Ⅰ 怎麼談一個樓盤的代理
其實，一般我們在賣房子的時候，手裡有兩套價格表.(我在工作過的樓盤有這樣的習慣)一套是給客戶看的，另外一套是為了應對不時之需用的，比如開發商需要的政府部門和一些關系部門的熟人.還有一種情況是如果該樓盤是代理公司負責銷售的，而不是開發商自己的銷售隊伍的話，他們通常會做"差價"也就是我們營銷代理這一行所說的"包銷"
什麼叫包銷呢？也就是說:代理公司和開發商簽訂某個樓盤的營銷代理合同後，開發商為了讓營銷代理公司高價賣房子而獲取更多的利潤，採取的一種手段.
假設營銷代理公司與開發商簽訂一個代理合同，
合同規定:面積10萬方，基本均價不能低於5000元/平方
如果均價在5000元/平米，則代理費用按照1%結算，銷售總額為5億，按照1%結算代理費用總合為500萬
如果均價在6000元/平米，則代理費用按照2%結算，銷售總額為6億，按照2%結算代理費用總合為600萬(漲價部分使代理公司多得100萬)
如果均價在8000元/平米，銷售總額為8億，就不按照銷售代理點數來計算了，而是按照分成的模式來分別獲取利潤了.
所以的話，如果是代理公司的話，在一定程度上，有利潤的驅使讓他們去尋找高價，售樓人員也樂不此彼.
如果是開發商自己銷售的話，嘿嘿，其實也有辦法，任何房地產銷售崗位上都是業績指導工作制的，一套房子可能賣低了價位的話，在一定程度上會影響到銷售人員的獲得多少，在不影響大局的前提下，可以直接跟銷售人員談回扣問題，讓他或找他的經理拋出最低價位，然後在成交後補償他們應該得的收入，你絕對劃算.
我自己管理的三個樓盤有時候會根據情況這樣操作的。
Ⅱ 有關於樓盤代理銷售相關知識嗎
大概的說抄下我自已的看法，前襲期對你所代理的樓盤進行一個新的市場定位，它是新立項的還是說你是中途介入，新立項的分析它的賣點，如果是中途介入的那就查下從前的銷售記錄，做下老客戶回訪、了解周邊人群對項目的看法，認識從前存在的問題，以便於日後銷售。同時進行的就是對原有的銷售資料與各部門進行核對，確保銷售資料是正確的，不會出現一房兩賣或是銷售不存在的房子，及是否有歷史遺留問題。銷售方面，你可以代再下來項目那就一定是手裡有人了，讓你的銷售經理處理案場事宜吧，不可能一句二句說就能說得清楚的，還有一點就是一定要注意與開發商之間一切資料都要簽字雙方備份。 註：你自已的情況說得太少了，沒有辦法全面的出招
Ⅲ 問一個關於樓盤代理銷售的問題
我靠。。兄弟，你是打算做樓盤代理業務嗎，可啥都不知道的話最好先請個策劃經理請個銷售經理來的穩妥。 一般現在合作是採取提成加溢價分配。細節這個看你接觸的開發商成熟到什麼地步，有些縣城的開發商惱火到連政府和銀行關系都不打理就開始拿自己手上的土地作開發，這樣的開發商是最惱火的。理想的狀態下，代理公司只需要將樓盤推盤節奏與工期進度相結合。保障開發商資金鏈，保障推盤能達到理論的利益最大化，保障品牌效果。就OK了。
當然有些樓盤前期還需要提案的，就要求你手下的人市調和分析能力盡可能的強大咯。呵呵。
哎，我來繼續回答你的疑問吧。
內部認購是指在樓盤銷售前讓特定的人群以部分現金支付的方式佔有選定房源，並且雙方協商好該套房源的成交價格。隨後在具備五證後與其簽訂正式購房合同的行為。 或者你也可以簽訂個合同，到時候轉成網簽合同也可以。手段可以隨便組合。。。
然後你舉例的那個問題，客戶應該是在之前就和你們協商好了優惠，才達成認購過程的。如果是收錢，然後沒有談論過房屋成交價就承諾給優惠，那麼有可能造成開盤時價格與客戶心理價位不一致而造成客戶流失。
至於優惠，優惠產生於代理公司與開發單位簽訂的銷售協議。房屋的單價是有基數的，例如與開發商簽訂的協議要保證房屋銷售價格達到6000，那麼你們定價可以銷售到7500.高於6000的部分從理論上來說都是讓利空間。
而你們能賺多少，假設還是6000底價，假定你們和開發商簽訂是3%的提成比例，那麼你們的賺取金額就是6000*3%。加上溢價1500元的分成。如果溢價部分是46開，那麼你們的全部賺取金額是6000*3%加上1500*40%。。
大概就是這么個意思。。。。
Ⅳ 怎麼和開發商談合作
首先調查樓盤情況，就是市場調研，然後做出你可以代理樓盤平專均價格的心理底線，並屬且精熟樓盤的優缺點，就可以和開發商談了。
