房產商業價值取決於什麼

1. 什麼是商業價值

商業價值就是可以用來金錢來衡量的可自以產生經濟利潤的一種價值取向。

商業價值指事物在生產、消費、交易中的經濟價值，通常以貨幣為單位來表示和測量。商業價值不同於市場價值。相對於事物的本體價值，商業價值是一個更窄的概念。

(1)房產商業價值取決於什麼擴展閱讀：

商業估價是對公司資產的價值衡量，可能是對部分資產也可能是全部資產。所謂商業價值就是公司在長期產生現金流的能力大小。

公司股票的賬面價值（凈財富、凈資產或股東權益）是公司的總資產與總負債的差。每股賬面價值與每股的市場價值沒有任何關系，因為賬面價值的基礎是歷史成本，而不是現時在市場上可出售的價格。賬面價值的一個用處就是提供定價的下限。

一個公司的清算價值就是從其總資產減去發生的全部清算成本、全部負債與優先股價值。清算價值比賬面價值能夠更為真實的反映公司的價值，因為清算價格反映了現時資產和負債的市場價格。

2. 關於無形資產、房地產、企業價值三個方面的評估報告

1、增加固定資產原值，（公允價值法）
借：固定資產--評估增值
貸：資本公積--資產評估增值
但是評估增值的部分年度需要做所得稅納稅調增項目。
2、不需要調整帳戶，但是要做備查處理。（歷史成本法）

3. 集資建房與商品房的房產證的區別在哪特別是商業價值

一般商品房和集資房最大的區別是土地使用權的區別。一般商品房取回得的是出讓土答地使用權，而集資房取得的是劃撥土地使用權。因此，集資房上市交易、出租、抵押和繼承時，應該向政府有關部門補交土地出讓金。做房產投資的話最好還是選商品房。望採納，謝謝！

