共同共有的房產如何處分

『壹』 處理共有房產的基本規則有哪些

所謂房屋共有，是指兩個單位以上，或者兩個以上共有的房屋。共有的房屋包括按份共有和共同共有。《物權法》第九十三條對此作出了明確規定「不動產或者動產可以由兩個以上單位、個人共有。共有包括按份共有和共同共有。」
房屋的共同共有是指兩個或者兩個以上的公民或法人對同一房屋平等的，不分份額的享有權利和承擔義務。《物權法》第九十五條規定「共同共有人對共有的不動產或者動產共同享有所有權。」共同共有的產生基於一定的共同關系，這種共同關系，或是由法律直接規定，如夫妻關系、家庭關系、合夥合同關系。在共同共有中，各個共有人對共同共有的房屋是平等地享有、佔有、使用、收益和處分的權利，同時共同承擔相應的義務。每個共有人在使用房屋時都不能排斥其他共有人的使用權利。
按份共有是指兩個或者兩個以上的公民或法人按照各自佔有的份額，分別對共同所有的房屋享有權利並承擔義務。《物權法》第九十四條規定「按份共有人對共有的不動產或者動產按照其份額享有所有權。」就是說，各個共有人對共有房屋按照各自的份額享有所有權，這種份額並不是指把共有房屋分為若干份，各共有人各自享有所有權，而是共有人對共有的房屋整體按各自的份額享有權利和承擔義務。各共有人雖然擁有一定的份額，但是共有人的權利並不僅限於共有房屋的某一部分上，而是基於共有房屋的全部。例如，甲乙二人共有四間房屋，雙方各佔二分之一，這並不是指甲乙二人分別各佔有兩間房屋，甲占東面兩間，乙佔西面兩間，而是指兩個人對這四間房屋都享有權利和義務，該權利和義務的份額由共有人所佔的份額進行分配。
作為共有關系的兩種形式，按份共有與共同共有具有一些相同點：兩者都是由兩個或兩個以上的人對同一項財產享有所有權和共同承擔相應的義務，共有人的權利都基於共有物的全部。但兩者又有很大的區別，主要表現在：

1、產生的依據不同。房屋的共同共有根據共同關系產生，以某種共同關系的存在作為發生的必要條例。例如，以夫妻關系存在為必要條件，以家庭關系存在為必要條件，以合夥關系存在為必要條件。而按份共有則不需要這個前提條件，只需要共有人的共同意志而發生。
2、享有權利的范圍不同。在共同共有中，共有的房屋是不分份額的，共有人對共有的房屋平等地享有權利並承擔義務，只要有共同關系存在，就不能劃分各共有人的房產份額。只有在共同共有關系終止時，才可以對共有房產進行分額，確定自己的份額。例如，夫妻關系存續期間共同購買的一套四房兩廳商品房，就不能劃分哪間房是丈夫的，哪間房是妻子的。假如夫妻離婚，即可依法進行分割。而按份共有，是按照各自的份額享有權利並承擔義務的。
3、對共有房屋的處分方式不同。根據《民法通則》第七十八條的規定：「按份共有財產的每個共有人有權要求將自己的份額分出或者轉讓，但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優先購買的權利。」《物權法》第一百零一條規定：「按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利。」可見，在按份共有中各共有權人可以自由處分共有房產中屬於自己的份額，而無需徵得其他共有人的同意，其他共有人只能在同等條件下享有優先購買權。而共同共有的房屋，共有人要對共有房產進行處分時，必須取得全體共有人的同意或者占份額三分之二以上的人同意，否則，部分共有人擅自處分的共有房產，一般情況下都認定為無效。《物權法》第九十七條規定「處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。」可見，共有人有權對整個財產作出處分權利，但由於共有財產屬於全體共有人所有，因此，對共有財產的處分，如轉讓、贈與、設定抵押等，都必須取得經占份額三分之二以上的共有人或者全體共同共有人同意。但是，如果某個或某幾個共有人處分共有財產，其他共有人明知而不提出異議，則視為同意。共有人同意處分共有財產的意思有書面同意的、口頭同意或默示的方式。如果共有人就共有物的處分達不成一致的協議，可以按照多數共有人或擁有半數以上份額的共有人的意見處理。但是多數人在處分共有財產時，不得損害少數人的利益，否則，受害的共有人可通過司法途徑解決。
綜上所述，無論是共同共有或者按份共有的房屋，房屋的權利人在向房地產登記機關申請權屬登記時，應根據建設部《城市房屋權屬登記管理辦法》第十一條的規定：「房屋權屬登記由權利人（申請人）申請，共有的房屋，由共有人共同申請。」登記行為的前提條件必須是當事人的申請。因此，當事人為維護自己的合法權益，在辦理房屋權屬登記時，切勿放棄自己對其房屋享有的權利，必須提出申請並親自到房地產登記機關辦理房地產權屬登記手續。

