澳洲房產怎麼投資

A. 如何像投資股票一樣，投資澳洲房地產

REITs是房地產信託憑證（Real Estate Investment Trusts）是一種信託基金，以發行收益信託憑證的方式匯集多數投資者的資金，由專業機構進行房地產投資經營管理， 並將投資綜合收益按比例分配給投資者的證券。

「通過REITs投資的方式，普通投資者能像投資其他高流動性證券一樣參與大規模收入型房地產組合投資，獲得與直接投資房地產類似的投資收益。」

REITs的收益來源於租金收入和資產增值，其最大的特點是股息分紅。在符合一定盈利條件的前提下，REITs必須將不少於90%的應納稅收入派發紅利。

房地產基金REITs國內外發展

REITs作為房地產的替代投資品在國外發展有很長時間，各經濟體REITs推出時點與其房地產行業發展所處階段相關。自1960年美國首次推出REITs以來，縱觀全球各經濟體REITs推出時間點，各經濟體推出REITs有兩個目的：

1、在經濟或房地產市場遭遇困難時，通過REITs加速資金流向房地產市場，提升社會投資水平。

2、部分國家推出REITs主要為增強本國房地產競爭力。

目前，全球REITs市值超過了1萬億，美國占據近7成的份額，毫無疑問是全球最大的REITs市場。澳大利亞和英國分列全球REITs總規模第二、三位，分別佔比9.2%和5.7%。

Westfield Group是全世界最大的商業地產公司，總部位於澳大利亞。截至2016年底，西田集團在美國、英國和歐洲擁有並經營了35個購物中心，資產價值310億美元，年凈利近14億美元；在澳大利亞和紐西蘭投資並開發了39個購物中心，資產總價值達到323億澳元，年凈利潤近30億澳元。

1、經營策略

產品定位明確從商業與住宅同步完全轉型為專業商業地產開發後，經營效益增長迅速，覆蓋規劃、設計、建造、發展每個環節，實行垂直化經營。同時，在當時被譽為世界上最漂亮的購物中心Burwood引進了著名的法爾馬斯百貨開始了長期戰略合作。Westfield 集團將關鍵路徑法針對項目計劃管理的實施成功用於後來的每一個項目。

2、資本化戰略

由於Westfield開發資金大部分來源於借貸，資產負債率高達81.7%，於是集團對旗下商業資產進行重新評估，以體現可觀的資產價值，並分拆重組上市。

分拆上市後，Westfield holding 和Westfield Property trust 股價上漲，並且WestfieldHolding 旗下全資控股的位於澳大利亞的6個購物中心 Miranda, Hornsby, Figtree, Toombul, Airport West, North Rocks 轉讓給Westfield Property Trust，總面積16.67萬平米，價值一億澳元。

Westfield Property Trust享受的租金收益，以及物業及商業管理的增值使得機構和個人投資者進而提供了有力的資金支持。Westfield 開發項目收回成本周期縮短，運轉速度加快。REITS為它走向全球擴張的道路。

B. 澳洲房產為什麼值得投資

澳洲房產升值潛力、澳洲房產投資的優質時機以及投資澳洲房產的優勢，這些都是有意向人群比較關心的話題，今天，我們就針對這幾個問題解析下澳洲房產究竟魅力何在。

澳元匯率低&人民幣貶值
澳洲的地產產業歷史悠久，市場成熟，作為澳洲長期支柱產業，已有百年以上的發展歷史。但是自2008年澳元走低之後，2015－2016是過去7年中澳元匯率較低的時刻。就拿2011年8月的澳元匯率來說，1澳元的匯買價是7.1人民幣，而今日2016年1月的匯買價僅僅為4.6人民幣。對於同一套50萬澳元的房產來講，現在購買就為您節省125萬人民幣。
從2015年8月起，人民幣開始貶值，招商銀行同業金融總部高級分析師劉東亮支出，人民幣在2016年可能還會有5%－10%的貶值空間。人民幣貶值又對您的資產帶來什麼影響？如果澳元相對穩定，而人民幣貶值，相對與人民幣來說，澳元就會升值，投資成本就會變高。

