國外房產泡沫後怎麼辦

A. 美國之後 下一個房地產泡沫會在哪個國家破裂

我認為中國房產不可能破滅，也沒有多少泡沫，原因如下：

1、中國國家太回大，城市答太多，各個城市的情況很不一樣。那些數萬元一平的房價畢竟是少數。多數是萬元左右的均價。

2、中國有一線、二線、三線城市，只有一線城市是房屋較熱的，而其他地區，房產依然是泡沫不多的。

3、以筆者家為例，我這里靠海的地級市。房價貴的1萬多，便宜的6000左右，基本上泡沫不能說很多。因為各類上繳國家的稅是2000-3000元，加上2000元的房屋建造成本，房價也就應該是這個價格。而且賣的也很火。

4、另外中國政斧也不是當年的日本政斧，中國也不會坐視房價泡沫吹破而不理的。

B. 房地產泡沫的各國泡沫

由於在經濟衰退時期房屋價格仍然在上漲，有些報告認為衰退還沒有沖走市場上的過量。現有房屋中
間價在2003年於12月比前年同期上升8.4%，總值達到15.14萬美元。匯豐銀行的證券經濟學家莫瑞斯在有關報告中說，價格上漲造成不可持續的形勢，尤其同收入相比。由於匯豐銀行是美國最大的抵押貸款債權人之一，莫瑞斯的報告引起某些人的不悅。莫瑞斯說他的看法是根據公開的經濟數據而不是根據銀行抵押業務方面的信息。
但類似莫瑞斯這樣的懷疑者是少數。多數經濟學家認為房屋市場仍然有堅實的基礎，那是由於移民購買者的強烈需求、低利率和房屋供應緊張造成的。賓州威切斯特咨詢機構首席經濟學家贊迪說，2001年可能是個相當一段時期的高水平，「但支持房屋市場的因素仍然存在。我認為不會出現廣泛的價格崩潰。」
摩根斯坦利經濟學家波納在一次會議上發表題目為《房屋價格：即將破滅的泡沫》的報告中說，有些參與者爭論說房地產市場肯定要解體，破壞消費者財務並促成經濟衰退。
波納承認，過去五年，房屋價格比以往任何時候上升都快，那些追蹤泡沫的熊派指出，日本股票市場日經指數在1998年達到最高峰之後一年多，日本房地產市場才開始出現裂縫。但波納不認為崩潰就要到來，盡管他預計房屋價格上漲幅度今後幾年將下降到2%-4%。他說，泡沫將在舊金山、紐約、邁阿密和聖地亞哥等高價城市存在下去。他說，2004年現有房屋供應僅僅相當於4個月的銷量，而新房屋供應也只有4個月的銷量，按照歷史標准這些都是很低的數字。
匯豐銀行的莫瑞斯在《美國房地產周期：另一泡沫》的報告中則利用房地產價值和收入的比例作為證據。他說，這一比例就等於房地產業的「價格收益比」。
根據他的計算，目前的房地產價格與收入比值為1.6，同人們的收入相比比較昂貴。這個水平大體上相當於1989年的比率，那是上一次開始房地產價格長期下降的一年。在20世紀60年代和70年代大部分時期，房地產價格與收入比值通常都在1.2。
莫瑞斯說，目前的房屋高價格被特低利率所掩蓋，特低利率允許消費者降低債務負擔，住上超過他們實際購買力的房屋。今年的利率上漲將引起房屋市場價格下降。他並不認為美國所有地方房地產市場都有問題。房屋價格與收入比率在新澤西、佛羅里達、德克薩斯和伊里諾斯等州仍然相對較低，因為那些地方的收入增長超過房屋價格上漲。但在其他州，尤其是在加州、華盛頓、俄勒岡、密西根和明尼蘇達等西部和北中部，房屋價格與收入比率很高。