『貳』 共同共有房產怎麼分割

第一，夫妻雙方在結婚後購房，離婚時已經領取產權證，並且沒有按揭貸款或者按揭貸款已經還清的房產。對這類房產的分割比較簡單，平均分割，按照現在的市場價格進行評估，由願意或應當接受該房產的一方支付一半的價格給對方。 第二，夫妻雙方在結婚後購房，已經取得產權證，但是尚有部分貸款未還清，由得房的一方支付現在房屋市場價值的一半給對方，尚未還清的貸款由得房的一方自行償還。 第三，夫妻一方婚前付清了全部房款並已經取得產權證，根據《婚姻法》第18條的規定，應當是夫妻一方的個人財產，另一方無權進行分割。 第四，夫妻一方婚前貸款購買的房屋，已經取得產權證，婚後夫妻共同還貸款的房屋，不管是一方自行用自己的收入還貸款，還是夫妻雙方共同還貸款，均不影響該還款部分的款項是夫妻共同財產。

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『叄』 共同共有財產被一方處分如何解決

案情介紹： 妻子以自己和丈夫兩個人的名義與買主簽訂房屋買賣契約，將其與丈夫共同所有的房產（產權證上登記名為丈夫）以人民幣10萬元的價格出賣。在簽訂房屋契約時，丈夫因患腦部疾病在外地住院治療，妻子稱丈夫在外地已經成植物人，賣房為其治病，隨即在契約的賣房處簽上了丈夫和自己的名字，當時買主對此曾提出質疑，但考慮到賣房是為了治病，並有朋友在契約的中間人處簽名，而後買主還隨妻子到銀行去將餘款存入銀行丈夫的戶上。後，買主與妻子一同至房地產交易部門申請辦理過戶手續，因沒有房產所有權人簽名、親自到場或授權，房產交易中心中止過戶手續，丈夫得知後到房產交易部門聲明不同意賣房,並將門窗損壞強行入室，但房款已被妻子用於償還共同債務，買主到法院起訴要求確認其與妻子所簽訂的協議有效，並要求夫妻二人賠償損失。 [分歧] 第一種意見：該涉案房屋系夫妻共同財產，雙方對該財產均有平等處理權。買主與妻子簽訂房屋買賣契約，並支付了房價款，並已接收入住該房，買主是善意、有償取得該財產。妻子在賣房時有中間人在場，買主有理由相信妻子的行為系夫妻雙方共同意思表示，丈夫不得以不同意或不知道為由對抗善意買房人，買賣合同有效。 第二種意見：該房雖系共同財產，夫妻均有平等處理權，但該房房產證登記在丈夫名下，是妻子代為處分房產，這時作為買主在交易慣例中謹慎審查的義務要大於一般情況。買主在買房時已經得知丈夫在外地治病且已成為植物人，在此種情況下，夫妻不可能達成共同意思表示，即使有中間人在場也不足以代替買賣雙方當事人主體的意思，買主對此交易存在的風險審查不足，買賣合同無效，買主所交付的房款應由夫妻二人返還。 第三種意見：爭議房屋為夫妻共同財產，妻子處分爭議房屋的行為是對共同財產的處理，從客觀上看，對於丈夫家庭成員及以外的其他人，有理由相信妻子的行為是夫妻雙方共同意思表示，其行為構成家事代理，故房屋買賣合同有效。但是所導致的後果是夫妻一方單方處分行為是對共有權人的侵害，應有侵害一方承擔法律責任。 筆者同意第二種觀點。 [評析] 一、夫妻平等處理權的含義。 夫妻平等處理權也稱為家事代理權，即夫妻一方在一定限度內，有條件的可以單方處理夫妻共同財產，這種單方處理夫妻共同財產的法律後果對另一方是有約束力的。平等處理權的前提是共有財產，共有財產單指共同共有財產，對婚前個人財產或婚姻中約定為個人所有的財產的處理無平等處理權可言。共有財產的界定主要依據我國《婚姻法》第17條、第18條判斷，共同財產包括工資、獎金；生產、經營的收益；知識產權的收益；繼承或贈與所得歸夫妻共同所有的財產以及其他應當歸夫妻共同所有的財產。民法中規定的所有權能，包括所有權、用益物權、擔保物權和債權等形式，對於夫妻財產的平等處理權，現實中多表現為所有權中的處分權，本案就是典型的處分權糾紛。 二、關於夫妻平等處理權的法律規定。 我國法律之所以確定平等處理權的法律規定，主要在於夫妻一方單方處理共有財產的情況屢屢出現，處理財產後往往另一方會以不知情、擅自處分沒有經過另一方同意的理由抗辯。平等處理權就是在確定這種單方處理共有財產的效力問題。只有單方處理才能涉及平等處理權問題，如果夫妻合意後共同處理就沒有此概念了。房產作為有代表性的所有權，系大額交易，所有權的轉移需要達成合意和辦理交易登記過戶等一系列程序要件，這對第三人及夫妻能產生怎樣的效力是重中之重。 我國《婚姻法》第十七條第二款中規定，夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權。最高人民法院關於適用《婚姻法》若干問題的解釋（一）（以下簡稱「《婚姻法》司法解釋（一）」）第十七條婚姻法第十七條關於「夫妻對夫妻共同所有的財產，有平等的處理權」的規定，應當理解為：（一）夫或妻在處理夫妻共同財產上的權利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產的，任何一方均有權決定。（二）夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。也就是我國區分兩類處分原則，一類是因為日常生活需要一方可以決定。主要有為了夫妻日常生活和子女撫養教育所產生的家庭事務，如生活、醫療、子女撫養等；另一類是對於非日常生活家事代理則需要協商一致。很顯然，對於房產這種大額交易行為，應屬於非日常生活家事代理，應徵得另一方同意，否則對共有人不產生法律約束力，這是對內部共有人的規定。 三、本案的處理。 在本案中，買主明知妻子所賣之房是夫妻共同財產，且房產證照登記在丈夫名下，只是聽妻子和及朋友稱其在外地治病，賣房為了治病即同意購房交款，妻子的行為對買主不能形成家事代理的後果。家事代理的表象應為夫妻共同意思表示，即夫妻一方的行為來源於另一方的授權，這種授權絕不是憑借妻子一人的陳述，作為買房人還要通過事實判斷和審查妻子的陳述客觀與否，不能僅認為是夫妻關系就判斷是共同意思表示。關於善意取得制度，善意取得制度是民法物權法的一項重要的制度，對於保護善意取得財產的第三人的合法權益，維護交易活動的安全，具有重要的意義。我國《物權法》第106條已經正式確立了不動產善意取得制度，但同時要求取得不動產必須是依法應該辦理登記的已經登記，且支付了合理對價才能取得財產，這是一種有條件的善意取得制度。而在本案中，房屋並沒有依法獲准登記，顯然第三人沒有善意取得房產。