澳洲房市成熟穩定
自1965年起，澳洲房價基本呈上升趨勢，平均每年升值10%，每7年翻一倍。也就是說您現在購買約50萬澳元的房產，基於過去房市走勢預估，7年後您的房產總值將為100萬澳元左右。
目前澳洲居民住宅的空置率在5%以下，在黃金海岸區域，根據去年年底的數據，更是達到了1%的超低紀錄。居民住宅房的供需市場始終保持平衡。因此澳洲房地產投資充滿生機，可謂是低風險、高回報的優質投資行業。特別值得一提的是，澳洲政府出台各種政策來支持建築業的發展，例如新房購房補助，房屋折舊的負扣稅（僅限公民和永久居民）。

法律規范嚴謹&投資環境優秀
澳洲被評為世界第一類「高度透明」的房地產市場。澳洲房地產法律規范、嚴謹，擁有完善、高效的監管體系，對投資者和消費者利益充分保護。更多優勢請看：環球澳洲房產
買賣雙方在購房過程中都必須聘請律師，購房時設計多方面的專業知識，大多業主或者銷售人員無法完全掌握，必須有律師指導，業主不必擔心合同信息不透明。中國的購買者或者投資者悉知購買澳洲房產在收房前需支付百分之十的金額，實則並非首付，而是交給律師存入獨立信託賬戶，該賬戶信息受到澳洲律師協會的透明監督，業主收房前開發商不可動用。

投資門檻低&投資回報高由於澳洲房地產已經經過百年多的發展，市場非常穩定，並且十分歡迎海外投資者進入澳洲房產市場。只需首付和海外收入證明，您便可以通過澳洲當地銀行進**屋貸款。並且房市租金回報率非常可觀，選擇優質的投資房產，每個星期的租金回報基本能覆蓋銀行貸款利息以及，日常費用，達到以租養房的目的。

金融體系完善&貸款靈活簡易
澳洲個人或企業無論是買房還是建房，大多向銀行貸款。除了人們自有的消費觀念和貸款利率較低，銀行提供的貸款比例高，期限長，貸款方便也是很重要的理由。
澳洲四大銀行以及很多金融機構提供購房貸款服務，不同的貸款產品利息在4.5%－5%之間，海外人士也可輕松貸款，只需您的海外收入證明和三個月工資的銀行流水，專業的貸款經理人會根據您的財物現狀幫助您選擇適合您的貸款。寬松的地產金融政策，促進了澳洲房地產市場的活躍，並使之得以良好穩健地發展。

多套投資房組合以實現財務自由
根據澳洲房產的長勢，每過幾年可向銀行提出對現有房產進行評估，並且用增值部分進行再融資，投資到下一套投資房產中。我們的服務宗旨是協助您構建您的多套投資房組合，利用滾雪球效應，以達到最總實現財務自由的目的！

以房養學好處多
對於很多高中畢業到澳大利亞留學，一般包括3年本科費用（或是再加1年預科，共4年的費用），在布里斯班和黃金海岸的租房市場來看，住宿費按周結算，一般要200澳元/周（此為和別人合租的價錢），如果想要更好的環境（獨立居住），保守估計差不多要400-500澳元/周。按200澳元/周計算，留學三年的總租金約為為3萬澳元，而500澳元/周的三年總價是7.8萬澳元。如果提前到澳大利亞買一套房子，孩子自己住一間，而將剩餘的房間出租出去，那麼租金可以成為孩子的生活費，或者抵扣掉房屋每月的貸款，一舉兩得。

為未來移民做准
雖然現在已經不能透過購買房產移民，但如果您准備未來到投資移民到澳洲來養老，或者跟隨子女移民來澳洲，現在投資房產不僅僅可以為您在將來買房省去大筆的開支，更主要的是組合房產投資,提早實現以房養房，用滾雪球效應終將實現財富自由。

