房產公司如何征營業稅

1. 房地產企業對拆遷應該如何繳納營業稅

咨詢熱來線ZI XUN RE XIAN

您好，我公源司是外商房地產開發企業，我公司對某宗地居民5萬平方米的房屋進行拆遷，並與居民簽訂拆遷補償協議，協議約定用我公司在該宗地開發的商品房補償居民，超過被拆遷面積部分(1萬平方米)按3000元/平方米的價格向被拆遷居民收取，該項目可售建築面積為15萬平方米，除拆遷成本外的其他開發成本為3億元。請問我公司用於拆遷補償的商品房(5萬平方米)的營業稅計稅依據是什麼？

專業解答

該公司對於拆遷5萬平方米的等面積補償可以按照當地稅務機關按同類住宅房屋的成本價核定計征營業稅。根據《國家稅務總局關於外商投資企業從事城市住宅小區建設徵收營業稅問題的批復》規定:對外商投資企業從事城市住宅小區建設，應當按照《中華人民共和國營業稅暫行條例》的有關法規，就其取得的營業額計征營業稅，對償還面積與拆遷建築面積相等的部分，由當地稅務機關按同類住宅房屋的成本價核定計征營業稅。

2. 房產營業稅怎麼算，如何徵收

一、關於房地產業營業稅的征稅范圍
房地產業，是指轉讓境內土地使用權和銷售內境內不動產的業務。轉讓土容地使用權，是指土地使用者有償轉讓土地使用權的行為；銷售不動產，是指不動產產權人有償轉讓不動產所有權的行為，包括：銷售建築物或構築物、銷售其他土地附著物；不動產所佔土地的使用權隨同不動產一並轉讓的行為，比照為銷售不動產。
二、關於房地產企業適用稅目、稅率
房地產企業有償轉讓不動產所有權的行為，適用「銷售不動產」稅目；房地產企業有償轉讓土地使用權的行為，適用「轉讓無形資產」稅目。銷售不動產、轉讓無形資產，稅率為5%。

三、關於納稅義務發生時間
房地產業營業稅的納稅義務發生時間，原則上為納稅人收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。但下列情況除外：
1、納稅人發生房地產業應稅行為，採用預收款（預收定金）方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款（預收定金）的當天；

2、納稅人將不動產無償贈與他人的，其納稅義務發生時間為不動產所有權轉移的當天；

3、一方提供土地，一方提供資金，共同立項建造不動產，並按一定方式分配所建不動產的，其納稅義務發生時間為不動產分配的當天。

3. 房地產企業如何交稅

房地產企業納稅的方法：

1. 包括土地增值稅、營業稅、印花稅和企業所得稅。土地增值稅計算的依據是增值額,分為4個級次,即：

（一）增值額未超過扣除項目金額50%的部分,增值稅的稅率是30%。

（二）增值額超過扣除項目金額50%、未超過100%的部分,土地增值稅的稅率是40%;

（三）增值額超過扣除項目金額100%、未超過200%的部分,土地增值稅的稅率是50%

（四）增值額超過扣除項目金額200%的部分,土地增值稅的稅率是60%。如果能夠提供原來的購房發票,營業稅按照差額的5.6%繳納,印花稅按照成交價全額的0.05%繳納。

（五）作為公司出售房產收入,還應繳納企業所得稅,即差額的25%。

（六）企業出售房產，按照銷售不動產稅目繳納營業稅，稅率5%。根據《財政部 國家稅務總局關於營業稅若干政策問題的通知 》 財稅〔2003〕16號： 單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價後的余額為營業額；

2.按照營業稅額隨征城市維護建設稅及教育費附加：以實際繳納的營業稅稅額乘以城建稅率（按納稅人所在地不同適用7%、5%、1%三檔稅率）和教育費附加率3%計算繳納；

3.出售房產收入並入應納稅所得額，繳納企業所得稅，年終匯算清繳，稅率25%。

參考鏈接：國家稅務局

4. 做房產中介如何繳納營業稅

中介費抄，你們應該開服務發票10萬。營業稅5%，算出營業稅後，根據營業稅來計算附加稅。城建稅是營業稅的7%，教育附加費是營業稅的3%，地方教育附加費是營業稅的3%。另外還要交水利基金與印花稅。沒有營業額在網上在零申報。財務報表還是要做的。

