1、「取得商品房預售許可證之後是不是可以辦理房產證 」？
答：兩者之間沒版有邏輯上的權聯系。因為前者屬於房屋買賣交易的行業規定，後者屬於竣工房屋的產權確認。確認產權需要完備的多方面資料，竣工只是條件之一，還有建房的合法性、交付的合規性文件，等等多方面多層次的要求。但絕不會看有沒有在預售。
2、「開發商是否可以向金融機構貸款」？
答：開發商可以在項目進行的不同時期，向銀行申請不同的貸款如開發貸款、房屋抵押貸款。每種貸款又有許多條件和細節，在此就不展開談了。
Ⅱ 有在建工程抵押的樓盤要辦理預售證需要經過銀行許可嗎
在建工程復抵押和房屋制預售之間沒有必然的限制關系，應該是並行不悖的。
當房屋建設到符合《房地產管理法》44條的規定和《商品房預售管理辦法》規定的條件時，開發單位就可以辦理預售許可證。
當房屋建設到一定程度，開發商為了解決後續建造資金，經和銀行協商一致，以合法取得的土地使用權連同在建工程建成的資產設定抵押權時，只要主債權有效，並簽訂有在建工程抵押，就可以申請在建工程抵押。
問題是，先設定了在建工程抵押，後取得了預售許可證，預售在建工程的抵押物時如何處理。一般是經抵押權人同意，會同抵押人共同申請在建工程抵押權變更登記，將需要出售的抵押物注銷抵押權後，即可進行預售，也不影響變更後的在建工程抵押權的存在。
操作時，先辦理在建工程抵押權變更登記，減少可能出售的抵押物或增加別的在建工程抵押物，注銷相應的抵押權內容，然後，將不在在建工程抵押權內的預售房屋進行預售。
Ⅲ 在建工程的抵押如何避免與預售沖突
相關法條對在建工程抵押與預售的規定： 根據《城市房地產管理法》第44條的規定，開發企業只要「按揭供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期」，就可以向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明，進而進行商品房預售。 根據《擔保法》第49條：「抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人並告知受讓人轉讓物已經抵押的情況;抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。」此時，由於在建工程已經抵押給銀行，如果銀行同意開發企業進行預售，作為抵押物的土地連同房地產將被逐步地分割出去，銀行的抵押權就逐步落空，而銀行的債權尚未獲得清償，因此，銀行如何同意、何時同意房地產開發企業進行商品房預售，成為銀行防範風險的關鍵所在。另外，如果購房人在購買房屋時需向銀行申請貸款的，根據中國人民銀行《個人住房擔保貸款管理試行辦法》第14條：「借款人以所購自用住房作為貸款抵押物的，必須將住房價值全額用於貸款抵押。」 已設定在建工程抵押權項目的商品房的預售，可按如下步驟操作： 首先，要理清法律關系，預售部分要先解除抵押關系，後簽訂預售合同，否則，簽訂的預售合同將是無效合同。即先由開發企業向銀行支付與解除預售房屋所需償還貸款額度相當的款項，或提供與該款項等值的其他財產作擔保後，銀行同意解除預售部分的抵押關系，開發企業再將已解除抵押關系的部分商品房預售給購房人。如此反復，流動銷售，實現良性循環。 其次，銀行要深度介入預售過程，包括具體到每一宗合同的簽訂，甚至直接掌管銷售專用章、定期盤點庫存商品房、向房地產管理部門查詢驗證銷售進度等，防止不法開發企業隱瞞真情、賤價拋售。 第三，也是最重要的，銀行應該盡可能地成為唯一的監管銀行，全權收存售房款。開發企業在申請辦理預售許可證明時，即選定抵押權銀行作為監管銀行，在該行設立一個專門用於在收存預售款的監管賬戶，並與監管銀行簽訂監管協議，明確雙方的權利、義務。預售許可證載明該監管賬戶，預售款包括其他銀行為購房人提供的購房抵押貸款均必須存入該指定的監管賬戶。監管銀行必須根據工程監理單位出具的工程進度核定意見書撥付預售款。開發企業應嚴格按照施工計劃組織施工，在實際工程進度與計劃進度一致的前提下，允許根據相應的預算方案使用預售款，實際工程進度落後於計劃進度時禁止使用預售款。
Ⅳ 房地產項目用地,已銀行抵押,企業如何辦理預售
只有和銀行商量,並在該行辦理銀行按揭.
