房產評估價最低多少

1. 為什麼房產估值的評估價比成交價低

現在大家基本是貸款買房，在二手房交易中房屋評估占據著重要的地位，因價格談不攏買賣方難以交易的事不在少數，那麼房產估值會受到什麼因素的影響呢？評估價為什麼經常比成交價低？評估價越高越好嗎？

詳細解讀關於二手房估價的那些事

一、在二手房交易中，什麼時候需要評估？

1.向銀行申請房貸

辦理住房按揭貸款是，銀行會委託評估公司或擔保公司進行評估，又或者按照房管局的評估

2.繳納二手房交易稅費

為避免買賣雙方簽訂陰陽合同避稅，相關部門會對交易房產進行評估。

因此進行評估是二手房買賣交易的必經環節。

二、評估價如何影響房貸額度？

首付款=實際成交價-貸款額

（購買二手房時，貸款額=房屋評估價*貸款成數）

這意味著貸款額度與房屋評估價掛鉤。

舉個例子：

小明購買100萬的二手房，評估價為90萬，那麼貸款額度最高能貸到評估價的7成。也就是說其可貸款額度為：90萬×70%=63萬，其首付款則為：100萬-63萬=37萬。

三、房產估值會受到什麼因素的影響呢？

根據房屋原購買價格、房屋現狀、周邊交易情況等因素綜合得出的評估價格，房齡、戶型、樓層、裝修、配套等因素亦會對評估價有所影響。

樓齡

在買房的時候，建議不要選擇房齡過老的房屋，房屋自修建完畢後，就進入了折舊期。銀行對二手房進行評估時，會考慮房屋的折舊率，通常按每年折舊2%計算。

舊房價格=造價-年折舊費*已使用年限

折舊費=（造價-殘值）/折舊年限

舉個例子：

一套已用20年2萬/平的50平的「老破小」，總價100萬，按每年折舊2%，折舊年限為50年。

年折舊費=【100*（1-2%）】/50=1.96萬

舊房價格=100-1.96*20=60.8萬（未考慮其它因素的情況下算得）

在廣州，框架結構首付最低3成，混合結構首付最低只能做到4成。

戶型

形狀不規則、功能不全、套型過小或過大，一般-5~-10%。

樓層

頂層：-5%

次頂層&次低層：-3%

中間層：+3%

如果底層帶有戶外花園、頂層帶閣樓，價格可能更高些。

朝向

價格影響最高+8%

朝向好：+3%~8%

朝向不佳：-2~-5%

物業

價格影響最低-5%

無物業管理：-5%

非獨立封閉小區：-5%

位置

價格影響幅度：-15%~+15%

臨街：-15%

環境幽靜：+15%

重點學區：+15%

配套

交通、商鋪、公共設施因素不完善：-5%~+15%

小區的周邊環境

優良小區內部、外部環境對價格影響：+2~+5%

反之，-3%~-5%。

供求關系

區域內較搶手，適當提高5%。

四、評估價為什麼經常比成交價低？

銀行考慮自己要承擔的風險，所以通常評估價就會比正常交易價保守，所以評估價比成交價低一些。

一般為市場價的80%-90%。商業貸款的評估值一般能到市場價格的80%-90%左右，公積金貸款的評估值一般能到市場價的80%-85%左右。所以，文章開頭的案例依然是屬於合理范圍。買二手房的麻友要有這個心理准備，不要因這種情況違約咯~