5. 房產營業稅如何徵收

房產交易稅主要是指在房產交易的時候所涉及到的稅收，一般是指在房產交易過程中內，要按照國家規定容的統一比例來徵收，不同的地區稅種不同，徵收的比例也是不同的。一般房產交易稅稅種有：營業稅(按交易價5.55%徵收)、個稅(按交易價1%徵收)、契稅(按交易價1%~5%徵收)、以及印花稅(按交易價0.1%徵收)。

6. 房地產企業如何繳納營業稅

房地產行業營業稅怎麼算
根據財政部2015年3月30日《關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》:
1、個人將購買不足2年的住房對外銷售的,全額徵收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免徵營業稅。
2、上述普通住房和非普通住房的標准、辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發票、差額征稅扣除憑證、非購買形式取得住房行為及其他相關稅收管理規定:
按照《國務院辦公廳轉發建設部等部門關於做好穩定住房價格工作意見的通知》(國辦發﹝2005﹞26號)、《國家稅務總局財政部建設部關於加強房地產稅收管理的通知》(國稅發﹝2005﹞89號)和《國家稅務總局關於房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》(國稅發﹝2005﹞172號)的有關規定執行。
3、本通知自2015年3月31日起執行,《財政部 國家稅務總局關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》(財稅﹝2011﹞12號)同時廢止。
房地產企業的營業稅什麼時候交
1、收到預售房款時,要在月末按預售房款金額的5%計算提取營業稅,在下月15號前申報繳納的營業稅。
2、所得稅在季度末按預收賬款金額的15%計算出毛利,扣除期間費用和稅金後作為應納稅所得額來計算所得稅,下月15號前申報繳納。營業稅(Business tax),是對在中國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產的單位和個人,就其所取得的營業額徵收的一種稅。營業稅屬於流轉稅制中的一個主要稅種。
通過上面的講解,大家對房地產企業的營業稅什麼時候交,以及房地產行業營業稅怎麼算的問題有所了解了。買房是大事,大家應提前了解,避免浪費不必要的經歷。

7. 房地產代理公司銷售房產如何繳納營業稅

【問題來】某房地產公自司與一家經紀公司達成一項包銷協議，房地產公司負責開具發票，而經紀公司負責銷售房產，並收取價差或手續費，合同到期後如果還有未售出的房產，則由經紀公司進行收購，請問經紀公司應該怎樣繳納營業稅?【解答】根據《國家稅務總局關於房產開發企業銷售不動產徵收營業稅問題的通知》(國稅函發[1996]684號)的規定：在合同期內房產企業將房產交給包銷商承銷，包銷商是代理房產開發企業進行銷售，所取得的手續費收入或者價差應按「服務業-代理業」徵收營業稅;在合同期滿後，房屋未售出，由包銷商進行收購，其實質是房產開發企業將房屋銷售給包銷商，對房產開發企業應按「銷售不動產」徵收營業稅;包銷商將房產再次銷售，對包銷商也應按「銷售不動產」徵收營業稅。

8. 房產營業稅如何徵收的 怎麼徵收房產營業稅

營業來稅是指凡是房產證或者自稅務部門出具的契稅填發時間不足2年的，需要交納成交價格百分之五點五的營業稅，滿5年後屬於普通住宅的免交，房產營業稅屬於非普通住宅的按照（實際成交價格－原購買價格）×5．5％的標准交納。
1、購入住房2年內售出：稅額＝售價×稅率（5％）
2、購買非普通住房超過2年後售出：稅額＝（售價－買入價）×稅率（5％）
3、購買普通住房超過2年（含2年）時售出：免徵營業稅

9. 房地產公司代收費用營業稅收入如何確定

房地產開發企業銷售商品房時，通常要代有關部門向購房者收取一些價外費用。所謂價外費用是指納稅人銷售貨物或提供應稅勞務時向購買方收取的價款以外的各種費用、租金、補貼等。如煤氣（天然氣）集資費、暖氣集資費、有線電視初裝費、電話初裝費、辦理產權證費用（房屋交易手續費、產權登記費、他項權利登記費、權證工本費、契稅、商品房購銷合同印花稅、房屋所有權證印花稅、土地使用證印花稅、住房維修基金）等。這些費用通常由房地產公司先代收，然後再轉交給委託單位。那麼這些代收的費用是否該征營業稅，征稅時征何種稅以及如何征？
按照營業稅相關規定，房地產開發企業代收的價外費用需要繳稅。《中華人民共和國營業稅暫行條例》（國務院令540號）第五條規定，納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產收取的全部價款和價外費用。《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十三條規定，條例第五條所稱價外費用，包括收取的手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業性收費：
（一）由國務院或者財政部批准設立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批准設立的行政事業性收費；
（二）收取時開具省級以上財政部門印製的財政票據；
（三）所收款項全額上繳財政。
根據營業稅的相關政策規定，代收費用原則上應當作為價外費用繳納營業稅，即只要房地產開發公司代為收取了，不論其是否計入房價內或是否開票（與企業所得稅、土地增值稅區別之處），原則上都要作為計稅依據計入到營業額中。但是對於一些特殊的代收費用是不需要納營業稅的，如符合上述三個條件的代收的政府性基金和行政事業性收費，如代收的住房專項維修基金，《國家稅務總局關於住房專項維修基金征免營業稅問題的通知》（國稅發[2004]69號）有明確規定。其他代收費用都要作為價外費一並計征營業稅及其附加。作為代收的印花稅、契稅由於本身是稅而不是代收的費用所以無需計征。

