5
1.4、城市經濟狀況 5
1.5、人文、消費習慣、天氣、政策描述 6
二、建築市場分析及建設條件分析 6
2.1、當地三大建築材料供應、價格情況 6
2.2、當地建築市場管理情況 6
2.3、擬建項目建設條件 6
三、項目實施進度安排方案 6
四、營銷市場調查 7
4.1、周邊樓盤調查（按下表填寫，內容可以增加） 7
4.2、與最典型的樓盤或最具可比性的樓盤作比較 7
4.3、市場及客戶群體研究 8
4.4、預測樓盤價格水平及銷售周期 8
五、土地價格分析 8
5.1、提供周邊地塊以前成交價格的情況。 8
5.2、土地價格預測 8
六、經濟效益分析 9
6.1、銷售進度及回款時間表 9
6.2、項目四項指標測算表 9
6.3、現金流量表 9
6.4、敏感性分析 10
調查人員聲明
我們鄭重聲明：
1、 我們在本調查報告中陳述的事實是真實的和准確的。
2、 我們依照XXXX公司統一的《房地產可行性研究報告模式》進行分析，3、 形成意見和結論，4、 撰寫本可行性研究報告。
5、 我們已（或沒有）對本報告中的擬建項目進行了實地查勘（在本聲明中應清楚地說明哪些調查人員對擬建項目進行了實地查勘）。
6、 （其他需要聲明的事項）
參加調查人員簽名：
公司領導簽字：
註：形成一致意見後，附後存檔。
總論：
1、項目概況
（提供城市區域位置圖及項目所在城市示意圖）
2、主要經濟指標
序號 項 目 名 稱 指 標 序號 單位 指標
1 總佔地面積 2 總建築面積
3 建築容積率 4 小區綠化率
5 產品類型 ‹›多層住宅 ‹›小高層 ‹›高層 ‹›商業房 ‹›別墅
6 地面車庫數量 7 地下車庫數量
8 綜合售價 9 建設單價
10 總投資額 11 營業總額
12 13
14 15
3、研究結論及建議
內容：1、對項目總的評價結論
2、在基於市場條件下利潤最大化的各種物業形態組合，提出建議。
3、相關的注意事項及建議
正文
1、 城市住宅市場分析
1、城市區位優勢分析
1、城市規劃的發展趨勢
1、城市樓盤板塊劃分及樓盤價格水平
1、城市經濟狀況
名稱 2001年 2002年 2003年 2004年
1、GDP （億元）
2、財政收入 （億元）
3、人均可支配收入（元）
4、二手房年成交量（萬M2）
5、商品房年成交量（萬M2）
1、人文、消費習慣、天氣、政策描述
要求簡潔、語言精煉
二、建築市場分析及建設條件分析
2、當地三大建築材料供應、價格情況
名稱 單價 名稱 單價
水泥 多層建築單價
黃沙 小高層建築單價
石子 監理價格
鋼筋 周邊項目是否打樁
樁基價格
2、當地建築市場管理情況
2、擬建項目建設條件
（位置環境、交通狀況、「五通」情況、場地情況、土地徵用情況）
三、項目實施進度安排方案
項目實施進度安排（提供表格及橫道圖）
四、營銷市場調查
4、周邊樓盤調查（按下表填寫，內容可以增加）
樓盤名稱 樓盤名稱
地址 地址
產品形態 產品形態
住宅均價 住宅均價
商業均價 商業均價
規模 規模
配套情況 配套情況
工程進度 工程進度
銷售狀況 銷售狀況
戶型比例 戶型比例
其它 其它
4、與最典型的樓盤或最具可比性的樓盤作比較
序號 比較因素 典型樓盤分值 權重 擬建項目分值 備注（詳細）
1 地段位置 100 40% 110 距所在片區中心的遠近； 商業、寫字樓為臨街或背街；
2 配套設施 100 10% 115 城鎮基礎設施：供水、供電、排水； 社會服務設施；文化教育、醫療、文娛體育、郵電、公園綠化
3 規劃設計 100 10% 110 規劃水平、理念
4 物業管理 100 10% 95 保安、清潔衛生；內牆；綠化率及養護狀況；物業管理費；是否人車分流；物業管理商資質
5 交通情況 100 5% 80 大小中巴線路數量；距公交站遠近；站點數量；大中小巴舒適程度
6 樓盤規模 100 3% 100 建築總面積（在建及未建）；總佔地面積；戶數；
7 產品外觀 100 5% 105 是否醒目；是否新穎；是否高檔；感官舒適程度；
8 戶型設計 100 10% 105 戶型布置是否合理，是否有暗房，實用率是否高
9 發展商信譽 100 2% 90 資產及資質、開發樓盤多少、樓盤質量、品牌
10 銷售手法 100 5% 110
