重置成本法適用於什麼房產

1. 求解投資銀行學問題：重置成本法適用對象

選C，根據重置成本法的特點，最適用的范圍是沒有收益、市場上又很內難找到交易參照物的評容估對象。例如：學校、醫院、教堂、公路、橋梁、涵洞等。這類資產既無法運用收益現值法，又不能運用現行市價法進行評估，唯有應用重置成本法才是可行的，IT行業公司很多無法估值

2. 重置成本法在資源與環境經濟學中適用范圍與對象

重置成本是指企業重新取得與其所擁有的某項資產相同或與其功能相當的資產回需要支付答的現金或現金等價物。一般可以採用的方法有直接法、功能價值法、物價指數法。

環境經濟學是一門環境科學和經濟學之間交叉的邊緣學科，主要討論環境資源的可持續利用和環境保護的經濟手段，並以基本的環境經濟學原理為環境保護政策和環境管理提供理論支持。

3. 重置成本法的適用范圍

（一）可復制、可再生、可重新建造和購買的，具有有形損耗和無形損耗特性內的單項資產。例如：容房屋建築物、各種機器設備，以及具有陳舊貶值性的技術專利、版權等無形資產。
（二）可重建、可購置的整體資產。例如：賓館、劇院、企業、車間等。但是，與整體資產相關的土地不能採用重置成本法評估。
根據重置成本法的特點，最適用的范圍是沒有收益、市場上又很難找到交易參照物的評估對象。例如：學校、醫院、教堂、公路、橋梁、涵洞等。這類資產既無法運用收益現值法，又不能運用現行市價法進行評估，唯有應用重置成本法才是可行的。

4. 成本法主要適用於什麼前提下的資產評估

成本法，是資產來評估的基本方法之一源。
成本法，是指首先估測被評估資產的重置成本，然後估測被評估資產業已存在的各種貶值因素，並將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產價值的各種評估方法的總稱。成本法的基本思路是重建或重置被評估資產。在條件允許的情況下，任何潛在的投資者在決定投資某項資產時，所願意支付的價格不會超過購建該項資產的現行購建成本。如果投資對象並非全新，投資者所願支付的價格會再投資對象全新的購建成本的基礎上扣除各種貶值因素。
上述評估思路可概括為：
資產評估價值=資產的重置成本—資產實體性貶值—資產功能性貶值—資產經濟性貶值

成本法是以再取得被評估資產的重置成本為基礎的評估方法。由於被評估資產的再取得成本的有關數據和信息來源較廣泛，並且資產的重置成本與資產的現行市價及收益現值也存在著內在的聯系和替代關系，因而，成本法也是一種被廣泛應用的評估方法。成本法從再取得資產的角度反映資產價值，即通過資產的重置成本扣減各種貶值來反映資產價值。

5. 重置成本法的應用條件

應用重置成本法，一般要有四個前提條件：
（一）購買者對擬行交易的評估對象，專不改變原來用途。屬
（二）評估對象的實體特徵、內部結構及其功能效用必須與假設重置的全新資產具有可比性。
（三）評估對象必須是可以再生的，可以復制的，不能再生、復制的評估對象不能採用重置成本法。
（四）評估對象必須是隨著時間的推移，具有陳舊貶值性的資產，否則就不能運用重置成本法進行評估。

6. 資產評估中成本法的適用范圍和基本原理

一、資產評估中成本法適用范圍：
1.一般適用於
無收益（不能使用收益法），房地產市場發育不成熟，成交實例不多（不能使用市場法），無法利用收益法、市場法等方法進行評估的情況。
2.成本法在土地評估中應用范圍受到一定限制
由於土地的價格大部分取決於它的效用，並非僅僅是它所花費的成本，也就是說，由於土地成本的增加並不一定會增加它的使用價值。
3.房地產評估使用成本法主要對象
政府的辦公樓、學校、醫院、圖書館、軍隊營房、機場、博物館、紀念館、公園、新開發土地等沒有收益，也很難進入市場交易，則可選擇成本法。
二、基本原理：
成本法是利用成本核算的原理，根據重新取得資產所需的費用項目，逐項計算然後累加得到資產的重置成本。在實際測算過程中又具體劃分為兩種類型：購買型和白建型。購買型是以購買資產的方式作為資產的重置過程，購買的結果一般是資產的購置價，如果被評估資產屬於不需要運輸、安裝的資產，購置價就是資產的重置成本。如果被評估資產屬於需要運輸，安裝的資產，資產的重置成本具體是由資產的現行購買價格、運雜費、安裝調試費以及其他必要費用構成，將上述取得資產的必需費用累加起來，便可計算出資產的重置成本。自建型是把自建資產作為資產重置方式，它根據重新建造資產所需的料、工、費及必要的資金成本和升發者的合理收益等分析和計算出資產的重置成本。