五、評估價越高就越好？

評估價影響貸款的額度和稅費的多少。

繳納的交易稅費如增值稅、契稅、個稅等，都是在評估價的基礎上，乘以對應的比例。簡單的說，評估價越高，繳納的稅費也越多。評估價低，意味著繳納的稅費少。

貸款的額度恰恰相反，二手房的評估價格越高，貸款的額度也就越大，實際支付的首付款就可以少一點。評估價低，貸款的額度小，首付款方面，需要多掏點現金；

小結

評估價低：繳納稅費低，貸款額度小，首付款相應增加

評估價高：繳納稅費高，貸款額度大，實際支付的首付款可以少一點。

總的來說，評估價高低各有各的利弊，能夠理解二手房的評估標准，做到心中有數，減少違約的發生。

（以上回答發布於2017-06-20，當前相關購房政策請以實際為准）

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2. 房屋價值是如何評估的 評估價是高了好還是低了好

房屋價值評估是根據評估目的和評估對象等條件，選擇相應的評估方法進行評估的活動。專
評估方法有市場法、屬 成本法、收益法、剩餘法等。
至於評估價一般都是中立價值，不會過高或過低。
比如，稅務評估，要是評估價值過低，國家收稅少了，就是損失，那麼就是評估公司的責任。
比如，抵押貸款評估，評估價值過高，銀行因為貸款審批額度過高，高於房屋本身價值，抵押物出現不良，那麼銀行將會收不回來貸款額並且損失，那麼這就是評估公司的責任。

3. 房屋評估單價低於當地房產價格合法嗎

價格評估注意四要素：
進行二手房價格評估，既要考慮市場供求關系，更要考慮相關因素的影響。具體來說需要注意以下幾方面：
第一要素，區域、地段。二手房與新房價格一樣，區域、地段起著決定性的作用，市中心、經濟、交通相對比較發達的區域，房屋的需求量大，價格也就相對較高，而這些區域的二手房價也同樣最高。同時由於這些區域內公司及商務場所比較集中，因此這里的租賃市場也十分活躍，有些路段還處於供不應求的狀態，與郊區的二手房價格相比之下能產生很大的落差。
第二要素，房屋使用年限以及成新度。修建年代越近的房屋，配套設施越齊全的小區，管理越到位，價格也越高。
第三要素，房屋所處小區的自身配置及周邊配套設施。在同一地段，舊房的小區環境會遜色於新住宅區，比如小區平面布局、設施、居住規模、停車狀況、綠化以及物業管理等，舊房都要大打折扣。此外，該地區的居民結構、文化氛圍、配套建設及有無重點中、小學都會對價格有較大的影響。
第四要素，房屋內部裝修程度及其他。房屋內部裝修程度以及其他因素對於價格的影響雖然不太明顯，但對於房屋的出售速度有著一定影響。如裝修好、交通便捷的房屋出售速度就比同樣條件但裝修較次、交通不便的房屋快。
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4. 房產證貸款是否用評估，一般能貸評估價的多少

回答如下；
你是上家，他首付8萬後，餘款要等貸款發放後才能給你，而貸款的版發放必須將所購的房權子做抵押登記（抵押給銀行）後才能辦理，所以這個程序是對的。
為了防止不測，在房屋買賣合同中的付款條款中，應該寫明付款方式及違約責任。
一般的大城市對這種二手房交易，交易資金由一個專門的機構照管的（該機構一般設在房地產交易中心），等房證過戶後，監管機構將款項劃至（上家）賣房人。

5. 2017年二手房評估價怎麼算

2017年二手房評估價受以下因素影響，具體演算法如下：

1、房齡，房屋的新舊程度，回直接關系答到買家喜歡與否，而房屋自修建完畢後，就進入了折舊期。在對二手房進行銷售時，一定要計算房屋的折舊費，磚混結構房屋折舊期限為50年。

2、戶型，市場上，正規的兩居、三居更受歡迎，評估價格更高；反之，不規范的異型戶型，或套型過小、過大的戶型等，都會讓房價降低。

3、樓層，樓層的好壞也直接影響房價的高低，處於中間部位的房屋評估價相對較高，但如果底樓帶有戶外花園，或頂樓帶有屋頂花園，價格可能更高些。

4、位置，果房屋所處地理位置好，如在城市中心地帶或者周邊配套完善，評估價自然更高。

5、房屋折舊費的計算方法在《國有企業固定資產折舊試行條例》中明確規定，房屋一類的固定資產折舊，採用平均年限法，即定額折舊法。其計算公式為：
造價－殘值造價×（1－殘值率）。