11 其它方面 如對方沒有，百分比值可考慮此項在整個房價中所佔有的比重
12 合計 106 各行權重乘以擬建樓盤分值
13 擬建樓盤價格 6000*106.05/100=6363 計算：典型樓盤價格*表14項合計/100
註：
1、 此表格主要是想通過與當地典型樓盤的比較，2、 發現擬建項目的優缺點，3、 使我們的價格制定更客觀合理。
4、 如典型樓盤的特點較突出，5、 而6、 這恰恰是我們沒有的，7、 可考慮此項在整個房價中所佔有的比重來確定比值。如我們具備8、 ，9、 對方沒有，10、 同11、 樣考慮增加此項在整個房價中所佔有的比重。
12、 此表中的權重比例，13、 分公司可根據實際情況進行適當調整。
4、市場及客戶群體研究
1、 市場定位：回答項目定位的目標2、 問題。
3、 客戶群體定位：回答什麼群體來購房，4、 為什麼來購買此房屋。
5、 當地是否有存在對住房有不6、 同7、 的習慣要求
4、預測樓盤價格水平及銷售周期
1、 根據上表及調查人員對市場的理解，2、 給出三個價位，3、 樂觀價格、悲觀價格、中間價格，4、 如屬價格上升趨勢應取其偏（中上位）價予以測算，5、 依次類推，6、 避免用市場最高價（樂觀價格）預測銷售收入，7、 其價格需經分管營銷的公司領導確認。
8、 比較周邊各樓盤銷售周期，9、 確定擬建項目的合理銷售周期，10、 此表格需經分管 營銷的公司領導確認。
㈧ 我要做一個房地產市場調查報告應該怎麼著手了
從報告著手，我認為一個全面的市調報告可以分這幾個部分：
1、宏觀市場：主要講國回家政策，房答地產行業走勢
2、區域市場：講當地的房地產政策、走勢、成交情況等等
3、分業態描述：分別是住宅（普通商品房/別墅）、商業（寫字樓、商業中心、商鋪、酒店）、土地市場、二手房市場
4、當前重點事項分析：例如某樓盤開盤創下銷售記錄，分析其特點；或出台政策後的變化；
5、區域內重點樓盤解析：典型樓盤的分析
6、總結：也就是市調結論，根據你調研的目的來寫
根據這個報告，工作可以這樣開展
1、搜集宏觀市場及區域市場的政策、成交信息、發展走勢分析的資料；
2、跑國土、規劃、房地產交易中心等主管部門，搜集相關資料
3、對重點樓盤進行調研，對普通樓盤電話訪問，然後獲取詳細的樓盤信息
4、如果需要更詳細，可以去售樓部采訪購房者，了解他們的想法
5、另外也可以采訪當地的專業人士，請他們說說自己對市場的判斷
然後把上述資料收集、整理，按照報告的思路來寫，就可以了
㈨ 如何寫房地產開發項目可行性研究報告(以租賃形式收回投資)
「￥￥花園」
房地產開發項目
可
行
性
研
究
報
告
編制單位：**￥￥房地產開發有限公司
編制時間： 二OO五年二月十六日
摘 要
「￥￥花園」 項目位於**市涪城區躍進路北段與待建的規劃道路的交叉口，綠線佔地面積10008.4平方米（約15.01畝），地塊西面北面臨街（躍進北路及待建的高水中路），沿躍進北路臨街面地塊長約98米，臨高水中路地塊長約80米，項目地塊呈矩形。項目北面為聖水二隊居民點，南面臨街面為一層臨時小門面，東面為規劃中的涪城區區政府辦公用地，西面為規劃中的高水中學。www.word98.com中國文案網
「￥￥花園」（下簡稱：本項目）擬規劃設計的主要經濟技術指標如下：小區總規劃綠線用地10008.4平方米（約15.01畝），規劃設計總建築面積 約20000平方米，其中底層商業鋪面建築面積約1500平方米，二層商業建築面積約1500平方米，住宅建築面積17000平方米，住戶暫定170戶，綠化面積為3500平方米（其中中心綠地面積為2000平方米），建築密度為35.33％，容積率2.0，綠化率為35％。
「￥￥花園」擬計劃於2005年5月起著手項目規劃及前期報建工作，於2005年12月開始動工建設，項目建設總工期約12個月，預計於2006年6月進入項目預售期，其銷售周期約12個月。其項目總投資（含土地成本及銀行利息為人民幣960萬元）人民幣2696.11萬元，項目預計總銷售收入人民幣3226萬元，項目預計稅後利潤總額為人民幣312.14萬元。自項目獲准銷售開始起，擬計劃將當月銷售款的部分用於銀行還貸，部分作為項目開發資金回投入項目後期工程，預計將於2007年2月將完成土地抵押貸款清算工作。