4. 做商業地產要思考什麼

思考一：商業定位
商業定位很關鍵，是服務於本小區的，是輻射周邊的，還是服務於全市的。如果是服務於本小區的，那麼開門七件事，柴米油鹽醬醋茶都有了，就沒什麼問題。如果是服務於全市的，那麼差異化經營非常重要，一定要有特別吸引人的地方。
據了解：固定消費人口每年大致維持在一定水平上，當然也有一定比例的增加。即使今年市場上增加了100萬的商業面積，這個比例也不會有太大的波動。實際上若要成功，還需要與現有的商業去搶飯碗，那麼肯定不是所有的都能吃飽，最終成為贏家的只有少數一部分。所以發展商做項目時，除了定位之外，還要考慮很多其他的東西。
思考二：已出售的物業需要管理嗎？
現在，開發商的普遍心理是盡快將物業出手，至於出手之後，要不要進行商業物業的管理，有的開發商壓根沒想過，有的則是有心無力，因為在底商全部銷售之後，所有權與經營權是完全歸屬業主的，開發商無權干涉。
正因為如此，開發商缺乏對項目的整體控制力，散戶自身調節的經營風險很大，出現了許多失敗案例。開發商不規劃商業業態，致使進駐的業態與居住人群的消費習慣、消費能力、品位對接不好，大家都受損失。開發商品牌受損失，樓盤的品質下降，租金下降，業主和投資者未來不能獲得高額穩定的租金收益，投資受損。
由於商業地產涉及到兩種業態、三個過程，關繫到四方利益，事關重大，牽一發而動全身，所以，品牌開發商在出售商業地產後，也一定要做商業物業的規劃。商業與房地產開發是兩個不同的行業，案例的不成功，原因主要是信息的不對稱。開發商不應盲目的建設開發，應該先招商，讓懂商業的人在開發前期加入進來，哪些地方該如何走線，該設計什麼樣的結構等等，這樣項目比較容易獲得成功。
涉及了三個過程，第一個過程是開發商開發項目，是以億為單位來計算的，是開發行為。第二個過程是投資人把項目分割後買下，是以百萬為單位來計算的，是投資行為。第三個過程是承租人租賃商鋪，是以幾十萬為單位計算的，是一種經營行為。三個過程中，涉及的人、事和責、權、利頗多，應該有一個強有力的組織者、協調者。
關繫到四方利益，開發商、投資人、經營者，包括周邊居住的業主都有利益。所以，開發商應該積極承擔這一角色，對商業物業進行統一的管理。關於所有權與經營權的問題，專家給開發商支了個招：賣之前要與買家簽一個補充協議，限制他們在規定的業態范圍內進行招租或經營。
思考三：二級市場亟待建立
目前，居民住宅的二、三級市場已經建立並逐步形成。但商鋪二級市場還沒有出現。到底商鋪二級市場有沒有發展空間？有關專家認為：「商鋪二級市場的發展空間非常大，主要基於以下幾點原因：
一、一般來說，同一地段的商鋪價格應該是同一地段住宅價格的5-7倍，而目前只是2倍，有巨大的價格炒作空間，這個空間不是在一級市場實現的，必然要在二級市場實現。這就好比股票，不會在發行環節暴漲多少，而是在二級市場炒出來的。因此，炒作空間決定了要有發達的商鋪二級市場。
二、首次投資商鋪，帶來的問題是風險特別大，結果無論是好或不好，都會延伸出二級市場。如果好的話，就如同住宅的押舊換新似的，投資者想換一個更大更好的；如果不好，投資者就急於要出手。
三、是不動產投資只是投資的一個方向，不動產的優勢在於高收益的同時風險較低，但隨著金融投資品種的不斷增多，投資者的投資方向有可能發生轉變，就會把原來的投資品種吐出來。」
看來，如果說一級市場是「晴雨表」的話，那麼二級市場就是「溫度計」了，能更直接、更准確地反映商業地產的價值。
思考四：三級市場的開拓
商鋪的三級市場，即包租市場，是由異地投資置業延伸出來的。比如，外省人、外國人投資商鋪後，不可能有太多的時間去打理瑣碎的事宜，而同時投資者又要求穩定的投資回報，這就需要中介人或中介公司幫助投資人在三級市場進行出租。
其實，包租市場在南方發展得已經非常成熟了，有專家估計，未來包租市場主要有兩個延展的領域，一個是高端住宅市場，另一個是商鋪。
思考五：商業地產講求地段嗎？
眾所周知，住宅地產的選址規律一是地段，二是地段，三還是地段。那麼商業地產也講求地段嗎？回答應當是肯定的，也有實例為證。
以沃爾瑪進駐石景山為例，就是一失敗的商業地產案例。沃爾瑪當初選址的時候，套用了美國的觀點，認為有錢人是住在郊區的，周末會開車到超市大量采購。建成後，大量去沃爾瑪的卻不是原來預想中的人群，因為石景山附近居住的是層次比較低的人群，只有他們會就近購買，有錢人誰也不會為了買日用品，開車跑到5公里以外。而且層次較低的人群對沃爾瑪200元的會員制很不能接受，一聽說買東西先交200元辦卡，立馬就走人了。由此可見，商業地產在選址時不能完全套用西方的概念，地段還是很重要的。
思考六：商業業態體現商鋪價值
據悉，在有「商鋪之城」美譽的香港中最賺錢的、單價最高的商鋪，只是一個幾平方米的商鋪，這個商鋪是用來賣魚丸的。由此看來，衡量商鋪價值並不是取決於業態的大與貴，而是租金利益最大化和人流的多少。而現在很多開發商在商業業態規劃方面還是在一味地求大，求貴。
什麼樣的業態是適合進底商的，什麼樣的業態是適合進商場的，商場中一層擺什麼，二層擺什麼，這都是有商業規律的。想想幾大知名商場，它們的擺設有驚人的雷同，第一層化妝品、珠寶，二層女裝，三層男裝，五層美食，最關鍵的是為什麼會雷同？難道沒有人勇於打破這個布局嗎？不是沒有，太平洋剛開業時曾經做過嘗試，但最終還是改回去了。再比如社區底商，只適合頻繁消費的、小額的、同質化的商業業態，因為沒有一個人會為了買一包煙跑到5公里以外，在樓底下買的和5公里以外買的是同樣的一個東西，反之，也沒有一個人會在自己家的樓底下買冰箱彩電和名貴的時裝。可見，遵循一定的商業規律，可以避免資源的浪費。
此外，商業業態的變化也很有趣。像以前買車都只去兩個地方，一個是亞運村汽車交易市場，另一個是北方汽車交易市場。現在卻出現了很多汽車品牌的專賣店，市場開始細分了，不再是大而全的展示，而是針對某一階層的消費人群進行服務。
思考七：實現商業與房產的價值對接？
研究商業業態的規律、業態的變化，研究商業與房地產的結合，是目前擺在開發商面前、經紀公司面前最棘手的問題。
可以預見，未來經紀公司的遠大發展前景，就是成為既懂商業運作又懂房地產運作的專業公司，站在地產與商業之間，為開發商提供包括商業前期顧問、策劃營銷、出售出租的完善的服務流程，告訴開發商應該建多大的商業，商業業態是如何搭配的，甚至建立並發布商鋪指數，幫助開發商實現商業與房地產最有價值的對接，充分實現商業地產的一、二、三級市場聯動。