6、房屋折舊是房屋價格補償的形式，即房屋的折舊費。折舊費是指房屋建造價值的平均損耗。房屋在長期的使用中，雖然原有的實物形態不變，但由於自然損耗和人為的損耗，它的價值也會逐漸減少。

6. 房產評估價578000千元應收取多少評估費

為了蘋果五萬七千八百元然後就出去好屏幕費應該是有的

7. 房產評估價格的標准什麼，評估費用是怎麼計算的

看房齡：房屋的新舊程度，直接關繫到買家喜歡與否，而房屋自修建完畢後，就進入了折舊期。在對二手房進行銷售時，一定要計算房屋的折舊費，磚混結構房屋折舊期限為50年。

看戶型：市場上被大多數消費者喜歡的戶型則以正規的套二、套三等為主，這樣的戶型直接使房價走高，反之形狀不規范的異型戶型，或套型過小、過大的戶型等，都會讓房價降低。

看樓層：樓層的好壞也直接影響房價的高低，以處於中間部位的房屋最好賣，如果底樓帶有戶外花園，或頂樓帶有屋頂花園，價格可能更高些。

看朝向：南北朝向的房子最受喜歡，東西朝向及其他朝向，由於室內的通風、採光性能不是很好等原因。

看裝修：裝修時間在5年以內的房屋，價格一般會高出清水房2000元左右，如果裝修質量較高、成色又好，則需增加;如果裝修時間超過5年或只是簡單裝修，當初成本耗費不大，增加比例酌情降低。

看物管：有物業管理的小區主要體現在新修商品房樓盤中，對建築年代在1995年左右或是單位的宿舍區都沒有正規的物業管理，一般情況下沒有物業管理的小區則要相對減少費用；看位置：房屋臨街會降低房屋的售出價格，而所處位置較好居住環境幽靜的房屋，其價格就會偏高。

看配套：消費者在選購二手房時，都會重點考慮到房屋周邊的交通情況、醫療、教育、購物和餐飲等配套基礎設施，通常情況下，如果房屋周邊部分設施配備不齊或缺失，則按相應比例減少。

看小區：房屋的配套設施的完善與否，對居家來說尤為重要。在同一地段，二手房的小區環境會遜色於新住宅區，根據小區平面布局、設施、綠化、運動設施的配備以及房屋的外觀造型等情況，則需要減少；看市場。

根據物價局的有關規定，目前評估費收費標准採取累進計費率，如下：房屋總價100萬元以下(含100萬元)的，收取評估總價的0.42%；100萬元到500萬元的(含500萬元)累進計費率為0.3%；500萬元到2000萬元的收取評估總價的0.12%。

2000萬元到5000萬元(含5000萬元)的收取評估總價的0.06%；5000萬元以上的收取評估總價的0.012%。

(7)房產評估價最低多少擴展閱讀：

行業相關規定：國家規定，凡從事房地產評估業務的單位，必須配備有一定數量的房地產估價師，估價師要具備房地產估價人員的《執業資格證》。

取得房地產估價師《執業資格證書》，表明持證人已具備房地產估價師的水平和能力，該證書即作為持證人依法從事房地產評估業務活動的依據。

目前，在房地產評估師實行"資格認定製度"中，主要認定兩種資格，一種是由建設部和人事部組織全國統考的房地產估價師；一種是由國家土地局組織全國統考的土地估價師。

房地產估價師和土地估價師分兩級管理：估價師和估價員，取得估價師資格必須參加全國統考，估價員由各省、自治區，直轄市自行考試認定。

參考資料來源：網路-房產評估

8. 買賣房屋時，房屋過戶價與評估價有什麼不同

您好、根據您的問題：

過戶價是國土局定的最低繳稅價格，為的是怕有人偷稅漏內稅而設置的最低價行容內人員統稱過戶價；

評估價是咱房子交易有一個交易價格，比如：咱買一套房子跟業主簽訂買賣合同價格是500萬，但是銀行評估價格只能評估到450萬，就只能以銀行評估價格450萬來做貸款，剩下的50萬需要加至首付款內。