樓盤什麼時候定價

1. 小高層樓房各層層價怎麼定

7層以上的高層住宅，以抄總樓層除以2的樓層作為基準價，也就是24層的樓房12～13層是基準價。基準層以下的樓層，價格低於基準層，基準層以上的樓層，價格高於基準層，頂樓除外，這是基本規律。

各個樓層的價差是根據一定的公式來計算的，設所要計算的樓層數為X，那麼X層的樓層價格=基準價×樓層價差系數，當樓層在基準層以下時，價差系數是負數，也就是減價，當樓層在基準層以上時，價差系數是正數，也就是要加價。樓層價差系數也是通過一個公式來得出的:

第一步，得出標準的價差系數M，M＝K／N。N是總樓層數，K是樓層價格差異的最大系數，這是開發商事先確定的一個數，一般在10％～15％之間，K／N得出一個標準的價差系數M，比如24層的樓房，最大系數是15％，那麼M＝0.625％。

第二步，根據標准系數來換算各樓層的價差系數，最簡單的一種方式是單向加減，也就是基準層以下每下降一個樓層，就下降一個標准系數，每上升一個樓層就增加一個標准系數，設樓層數為X，那麼計算公式就是：

基準層以下的樓層價差系數=-（N／2－X＋l）×M
基準層以上的樓層價差系數=+（N／2－N＋X）×M

2. 房地產營銷有哪幾個主要策略，如何對新推樓盤進行定價

(1)撇脂定價策略。它是指在產品生命周期的最初階段，把產品的價格定得很高，以攫取最大利潤，有如從鮮奶中撇取奶油。

企業所以能這樣做，是因為有些購買者主觀認為某些商品具有很高的價值。從市場營銷實踐看，在以下條件下企業可以採取撇脂定價：市場有足夠的購買者，他們的需求缺乏彈性，即使把價格定得很高，市場需求也不會大量減少。

高價使需求減少一些，因而產量減少一些，單位成本增加一些，但這不致抵消高價所帶來的利益。在高價情況下，仍然獨家經營，別無競爭者。有專利保護的產品就是如此。某種產品的價格訂得很高，使人們產生這種產品是高檔產品的印象。

(2)滲透定價策略。即企業把它的創新產品的價格定得相對較低，以吸引大量顧客，提高市場佔有率。

從市場營銷實踐看，企業採取滲透定價需具備以下條件：市場需求顯得對價格極為敏感，因此，低價會刺激市場需求迅速增長；企業的生產成本和經營費用會隨著生產經營經驗的增加而下降；低價不會引起實際和潛在的競爭。

(3)滿意定價策略。在新產品投放市場時制定適中的價格，既保證企業獲得一定的初期利潤，又能為廣大顧客所接受。滿意策略是一種介於高價策略和低價策略之間的、簡便易行的定價策略。

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房地產營銷策略要注意的問題

1、事件營銷策劃的通用手段：事件營銷備受廣大營銷者的關注，通用的事件營銷策劃方式有「趣味手段、新聞手段、花邊手段、名人效應手段、輿論手段」等。

2、謹慎新聞手段：由於新聞事件受國家各項規定的限制，在實際操作中我們一定要謹慎，一定要符合國家各項法律法規，如果您不是新聞專業單位建議不要使用。

3、謹慎侵權：事件營銷可能涉及到各項版權、名譽、形象的限制，所以在我們實際操作中應該考慮各個細節，謹慎您的反向思維，從多方利益考慮。

4、謹慎文字：在我們事件營銷的實際准備中應該謹慎考慮我們的用詞，從搜索角度來說，謹慎您的文字，避免搜索引擎的敏感詞語，不要涉嫌國家規定。

目前許多營銷策劃方案表面花花綠綠，實則空洞無物，中看不中用。不少開發商也大有上當受騙之感，認為「策劃無用」。事實上，房地產營銷策劃根本不是一本洋洋灑灑的策劃方案文本，而是結合所在樓盤，貫穿市場意識，尋找總結出的一種如何把握樓盤市場推廣的行為方式。

高水平的營銷策劃不僅可以減少房地產項目在配置資源時的交易成本，而且可以有效規避營銷風險，它是一種周密而詳盡的房地產市場運作謀略，是房地產營銷戰略與戰術的恰當運用。

「市場如戰場，策劃如指揮」，高層面的市場競爭已成為策劃智謀的較量，誰稍有鬆懈，就會從房地產市場的頂峰跌入谷底。我們既要反對盲目迷信策劃，又要避免走上「策劃無用」的片面思維。

3. 開盤價是怎麼定的

開盤抄價的確定原則如下：1、證券的開盤價為當日該證券的第一筆成交價；2、證券的開盤價通過集合競價方式產生，不能產生開盤價的，以連續競價方式產生；3、按集合競價產生開盤價後，未成交買賣申報仍然有效，並按原申報順序自動進入連續競價。

4. 第三套房產契稅如何計算

1、頭次購普通住房徵收契稅：90平方內1％、90平方－144平內1．5％，非頭次購房按2％繳納；

2、第三套房稅收項目與前兩條房屋的稅項是一樣的，都是看購買房屋的情況來判定的。都包含契稅、個人所得稅、營業稅及其附加、印花稅，這些稅是否有減免或稅率有不同的選擇，都是根據您購買的第三套房屋來判定的。