目 錄
1、項目概況……………………………………………………………………04
2、開發項目用地的現狀調查及動遷安置……………………………………04
3、市場分析和項目定位………………………………………………………05
4、規劃發展建議………………………………………………………………22
5、資源供給……………………………………………………………………24
6、項目開發組織機構、管理費用的研究……………………………………24
7、開發建設計劃………………………………………………………………25
8、項目資金來源及經濟分析…………………………………………………26
9、結論及建議…………………………………………………………………27
一、項目概況：
1、項目名稱：「￥￥花園」
開發建設單位：**￥￥房地產開發有限公司
2、項目地理位置：本項目位於**市涪城區躍進北路與高水中路交叉口，項目北面為聖水二隊居民點，其他幾面為待建設用地。
3、項目周邊的環境狀況：本項目所在區域在「花園•星河灣」、「小島春天花園」等大型樓盤的帶動下，已逐步形成了一個比較成熟的居住區，2005年政府將進一步規范土地市場化的管理，城市土地供應更加緊缺，開發投資商的市場准入難度進一步加大，在2005年下半年到2006年將出現更多的市場空間，本項目在相鄰的中房即將開發的100餘畝大盤的進一步拉動下，作為一個小型精品樓盤於2005年底或2006年初動工建設並於2006年下半年進行銷售，其時機比較適宜。
4、項目性質及主要特點：本項目土地規劃為商業、居住用地，其項目用地較小，地塊方正，兩面臨市政道路，其臨街面約170米長。項目西面（躍進北路對面）為規劃中的高水中學，東面相隔的是規劃中的涪城區政府辦公用地。並處於「花園•星河灣」和「小島春天花園」兩大樓盤之間。
二、開發項目用地的現狀調查及動遷安置：
1、土地調查：本項目用地由兩宗土地構成，其土地證面積總和為7813.21平方米（約11.72畝），均屬商業、居住用地，使用單位均為**￥￥房地產開發有限公司。
2、拆遷調查：本項目土地使用權屬**￥￥房地產開發有限公司，其地塊上臨時出租門面及出租倉房產權均屬￥￥公司，不存在大的拆遷難的問題。
3、市政基礎配套設施調查：本項目地塊上有倉房（租賃站），其施工水電問題可在此基礎上解決，同時項目兩面臨市政道路，其雨污排放及燃氣、電力、電訊等設施均可就近接入。
4、地塊交通條件調查：本項目周邊的市政路網正逐步完善，隨著花園、中房、小島等幾個大房產公司在本項目周邊進行開發帶動，將極大地促進政府對該區域的市政配套設施建設及完善。36路公交車從項目前躍進北路經過，6路、27路、39路公交線路從旁經停，平政長途汽車站相距咫尺，出行非常方便。
三、市場分析和項目定位：
一）、市場分析：
1、2004年**市房地產市場供給現狀分析：
1）、由於國家宏觀調控因素，房地產投資出現減少狀態。2004年**市房地產開發投資額為人民幣229122萬元，同比2003年減少人民幣93408.16萬元，負增長率為28.96％。
2）、2004年商品房施工面積2026744平方米（其中：本年新開工面積1219914平方米），施工面積比2003年減少565874平方米，負增長率22％。從施工面積構成看，其中住宅仍佔主導地位，為1686960平方米，12270套，但比2003年所佔比重下降6.3個百分點，為83％。
2004年普通商品房施工面積為1089694平方米，8483套，佔住宅施工面積總量65％，同比2003年減少560367平方米。電梯公寓施工面積460800平方米，2891套，同比2003年減少143458平方米，846套。經濟適用房施工面積54934平方米，610套，同比2003年增加1270平方米，減少93套。別墅施工面積為81532平方米，286套（幢），同比2003年減少106773平方米，402套（幢）。
從表四圖例中看出，因國家宏觀調控，我市房地產投資趨勢減緩，但投資結構發生變化較大。
2003年**市住宅投資所佔比重為89%，2004年住宅投資下降至83%，非住宅投資中商業用房比重上升較快，由2003年7.8%上升至2004年15%對我市投資結構是否協調發展產生了較大影響。