Ⅳ 已設立土地抵押的項目，能否辦理商品房預售許可。
答：根據《城市 商品房預售管理辦法 》第5條規定：「商品房預售應當符專合下列條屬件：（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期。符合上述條件的，可以辦理商品房預售許可手續。」若開發商將已抵押的在建工程進行預售，在辦理預售許可時就應徵得抵押權人同意，抵押權人同意後才能進行預售，而抵押權人出具了同意預售證明後，對預售出去的這部分在建工程就已經放棄了抵押權，因此，作為抵押權人應加強對預售資金的回收管理，登記機構在辦理在建工程抵押後也應注意預售情況的變化。對已抵押在建工程預售需要有抵押權人同意預售的證明，對於預售的商品房應要求開發商及時備案，按照購房者的申請及時辦理預告登記和商品房抵押預告登記，對已售部分及時辦理變更登記，避免登記權利交叉。
Ⅵ 在建工程設定抵押權之後，能否進行商品房預售
設定抵押的在建工程商品房預售，除需要符合房地產轉讓條件並取得商品房預售許可證外，還必須先取得抵押權人（一般為銀行）的書面同意，即銀行先書面同意解除預售部分的抵押關系或者同意預售，開發商才能與購房者簽訂合同。
銀行為保障抵押權的實現，必然要求開發商先向銀行支付與解除預售房屋所需償還貸款額度相當的款項，或提供其他等值財產作擔保。
根據《物權法》
第一百九十一條抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。
抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。
《城市房地產抵押管理辦法》
第三十七條抵押權可以隨債權轉讓。抵押權轉讓時，應當簽訂抵押權轉讓合同，並辦理抵押權變更登記。抵押權轉讓後，原抵押權人應當告知抵押人。
經抵押權人同意，抵押房地產可以轉讓或者出租。
抵押房地產轉讓或者出租所得價款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權。超過債權數額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。
(6)抵押項目如何辦預售房產擴展閱讀
開發商在取得預售許可，且預售符合房地產轉讓條件的情況下，在建工程抵押之後能否進行商品房預售應做如下處理:
1.依據《房屋登記辦法》第34條的明文規定「:抵押期間，抵押人轉讓抵押房屋的所有權，申請房屋所有權轉移登記的，除提供本辦法第三十三條規定材料外，還應當提交抵押權人的身份證明、抵押權人同意抵押房屋轉讓的書面文件、他項權利證書。」
即是說，在建工程抵押之後，如果抵押權人沒有與抵押人在抵押合同中明確約定允許商品房預售，或者事後抵押權人也沒有出具同意商品房預售的書面同意文件，則抵押人不能進行商品房預售。
2.如果抵押權人與抵押人在抵押合同中明確約定允許商品房預售或者事後抵押權人出具同意商品房預售的書面同意文件，此時抵押人可以依據《物權法》191條以及《城市房地產抵押管理辦法》37條的上述規定，就該設定抵押的在建工程房屋進行預售。
Ⅶ 已設立土地抵押的項目，能否辦理商品房預售許可。求解
答：根據《城市
商品房預售管理辦法
》第5條規定：「商品房預售應當符內合下列條件容：（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期。符合上述條件的，可以辦理商品房預售許可手續。」若開發商將已抵押的在建工程進行預售，在辦理預售許可時就應徵得抵押權人同意，抵押權人同意後才能進行預售，而抵押權人出具了同意預售證明後，對預售出去的這部分在建工程就已經放棄了抵押權，因此，作為抵押權人應加強對預售資金的回收管理，登記機構在辦理在建工程抵押後也應注意預售情況的變化。
Ⅷ 怎麼辦理預售房屋抵押登記
欲售房地產抵押登記可分為欲售房屋抵押登記、在建工程抵押登記、購房權利抵押登記（俗稱按揭期房抵押）、抵押延期登記、抵押變更登記、抵押注銷登記。預售登記指債權人或第三人(抵押人)為擔保債務清償，就自有房屋或核定作為企業固定資產的公有房屋(已核發了房屋權證的)同債權人(抵押權人)設定抵押權。抵押期間房屋權、使用權不變。預售房屋抵押登記程序：提出申請→受理申請→初審→核准→在《市房地產買賣合同書(預售)》和《抵押合同書》上加蓋抵押專用章→計收稅費。預售房屋抵押登記的材料：(1)、抵押人為個人的，應提交房地產抵押登記申請表2份;房屋權證、房屋共有權證和證原件，復印件各2份;抵押人及其配偶身份證明和婚姻證明原件，復印件各2份;被擔保人身份證明或營業執照原件，復印件各2份;具結書;抵押物價值證明;主合同2份;抵押合同4份。此外，如果是部分抵押的應提供抵押部分的建築面積原件和復印件2份;涉及的應提供鄉鎮政府或村委會同意抵押的證明原件和復印件。(2)抵押人為單位的，應提交房地產抵押登記申請表2份;房屋權證、房屋共有權證、土地使用權證原件，復印件各2份;抵押人、被擔保人營業執照原件，復印件各2份;抵押人法定代表人身份證明原件，復印件2份;抵押權人、抵押人和被擔保人經辦人身份證及介紹信或委託書原件與復印件;抵押物價值證明;主合同2份;抵押合同4份;加蓋企業公章董事會或股東大會同意抵押的文件(指三資企業、股份制企業)原件和復印件;加蓋企業工會或企業公章的職代會同意抵押的文件(指集體企業)原件和復印件;國資批文(指國有企業)原件，復印件2份。
Ⅸ 已預售項目抵押的可售房屋是什麼意思
已辦理預售項目抵押是指將在建工程抵押，以主管部門登記為依據。抵專押的資產要進行屬出賣，必須經抵押權人的同意。個人購房如果按揭，貸款後銀行會審查，不會接受以抵押的房子再抵押。已預售項目抵押的可售房屋的意思就是開發商將房屋做了在建工程抵押，並且向銀行申請了貸款，將房子用作銀行的抵押的一種行為。
預售的房產，理論上買受人已經是業主，開發商無權把該預售的房產抵押。但經常出現開發商為了籌措資金，將房產預售給購房人後，在購房人未領取產權證之前，將已售出的房屋又抵押給金融機構的情況。