抵債的房產如何繳納房產稅

1. 以房產抵債如何稅收籌劃

如果是企業之間的話可以企業重組，分盤接收，避免稅負

2. 房屋抵債的契稅如何繳納

《中華人民共和國契稅暫行條例細則》第八條規定：以房屋權屬抵債，視同房屋買賣征稅。
《中華人民共和國契稅暫行條例》
第三條 契稅稅率為3%—5%。
契稅的適用稅率，由省、自治區、直轄市人民政府在前款規定的幅度內按照本地區的實際情況確定，並報財政部和國家稅務總局備案。
第四條 契稅的計稅依據：（一）房屋買賣，為成交價格；前款成交價格明顯低於市場價格並且無正當理由的，或者所交換土地使用權、房屋的價格的差額明顯不合理並且無正當理由的，由徵收機關參照市場價格核定。

因此，以房產抵債，應視同房屋買賣，由產權承受人按抵債價款繳納契稅，如果抵債價款明顯低於市場價格並且無正當理由的，由徵收機關參照市場價格核定。具體稅率要咨詢當地地稅局。

3. 抵債房產大於債權退還契稅如何繳納

《中華人民共和國契稅暫行條例細則》第八條規定：以房屋權屬抵債，視同房屋買賣回征稅。
《中華人民共和國答契稅暫行條例》
第三條 契稅稅率為3%—5%。
契稅的適用稅率，由省、自治區、直轄市人民政府在前款規定的幅度內按照本地區的實際情況確定，並報財政部和國家稅務總局備案。
第四條 契稅的計稅依據：（一）房屋買賣，為成交價格；前款成交價格明顯低於市場價格並且無正當理由的，或者所交換土地使用權、房屋的價格的差額明顯不合理並且無正當理由的，由徵收機關參照市場價格核定。
因此，以房產抵債，應視同房屋買賣，由產權承受人按抵債價款繳納契稅，如果抵債價款明顯低於市場價格並且無正當理由的，由徵收機關參照市場價格核定。具體稅率要咨詢當地地稅局。

4. 金融企業取得抵債房產是否繳房產稅、城鎮土地使用稅

根據《遼寧省地方稅務局關於明確房產稅和城鎮土地使用稅有關業務版問題的通知》（遼權地稅函〔2001〕181號）文件的規定：「對金融企業取得的以物抵債的房產，凡金融企業未投入使用或在帳務處理上未記入「固定資產」科目的，在國家稅務總局未作統一規定之前，暫免徵收房產稅、城鎮土地使用稅。」

5. 以物抵債的房產轉移產權需要繳納稅費嗎

法院執行房產以物抵債,辦理過戶一樣需要上稅。
一．房產過戶費用如下：回

答1、登記費
住房，權利人按80元/套；非住房，550元/套。
2、轉讓手續費
住宅按6元/平方米繳納，雙方各承擔50%；非住宅按18元/平方米繳納，雙方各承擔50%。
3、契稅
首次購買面積90平方米(含90平方米)以下的普通住宅按成交價格的1%繳納，首次購買90平方米以上，144平方米(含144平方米)以下的普通住宅按成交價的1.5%繳納。其它全按成交價的3%繳納。