3）、商品房竣工面積1509222平方米，比上年增長22%，其中商品住房竣工1229704平方米，8921套，比上年負增長5%；商品用房竣工面積245957平方米，比上年增長495%；寫字間竣工12938平方米，比上年增44%；其它用房竣工面積20673平方米，比上年負增35%。
4）、商品房進入市場情況：
2004年，**市商品房市場進入共81宗，276幢，1192501平方米。同比上年減少464296平方米，負增長為28%。其中：商品住宅進入市場
表五：**市2004年商品房竣工面積（按用途分）
類型 合計 住宅 商業用房 寫字間 其他
2003年 1476069 1298810 121774 23325 32181
2004年 1509222 1229704 245957 12938 20673
同比增加 2.2% -5% 49.5% -44% -35%
所佔比例 81% 17% 0.8% 1.2%
註：所佔比例為2004年各類用途竣工商品房總面積比例
980813平方米，7746套，占商品房進入市場總量82%左右，比上年投入總量減少93%；商業用房投入市場信息69893平方米，占商品房投入市場總量度4%左右，比上年投入總量減少93%；商業用房投入市場169893平方米，占商品房總量14%左右，其他用房市場信息投入38369平方米，占商品房投入市場總量4%左右。
表八：2004年商品房市場投放情況表：
年份 合計 商業 其他
合計 普通住宅 電梯公寓 別墅 經濟適用房
套 M2 套 M2 套 M2 套 M2 套 M2
2003年 1656797 10340 1511902 7497 947925 2208 366656 628 168231 29090 144895 138592 6303
2004年 1192501 7746 980813 5446 726004 1453 192065 141 36269 406 29882 169893 38369
同比增加 -28% -35% -23% -47% -78% -79% 18% 83%
所佔比重 82% 74% 19% 4% 3% 14% 4%
註：1、所佔比重為2004年數據 2、普通住宅、電梯、別墅、經濟房所佔比重為住宅類；商業、其他所佔比重為商品房總面積比重
從2004年商品房市場投入走勢看，2003年商品房市場投入系高峰期，該峰值一直延續到2004年一季度。從2004年二季度開始，我市房地產受國家調控影響，市場投入量逐漸減少，至12月底為最低端。
2、2004年**市房地產市場需求現狀分析：
2004年，**市房地產市場需求總量大於2003年，房地產市場依然火爆，市場呈現一片繁榮現象，但受銀行信貸規模收縮影響，2004年下半年商品房銷售有所下降，2004年上半年商品房銷售面積為974545平方米，佔全年商品房銷售總面積66%；下半年銷售商品房為507094平方米。佔全年銷售總面積34%。
1）、2004年，**市商品房銷售1481639平方米，銷售金額237173萬元，分別比上年增加113464平方米，49133萬元。增長率分別為7.6%、20%。
表十：2004年商品房銷售面積情況：
年份 合計
m2 合計 普通住宅 電梯公寓 經濟適用房 別墅 商業m2 寫字間m2 其他m2
m2 套 m2 套 m2 套 m2 套 m2 套
2003 1368175 1322841 9797 849274 6655 350634 2186 69201 797 53732 159 86074 4239 8752
2004 1481639 1375390 10450 958683 7243 291541 2010 64741 688 60425 209 101041 501 4707
2004年，商品住宅銷售1375390平方米，10150套，銷售金額189865萬元，比上年分別增加106280平方米、521套、39663萬元。增漲率為7.7%、5%、21%。
2）、2004年住房二級市場日趨活躍，截止12月，累計完成二手房交易2539件，成交面積31.8萬平方米，成交金額3.16億元，分別比上年增長62.1%、88.1%、42.8%；其增長速度遠遠高於一級市場，成為房地產市場新的增長點。
