如何處置抵押房產

❶ 買房時房屋存在抵押怎麼辦，如何處理房屋上存在的抵押

根據《物權法》規定，抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。因此買賣存在抵押權的二手房，就必須先行償還貸款銀行的剩餘貸款，再由銀行、出賣人辦理房屋抵押權注銷手續後，該房屋才能按照買賣雙方的約定辦理房屋權屬轉移手續。因此這就涉及由誰來償還銀行貸款問題，有以下兩種方式：
(1)房屋出賣方自行出貴償還交易房產名下的銀行貸款，並辦理抵押權注銷手續，然後買賣雙方根據房屋買賣合同的約定辦理付款、過戶、交房等手續。
(2)由擔保公司出資先行償還交易房產名下的銀行貸款。這種方式是指，買方或賣方尋找擔保公司.由擔保公司先行墊資償還銀行貸款，並辦理抵押權注銷手續，然後買賣雙方按照雙方簽訂的房屋買賣合同的約定辦理交易手續。使用這種方式時，擔保套司要按照墊責數額的一定比例收取服務費用，目前一般都是由買方支付該筆服務費。使用這種方式在交易時應注意：在房產買賣合同或居間服務合同中要詳細約定由哪一方委託擔保公司，必要時可以約定共同選擇的擔保公司的名稱、墊資服務費的支付方、抵押權注銷後的通知義務、抵押權注銷後辦理房產過戶受理手續的期限等。
(3)由買方先行償還交易房產名下的銀行貸款，向銀行償還的貸款部分視同買方向賣方支竹房款的一部分。這種方式是指，在買賣雙方簽訂購房合同後，由購房者償還交易房產名下的銀行貸款後，出售方及時與銀行辦理房產抵押權的注銷手續，然後買賣躚方按照簽訂的房產買賣合同的約定辦理相關的交易手續。
對於買方來講，首選的當然是第一種方式，由賣方先還貸款，將抵押解除。如果賣方不同意或者無力償還而要求採用第三種方式時，買方一定要確保首付款專款專用，必要時，在還款的時候買方可陪同賣方去銀行。

❷ 房產抵押有哪些形式，如何處理房產抵押糾紛

房產抵押的形式有哪些

1、房屋產權和土地使用權的同時抵押

房屋產權和土地使用權的同時抵押，即抵押人以其合法的房屋和該房屋佔用的土地使用權結合為一個統一的房地產作為抵押物向抵押權人提供債務履行擔保的行為。

2、房產和地產的分別抵押

房產和地產的分別抵押，即抵押人以其合法的房屋和地產作為各自獨立的財產而分別抵押給不同的抵押權人，抵押權人行使抵押權時，可將房產和地產並付拍賣，但僅就抵押物賣得的價金優先受償。shhuang44ss

在實踐中，房產和土地使用權分別依法抵押給不同的債權人時，其效力是沒有問題的。
抵押人將房屋和土地使用權分別抵押給不同的債權人，並經過抵押物登記公示，具有對抗第三人的效力。只有認定兩個抵押合同均為有效，才符合物權公示原則，才不會動搖抵押登記的公信力。並且，對一物兩押或一物多押認定為無效亦缺乏法律依據，而是採用「設立在先，效力優先」的原則。《中華人民共和國擔保法》第五十四條規定，也承認一物多押的效力，對一物多押的情況，只要第二抵押權人及其後的抵押權人是明知的、自願的，就不應予以限制，不應否定房屋和土地使用權兩物兩押的效力。

房地產抵押糾紛的處理

1.由房地產先抵押後出租引起糾紛的處理

《擔保法》並未禁止抵押物出租,因此,在抵押權設定後,抵押人是可以出租抵押物的。原因如下:首先,抵押權只是就抵押物優先受償的權利。抵押人就某物設定抵押後,仍對該物享有所有權,只要租賃期限不超過債務的清償期,抵押人可以就抵押物行使佔有、使用、收益和處分的權利,即可以將該物出租。其次,由於房地產抵押並不轉移抵押物的佔有,因此具備將房屋出租的條件。最後,由於抵押物是為了擔保債務的履行,承認抵押人對抵押物的出租權,可以更好地發揮不動產的使用價值,從而更好地保汪債權的實現。