其次談的時候你要在迎合開發商的意圖同時告訴他項目的缺點，而你恰好可以彌補著不足，最好採取買斷式，就是包個死價，多賣出部分兩家協商分成，保底價是銷售總額的1.5%-3%。
Ⅳ 樓盤代理銷售步驟
1.實地考察2.做市場調查3.根據調查報告編寫營銷方案4.組織人員培訓5.人員的銷售策略6.你公司的銷售資質7.廣告宣傳所及其所涉及的費用8.最後就是你所要提的銷售提成
Ⅵ 如何接樓盤做代理，怎麼跟開發商洽談
首先調查樓盤情況，就是市場調研，然後做出你可以代理樓盤平均價格的心理底線版，並且精熟樓權盤的優缺點，就可以和開發商談了。
其次談的時候你要在迎合開發商的意圖同時告訴他項目的缺點，而你恰好可以彌補著不足，最好採取買斷式，就是包個死價，多賣出部分兩家協商分成，保底價是銷售總額的1.5%-3%。
Ⅶ 代理新樓盤的注意事項
（1）搞清開發商的資質。
國家對以房地產開發經營為主的專營企業，明確要按規定申回請資質等級。答以開發項目為對象，從事單項房地產開發經營的項目公司不寫著資質等級，但必須有項目一次性《資質證書》。對不具備資質的開發商建設銷售的房屋，不能作為商品房來交易。因此，百姓選房時，應要求開發商出示《資質證書》。考察《資質證書》時要鑒別：
①項目型公司。若《資質證書》標明開發商只具有對某一特定項目的開發資格，並標明開發期限，對此可能產生的售後風險，購房者應引起高度重視。因為項目型公司，在開發銷售完畢一段時間後往往就不存在了，購房者在以後使用過程中，若發生諸如房屋質量的問題，往往找不到投訴對象，引起不必要的糾紛。
②《資質證書》上標明 的等級。根據國家有關規定，開發企業的資質自高至低分為一至五級。資質的高低表明了開發商在資金規模、技術力量、開發業績和信譽度方面的實力。從某種程度上反映了開發商所開發的商品房，在性能、質量和售後服務方面的水平。
③《資質證書》的合法性和時效性。《資質證書》一般情況下每年審核一次，購房者應留意開發商是否以舊充新。
Ⅷ 新成立的房地產代理公司，正和一個新樓盤洽談代理，請問洽談階段最好給開發商提供什麼調查報告謝謝！
我來為你解答：
既然你公司正處於和開發商的洽談階段，就應該提供一些針專對性的市屬場調查報告，以及你公司如何代理經營該樓盤的預期工作計劃給開發商，增加對方的信心，可以獲得對方的信任而最終獲得代理權。本人建議初步提供以下資料：
1、提供總體市場調查報告，主要突出同類型、同價位競爭樓盤的調查；
2、針對市場現狀及市場發展趨勢，提供該樓盤銷售前景預測報告；
2、針對樓盤特點，提供樓盤的定位建議，包括客戶定位、價格定位、管理定位等方面的建議；
3、模擬分析樓盤的銷售走勢，甚至還可提供模擬的階段性推盤計劃以及相應的廣告配合計劃；
4、初步建議代理人員安排計劃，預測擬定銷售回籠計劃；
5、提供市場不可預測性風險預測及影響報告，輔助開發商分析及規避風險。
以上是針對代理初步洽談階段所需提供的資料，以供參考。
房產人阿斌為你解答。
Ⅸ 代理公司如何接到樓盤代理
對於房地產代理行業來說，客戶不是客戶，業主也不是業主。客戶是開發商的客戶，業主是開發商的業主。客戶是開發商用廣告用媒體轟出來的，業主是開發商在客戶里撿來的。而代理行業的業主是誰？開發商！開發商做甲方已經習慣，在市場景氣的情況之下代理僅僅是開發商為了省事，為了減少管銷成本而選擇的一種方式，或者說是發包人員管銷。你想一個代理公司通常都有業務人員（也就是人們常說的專案經理、業務員），策劃企劃人員（也就是平面設計，廣告主軸擬定的人員），市調部（做區域市場的調研分析）。如果僅僅短時間之內只有少數甚至只有一個案子推案，為什麼一定要用這些人，案子結束了這些人留著干什麼？甚至還可能有勞資糾紛。畢竟現在國家對用人單位要求越來越嚴格。我就用利潤的百分之一到百分之三來請一間代理公司，把繁雜的瑣事給發包了。銷售員有人幫我培訓了，售樓處有人幫我打理了，合同有人幫我簽了，按揭我僅僅需要一個按揭員來審核一下按揭資料就可以了。廣告到底好不好，有人幫我那主意了，做兩三個方案出來給我挑選，我覺得那個好就哪個好。錢是我出嘛，我老大！甚至都可以這樣，你賣得好我給你錢，你賣得不好你還得倒貼錢。讓開發商養了一身的壞毛病。開發商只怕政府，其他哪個不都是巴解著開發商。因為他們養活了一大堆人。在這個時候代理公司想代理到樓盤就不是一件簡簡單單的事情了。