6. 以房抵債的涉稅問題

A企業是一家位於市區的房地產開發公司，因資金不足拖欠B建築公司100萬元工程款。後經雙方協商達成以一套商品房抵債的協議。A公司用於抵債的房產賬面成本為80萬元，市場售價為120萬元。
「以房抵債」，即企業以完工房地產抵付購料款、工程款等債務。房地產開發企業沒錢還款，便以房子抵償欠款的現象非常普遍。用於抵債的房子，因其所有權屬已發生改變按照稅法的規定應當視同銷售。由於視同銷售作為業務本身在會計上不等同於一般意義的銷售核算，而在稅收上抵債雙方都應該按照稅法規定繳納稅款，因此，對於「以房抵債」行為，納稅人應注意債權、債務雙方會計與稅務處理方式的差異。
房企「以房抵債」業務作為銷售核算
房地產開發企業「以房抵債」行為屬於債務重組。根據《企業會計准則第12號——債務重組》及其應用指南的規定，以非現金資產清償債務的，債務人應當將重組債務的賬面價值與轉讓的非現資產的公允價值之間的差額確認為債務重組利得，作為營業外收入計入當期損益。轉讓的非現金資產公允價值與其賬面價值的差額作為轉讓資產損益，計入當期損益。債務人以非現金資產存貨抵償債務的，應當作為銷售處理，按照《企業會計准則第14號——收入》以其公允價值確認收入，同時結轉相應的成本。可見，對於房地產開發企業以開發產品抵償債務行為，在協議生效或商品房所有權轉移時確認收入實現，按照以房抵債協議確定的所抵債務賬面價值，借記「應付賬款」科目100萬元，將按照商品房公允價值確認銷售收入，貸記「主營業務收入」科目120萬元，將商品房公允價值與所抵債務賬面價值之間的差額確認為債務重組利得，借記「營業外收入——債務重組利得」科目20萬元；同時結轉商品房成本，借記「主營業務成本」80萬元科目，貸記「開發產品」科目80萬元。
償債方應繳納的稅款
營業稅及附加。《國家稅務總局關於以房屋抵頂債務應徵收營業稅問題的批復》（國稅函〔1998〕771號）規定，單位或個人以房屋抵頂有關債務，不論是經雙方（或多方）協商決定的，還是由法院裁定的，其房屋所有權已發生轉移，且原房主也取得了經濟利益（減少了債務），因此，對單位或個人以房屋或其他不動產抵頂有關債務的行為，應按「銷售不動產」稅目徵收營業稅。營業稅暫行條例及其實施細的規定，視同銷售的應稅營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。當納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產價格明顯偏低而無正當理由時，主管稅務機關有權按下列順序核定其營業額：1.按納稅人當月提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定；2.按納稅人最近時期提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定；3.核定計稅價格=營業成本或工程成本×（1+成本利潤率）÷（1-營業稅稅率）。即A房地產開發公司應納營業稅為120×5%＝6（萬元），應納城市維護建設稅為6×7%＝0.42（萬元），應納教育費附加為6×3%＝0.18（萬元）。
土地增值稅。《國家稅務總局關於印發〈土地增值稅清算管理規程〉的通知》（國稅發〔2009〕91號）第十九條第一項規定，房地產開發企業將開發產品用於職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定。2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。
企業所得稅。企業所得稅法實施條例第二十五條規定，企業發生非貨幣性資產交換，以及將貨物、財產、勞務用於捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應當視同銷售貨物、轉讓財產或者提供勞務，但國務院財政、稅務主管部門另有規定的除外。《國家稅務總局關於房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法的通知》（國稅發〔2009〕31號）第七條規定，企業將開發產品用於捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，於開發產品所有權或使用權轉移，或於實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。確認收入（或利潤）的方法和順序為：（一）按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；（二）由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定；（三）按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低於15%，具體比例由主管稅務機關確定。
印花稅。根據《財政部、國家稅務總局關於印花稅若干政策的通知》（財稅〔2006〕162號）規定，對商品房銷售合同按照產權轉移書據徵收印花稅。即A房地產開發公司應納印花稅為120×0.05%＝0.06（萬元）。
債權人應繳納的稅款
印花稅。依據同上，因為合同雙方適用的印花稅稅目、稅率是一樣的。即B建築公司應納印花稅為120×0.05%＝0.06（萬元）。
契稅。根據契稅暫行條例第一條規定，在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本條例的規定繳納契稅。B建築公司通過抵債方式取得房屋就是承受方，應該為契稅的納稅人。即B建築公司應納契稅為120×5%＝6（萬元）。
房產稅、城鎮土地使用稅。《國家稅務總局關於房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》（國稅發〔2003〕89號）第二條規定，（一）購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅；（二）購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續，房地產權屬登記機關簽發房屋權屬證書之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅；（三）出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。《財政部、國家稅務總局關於房產稅、城鎮土地使用稅有關政策的通知》（財稅〔2006〕186號）第二條規定，以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。可見，B建築公司取得抵債房次月起應當申報繳納房產稅，應從抵債合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅，抵債合同未約定交付土地時間的，由B建築公司從抵債合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。
另外，值得注意的是，如果B建築公司將取得的抵債房產再銷售則按稅法規定還要計算營業稅、土地增值稅、印花稅及企業所得稅等。

7. 抵債資產繳納房產稅如何確定計稅基礎

問 : 北京一家銀行取得的抵債資產中 , 房屋佔一定比重，對於該類房屋若未過戶未取得產權 , 持有期間是否也應該繳納房產稅 ? 如果從價計征 , 房產原值如何確認 ? 因為抵債資產的入賬價值不一定等於房產的實際價值或坪估價值。如果該房產出租，是否應從租計征 ? 答 : 《財政部、國家稅務總局關於房產稅、城鎮土地使用在有關問題的通知》 ( 財稅 [2008] 152 號 ) 第一條關於房產原值如何確定的問題規定 , 對依照房產原值計稅的房產 , 不論是否正載在會計賬簿固定資產科目中 , 均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算。對納人未按國家會計制度規定核算並記載的 , 應按規定予以調整或重新評估。按照上述規定 , 對依照房產原值計稅的房產 , 房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算。對於抵債資產應按會計制度規定的人賬價值計價繳納房產稅。會計處理可參照《企業會計准則第12號-債務重組》(2006) 及《企業會計准則第 4 號-固定資產》 (2 006) 。《企業會計准則第 12 號-債務重組》第九條規定 , 以現金清償債務的 , 債權人應當將重組債權的賬面余額與收到的現金之間的差額 , 計人當期損益。債權人已對債權計提減值准備的 , 應當先將該差額沖減減值准備 , 減值准備不足以沖減的部分 , 計入當期損益。第十條規定 , 以非現金資產清償債務的 , 債權人應當對受讓的非現金資產按其公允價值人賬 , 重組債權的賬面余額與受讓的非現金資產的公允價值之間的差額 , 比照本准則第九條的規定處理。《企業會計准則第 4 號-固定資產》第四條規定 , 固定資產同時滿足下列條件的 , 才能予以確認 :( 一 ) 與該固定資產有關的經濟利益很可能流人企業 ;( 二 ) 該固定資產的成本能夠可靠地計量。另外 , 參照《北京市施行〈中華人民共和國房產稅暫行條例〉的細則》 ( 京政發 [1986] 165 號 ) 第四條規定 : 企業、事業單位房產 , 不論自用還是出租均按徵收月份前一個月的月末賬面房產原值 , 一次減除 30% 後的余值 , 計算繳納房產稅。其他單位和個人出租的房產 , 以租金收入為房產稅的計稅依據。