C. 澳洲房產投資和自住的話，在選擇上有什麼需要注意的

買澳洲房產的中國公民確實不少，而其中不乏一些購房受挫的案例，因為在海外買房和國內還是有一定區別的，所以對於購房者，尤其是初次購房的買家需要做好功課，避免踩到「雷區」，在這里我們也希望大家能夠順順利利的買到自己理想的房產，所以為大家介紹一下購買澳洲房產應該避開哪些「雷區」。
其實對於澳洲買房中的一些常見「雷區」主要存在於貸款過程中，很多中國買家對於澳洲貸款買房不是很了解，容易踩雷，這里我們常會遇到以下幾個問題。
購買澳洲房產應該避開哪些「雷區」
雷區1：在澳洲，房地產公司通常只在交房前兩周才通知買家的代理律師房產即將成交。因此，從貸款申請者的角度來說，最好確保你的借款平台能有一套高效運轉的系統，方便快速地審批你的房貸申請。最好的借款方應該在一周內對你的申請給予正式的批復：比如，借款平台如有一套網上自助材料上傳系統，就是一個不錯的功能，而如果他們能在你登錄網站遞交房貸意向後的24-48小時內就給你反饋，那就更好了。千萬不要找那些沒事就讓你填寫無數份表格，但你填完就再也得不到迴音的借款平台，他們只會浪費你寶貴的成交時間！
雷區2：目前，澳大利亞針對海外投資者的貸款產品中，大部分只面向在中國擁有穩定工資收入的打工族購房者，而許多資金實力並不差，但卻屬於小生意主，或者企業股東類型的申請人則往往在申請澳洲房貸時屢屢遭拒。更有甚者，有些貸款平台雖然聲稱可以向海外身份的自僱人士借款，但由於不了解中國收入體系和收入申報系統，在審核階段會要求自僱人士提供各種他們根本無法出具的文件，最終拖延了申請人寶貴的成交時間，導致不少投資者損失了自己的首付。
雷區3：2016年開始，澳洲銀行停止對海外客戶發放貸款，中國投資者轉而求助於各個借款平台。許多借款平台在提供澳洲房貸產品的同時，也給貸款申請者設置了不小的麻煩。比如，有些機構要求申請者必須存入大量資金到指定銀行的賬號長達六個月之久，並且成為該機構的VIP客戶，然後才能獲得貸款資格。另一些則收取高達8-10%的利率，但同時只給予投資者40-50%的貸款比例。
雷區4：買房人與貸款機構之間的溝通遠不止限於交房的那段時間。不論是利率發生變化，還是你自己的個人情況發生變化，出現偶爾不能及時還款等情況時，借款人都需要和借款平台之間進行不斷的密切溝通。在這樣長期的契約關系下，貸款機構的客戶服務水準變得尤其重要。你可以參考以下標准，衡量一家貸款機構的客服水準如何：他們的員工是否可以清楚地解釋產品細節；客服人員是否可以用普通話溝通；對你提出的任何問題，是否能在第一時間快速反應；你至少需要能通過不止一種方式找到他們，哪怕是偶爾需要和他們協商付款方式，也都會遇到賓至如歸的客戶體驗。
對於上述這些「雷區」，相信是很多購房者都有遇到過的，那麼希望這里給大家排雷以後，大家可以避免再踩雷，更多澳洲買房問題，大家可以直接通過在線咨詢獲取專業的幫助，也許你正需要一名專業澳洲購房顧問的幫助。
溫馨提醒：投資有風險，選擇需謹慎
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D. 現在海外投資者買澳洲房產到底要交多少稅