『肆』 繼承人擅自處分共有房產引發糾紛應當如何處理

《民法通則意見》第89條規定：「共同共有人對共有財產享有共同的權利，專承擔共同屬的義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產的，應當維護第三人的合法權益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。

『伍』 共有房產一方死亡，如何處分

不會因為死者沒有遺囑及法定繼承人而由另一共有人獲得相應的遺產份額。結合死者的個人情況確定遺產受益人。介紹不足以讓律師作出結論性分析。

『陸』 房屋共有人的處分權包括什麼

房屋共有是指由兩個或兩個以上的公民、法人共同擁有該房專屋的權利和應承屬擔的義務。共有房屋一般分為：「按份共有」和「共同共有」兩種。所謂「按份共有」是指房屋共有人按照各自的房屋份額對共有的房屋分享權利和承擔義務;「共同共有」是指房屋共有人對共有房屋分享權利和承擔義務。房屋共有權保障共有人的權利。
房屋共有人處分權包括：
1、要求分出自己份額權
按份共有人在不影響整幢房屋經營管理的前提下，可以要求分出自己的份額，否則只能由其他共有人作價補償。
2、處分自己份額權
按份共有人對自己享有的份額有相當於單獨所有權的權利，對按份共有房屋中屬自己的份額可
按自己的意願進行各種處分，如出賣、贈與、拋棄等。
3、對其他共有人出售的份額享有優先購買權
優先購買權，是按份房屋共有人在出賣自己份額時，其他共有人在同等條件下有優先於其他人購買的權利。
按份共有人在出賣自己所佔房屋份額時，應預先通知其他共有人。只有其他共有人明確表示
買，或者其購買的條件不為出賣人滿意時，才可以出賣給其他人，否則其他共有人可請求法院告該買賣行為無效。

『柒』 四人具有同一房屋共有權怎麼處分房屋

丁 不使用優先購買權 那麼甲乙丙可以處分 甲乙丙的收益無須分配給丁（有約定除外）

『捌』 共有人可以單獨處分共有房產嗎

共有人是不可以單獨處分共有房產，需共有人雙方共同溝通協商一致才能處分。