但由於在抵押物上設定租賃權,也可能會影響抵押權的實現,因此對於抵押人出租抵押物應作一定的限制,但應區別對待。如果租賃期在主債務履行期限屆滿之前,或者當事人特別約定一旦他人要實現抵押權,則租賃合同終止,或者抵押權人在實現抵押權時,對於抵押物上存在的租賃關系並無異議,同意原租賃合同的繼續履行。在這幾種情況下,不必限制抵押人出租房屋,抵押權的實現也不必然導致後訂立的租賃合同無效。

而如果不符合上述幾種情況,原則上應允許抵押權人或抵押物的新所有人主張原租賃合同無效。其原因在於:由於抵押權設定在先.如果允許抵押人在抵押物上設定租賃關系,那麼,在抵押權實現之時,必然會受租賃權的限制。若以拍賣方式實現抵押權,則買受人不會願意所買的房屋上存在著他人設定的租賃權,這樣就會影響拍賣價值。而如果通過作價轉讓方式實現抵押權,那麼抵押權人對於抵押物的使用和收益就會受限制,這對於抵押權人是不公平的。

2.由房地產先出租後抵押引起糾紛的處理

出租人將已出租的房屋設定抵押後,將會成為抵押權實現的一種負擔。一方面,在債務履行期屆滿而債務人無力還債時,如果抵押人與抵押權人達成協議,債權人以折價方式實現抵押權,則承租人可以通過行使優先購買權阻止抵押權人獲得房屋所有權,如果承租人不行使優先購買權,那麼,根據「買賣不破租賃」的規則,抵押權人不能解除原租賃關系,將房屋用作他用。另一方面,在債務履行期屆滿債務人無力還債時,如果債務人將房屋變賣或者拍賣,按照「買賣不破租賃」的規則,在房屋交易完成後,租賃關系將繼續存在,這必然會降低抵押物的交換價值,從而降低對抵押權的保障。正是因為租賃權對抵押權的實現造成了妨礙,因此,抵押人將已經出租的財產設定抵押時,應對抵押權人負告知的義務。如未告知抵押權人而給抵押權人造成損害,抵押人應負賠償責任。

3.因被抵押的房屋發生毀損滅失而引起糾紛的處理

我國《擔保法》第51條規定:「抵押人的行為足以使抵押物價值減少的,抵押權人有權要求抵押人停止其行為。抵押物價值減少時,抵押權人有權要求抵押人恢復抵押物的價值,或提供與減少的價值相當的擔保。抵押人對抵押物價值減少無過錯的,抵押權人只能在抵押人因損害而得到的賠償范圍內要求提供擔保。抵押物價值未減少的部分,仍作為債權的擔保。」

抵押房屋發生滅失、毀壞後,對抵押人的法律效力涉及抵押權的保全效力。所謂抵押權的保全效力是指抵押權所具有的使抵押權人有權採取必要措施保全抵押財產價值的法律效力。抵押房屋發生毀損滅失,可能會出現以下三種情況:(1)當抵押人的行為足以使抵押房屋價值減少時,抵押權人有權要求抵押人停止其行為。如抵押人不停止其行為,抵押權人有權訴諸法律,請求法院責令其停止;(2)當抵押人的行為已使抵押房屋價值減少時,抵押人有義務提供與減少價值額相當的擔保;(3)抵押房屋的毀損系第三人而為時,抵押人有義務向第三人請求賠償,並提供與其所得賠償金相當的擔保,否則抵押人有義務向抵押權人以自己所得賠償,提前清償債權。

抵押權人的保全效力只及於抵押人或第三人的過錯即故意或者過失行為,如果抵押房屋的毀損滅失由於不可抗力如自然災害、戰爭等因素引起,則抵押人不負責對房屋毀損造成的價值減少提供新的擔保。

如果被抵押的房屋由於自然災害等而滅失的,其價值轉化為其他形態時,如保險賠償金等,房地產抵押權的效力仍可及於其代位物上,房地產抵押權人可以對上述保險金行使優先受償權。

如果被抵押的房地產滅失,沒有保險金、賠償金等代替物,也沒有任何剩餘物,房地產抵押權歸於消滅。抵押房地產部分滅失時,基於房地產抵押權的不可分性,房地產抵押權存在於剩餘物上,仍不消滅。

