沒房產證買房怎麼安全

① 沒有房產證的房子可以買嗎有什麼風險嗎

不建議。一方面是因為這類的房子可能存在產權不明的情況，購房合同也可以作假，如果沒有內房管局頒發的容房產證為憑證，根本不知道誰才是真正的產權人，購買了這類的房子過戶一般比較麻煩、糾紛比較多、風險較大，還可能會存在一房多賣的情況，購房人可能面臨錢房兩空。

另一方面是因為沒有房產證，一般很難申請貸款，需要全款購買，這樣購房者的壓力將很大，並且沒有房產證，以後如果房屋被征地，無法獲得補償款。

如果你真的要購房只有購房合同沒有房產證的房子，建議一定要了解清楚房源的情況，請產權人出具當初購房的合同、票據或者其他可以證明房子是他（她）的資料，並且購買的時候盡可能聯系開發商，讓開發商變更購房合同，並核實房子是否存在一房多賣的情況。

② 如何安全購買沒有房產證的房子

一、正在還房貸，還沒有交房的情況：

注意事項：

1、房子在更名前賣房者必須還清銀行的全部貸款；

2、更名必須取得開發商的同意；

3、購房者不能再進行貸款，也就是說必須一次性交清全部房款。

（1）房屋買賣雙方約定等房產證下來再過戶

這種方式屬於二手房買賣，需要要繳納的稅費會比新房多一些。包括：個人所得稅、契稅、增值稅等等。這種方式比較簡單直接，能及時過戶，風險較低。不足之處就是稅費相對較高，且時間成本比較長。

（2）、直接更名

流程

1、賣房者需要首先還清銀行貸款；

2、賣房者拿著銀行出具的結清證明後去房管局拿出正在抵押合同；

3、開發商帶著合同和注銷備案登記表去房地局辦理該房屋的注銷手續；

4、注銷完成後由購買者和開發商簽署新的商品房買賣合同，然後再到房管局重新備案。

通過這種方式進行買賣其手續相對比較簡單，並且整個房屋交易過程中沒有稅費。但是選擇這種方式的話購買者是不能再進行貸款購房者了，必須一次性繳納全部房款，且中間有很長的空白期，風險相對比較大。小編告訴大家，其實從國家法律政策來講，沒有產權證的房產是不允許交易的。所以，從法律上來看這種房屋交易行為是不保護的，一單交易過程中出現任何問題只能自己來承擔後果。

二、剛交了首付款，還沒有辦按揭的情況：

這種情況比較好處理，因為開發商還沒有到房管局備案。買賣雙方可以直接到開發商那裡辦理合同轉讓，就是跟開發商商量好，跟買方重新簽訂一份購房合同，並將老的購房合同收回即可。然後買方再將首付款付給賣方就行了。後面需要做的事情就跟買新房一樣，房管局備案就直接寫買方的名字，銀行按揭也是買方自己去辦理即可，房產證下來就直接是買方的名字了。

注意事項：

沒有房產證的房子在交易時有很大的風險，買方和賣方需要認真考察，謹慎交易！如果碰到特殊情況一定要賣（買）沒拿到房產證的房子，雙方應對該房產進行詳細了解，了解清楚房產證什麼時間能拿到，並事先約定適當的違約金標准，同時也要有心理准備。對買方來講，降低風險可以注意以下兩點：一是在取得房產證之前，盡量少交房款；二是應先取得房屋的使用權和控制權，這樣法律會向購房者傾斜。

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房產證糾紛解決：

（一）開發商原因造成的

勤於查詢購房人簽合同前應查看清楚，開發商提供的「國有土地使用證」正本的記事欄中，有無土地被抵押的標注。也可以登錄相關網站查詢，在北京，可以登錄「北京市房屋土地權屬登記事務中心」的網站進行查詢。

認真查驗文件簽約前可以查驗「國有土地使用證」，如果是「臨時使用證」或有抵押，要拒絕簽約，或者一定要求開發商簽訂補充協議，約定「開發商保證於xxxx年x月x日之前辦理《國有土地使用證》」。

簽好《購房合同》，《購房合同》中要有專門條款對房屋產權和房產證相關內容有所約定，不僅要約定具體辦理的最後時限，還要約定不能按時辦理的處理辦法。

1．關於初始登記

（1）建議範本

「出賣人應當在_年_月_日前，取得該商品房所在樓棟的權屬證明。如因出賣人的責任未能在本款約定期限內取得該商品房所在樓棟的權屬證明的，買受人有權退房。

買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起_日內退還全部已付款，並按照買受人全部已付款的_%向買受人支付違約金。