5. 商業地產具體的概念是什麼含義

商業地產,顧名思義, 作為商業用途的地產.以區別於以居住功能為主的住宅房地產內,以工業生產功能為主的工業地產等容. 商業地產廣義上通常指用於各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區別於普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。以辦公為主要用途的地產，屬商業地產范疇，也可以單列。國外用的比較多的詞彙是零售地產的概念。泛指用於零售業的地產形式，是狹義的商業地產。

6. 房地產和商業地產有什麼區別

對於房地產的概念，應該從兩個方面來理解：房地產既是一種客觀存在的物質形態，同時也是一項法律權利。
作為一種客觀存在的物質形態，房地產是指房產和地產的總稱，包括土地和土地上永久建築物及其所衍生的權利。房產是指建築在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫和商業、服務、文化、教育、衛生、體育以及辦公用房等。地產是指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎設施、地面道路等。房地產由於其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動產。可以有三種存在形態：即土地、建築物、房地合一。在房地產拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態，即土地（或土地使用權）、建築物和房地合一狀態下的物質實體及其權益。隨著個人財產所有權的發展，房地產已經成為商業交易的主要組成部分。
法律意義上的房地產本質是一種財產權利，這種財產權利是指寓含於房地產實體中的各種經濟利益以及由此而形成的各種權利，如所有權、使用權、抵押權、典當權、租賃權等。


商業地產，顧名思義， 作為商業用途的地產，故又名做商鋪地產。以區別於以居住功能為主的住宅房地產，以工業生產功能為主的工業地產等。商業地產廣義上通常指用於各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區別於普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。以辦公為主要用途的地產，屬商業地產范疇，也可以單列。國外用的比較多的詞彙是零售地產的概念。泛指用於零售業的地產形式，是狹義的商業地產。

7. 商業地產是啥意思

商業地產，指作為商業用途的地產，故又名做商鋪地產。以區別於以居住功能為主的住宅房地產，以工業生產功能為主的工業地產等。

商業地產廣義上通常指用於各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區別於普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。

以辦公為主要用途的地產，屬商業地產范疇，也可以單列。國外用的比較多的詞彙是零售地產的概念。泛指用於零售業的地產形式，是狹義的商業地產。

(7)房產商業價值取決於什麼擴展閱讀：

根據《城市房地產管理辦法》：

第五十九條國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。

第六十條以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發土地使用權證書。

在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上人民政府房產管理部門核實頒發房屋所有權證書。

房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房地產管理部門申請變更登記，並憑變更後的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變使用更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地權證書。法律另有規定的，依照有關法律的規定辦理。

第六十一條房地產抵押時，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門辦理抵押登記。

因處分抵押房地產而取得土地使用權和房屋所有權的，應當依照本章規定辦理過戶登記。

第六十二條經省、自治區、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統一負責房產管理和土地管理工作的，可以製作頒發統一的房地產權證書，依照本法第六十條的規定，將房屋的所有權和該房屋佔用范圍的土地使用權的確認和變更。分別載入房地產權證書。