在很多中國人還在為國內購房限購令頭疼的時候，不少人早早就把眼光拋向了海外，其中澳洲成為了越來越多人投資的選擇，是什麼讓投資澳洲房產的中國人越來越多，如果你還不知道，那麼趕緊和我們一起去看看吧。
投資澳洲房產有哪些優勢
為什麼要投資澳洲房產，投資者不遠萬里的去澳洲買房，一定是有原因的，這其中多數是澳洲當地購房政策的優勢所致，具體如下：
優勢1、沒有限購：相比中國國內很多城市出台的房屋限購來說，在澳洲購房沒有限購，所以有錢人很多就去澳洲投資房產了，不過大家還要知道，對沒有澳洲常住戶口的海外人士有個要求，只能買新房不能買二手房。
優勢2、永久產權：在中國的房產一般是70年的產權，很多國家的房產也是有時間的，但是澳洲卻是永久產權，這也是主要的優勢，是吸引很多人購買的一大原因。
優勢3、無遺產稅：除了房產是永久產權的，對於購買的房產還可以無遺產稅的留給自己的兒女，也就是無條件的世世代代傳下去，這也是很多人比較心儀的原因。
優勢4、環境優美：澳洲環境是出了門的好，歷年來被各大機構評選為「最適宜人類居住的國家」，所以不管是自己居住還是作為購房投資，都具備得天獨厚的地理環境優勢。
優勢5、教育資源：澳洲是世界十個最適合小孩成長的國家之一，豐富的教育資源、先進的科研水平和優良的師資力量讓很大一部分中國學生選擇留學澳洲，因此海外留學生眾多，這奠定了租房市場的部分需求。
優勢6、人口增長：澳洲人口每年都在增長，隨著人口的增多，對於澳洲房產的需求就越來越大，因此澳洲房價也會不斷的增長，這也給投資澳洲房產帶來了不錯的未來市場。
優勢7、經濟穩定：穩定的經濟環境也讓澳洲房產投資環境變的穩定，澳洲經濟彈性良好，即便在全球經濟危機下，也沒有出現經濟衰退現象。政府的調控和經濟的穩定等各種綜合因素，房價的走勢是相當穩定的，增值潛力很大。
相信看了以上投資澳洲房產的優勢，大家應該知道為什麼越來越多的人開始投資澳洲房產了，當然除了這些，澳洲一定還有很多吸引世界各地人選擇的地方，對於澳洲房產投資，如果您有興趣，又或者有什麼問題都可以直接咨詢我們，我們將有專業的澳洲購房顧問為你詳細的介紹。
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E. 如何投資能夠讓澳洲房產增值

在房產投資方面，擁有好幾套房的投資者並不常見，不過，知道何時停手，與知道何時開始同樣重要。

根據CoreLogic對澳大利亞稅務局（ATO）與澳大利亞統計局（ABC）數據的分析，2015年只有200多萬澳人擁有投資房產。

而在這200多萬人中，71.6%只有一套投資房，18%擁有兩套投資房。

自那之後，數據就開始大幅下降，擁有六套或六套以上投資房的人不到投資者的0.9%——或者說，只有1.9萬多人。

但是，根據Destiny創始人Margaret Lomas女士的說法，對於這1.9萬多名澳人來說，知道該何時收手十分重要。

Lomas女士說，擁有7套房產就足以安度晚年。「其實，價值比數字更加重要，不過因為人們都喜歡聽到具體數字，所以我一直覺得就是7套——但我們要知道，這一輩子應該如何攢到7套房子。」

Lomas女士說，如果你有辦法一次性購買7套房子，那當然很好；但絕大多數投資者都需要長期規劃。Lomas女士說：「如果你想普通人一樣，那麼肯定是先買一套，過幾年再准備好入手第二套。」

「他們可能會在四年內擁有3套房產，到第五年和第六年，就能達到一次性買兩套的程度，此外，他們對風險的胃口也開始增加。」

「如果你想在退休後過上年收入10萬澳元的生活，你需要擁有價值200萬澳元的（無負債）房產。如果你已經買了7套房子，並讓它們的價值增長15年，你就有機會達到這一目標，但我不希望人們認為他們可以迅速從房產中賺到好幾百萬，因為事情不是這樣的。」