10. 以公司名義買的房子過戶營業稅怎麼算

1、契稅

不管你是最老的房子，很便宜的房子，或者是豪宅，一律按3%的契稅徵收。印花稅是登記價的千分之0.5，交易費是3塊錢，除了契稅按3%徵收，其他跟個人的購入房產沒有太大的區別。

2、持有稅

公司持有房產分為兩種情況，第一種是出租盈利的話按照租賃所的一些稅費，租賃費和管理費的每個月租金的10.22，每個月都要交納。空置的房產目前要交一個房產稅的，你的登記價是100萬×7%×1.2%÷12個月，一般來說一年的房產稅是登記價的0.84%，目前空置稅好像比個人的房產要交得多。

但是如果未來政府開征對個人持有房產的房產稅的話，網上盛傳3%，公司目前交納的只是0.84%，就有可能低於個人持有房產的房產稅項。但是有一個備注，公司購入一手房三年內免交空置房產的房產稅。

3、土地增值稅

轉讓(公司名下的房產賣出)房產就要交比個人持有房產多一個土地增值稅，比如說我100萬買來的房子賣到200萬，他要交差價的30—60%的土地增值稅，其他的其實跟個人差不多。

有人會覺得公司持有房產會交的土地增值稅太多，有一點要提，房產持有的過程中每年可以登記價的5%為折舊，就是100萬每年可以有5萬塊錢的折舊，另外裝修物業等費用保留他的裝修發票，可以在土地增值稅上作為可扣除項目進行抵扣。

但是一般情況下裝修費不可以超過登記價的10%—20%，另外還有一點就是企業所得稅，你公司整體盈利的25%得向國家交納。

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以公司名義購房的好處

1、個人購入房產不足5年轉讓的，要交5.381%的營業稅和附加，但是公司持有房產在沒有差價的情況下，你就算是今天買過來一套200萬的房子，我明天200萬賣出去你是不用交這個營業稅的，今天買明天賣都可以。土地增值稅企業所得稅因為他沒有盈利沒有賺錢也不需要交，這個需要財務的一些知識做了。

所以在公司選擇購入房產的時候盡量選擇成交價過戶，就是你買過來的時候你可以跟對方說我要成交價過戶，你要交什麼稅我幫你給多一點。房子再次轉讓的時候產生高額的差價和產生高額的稅費。

2、雖然公司在購入房產的時候，暫時來說有一些剛成立的公司是沒有辦法獲得銀行貸款的，但是對於紅本轉讓的一些房子可以找一些擔保公司支付全額。

全部買過來以後再向銀行抵押房產取得一些經營性的貸款，一般可以貸到房產價值的7成，實業公司或者是去年10年、11年的時候實業公司是可以貸到房產的100%的，200萬的房子我可以貸出200萬給你。

在國家對中小企業，不單是中小企業還有微小企業的政策支持力度非常大，如果是一些經營信用良好的公司貸款，在未來的3—5年之內比個人貸款更容易取得。

如果萬一以後又出現貸款收緊限貸了，銀行不放款的情況下，可能公司的房產去做一些抵押貸款，比你個人的房產做一些抵押更容易取得銀行的貸款。

3、公司名下如果只有一個房產而沒有其他業務進行的話，打個比方如果我的公司買了一個100萬房子，我過了十年這個房子漲到1000萬了，中間有很大的差價我又要買這個房子怎麼辦呢?

我可以通過轉讓這個公司的股權，股權的買賣只需要交一點點股權轉讓的稅費，就避開了轉讓這個物業轉讓高額差價的一些稅費了，土地增值稅企業所得稅那些都可以免掉非常的多。