4.因房地產抵押登記而引起糾紛的處理

在我們生活中,登記公示的房地產抵押權狀況與真實的權利狀況常有不符,主要表現在兩個方面:一是主債權本身無效或因清償而消滅,而抵押權登記尚未注銷;二是房地產抵押登記因錯誤、遺漏或誤被注銷,從而導致登記內容與真實權屬狀況不相一致。因房地產抵押登記而引起的糾紛大致表現在上述兩種情況中,在第一種情形下,當事人應根據有關規定,及時辦理注銷登記。但在此之前,抵押登記仍具有形式上的效力。在第二種情形下,登記機關應辦理更正登記,利害關系人也可以申請更正登記。但更正的登記不具有溯及力,也就是說,在更正錯誤的登記之前,善意第三人因信賴錯誤的登記而取得的權利,仍應受法律的保護。因此而遭受損害的房地產權利人,只能要求造成抵押登記錯誤、遺漏或誤被注銷的過錯方承擔賠償責任。

5.因抵押房地產被扣押而引起糾紛的處理

債務履行期屆滿,債務人不履行債務致使抵押房地產被人民法院扣押,債權人不服而引起的糾紛。我國《擔保法》第47條規定:「債務履行期屆滿,債務人不履行債務致使抵押物被人民法院依法扣押的,自扣押之El起抵押權人有權收取由抵押物分離的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。抵押權人未將扣押抵押物的事實通知房地產糾紛應當清償法定孳息的義務人的,抵押權的效力不及於該孳息。」

6.因抵押房屋被拆除引起糾紛的處理

如果已設定抵押權的房屋列入了拆遷范圍,抵押人應及時通知抵押權人。抵押權人接到抵押人的書面通知後,可以要求抵押人提供其他房地產重新設定抵押,或者提供其他方面的擔保。如果被拆遷人獲得拆迂安置房的,抵押權人可以與抵押人協商將安置房作為抵押房屋,重新設定抵押。沒有安置房的,可以要求抵押人提供其他方面的擔保。抵押權人也可以要求抵押人提前清償債務。抵押房屋被拆除後,抵押權人可以要求抵押人提前清償債務,辦理抵押房屋的注銷手續,解除抵押合同。

❸ 抵押房產價值180萬,但是抵押80萬,法院拍賣,剩餘欠款怎麼處置

我個人覺得，法院來拍賣自後，剩餘款項退還房產的所有人。
將價值180萬元的房產作為抵押物，貸款80萬元，由於欠銀行的80萬元還不上，故銀行起訴至法院。法院判決後，如果貸款人未在規定期限內履行判決書，那麼，銀行申請強制執行。法院在無其他財產諸現金及有價證券執行，將抵押物房產公開拍賣。房產拍賣後，所得款項法院先支付拍賣費用，再支付應付銀行的本息合計，等等。如果支付應付所有款項後，還有剩餘，退還被執行人，也就是房產的所有權人。

❹ 房產證，房產抵押登記丟失如何處理

可以登報遺失聲明。

房屋權利人應持身份證到市房管局，填寫房產證遺失聲明；

到房產檔案館查檔並出具房產權屬證明（房產檔案館收取查檔費用）；

在報上刊登權屬證書遺失聲明；

6個月後，房管部門發布房屋所有權證書作廢公告；

房屋權利人持刊登遺失聲明和作廢公告的原版報紙、身份證及復印件等資料到市房產交易管理處辦理遺失登記發證手續。

收費標準是房屋所有權證工本費10元／本，印花稅5元／本。

(4)如何處置抵押房產擴展閱讀：

房產證遺失補證登記

房產證是購房者取得房屋的合法所有權，可依法對所購房屋行使佔有、使用、收益和處分的權利的證件，是國家依法保護房屋所有權的合法憑證。

房屋所有者憑證管理和使用自己的房屋。如果房產證遺失了怎麼呢?房產證遺失需要進行補辦並登記，具體房產證遺失補證登記的程序如下：

一、房產證遺失補證申請登記程序：

檔案館查詢、出具證明-遺失啟示登報-配圖—提交資料—交費領證。

二、房產證遺失補證登記提交資料：

1、房屋權屬登記申請書(非轉移類);

2、房屋分層分戶平面圖;

3、申請補辦報告;

4、申請人身份證件復印件(查驗原件);

5、遺失啟示(整張報紙);

6、檔案館出具的掛失證明;

7、委託書(申請人不能親自辦理時出具，須經過公證);

8、機關、事業單位、社會團體法人資格證書或企業法人營業執照副本復印件(查驗原件);