買受人不退房的，合同繼續履行，自出賣人應當取得該商品房所在樓棟的權屬證明期限屆滿之次日起至實際取得權屬證明之日止，出賣人應當按日計算向買受人支付全部已付款萬分之_的違約金，並於出賣人實際取得權屬證明之日起_日內向買受人支付。」

（2）日期的確定

對於期房，可以根據合同約定的商品房交付使用之日作為起點，計算90日。對於現房，可以根據銷售合同簽訂之日作為起點，計算90日。

（3）退房違約金的確定

不超過100%即可。

2．關於轉移登記

（1）建議範本

「1.商品房交付使用後，雙方同意按照下列第____種方式辦理轉移登記：

（1）雙方共同向權屬登記機關申請辦理房屋權屬轉移登記。

（2）買受人自行辦理房屋權屬轉移登記。）

（3）買受人同意委託____向權屬登記機關申請辦理房屋權屬轉移登記，委託費用元人民幣（大寫）。

2．如因出賣人的責任，買受人未能在商品房交付之日起_日內取得房屋所有權證書的，買受人有權退房。

買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起_日內退還全部已付款，並按照買受人全部已付款的_%向買受人支付違約金。

買受人不退房的，自買受人應當取得房屋所有權證書的期限屆滿之次日起至實際取得房屋所有權證書之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之____的違約金，並於買受人實際取得房屋所有權證書之日起_日內由出賣人支付。」

（2）日期的確定

對於期房，可以根據合同約定的商品房交付使用之日作為起點，計算120日。對於現房，可以根據銷售合同簽訂之日作為起點，計算120日。

（3）退房違約金的確定

不超過100%即可。

不簽不合理的委託書

很多開發商要求購房人在合同外另簽一份協議，委託其代辦房產證、代收契稅和公共維修基金。

這種不合理的委託購房者可以拒絕。不用擔心如果不委託房地產商代辦，自己就無法辦理房產證。根據《城市房地產開發經營管理條例》第33條的規定：「房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權和房屋所有權登記手續，並提供必要的證明文件。」因此，不管購房人是否委託房地產商代辦房產證，房地產商都有法律責任協助購房人辦理產權過戶手續並取得房產證。

解約與索賠

根據最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定，如果開發商存在下列嚴重違約行為，您可以通過協商或訴訟的方式解除、撤銷合同或宣告合同無效，並要求賠償。

1．商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

2．商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人；

3．故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；

4．故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；

5．故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實；

6．出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同並將房屋交付使用，導致購房者無法取得房屋。

（二）購房者本身原因造成的

對於開發商與小業主存在糾紛，扣著本該發給小業主的房產證不發的，應及時溝通，及時解決矛盾，避免長期拖延。並可以主張開發商扣發房產證的行為已經構成違約，要求開發商

③ 買沒有房產證的房子注意事項

買房子不但是購買居住權同時也購買產權，其實更重要的是後者，產權代表這套房子是你的私有財產，是你的財富象徵，而能證明產權的就是房產證。

沒有房產證的房子也是不受法律保護的，比如數年以後你的小區要拆遷，沒有產證的房子是得不到或者得到很少補償的。一般地理位置不錯的小區即使開發商跑了也會有另一家開發商接手的，你要問問是暫時房產證辦不到還是永遠辦不到，如果是後者，建議不要買。如果是前者，還是可以考慮的。

購房沒有房產證的房子風險有：

1、 有買賣合同無效的風險。賣房人慾出售尚未取得兩證的房屋，首當其沖的法律障礙就是《中華人民共和國房地產管理法》第三十七條之規定。根據該條規定，賣房人未依法登記領取權屬證書的，房地產不得轉讓。

因此，如果賣房人在取得房屋權屬證書前出賣該房屋，買賣合同的效力待定，如果發生爭議時賣房人仍未取得房屋權屬證書，則買賣合同應認定無效。同時不能進行買賣、贈與、置換、繼承、出租等活動。

2、 沒有產權證就等於沒有權，的不當風險都是從這一點出來的。在期房買賣中，更大的問題是——暫時誰都沒有權。由於這兩個特性，風險是無法完全消除的。

3、現實中無兩證的二手房更多的是期房，在建成之前房屋質量如何根本無從判斷，這必然為二手房的交付留下了質量隱患。

4、無兩證的二手房買賣無法辦理預告登記，這就為賣房人「一房二賣」留下漏洞可鑽，一旦房價高漲，違約成本過低，賣房人極有可能將房屋出售給他人。還有不履行合同義務：無法交房、按時交房、質量瑕疵等風險。