3、只有契稅不同地區可能會因為是否首套房或面積大小有一定的優惠，但計算的基數還是與所購買的第三套房的價格、面積有關。對第三套房的限制，只是看不同地區的限制購買政策了。

4、還有除了契稅的房產稅，是一種持有環節的稅種，和購買也就是交易的稅種是不一樣的。

5、家庭第三套住房，每年徵收4％到5％的房產稅，且沒有減除額；家庭第四套住房及以上住宅，每年徵收10％的房產稅，且沒有減除額

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契稅是指以所有權發生轉移變動的不動產為征稅對象，向產權承受人徵收的一種財產稅。應繳稅范圍包括：土地使用權出售、贈與和交換，房屋買賣，房屋贈與，房屋交換等。

契稅是土地、房屋權屬轉移時向其承受者徵收的一種稅收，現行的《中華人民共和國契稅暫行條例》於1997年10月1日起施行。在中國境內取得土地、房屋權屬的企業和個人，應當依法繳納契稅。上述取得土地、房屋權屬包括下列方式：國有土地使用權出讓，土地使用權轉讓（包括出售、

贈與和交換），房屋買賣、贈與和交換。以下列方式轉移土地房屋權屬的，視同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與徵收契稅：以土地、房屋權屬作價投資、入股，以土地、房屋權屬抵償債務，以獲獎的方式承受土地、房屋權屬，以預購方式或者預付集資建房款的方式承受土地、房屋權

屬。契稅實行3%-5%的幅度比例稅率。

契稅已成為地方財政收入的固定來源，在全國，地方契稅收入呈迅速上升態勢。各類土地、房屋權屬轉移，方式各不相同，契稅定價方法，也各有差異。

參考資料來源：網路--房產契稅

5. 房產商（售樓部）會把好的樓盤留在賣嗎

房地產商復不是一定把最好的房子留到最制後賣，他會把最好的房子每次放幾套出來，這樣保證每次在賣的房子中有幾套是不錯的，這樣能比較好的拉動房子的銷售。
你表哥這個不一定是要留到最後的，再說漲價這個也不一定，說不定他有其他用途吧，比如說是不是在放著等，因為如果周圍的房子都賣掉了，那最後開盤的房子它的定價是定在周圍房價的基礎上的，但是如果最後的這個樓盤各方面條件都比之前的好的話，那它的價格高一點也是順理成章的，但是不會有太多的漲幅，另外，是不是之前有什麼協議啊？比如說集資建房之類的

6. 周圍房子價格是4600那新開盤的樓盤會定價多少

新開價格肯定貴嘛，最起碼5500

7. 接管開發商新樓盤物業費如何定價，按什麼為依據定價後去哪裡報備

如果是定價報備的話，一般是去房管局進行報備的，具體的話你可以咨詢一下房管局的工作人員。

8. 開發商樓盤定價是在剔除配建後樓面價格基礎上定的嗎

你說的是成本定價法，不適用於現在樓盤項目，一般樓盤定價採用對比定價法，根據不版同權重系數權，對比周邊樓盤競品制定出整個樓盤均價
再通過均價去拉每一棟的價格（每一棟價格根據朝向、戶型、景觀等綜合定價）
說直接點：一般樓盤定價不同成本定價法，因為賣多少錢是很市場需求，一般參考周邊競品樓盤做各種對比（品牌、體量、戶型、配套、景觀、物業等等）逐一對比後打分，比如隔壁兩個樓盤一個賣一萬一個賣9000，他們得分在他們之間，我們可能賣9500，確定9500均價後用公示去套在這一批推出樓動里拉每一戶價格表（統一平層也有差價、樓層也會有差價）。

9. 買房子的樓層加價怎麼計算

樓房樓層差價需要根據樓房有無電梯、開發商定價來計算，一般都是按照平方算。

1、無電梯樓房的樓層差價。無電梯的樓房一般都只有6層，最貴的是3樓，其次是4樓，接著就是2樓和5樓，1樓和6樓最為便宜。

2、有電梯樓房的樓層差價。樓層越高價格越貴，1樓是整個樓房中最便宜的。

3、每個區域開發商的定價都是不同的，而定價主要取決於地理位置等因素，一般樓層差價大，低端樓層差價小。

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影響房屋價格評估的因素主要有四個方面，包括區域[10]因素、房屋因素、市場因素和心理因素。

區域因素

區域因素：主要包括地段等級、交通條件、小區環境、配套設施、未來發展前景及環境污染等。其中地段等級是影響房屋價格的重要因素。小區環境的好壞直接影響著人們的居住品質。有一定的綠化、停車位、有公共活動場所配套並且整潔干凈的小區，則有助於房屋價值的提升。

房屋因素

1、房屋因素：房屋的成新率 、樓層、朝向、戶型格局、房屋裝修、燃氣狀況、物業類型、通風採光、景觀等。其中對房屋價格影響較大的是房屋成新率、樓層、朝向及戶型格局。

2、另外，雖然房屋裝修對房屋價格有一定的影響，但是由於每個人喜好風格不同，因此裝修只能在一定程度上給予適當考慮。一般來說，裝修5年以上的價值基本上降為零。此外，房屋的燃氣狀況、物業類型、採光及景觀等，對房屋價格都有一定的影響。

市場因素

市場因素：房源多，價格平衡，自然房子要便宜一些；相反，則要貴一些。

10. 房子出售前定價是屬於哪個部門給定

這個屬於房管局定價和規劃的，他們都要去房管局拿很多資料和證明，然後才能出售