第七十條房產管理部門、土地管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權，構成犯罪的，依法追究刑事責任；不構成犯罪的，給予行政處分。

房地產管理部門、土地管理部門工作人員利用職務上的便利，索取他人財物，或者非法收受他人財物為他人謀取利益，構成犯罪的，依法懲治貪污罪賄賂罪的補充規定追究刑事責任；不構成犯罪的，給予行政處分。

8. 柳州買什麼樣的房子升值空間大看這五大因素

（柳州搜狐焦點）很多柳州的朋友買房不僅是為了自住，更會關注它的保值增值空間。想要知道自己入手的房子增值空間有多大？可以參考這5大因素，如果你買的房子這5大因素都占齊全了，那麼恭喜，你買對了！

因素一：交通條件締造財富聚合效應

在諸多影響房產增值的因素中，地段是首先要考慮的，是投資取得成功的最有力保證。

房地產業內有句話叫：地段、地段還是地段。而決定地段好壞的最活躍因素就是交通狀況。

交通的便捷性，是衡量房產是否增值的主要因素之一。小區門口有沒有多路公交車經過，小區到市中心多久的車程，都是衡量小區交通是否便捷的標准。

一條道路的打通，不僅會帶動一個區域的樓市發展，還會帶動一次全新的房產投資良機。

交通的改善，如地鐵、公路、橋梁的興建都會直接影響到一個樓盤，乃至一個片區房價的上漲。因此，不管用於居住還是投資，都要選擇交通便捷的地段。

用於居住，可讓出行更方便；用於投資，可獲得更好的投資效益。

因素二：規劃建設帶來房產增值新機遇

對一套房屋未來的升值潛力來講，一個片區的拆遷安置、一條河流的改造、一個公園的修建……種種城市規劃建設對置業價值的影響都顯得尤為重要。

或許現在根本不起眼的位置，由於未來一個城市規劃建設的開工，你買的新房就可以迅速升值，而你的居住環境也將會因為規劃建設而變得更加宜人。

因素三：配套完善房子保值更增值

一個好的樓盤，一套好的房子，必須要有大的市政配套。如果在入住以後，發現沒有地方買菜，沒有地方逛街，孩子上學要跑很遠，小區內環境雖然很好，但走出小區則是一片荒蕪，那最後房子也只要空置，出租或者出售都很難。

一個樓盤周邊市政配套是否完善，會直接影響到這個樓盤是否被購房者作為第一居所。具體到一個成規模的房地產開發項目，購房者應關注，小區包括周邊地區是否配備了教育、醫療、文體、商業、金融、郵電、社區服務等最基礎的設施，使用是否方便，距離、規模如何等等。

因素四：地價攀升 區域房屋也跟著漲

地價和房價不管誰有了波動，另外一方必然產生「共鳴」，房子增值，當然與地價的上漲脫不了干係。

房子林林總總，各不相同，怎樣才能快速判斷什麼樣的房子會增值？業內人士認為，房子升值的重要原因就是土地價值。

想買一套增值房的你在留意房子品質的同時，還要眼觀六路，耳聽八方，關注地價情況。想下手就要趁早，不然等市場反應過來後，你會發現區域內所有房價都已經毫不留情地跟著上升了，浪費時間就等於浪費金錢！

因素五：物業管理提升房產價值

對於好的建築產品的考察，所包含的內容是方方面面的，開發商的實力、小區環境、房價、戶型設計等。但是，千萬別忽略了對物業管理的考察。物業管理是社區的「軟體」，也是最具可塑性的。

優秀的物業管理公司和合理的物業費可以為一個小區創造巨大的無形資產。因為社區保養好、物業服務到位等等都可以使業主滿意，為物業和房產的商業價值增值加分。

（以上回答發布於2016-08-12，當前相關購房政策請以實際為准）

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9. 商業地產的存在到底提供了什麼價值

商業地產的高度發展和優化是對人類社會相當有益的行業。但，因為立場不同專，著力點不同，及就屬會滋生本末倒置的情況。中國的商業地產之路，還需要走很遠。運營和招商的大局觀，一定要有。放水養魚的培育期一定要有，沒金剛鑽就別攬瓷器活。