5、無法設定抵押權、典權等他項權利，購房者無法通過房屋抵押來獲得貸款或承擔其它民事責任。

6、如因項目非法開發而無法辦理房產證，則購房者所購房屋有被強制拆除或被拍賣的風險。

7、在土地使用權期限屆滿時無法申請繼續使用該土地。

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作為證書之一種，房產證具有以下顯著特點

（1）房產證只能由房地產主管機關發放。

（2）房產證是對特定房屋所有權歸屬的書面證明，並可記載特定房屋共有狀況以及是否設定擔保物權等狀況。基於一物一權主義，房產證以一房屋一房產證為原則，即一個具有獨立建築結構與使用功能的房屋(包括區分所有的房屋)只有一個所有權，在不動產登記上只能有一項所有權登記，並且據此只能發放一個房產證。

（3）房產證只能向特定房屋的所有權人發放，如房屋系共有，在房屋所有權證之外，還可向共有權人發放共有權證。

（4）房產證是登記機關在對特定房屋權屬情況進行登記之後，向特定權利人發放的權屬證明，房產證的內容應與登記簿的內容相一致。

由於房屋是重要的不動產，與之相關的交易活動極為普遍，因而房產證在交易活動中得到廣泛的運用。

房產證遺失補證登記

房產證是購房者取得房屋的合法所有權，可依法對所購房屋行使佔有、使用、收益和處分的權利的證件，是國家依法保護房屋所有權的合法憑證。房屋所有者憑證管理和使用自己的房屋。如果房產證遺失了怎麼呢?房產證遺失需要進行補辦並登記，具體房產證遺失補證登記的程序如下：

一、房產證遺失補證申請登記程序：

檔案館查詢、出具證明-遺失啟示登報-配圖—提交資料—交費領證。

二、房產證遺失補證登記提交資料：

1、房屋權屬登記申請書(非轉移類);

2、房屋分層分戶平面圖;

3、申請補辦報告;

4、申請人身份證件復印件(查驗原件);

5、遺失啟示(整張報紙);

6、檔案館出具的掛失證明;

7、委託書(申請人不能親自辦理時出具，須經過公證);

8、機關、事業單位、社會團體法人資格證書或企業法人營業執照副本復印件(查驗原件);

9、法人授權委託書、代理人身份證件復印件(查驗原件)。

三、補辦流程

1、房屋權利人應持身份證到市房管局，填寫房產證遺失聲明；

2、到房產檔案館查檔並出具房產權屬證明（房產檔案館收取查檔費用）；

3、在所在地日報上刊登權屬證書遺失聲明；

4、6個月後，房管部門在所在地日報發布房屋所有權證書作廢公告；（兩次登報費用，由報社收取）

5、房屋權利人持刊登遺失聲明和作廢公告的原版報紙、身份證及復印件等資料到市房產交易管理處辦理遺失登記發證手續。

備註：

1、第8、9項為單位申請遺失補證時提交,單位所提交的復印件須加蓋公章;

2、房屋已抵押的，須提供抵押權人同意證明(抵押權人同意證明文本，在二樓商務中心領取)。

3、遺失啟示自登報之日起需滿30日，方可申請補證。

④ 買房沒房產證怎麼辦

購房後房產證遲遲辦不下來的解決辦法：

• 如果房地產公司經營良好，建議購房者可以聘內請專業律師為容其出具律師函，函件中可以指明開發商逾期未給購房者辦理房產證，已經違背了合同約定，應承擔逾期未辦理房產證的違約責任，如按照合同約定應予賠償損失等內容。

• 出具律師函的原因在於此類情況開發商很有可能已經遇到過，類似的情況如若走訴訟程序可能會花較大的時間和金錢成本。

• 如果房地產公司經營狀況不好，公司運營已陷入停頓，甚至瀕臨破產，則此時律師函的作用已經不大，建議採取訴訟途徑維護自身的合法權益。

• 至於賠償後的房產證辦理，還是要事先與開發商協調好，明確辦證期限和開發商應負的責任，督促他們盡快備齊手續。

⑤ 購買沒有房產證的房子應該注意哪些事項

首先要確認是什麼抄性質襲的有以下幾種1：動遷房滿五年可以上市交易的，但是沒有去辦理產證的，這種是可以正常買賣的2：動遷房：不滿3-5年的，不能上市交易的，這種建議不要去買，問題太多3：是指私人搭建的違章建築，當成正常的房屋買賣，這種建議再便宜都不要買