7. 重置成本法在機器設備評估中的適用范圍是什麼

重置成本法的適用范圍（一）可復制、可再生、可重新建造和購版買的，具有有形損權耗和無形損耗特性的單項資產。例如：房屋建築物、各種機器設備，以及具有陳舊貶值性的技術專利、版權等無形資產。

（二）可重建、可購置的整體資產。例如：賓館、劇院、企業、車間等。但是，與整體資產相關的土地不能採用重置成本法評估。

根據重置成本法的特點，最適用的范圍是沒有收益、市場上又很難找到交易參照物的評估對象。例如：學校、醫院、教堂、公路、橋梁、涵洞等。這類資產既無法運用收益現值法，又不能運用現行市價法進行評估，唯有應用重置成本法才是可行的。

8. 房產重置成本法的面積是土地證面積還是建築面積

如果你評估的是土地價格，用的當然是土地面積。如果評估的是建築物價格，對比的當然是建築物。

9. 房屋徵收評估用重置成本法進行評估是否正確

完全不合理，可以自己找正規評估公司評估，或者聯系地產公司的叫他們幫你找評估公司的也可以

10. 如何用重置成本法計算房屋的價格

在房屋建築的估價中，用重置成本法求取房屋評估值一般分為3個計算階段，即造價計算階段、重置價值計算階段和評估值計算階段。無論採用什麼方法去進行房屋價值評估，後兩個階段完全相同，所不同的就是造價計算所採用的計算方法各不相同。眾所周知，計算一個建築項目的工程造價的方法不外乎有預(結)算編製法、竣工結算調整法、造價換演算法、工料機價值編製法、指數調整法、單方造價比較法等。另外還有一種概算指標編製法，它是屬於預(結)算編製法的另一種形式，它和概預 (結)算編製法的不同之處只是所採用的定額種類不同， 預(結)算編製法所採用的定額為建設預算定額，而概算指標編製法所採用的定額為建築設計概算指標定額。在企業的整體資產評估或群體建築的資產評估中，單方造價比較法應用最廣、也是行之有效的評估方法，指數調整法一般不提倡使用。總之，上述各種造價計算方法的選用應根據所具備的評估資料的條件來確定，下面將對各種造價計算方法的適用條件進行分析。

1.概預(結)算編製法

按照資產評估的概念，概預 (結)算編製法不是一個正規的評估方法，在正常的情況下， 概預 (結)算只能作為房屋評估的依據資料，由委託方提供給評估人員，而不是評估人員必須做的工作，更不能將資產評估和概預 (結)算編制混為一談，除非在概預 (結)算資料未能保存，原圖紙及技術資料、定額資料非常齊全，編制量又不大的情況下可以採用。用設計概算指標去編制建築造價的方法更不能使用，因為設計概算指標是一個在進行房屋建築初步設計時的經濟控制指標，它不能代表房屋的實際價值，用這個指標去編制建築造價，很可能誤差太大而失去評估值的准確性。

2.竣工結算調整法

竣工結算調整法一般適用於原竣工結算數據齊全，准確可靠，距評估基準日又較近，現行建築造價變動幅差不大的房屋估價情況，通常可以採用不超過±5%的造價調整系數對原竣工結算進行調整求得委估建築的現行造價。如果上述條件不具備，建議慎用。

3.造價換演算法

造價換演算法實際上就是重套定額法，它按照原項目工程量套用現行預算定額去估算房屋現行造價的一種房屋估價方法，一般適用於單體建築的評估。當委估建築的建造期時過已久，概預算定額已有變動，其建築造價已有較大的變化，原竣工結算造價已無法作為評估依據時，一般可以採用造價換演算法。但是，必須在委估建築的各類技術資料齊全、原竣工結算資料完整的情況下採用此法，否則，不得使用。