3）、消費者購成情況
隨著**市城市化進程加快，**城市居住環境及商品房小區環境的美化，**市城市品牌知名度的不斷升高，外地人越來越成為我市住房消費的主力軍，外地人與本地人購房數比例差距逐漸縮小，2004年，外地人購買商品房474836平方米，比上年增加185516平方米，比上年增加64%。
表十七：消費者購成比例：
年份
銷售人群 2001年 占總
量比 2002年 占總
量比 2003年 占總
量比 2004年 占總
量比
本地人m2 624605 83.5％ 961418 79.5％ 1100210 79.2％ 1006803 68％
外地人m2 123880 16.5％ 262754 21.5％ 289320 20.8％ 474836 32％
表十八：外地人購商品房情況 按用途分類：
合計m2 普通商品住房 電梯公寓 別墅 辦公m2 商業m2 其他m2
m2 套 m2 套 m2 套
474836 348983 2178 79539 605 23348 71 597 2 716
4）、商品房銷售價格情況
2004年，**市商品房銷售平均價格為每平方米1794元，（按套內面積計算，下同）其中：普通商品住房1447.76元/ m2，電梯公寓2103.55元/ m2，別墅1937.48元/ m2，商業用房7681.52元/ m2，其他用房2380.62元/ m2。
從上列表中反映出，**市房地產商品房價格穩中有升，總體呈列小幅波浪走勢，2004年普通商品房平均價格比上年增加120.26元/平方米，電梯公寓比上年增加121.35元/平方米。
5）、不同戶型商品房銷售情況分析：
從表二十二至二十四所列數據看出，2004年每套90-130平方米范圍內仍然是人們購買的主要對象，每套90平方米以下從2003年的25%上升到達29.27%，比上的上漲4.27個百分點，而每套130平方米以上面積下降2.19%。說明小戶型購買者人群增加。值得注意的是1000-1300元/平方米商品房成交量從2003年的27%下降為2004年的17.68%，而1600-2000元/平方米商品房成交量從35%上升為2004年的50.4%，呈現出戶型變小，單價上升的勢態，但總套價2004年同上年相比卻變化不大。
3、2004年**市商品房空置情況：
2004年**市商品房空置面積445491平方米，比上年減少67311平方米，負增長率為13%。其中，一年以內商品房空置面積為355135平方米，住宅1102套，一年以上商品房空置面積為90356平方米，住宅288套。
表二十五：2004年商品房空置面分段表
一年以內空置
合計 合計 住宅 商業 寫字 其他
m2 套 普通住房 電梯 經適房 別墅
355135 266140 1716 m2 套 m2 套 m2 套 m2 套 79691 3736 5568
161461 1102 61367 365 15674 145 27138 104
比例 75% 61% 23% 6% 10% 22.4% 1% 1.6%
一年以上空置
合計 合計 住宅 商業 寫字 其他
m2 套 普通住房 電梯 經適房 別墅
90356 462245 288 m2 套 m2 套 m2 套 m2 套 36859 1148 6104
29718 195 16527 93
比例 52% 64% 36% 41% 1.3% 6.7%
註：普通住宅、電梯公寓、經適房、別墅揚佔比重為住宅類所佔比重
2004年**市商品房空置面積總量占商品房竣工面積的29%，比上年減少5.7%，其中一年以上空置面積90356平方米，比上年減少7.63%。雖然商品房空置面積比上年減少，但2004年下半年增加68114平方米，增長比率為18%。
4、2004年**市房地產市場發展特點：
1）、房地產開發投資增幅減緩：
**市2004年房地產開發投資22.9億元，比上年減少9.3億元，施工面積2026744平方米，比上年減少565874平方米，增長。分別比上年減少28%、22%。尤其是下半年，房地產市場投入量進一步趨緩，據統計，2004年上半年商品房市場投入面積707228平方米，下半年商品房市場投入面積485273平方米，上半年與下半年投放量比重分別59.3% 、40.7% 。
2）、房價基本平穩：