要資本增值還是現金流？

Lomas女士說，在選擇投資房時，應該忘掉是要選資本增值還是選現金流的爭論，因為你可以魚和熊掌兼得。

她建議尋找價格有增長動力的地區，例如正在建設基礎設施，家庭數量增加，就業機會多樣化，開發項目有限因此可能供不應求的地區。

「您作為投資者的目標是發現增長的動力。一旦你這樣做了，你就能在那個地區找到能夠同時吸引買家和租戶的房產。」

Lomas女士說，從長遠來看，選擇對的房子將會獲得良好的增長，輕松實現5%的收益來幫助你償還房貸。

已經有了投資房！之後該怎麼辦？

Lomas女士說，一旦已經買下投資房，就要盡可能長時間地持有。

她表示，聰明的投資者甚至會在退休後首先依靠退休金生活，好讓他們的投資房無論是在租金還是價值方面，都有更多時間來實現增長。

她說：「等你到了退休金開始變薄的時候，你的房子也到了可以賣的時候。」

Lomas女士說，根據情況，你可以選擇依靠投資房帶來的租金收益生活，或者賣掉一些投資房以減輕其他房產的負債，同時提高總體收益。

「你在退休後先使用其他收入來源，把房子留在手中的時間越長越好，如果你已經等了15年，那麼多等5年會更好，那5年會帶來很大的不同。」她說。

房產投資不以多少論成敗，對於投資者來講，最關鍵的是要豐富自己投資組合的同時，能夠實現真正的收益最大化。而對於想要短期獲利的投機者來講，房產投資不太適合他們，雖然悉尼墨爾本近年來的房價經歷了快速上漲，但是那些嘗試持有房產的買家才是真正的市場贏家，他們往往跑贏了其他各類投資，所以對於房產買家來講，問題的關鍵不在於你是否有足夠的資金加持房產，而在於你是否有足夠的耐心和現金流來長期持有房產，達到最終實現人生財務自由的目的。

F. 投資澳洲房地產好在哪

澳洲的房地產已經到達一定的高度。所有大陸投資客的價格都比當地人要貴20%。所以上升空間是有限的。如果有足夠的資金，可以玩，如果是為了投資而投資，這樣的投資一定是失敗的。

G. 不住在澳洲可以投資澳洲房產嗎

1.澳大利亞政局穩來定：是經濟、自政治和社會環境最穩定的國家之一。

2.澳大利亞房產市場穩健：澳洲房產市場是目前發達國家裡最健康穩定的市場！沒有泡沫可言！極其具有投資潛力。

3.澳大利亞適合人類居住：澳洲氣候宜人，非常適合人類居住，在本年度世界最適合人類居住城市的評選中，十大宜居城市中澳大利亞就佔了四位，墨爾本在本次評選中奪得了冠軍，這一評選結果足以說明澳洲是一個非常宜居的城市。

H. 澳洲房產投資回報率怎麼計算

前期投入:
假設你要投資一套2年樓花$50萬的房子
首付就是房屋總價的10%也就是$50000再加上$1650市場價的律師費(如果購置別墅需加750澳幣，並且首付時只需支付50%律師費即可)
前期投資所需要的數額一共就是$50825。
印花稅的支付:
每個洲的稅額不同，按照平均值3%計算。那麼這個$500000的印花稅是$15000。

交房時的支付:
房子交房後你需要支付的就是另外的10%~20%的貸款額(這里我們用最保守的20%計算，根據用戶資產狀況最多可以貸到80%)$100000 +$825市場價的律師費，還有一個不超過$2000的雜費，共計$102825。
所以一共下來投資一套50萬澳幣的房子兩年間的總投入應是$50825+15000+102825=$168650。
除了首付$50825，加上印花稅15000後期支付的費用$102825，你的期限是合同交換後2年。而在房子升值上面，假設每年的升值比例是10%，在房子交房的時候，其實房子已經從市場價50萬澳幣漲到了$60萬，你的投資回報率在2年的時間已經達到了63%.
以此類推，在交房後5年，你的房子已經將近翻倍了。
其實樓花2年+交房5年一共7年的時間，房子才翻一倍並不值得一提，從60年代至今，每8.33年澳洲房產翻番，所以，找到有能力的中介，買到好的開發商的好項目，收益其實是遠遠超出這個數字的。
那麼交房後5年，在很普通的情況下，你的房子會漲到 $97萬， 你投入了$16萬 ，
假設你把房子賣了，房價的增長額已經達到了 $47萬也就是你的投資利潤。
假設你在沒有避稅，急用錢的情況下(增值稅32.5%)你的投資利潤也達到了$15萬。
年化收益率=(97-52)/7/(15+2)=37%
租金方面:
我們假設在幾年都不漲房租去抵消中介管理費的情況下，我們以每周$550的價格租掉，每年是$28600。
我們的貸款利率每年是$16800(貸款利率約4.8%)，水費，物業管理，以及城市管理每年是$5000的情況下，總支出為$21800。我們的平均的年收入為$6800

