什麼叫房產預售

⑴ 商品房預售與商品房現售有什麼區別

商品房來現售與商品房預售自主要差異在於：

商品房預售要求投入開發建設的資金達到工程總投資的25%以上即可，而商品房現售要求已通過竣工驗收。

商品房現售是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，並由買受人支付房價款的行為。

商品房預售是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，並由買受人支付定金或者房價款的行為。

(1)什麼叫房產預售擴展閱讀

房屋預售也稱商品房預售，樓花買賣，是指房地產開發企業與購房者約定，由購房者交付定金或預付款，而在未來一定日期擁有現房的房產交易行為。

其實質是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。它與成品房的買賣已成為我國商品房市場中的兩種主要的房屋銷售形式。

⑵ 商品房進行預售需要具備什麼條件

深圳律師房地產小編為您詳細介紹有關商品房預售的知識內容。 商品房預售，也稱期房買賣，根據我國《城市商品房預售管理辦法》第2條之規定，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，並由買受人支付定金或者房價款的行為。預售制度起源於香港，俗稱為賣鏤花。 鑒於房地產開發工程量大、投資額高、開發期長，因而大部分房地產公司都希望以商品房預售的方式籌集一部分資金，以加速資金的回籠，同時也可以將房地產市場行情帶來的風險轉移分散。而對於購房者來說，則可以避免一次性支出巨額購房款，且從購買房屋到收房之間通常會有一個較長的周期，房地產市場行情的變化常常會產生一定的價格差，因而可以作為一條新的投資渠道。 但期房買賣並不完全等同於房屋買賣，而只是一種准房屋買賣，在買賣期房時，買賣合同的標的物房屋還沒有形成，其實質仍然是房屋買賣的預約，預購人得到的是房屋建成以後取得所有權的一種期待權。對於買受人來說，支付預付款之後並沒有足夠的能力控制商品房的建造進程，這在事實上形成和開發商一種能力的不對等狀態，因而為了最大限度的防止房地產開發商經營不善和惡意炒作損害購房人的利益，法律對商品房預售確立了嚴格的限定條件，即實行預售許可證制度。 根據《城市房地產開發經營管理條例》第二十三條規定，房地產開發企業預售商品房，應當符合下列條件： 1.預售人已經交付國有土地使用權出讓金，取得了國有土地使用權證書; 2.預售人已經取得了該建設工程規劃許可證; 3.預售人投入建設的資金，按照提供預售的商品房計算，已經達到了工程建設總投資的25%以上，並且已經確定了施工進度和竣工交付日期; 4.預售人已經取得了商品房預售許可證。 商品房預售許可證，是指商品房符合預售條件後，經房地產開發企業申請，房地產開發主管部門核發的同意房地產開發企業進行商品房預售的書面證明文件。 在決定購房之前，購房人務必審查開發商的資質，其具體內容包括： 開發商是否具有合法的企業法人營業執照和資質證書; 該商品房是否屬於共同開發的房地產，如屬合作開發則售樓合同應經共有人同意; 開發商是否具備了法律規定的預售商品房的主體資格; 要仔細驗證五證，即開發商出具的國有土地使用權證書、建設用地許可證、建設工程規劃許可證、設計方案與施工許可證、房地產預售許可證。 本文章由深圳律師服務網根據網上資料整理發布，僅供與 深圳律師事務所

⑶ 什麼是商品房預售登記備案，什麼是商品房預告登記

一、什麼是商品房預售登記備案？

（一） 商品房預售登記備案的目的：

在我國商品房預售過程中，開發房商與預購人簽訂了商品房預售合同之後，預購房屋的購房者就享有了房屋購買的債權，但實際上房屋仍由開發商佔有。開發商雖然負有在約定的時間轉移房屋所有權的義務，但當房屋價格不斷上漲的情況下，開發商很有可能將房屋賣給第三人，即出現一房多賣的情況。

為保護購房人的利益，保證商品房交易安全，維護商品房交易秩序，《最高人民法院關於審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》第27條規定：「預售商品房合同簽訂後，預購方尚未取得房屋所有權證之前，預售方未經預購方同意，又就同一預售商品房與他人簽訂預售合同的，應認定後一預售合同無效；如後一合同的預購方已取得房屋所有權證的，可認定後一合同有效，但預售方給前一合同的預購方造成損失的，應承擔相應的民事責任。」

由此不難發現，雖有法律對於開放商違約時給與了購房者經濟上的救濟，但開發商的處分行為並未得到充分控制，購房者的交易目的並沒有實現。商品房登記預告的出現彌補了預售備案制度的不足。

二、 什麼是商品房登記預告？

（一）預告登記制度具有如下特點：

1、根據物權法定原則，預告登記制度作為我國《物權法》規定的不動產物權登記制度中的重要制度之一，其性質與法律效力均有明確規定；而我國對商品房預售登記備案制度並沒有明文規定。

2、預告登記制度是對權利人享有的物權請求權的登記，使其具有物權效力，具有合理性；而商品房預售登記備案制度是對商品房預售合同的登記，使其具有物權效力存在理論上的障礙。