幾年來，**的商品房價格一直沒有大起大落，普通住宅多在1400元/m2 左右上下浮動。每年上升比例不超過10%，一直保持平穩發展。
3）、商品房銷售上漲速度較快，但下半年銷售有所回落。2003年下半年至2004年上半年，**市商品房銷售出現前所未有的上升趨勢。僅2004年上半年商品房銷售面積已達到97454平方米，銷售金額14億多元，但2004年下半年商品房銷售趨緩，只銷售商品房507094平方米，銷售金額9億多元。
4）、商業用房投資勢頭強勁
2004年，**商業地產呈現出強勁的投資勢頭，萬向裝飾建材城、花園市場三匯裝飾建材交易中心、川西北物流交易中心、置信芙蓉漢城二期、溢陽商業城等一批項目陸續投入市場，天晨愛喜•嘉年華、東辰•新天地、四川綿州汽車配件市場等一批項目也已開始或即將開始動工。據統計，2004年我市商業用房在建施工面積達308766平方米，同比上年增加106237平方米。佔全年在建商品房施工面積15%，比上年增加7.2%。
5）、二手房市場增長較快，連動商品房市場銷售快速增長。
衡量一個城市房地產是否健康穩定發展，二手房市場是否火爆是一個重要標志。2004年，**二手房市場已開始步入高發展期，本年同比上年增長88.1%，快速上漲極大地拉動了商品房市場。
6）、外來人口購房成為我市房地產市場的主力軍。外來人口購買我市商品房，近三年來增長速度不斷加快，2001年外來人口購商品房123880平方米，2002年購商品房262745平方米，2003年購商品房267965平方米，2004年達到474836平方米，同本地人購房比例為32%、68%。外來人口購買商品房極大地促進了我市商品房市場的發展。為城市經濟快速增長做出了貢獻。
7）、小戶型商品房開始受到市場青睞，受到開發商、消費者追捧。
5、2004年**市房地產市場存在問題：
1）、土地價格的快速增漲與商品房價格的穩步發展形成了明顯的
矛盾。近幾年來，我市土地市場價格上升幅度極大，尤其是實行土地供給體制改變後，競拍價格一路走高，對商品房成本產生了極大的影響，帶來了極大的銷售風險。而商品房價格由於市場供求關系比較寬裕，商品房價格一直處於平緩的上升趨勢，為了消化土地價格上升所佔用成本的比重，開發商只能採取住宅保本或微虧，用提高營業用房售價來賺錢，長持下去，將會對**商業房產帶來極為不利的影響。
2）、原材料價格波動的不確定性加大了房地產市場的風險。房地產業上游產品如鋼鐵、水泥、煤、電等價格上漲，對房地產市場影響甚大。如2004年下半年頁岩磚由0.14元/匹漲至0.21元/匹，致使商品房成本每平方米上漲15元左右。
3）、受國家宏觀調控影響，**市房地產開發投資、銷售在2004年下半年受到明顯影響，出現減緩趨勢。尤其是銀行實行緊縮政策，提高存款准備金利率，將房地產開發項目資本金提高15個百分點，使房地產開發企業貸款受到限制。
4）、商品房開發結構性矛盾仍然存在，影響房地產市場發展。2004年我市商品房開發中，存量房有一定比例減少的下半年空置房又有所增加，尤其是大型商業用房對房地產市場容量造成了一定的壓力。
6、2005年**市房地產市場預測：
1）、**市經濟的持續發展，為房產業的持續發展提供了保證。但是，
由於近年**國民經濟GPP增漲速度放慢，將會影響到房地產市場。從目前市場調查情況看，2005年可能投入市場項目30多個，投入市場面積140多萬平方米。但我市商品房銷售市場卻在2004年下半年出現回落，有可能出現新的供應大於需求矛盾。
2）、政府對土地調控度加強，拍賣土地競投現象將繼續出現。經營性
土地供應將得到進一下控制，政府調控與市場調節互補效應逐步顯現。經過政府對閑置土地的清理，一些規模不斷做大，運營效益不斷提高的房地產開發企業，手中囤積的土地數量開始下降，市場上的需求已開始逐漸凸現，招標、拍賣土地競爭激烈的現象將繼續出現，而且絕大多數會是在大型開發企業之間竟價。
3）、2005年商品房價格預計將保持相對平衡，但應有一定升幅。**