I. 到底澳洲房產投資的收益要交多少稅

對於為什麼要投資澳洲房產，可能每個人都有自己的小算盤，但是都繞不過賺錢的需求，作為投資，如果不賺錢可能很多人都不會選擇，之所以越來越多人去澳洲買房投資，根本原因就是能賺錢，那麼澳洲房產投資收益如何，能賺錢不？
為什麼投資澳洲房產？
說起投資澳洲房產的原因，如果不是為了賺錢，那麼多數是自住使用，例如移民需求、工作需要或者是留學使用等，除此以外，差不多都是為了獲取房產增值收益以及租金收益而投資的，而事實也證明了，投資澳洲房產確實有不少的收益，當然前提是要投資的好。
投資澳洲房產收益如何
對於投資澳洲房產的收益來說，房產增值收益不可小視，從澳洲房產過去二十年的整體房價增長中我們就可以發現，如果你在二十年前投資了澳洲房產，那麼到現在必然是賺的盆滿缽滿的，過去二十年，澳洲整體房價上漲231%，首府城市和非首府城市地區房價則分別上漲了252%和167%，其中漲幅最大的城市為悉尼（239%）和墨爾本（335%）。
雖然澳洲房價的漲幅有所放緩，但是對於總體上漲的趨勢依然存在，以2018年的墨爾本為例，據統計分析，截止到2018年末，墨爾本有70個區房價年漲幅超過10%。在房價漲幅超過10%的70個區中，57個位於墨爾本外城區（距離CBD20公里以上），而從交易數量來看，大部分獨立屋買家將目光鎖定在可負擔性較強的區，而公寓買家則繼續選擇市中心區域。
所以說投資的潛力依然是非常可觀的，這方面我們可以從決定房產投資潛力的幾個因素去分析。
1。人口增長潛力
一個地區/城市的人口規模將對該地房地產的發展起決定性作用，因為人口數量才是維系房地產的剛性因素。
2。區域開發潛力
房地產發展固然需要一定的人口規模，但是過於成熟的地區，由於包括土地在內的各種資源日漸稀缺，也會對房地產的發展產生制約。
3。教育出口潛力
留學生的存在，也是構成房地產投資回報的一個重要組成，因此，某一地區的教育出口潛力，也對房地產的繁榮提供了條件。
4。價格增長潛力
澳大利亞房產發展的長期優勢，還在於價格增長的規律性。從過去50年的房地產價格平均增長數據看（1960年代澳洲房價均價為8千澳元，2010年澳洲房價均價為56萬澳元），基本上穩定保持在7至8年價格翻一番的水平。
澳洲房產租金收益如何
除了房價的增值，投資澳洲房產用於出租所獲取的租金收益也很可觀，是一筆不小的收入來源，也是看重了澳洲租金收益，很多人貸款也要買房，在澳洲以租抵貸的情況並非不存在，在澳洲房屋空置率低，租金收益穩定，以墨爾本為例，去年12月墨爾本剩餘可供出租的房產只有2。1%。在一年時間里，每周獨棟別墅租金上漲4。6%，至522。30澳元，公寓周租金上漲5。5%，至396。70澳元，租金穩步上揚，而除了墨爾本，澳洲還有很多城市的租金收益都是非常可觀的。
從以上投資澳洲房產的收益表現不難看出，為什麼值得投資澳洲房產，至於應該如何投資，買哪裡的房產好，這些投資買房的相關問題，大家需要專業澳洲購房顧問的幫助，需要最新房源房價及信息，可以直接通過在線咨詢獲取資料。
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