4.工料機價值編製法

工料機價值編製法就是先將委估建築的人工、材料、機械三類費用分別計算而後再相加求出建築造價的方法，它一般適用於單體建築的評估。這個方法適用范圍很窄，因為這三類費用的原始數據很難齊全，准確度難以掌握，容易因數據資料的不完整或不準確而失去造價的正確性。只有在評估項目各相關資料齊備、數據准確的情況下可以採用此法計算建築造價。否則，要慎重考慮。

5.指數調整法

(1) 指數調整法應用分析

指數調整法系按照賬面原值乘以建築調價系數去估算房屋現行造價的一種方法。它一般適用於群體建築的評估，也可用於單體建築的評估，但評估的可靠性較差。運用該方法進行房屋估價計算有兩個關鍵因素，即賬面原值和採用的調整系數，只有在賬面原值正確，採用的調整系數准確的前提下，這樣計算的結果才能准確可靠。在一個群體的房屋建築評估中，由於很多項目賬面值缺乏可靠性，有的調整系數不準確，應避免使用此法。

在不得已的情況必須採用指數調整法進行房屋估價時，應認真審核賬面原值及造價調整指數的正確性，只有在兩個因素相關關系符合評估要求的情況下才能使用此法進行房屋造價計算。

(2)計算方法

建築調價系數系由造價調整系數、前期和其它費用調整系數以及資金成本綜合調整系數等部分組成，前者系指在房屋建築建造過程中所耗費的建造成本在不同建造時期的比例關系；後者系指在房屋建築建造過程中建造成本以外所耗費的費用成本在不同建造時期的比例關系以及在不同建造時期資金成本綜合率的比例關系，還有其它方面的調整比例關系暫未考慮。在重置價值評估計算過程中，重置價值的調價系數應由建築綜合調價系數來表達，建築綜合調價系數可以近似地按下列公式計算。

C=C1×(1+Cq1) ×(1+Cz1)/ (1+Cq2) ×(1+Cz2)

Jc=Jz×C

C：建築綜合調價系數;

C1：評估基準日時的造價調整系數;

Cq1：評估基準日時的前期和其它費用系數;

Cz1：評估基準日時的資金成本綜合率;

Cq2：原前期和其它費用系數;

Cz2：原資金成本綜合率;

Jc：建築重置價值或建築單方重置價值;

Jz：建築賬面成本價值或建築賬面單方成本價值。

在房屋建築評估中，僅用一個造價調整系數去進行造價計算是不科學的。

例如，北京市某辦公樓，磚混結構，6層，層高3.0m，磚條形基礎365mm厚磚外牆，240厚磚內牆，鋼窗，包板木門，包門套，水磨石地面， 外牆水刷石，內牆噴大白漿，每層設有普通衛生間，水暖電配套齊全，建築面積3058平方米，竣工造價570409元，1985年12月竣工使用，評估基準日為2002年12月，現求評估基準日時的單方重置價值。

經測定評估基準日和房屋建造時的造價調整系數為531%，建造時期的前期和其它費用率為5.65%，計劃經濟時期的資金成本率應為0;評估基準日時的前期和其它費用率為7.86%，資金成本率為一年期5.49%的一半，即2.745%。則

當時的單方成本價=570409/3058=186.53元/m2，

建築綜合調價系數=531%×(1+7.68%)×(1+2.745%)/(1+5.64%)×(1+0%)

=531% ×107.68%×102.745%/105.64%×100.00

= 556.11%

評估基準日時的單方重置價值=186.53×556.11%

=998.25元/m2

重置價值=1037.31×3058

=3172093.98元

在使用造價指數進行房屋造價評估時，應注意造價指數的類別，要選擇相應類別的造價指數去調整，一般情況，造價指數按結構類型劃分可分為鋼筋混凝土框架、鋼筋混凝土排架、磚混、磚木等結構以及其它結構造價調整系數，構築物可按其相應結構類型調整系數套用或按其它結構調整系數套用。還要指出，國家有關部門公布的物價指數及環比指數、清產核資採用的固定資產調整指數不能使用。因為這些指數綜合范圍太廣，概念含糊，沒有針對性;還有按建築物用途劃分的造價系數例如倉庫、醫院、辦公樓、住宅、鍋爐房、車間等用途的造價系數也不能使用。因為房屋造價與結構構造有關，而與用途無關。

另外，建築造價和建築重置價值的含義應區別開來，建築造價增長了，重置價值不一定增長，因為當前期和其它費用率或資金成本率大幅度減少時，建築重置價值有可能還要降低。