9、法人授權委託書、代理人身份證件復印件(查驗原件)。

❺ 抵押期間房產發生損毀，滅失時應如何處理

關於抵押物滅失、毀損的情況下，抵押權是否存在可以分為三種情況分別對待。第版一種情況，抵押物權的滅失、毀損是由於抵押人的行為所致，抵押權人有權要求抵押人提供與抵押物價值相應的擔保。第二種情況，抵押物的滅失、毀損非抵押人的行為所致，其抵押物的價值轉化為其他形態時，因抵押權設定在抵押物上，其他形態的價值應當為抵押物的代位物，抵押權人可以就代位物行使抵押權。抵押權的效力及於因抵押物滅失、毀損所得的賠償金、保險金等代位物，抵押權人有權以賠償金、保險金作為實現債權的擔保。第三種情況，抵押物的滅失、毀損非因抵押人的行為所致，又沒有得到賠償金、保險金的，抵押權因抵押物的滅失、毀損而消滅。
徵用是指國家為社會公共利益依法有償地、強制性地將公民、法人或者其他組織的財產征為國家所有的行為。例如，國家徵用土地，應當依法按照被徵用土地的原用途給予補償；被徵用土地上的建築物和青苗補償費，按照省、自治區、直轄市規定的標准給予補償。因此，抵押物被徵用的，抵押人將得到補償費，適用上述第二種情況，補償費應當作為債權的擔保，抵押權仍然存在於抵押物的補償費上

❻ 開發商抵押給銀行的房子怎麼處理

1、如果查實開發商已經辦理了購房人所購房屋的抵押登記手續，且抵押行為在購專房人與開發商簽訂屬購房之前，根據法律規定，開發商只有在取得抵押權人（即貸款銀行）書面同意的情況下才能將作為抵押物的房屋轉讓給購房人，否則，其轉讓行為無效。在此情況下，購房人與開發商簽訂的商品房買賣無效，購房人有權要求開發商返還已支付的購房款，並賠償其因此所遭受的利息及其他損失。
2、如果查實開發商的抵押行為在購房人與開發商簽訂商品房買賣之後，則購房人可依據商品房買賣的有關約定要求開發商承擔因房產抵押所可能造成的購房人無法按期辦理產權證等損失。當然，由於購房人與開發商簽訂商品房買賣後已經取得了房屋的期得權益，此時，開發商已無權再以自己的名義將房屋抵押，因此，購房人可以要求開發商限期對所購房屋進行解押。否則，可以要求開發商承擔侵權責任並要求其賠償因此所遭受的經濟損失。

❼ 銀行怎樣處理抵押房產

銀行會通過法院來進行公開拍賣，希望能幫助到你。

❽ 2021年新法規房子抵押給個人可以過戶么，如果抵押人不通知抵押權人直接售賣怎麼處理

2021年開始實施的《民法典》沒有規定房屋抵押給人可以過戶，更不可能規定抵押權人不經過債務人同意直接售賣。

這兩種行為都是不可能實現的，無論舊法還是新法都不會作出這樣的規定。

❾ 抵押房產如是非法所得,如何處置

房產抵押不良資產的一般處置流程：
1、處置機構到法院起訴借款人，法院受理案件需要一內段時間。法院容受理後向債務人發送《訴訟文書》；
2、借款人主動出庭，法院開始審理此案，在開審前還需要等待一段時間，開審後，一般情況下都能勝訴；
3、勝訴後，法院會執行判決將房產進入司法拍賣，在進入司法拍賣前，還有資產評估的流程（如果借款人與處置機構對價格的看法有所不同），會花費一定的時間；
4、在執行判決後最好的情況是此房無人居住，借款人非常配合共同商議了一個合理的出售價格，順利進入司法拍賣程序，司法拍賣也需要一定的時間；最後，司法拍賣後所得資金一部分覆蓋債務人的債務和其他費用，剩餘部分退回給借款人。
在處置過程中，通常有這些變數：
1、首先，在法院發送《訴訟文書》後，發現借款人跑路，因為規定中如果跑路就要等待60日，才能開庭審理，這樣的話，就要浪費60天的時間。
2、申訴雖然勝的概率較大，但不排除敗訴的可能性，如果敗訴就要上訴，這樣就要花費更多的時間，而且如果超過追訴期，不良資產的也不也能產生任何價值了。