3、預告登記制度是權利人根據私法行使私權的行為，是「意思自治」原則的體現，更好地體現了房地產市場的經濟性，提高了效率；而商品房預售登記備案制度是預售人依據公法進行的，具有行政強制性。

4、預告登記制度適用的范圍更為廣泛，依據《物權法》第二十條第一款的規定，只要是當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，都可以按照約定向登記機構申請預告登記；而商品房預售登記備案制度只適用於商品房預售。

（二）怎麼進行商品房登記預告：

1、商品房買賣合同登記備案後，購房者可以和開發商在預售合同中合同約定預告登記。

2、約定後，購房者到房地產管理部門進行申請，經過受理審核後，由房產管理部門記載於登記簿，購房者交費後領取登記證明。

3、辦理登記預告需要提交的材料有：預告登記申請書；申請人的身份證明；已登記備案的商品房買賣合同，以及當事人關於預告登記的約定；買受人單方申請預購商品房預告登記，出賣人與買受人在商品房買賣合同中對預告登記附有條件和期限的，買受人應當提交相應的證明材料；其他必要材料。

辦理商品房登記預告一般需要10個工作日。登記費為80元。

在這里還要提醒大家，簽訂商品房買賣合同後，如果開發商未按照約定申請預告登記，購房者可以單方申請預告登記。預告登記可以和商品房買賣合同備案手續合並申請辦理。

⑷ 商品房預售的條件是什麼

房地產開發商首先要取得一定的開發資質，對項目進行立項後，通過取得《建築內用地規劃容許可證》後，交納土地出讓金，簽訂《國有土地出讓合同》，取得《國有土地使用證》，根據項目經濟指標，進行項目的規劃設計，對項目設計進行報建，並取得《建築工程規劃許可證》後，進行施工報建，並取得《建築工程施工許可證》，在房屋建至規定的進度（多層項目建至封頂、高層項目要求為主體結構的2/3，別墅項目建至封頂）時便可辦理《商品房預售許可證》，取得商品房預售資格。

⑸ 什麼是商品房預售購買的注意事項是什麼

商品房預售是指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人預先支付定金或房款的行為。那麼，購房者在購買預售的商品房時，要注意哪些問題呢？小編在下文為您解答。

一、什麼是商品房預售？

商品房預售也稱樓花買賣，是指房地產開發企業與購房者約定，由購房者交付定金或預付款，而在未來一定日期擁有現房的房產交易行為。其實質是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。它與成品房的買賣已成為我國商品房市場中的兩種主要的房屋銷售形式。

二、商品房預售應滿足哪些條件？

根據《城市房地產管理法》第四十五條的規定，商品房預售，應當符合下列條件：

1、商品房預售人（開發商）必須已經向政府主管部門交付全部土地使用權出讓金，並依法取得土地使用權證書。

2、房地產開發商必須持有《建設工程規劃許可證》。

3、按提供預售的商品房計算，房地產開發商投入開發建設的資金需達到工程建設總投資的百分之二十五以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期，預售人方能預售房屋。

4、商品房預售人（開發商）須向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

5、商品房預售人（開發商）應當按照國家有關規定，將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。

6、商品房預售所得款項，必須用於有關工程的建設。

三、要注意查看開發商的哪些證件？

購房者需要注意開發商是否有「五證」，即《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》（又稱建設工程開工證）、《商品房銷售（預售）許可證》。

「五證」中最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售（預售）許可證》，這兩個證表明了所購房屋屬合法交易的范疇。《商品房銷售（預售）許可證》的預售范圍為本項目可銷售樓盤。

四、購買預售商品房，必須注意哪些問題？

1、查看《商品房預售許可證》

對於未取得《商品房預售許可證》的在建樓盤、超出預售許可范圍的商品房，請勿購買，也不要交納預付款、定金、誠意金等任何名義的購房款項。

2、慎交房款

您在購房時請注意將購房款（首付款、一次性付款、分期付款、按揭貸款等）交存至商品房預售資金監管賬戶，交存賬號應與公示的《商品房預售許可證》登記的監管賬號一致。

3、及時備案

您與開發企業簽訂《商品房買賣合同》後，請要求開發企業及時到當地所在局辦理商品房預售合同備案手續。您可通過開發企業提供的業務編碼和查詢碼，登錄您當地所在局門戶網站進行業務查詢；也可持本人有效身份證和合同，到當地所在局不動產登記中心窗口查詢合同備案信息。

（以上回答發布於2017-10-11，當前相關購房政策請以實際為准）

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⑹ 房產預售開盤兩者有什麼區別

一般樓房建到三層，就可以開盤。開盤是指開發商拿到預售許可證，可以向社會銷售樓房。沒開專工房管局屬不給頒發預售許可證，不能開盤 。交房時再買的房子不可以被稱為開盤。
銷售是地產開發商在房地產市場上銷售商品房，這必須具備一定的條件，並且按照有關的規定在房地產管理部門辦理商品房銷售的各種手續。其中「五證」、「兩書」是最為重要的條件.