市房地產市場經過多年發展，市場化程度較高，開發商的開發行為和購房者的消費行為都趨天理智與成熟。房價穩中有升應該是2005年總趨勢。2005年總體上供給大於需求，仍屬買方市場。一方面，在整體環境和配套設施上有較大優勢、產品質量上升，地段優越的優質樓盤，市場價格將有一定的上升空間。另一方面，一些自身素質差，規劃設計欠佳，推盤周期較長的項目，價格則會下降。
4）、二手房屋市場交易將繼續保持暢旺：
98年以來，**市實施住房私有化後，又出台了一系列促進住房改革
制度的政策，使二手房市場日趨活躍，尤其是2002年開始實施的住房貨幣化補帖制度，更加促使二手房市場的發展。從2003年開始，其效果更加明顯，預計2005年二手房市場將更加暢量旺，二手房交易的活躍也將推動商品房市場的發展。
5）、外來人口購房將進一步擴展，繼續支撐**市房地產市場的繁榮。但隨著**市城市幅射力的減弱，周邊城市競爭力的加強。需要採取更有力的措施推廣**城市品牌，吸引外來人口購買商品房。
二）、項目市場定位：
1、項目周邊類比競爭樓盤市場調研：
為了進一步了解聖水片區房地產開發項目的整體情況，為「￥￥花園」項目開發提供數據、信息支持，而對該區域樓盤進行了市場調查，選取「花園•星河灣二期（星河聖景）」、「金達小區」、「青清怡苑」、「隨園新村二期」、「山水姻緣」等樓盤作為樣本進行對比分析，情況如下：
項目周邊類比競爭樓盤基本資料：
1）、商業部分
①、花園「星河灣」一期（臨街或小區內底層門面）：
該項目僅一期有門面，項目位於躍進北路末段。門面進深約為9m～16m，開間約為3.6m～6.9m，建築面積銷售單價為3500元/㎡，銷售情況比較好，尤其內街門面銷售基本告罄。
②、金達小區（臨長虹大道及待建城市道路的底層門面待出售）：
該項目位於躍進北路，在本項目及「星河灣」之間。臨躍進北路底層門面進深約11 m左右），開間約為3.3m、3.9m，門面建築面積銷售單價為4500元/㎡左右，該部分門面已銷售完。臨長虹大道及待建城市規劃道路的門面現未向社會公開發售，待周邊環境配套設施形成後在對外銷售。
③、青清怡苑（兩層門面）：
該項目位於躍進北路，在本項目斜對面。該項目門面進深約為10.2m，開間為2.6m 、3.6m、4.5m等。現余兩套面積大於50㎡的門面未售，其門面建築面積銷售單價為5000元/㎡（優惠後銷售價）。二樓門面以建築面積2800元/㎡被個人全端。
④、山水姻緣（兩層門面）：
該項目位於高水南路與躍進北路的交叉口，在青清怡苑項目正對面。該項目臨街一、二層為進深17和19米的大門面，每個門面面寬大概在6米左右，其一層門面建築面積銷售均價在6000元/㎡，二樓門面建築面積銷售均價在2600元/㎡。本項目才取得預售資格，具體銷售情況需進一步調查。
由此可見，該區域門面單價總體來說不是太高，根據**市現有商業地產開發前景來說，該區域在幾個高檔樓盤的帶動下，以及市政配套設施的進一步完善，只要項目門面面積適中，其門面銷售單價有很大的提升潛力。
2）、住宅
①、花園「星河灣」二期（2F～7F）：
花園「星河灣」小區全部完成後，小區共有住宅2000餘套，一期總體銷售情況比較好，二期於1月15日正式預售。二期單套建築面積最小約為89㎡（兩室兩廳單衛雙陽台），僅兩幢樓共96套，銷售情況較好，一期類似該戶型約140套已銷售完。二期項目中最小的小三室戶型面積約為110㎡。躍層最小建築面積為156㎡、二期住宅正式預售前建築面積銷售價格如下：1F：1406元/㎡；2F、5F：1477元/㎡；3F、4F：1548元/㎡；6-7F（躍層）：1450元/㎡。小區配套費僅燃氣入戶費3610元/戶，物管費為0.45元/㎡。
②、金達小區（1F～7F）：
該項目住宅建築面積分布為：項目主要以兩室戶型為主。兩室兩廳單衛單陽台有89㎡、91㎡、96㎡；兩室兩廳雙衛雙陽台：119㎡；三室兩廳雙衛單陽台：112㎡、127㎡；三室兩廳雙衛雙陽台：122㎡；三室兩廳雙衛四陽台：140㎡，沒有兩室兩廳等小戶型。根據該項目售樓部樓盤銷售進度表分布來看，住宅僅建築面積91㎡左右的小兩室兩廳戶型銷售形式較好。其大戶型銷售形勢不是很好。
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