如果代理公司姿態高了，開發商不拽你（比如說保證金，有的開發商對保證金是一定要的，有的代理商對保證金是一定不給的）。如果姿態放低了，開發商會從一開始就看不起你，就算你接到案子了，一旦有一點點小小的問題開發商就會以：「你看人家代理公司怎麼樣怎麼樣來氣你。」要恰到好處不容易。言歸正傳。說代理公司如何接到樓盤： 一、 開發商介紹開發商： 俗話說物以類聚，人以群分，當一間代理公司為開發商服務的好，為開發商賺到更多的利潤。開發商的趙總錢總孫總李總會幫你介紹另外的趙總錢總孫總李總，因為他們是朋友，因為他們同是開發商。他們的圈子裡會相互交流。你加入和偷工減料，我家如何霸王合同。你家的代理商怎麼樣，我家自己銷售如何。這樣就給代理公司一個認識更多開發商的機會，更多提報的機會，更多接案子的機會。銷售里常說的一句話是：銷售員說一萬句這個產品好不抵客戶的朋友的一句這個產品好。一個道理，代理商說一萬句我專業不抵服務過的開發商一句這間代理公司不錯。所以在經營開發商的時候服務的好壞很重要。 二、 代理商自身的品牌效應： 你看現在的房展會上品牌開發商雲集，他們占據著最好的展位。但也有一些很小很不起眼的展位會被看房子的消費者忽視，那就是代理商的展位。對嘛，誰說房展會就一定要給消費者看的，有的本來就不是給消費者看的，給開發商看的，給代理商看的。房展會就一定會是消費者來嗎？如果你留意，房展會上有很多西裝筆挺的人相互交換名片。他們是同行，他們是同業者。參展的樓盤在給消費者宣傳自己的同時也是給開發商和代理商一個推廣和認識。他們藉此宣傳著自己。還有你看現在不管是戶外大牌也好，報紙稿也好，工地圍牆上的擋板也好，都會有：行銷&企劃***；營銷代理***；全案推廣***；給消費者看？消費者為什麼要關心誰賣我房子的，誰騙我的錢。消費者關心的是產品怎麼樣，價格怎麼樣。還是給開發商和同業者們看的。當一間代理商代理的樓盤是區域內最專業的最好的開發商的時候，不用推薦自己，只需要在家裡等中間人的電話就可以了。為什麼，因為我的報紙稿是最多的。因為我在和開發商談判的時候可以有資本說：某某某超級大盤我都能運作，這樣規模的案子我是一定能做好的。像新聯陽，我代理萬科的產品，萬科都放心把產品交給我代理，你有什麼不放心的。 三、 陌生開發： 這里說的開發不是開發土地的開發，是指開發新的代理項目的開發。好，前面說的要麼是有案子了。要麼是有很多案子了，有知名度了。如果我沒有知名度，我手上一個案子都沒有怎麼辦？陌生開發！你先要知道你在那兒，你是誰？為什麼會這么說：你在哪兒？意思是你對那裡的市場最熟悉，做銷售的對市場一定要有極強的靈敏度。知道市場需要什麼樣的產品，知道市場對什麼樣的產品能迅速消化。你看，北方的三房能做到一百四五十個平方甚至更大，在南方，一百四五十個平方能算作豪宅了。一線城市對房屋按揭貸款能接受，連老婆婆老公公都知道買房子要貸款。但二三線城市卻會有分期付款。大城市的購房者知道買期房，因為到房子建好了想買只能到二手市場上買了，沒賣得了。而小城市你看，不到現房你更本買不動。我就是喜歡一手交錢一手交貨。所以：一個專業的代理公司對所在的城市的市場並不是一天兩天形成的，是長時間積累起來的。對自己的所了解的區域作調查和了解太容易了。開發商購買土地了，我去拜訪就可以啦！願意給我代理最好，如果不願意給我代理和開發商互動，培養客情。當開發商那天房子賣不動了，資金鏈吃緊了。需要代理商，或者需要換代理商的時候。好，你是不是開發商考慮的第一選擇。用人用熟不用生，一個道理。你是誰？就像每個人一樣，每間代理公司都會有自己的專長，有的擅長作住宅，有的擅長作商業，有的手上有很多投資客，寫字樓，外地案賣得像瘋了一樣，有的和眾多大企業有聯系，我招商一等一。知道自己什麼專長就有針對性的接洽開發商。開發商把項目給你做說白了是為了賺錢，你做開發商的案子同樣也是為了賺錢。如果明明做住宅的行家裡手接到產權商鋪的案子。拜託，自己和開發商的時間都很值錢。不要浪費自己和別人的時間。專心找自己適合的，能做好的案子做吧！
Ⅹ 房地產開發商如何與經紀公司談判樓盤代理事項
別墅經復紀人李正山回答：
開發商一般的制要求是銷售進度，說白了就是回款速度，再者就是營銷方案了。抓住這兩點你就好談了，有了好的銷售方案還怕回款嗎？你的營銷方案符合開發商理念和預期，而且回款快的話，一般這項目就你了。不過成事在人，不排除有很多其他因素，總之，准備好了就好辦。