8. 接收投資入股或抵債的房產繳納契稅的計稅依據是如何確定的

答復：以土地、房抄屋權屬作價投資入股襲，以土地、房屋權屬抵債，以獲獎方式承受土地、房屋權屬以及預購方式或者預付集資款方式承受土地、房屋權屬的，視同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅。
成交價格明顯低於市場價格並且無正當理由的，由縣級以上人民政府地稅機關參照市場價格核定。池州市主城區范圍內存量住房按存量房交易計稅價格確定。參照依據：《中華人民共和國契稅暫行條例》、《安徽省契稅暫行辦法》、池政辦[2012]39號

9. 抵債取得的房地產要繳納契稅嗎

根據《契稅暫行條例細則》第八條「土地、房屋權屬以下列方式轉移的，是同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅：以土地、房屋權屬抵債」之規定，通常情況下，接受抵債的房屋，應繳納契稅。

但財政部、國家稅務總局於2001年發布《關於企業改革中有關契稅政策的通知》（財稅[2001]161號），規定「企業破產清算期間，對債權人(包括破產企業職工)承受破產企業土地、房屋權屬以抵償債務的，免徵契稅。

對非債權人承受破產企業土地、房屋權屬的，徵收契稅」，因此，只有在債務人被宣告破產以後，債權人從破產清算中獲取的債務人抵債房屋、土地，才能免徵契稅。

貴公司前一次接受的是破產公司抵債的房屋，因此不用繳納契稅；但本次房屋抵債，債務人並未破產，更沒有在清算中以房屋抵債，因此本次房屋抵債行為應按契稅徵收一般原則進行。

(9)抵債的房產如何繳納房產稅擴展閱讀：

條例細則：

第一條根據《中華人民共和國契稅暫行條例》（以下簡稱條例）的規定，制定本細則。

第二條條例所稱土地、房屋權屬，是指土地使用權、房屋所有權。

第三條條例所稱承受，是指以受讓、購買、受贈、交換等方式取得土地、房屋權屬的行為。

第四條條例所稱單位，是指企業單位、事業單位、國家機關、軍事單位和社會團體以及其他組織。

條例所稱個人，是指個體經營者及其他個人。

第五條條例所稱國有土地使用權出讓，是指土地使用者向國家交付土地使用權出讓費用，國家將國有土地使用權在一定年限內讓予土地使用者的行為。

第六條條例所稱土地使用權轉讓，是指土地使用者以出售、贈與、交換或者其他方式將土地使用權轉移給其他單位和個人的行為。

10. 取得抵債房產要繳納繳納房產稅和土地使用稅嗎

是的哦，需要在辦理過戶時繳納。
需要繳納的稅費
（1）契稅。符合住宅小區版建築容積率在1.0（含權）以上、單套建築面積在140（含）平方米以下（在120平方米基礎上上浮16.7％）、實際成交價低於同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下等三個條件的，視為普通住宅，徵收房屋成交價的1.5%的契稅。反之則按3%。
（2）印花稅。買賣雙方各繳納房價款的0.05%。
（3）營業稅。購買時間在兩年內的房屋需繳納的營業稅為：成交價×5%；兩年後普通住宅不徵收營業稅，高檔住宅徵收買賣差價5%的營業稅。
（4）城建稅。營業稅的7%
（5）教育費附加稅。營業稅的3%
（6）個人所得稅。普通住宅2年之內：{售房收入－購房總額－( 營業稅+城建稅+教育費附加稅+印花稅)}×20％；2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入－購房總額－印花稅)×20％。出售公房：5年之內，(售房收入－經濟房價款－土地出讓金－合理費用)×20％，其中經濟房價款＝建築面積×4000元／平方米，土地出讓金＝1560元／平方米×1％×建築面積。5年以上普通住宅免交。