在所有城市中，舊金山、波士頓和西雅圖看來風險最大；達拉斯、亞特蘭大和休斯頓由於收入增長超過房價，則是人們最能買得起房屋的地方。但令人驚奇的是，雖然紐約房屋很貴，但人們比20世紀80年代更能買得起。莫瑞斯還說，高檔房屋問題更大，尤其是那些價格超過30萬美元的房屋。 1985年9月，美國、聯邦德國、日本、法國、英國五國財長簽訂了「廣場協議」，決定同意美元貶值。為刺激日本經濟的發展，日本中央銀行採取了非常寬松的金融政策，鼓勵資金流入房地產以及股票市場，致使房地產價格暴漲。美元貶值(大量增發美元)後，大量國際資本進入日本的房地產業，更加刺激了房價的上漲。受房價驟漲的誘惑，許多日本人開始失去耐心。他們發現炒股票和炒房地產來錢更快，於是紛紛拿出銀行的積蓄進行投機。
到1989年，日本的房地產價格已飆升到十分荒唐的程度。當時，國土面積相當於美國加利福尼亞州的日本，其地價市值總額竟相當於整個美國地價總額的4倍。到1990年，僅東京都的地價就相當於美國全國的總地價。一般工薪階層即使花費畢生儲蓄也無力在大城市買下一套住宅，能買得起住宅的只有億萬富翁和極少數大公司的高管。
1991年後，隨著國際資本獲利後撤離，由外來資本推動的日本房地產泡沫迅速破滅，房地產價格隨即暴跌。到1993年，日本房地產業全面崩潰，個人紛紛破產，企業紛紛倒閉，遺留下來的壞賬高達6000億美元。
從後果上看，20世紀90年代破滅的日本房地產泡沫是歷史上影響時間最長的一次。這次泡沫不但沉重打擊了房地產業，還直接引發了嚴重的財政危機。受此影響，日本迎來歷史上最為漫長的經濟衰退，陷入了長達15年的蕭條和低迷。即使到現在，日本經濟也未能徹底走出陰影。
人們常稱這次房地產泡沫是「二戰後日本的又一次戰敗」，把20世紀90年代視為日本「失去的十年」。 全球不良資產解決方案公司（Global Distressed Solutions）的總裁傑克·羅德曼（Jack Rodman）認為北京的房地產市場即將崩盤。羅德曼指出，北京約半數的商業房產目前處於空置狀態。為了證明這一點，他在電腦中存有55棟空置寫字樓的幻燈片。他稱,還有10多棟這樣的寫字樓尚未來得及拍照。羅德曼說：「我拍這些照片的目的就是想讓人們明白供給已經嚴重過剩。」
在旨在促增長的政府官員的極力推動下，中國的各家銀行去年提供了相當於1.4萬億美元的貸款，其中大部分用於建造摩天大樓以及其他商業地產。如今，中國內地遍布空置的樓宇。北京去年第三季度的寫字樓空置率達22.4%，在房地產經紀商世邦魏理仕公司（CB Richard Ellis）追蹤的103個市場中位列第九。這一數字還不包括即將投入運營的項目，比如建成後將成為北京第一高樓的國貿三期74層大樓。紐約對沖基金尼克斯聯合基金（Kynikos Associates）創始人詹姆斯·查諾斯（James Chanos）稱：「一個巨大的房地產泡沫和固定資產投資泡沫正在形成。想要以溫和的措施抑制泡沫膨脹是非常困難的。」
政策制定者們為此憂心忡忡，他們正試圖抑制推動房地產業發展的資金供給。2010年1月27日，中國銀監會要求銀行界控制貸款的增長。銀監會在其網站上發表通告說，各銀行應該「嚴格」遵循房地產貸款政策。摩根士丹利亞洲區主席史蒂芬·羅奇（Stephen Roach）表示：「中國當局顯然正在努力抑制過多的銀行貸款。」
2010年2月12日，中國央行第二次調高了銀行准備金率。此舉應該有助於減少銀行所持有的可以用於新貸款的資金金額，以減緩貸款增速。
如果中國政府無法為市場降溫而導致房地產泡沫破裂，那麼不良貸款將會激增。上海市有關官員在2010年2月4日表示，如果房地產價格下滑10%，那麼上海的債務拖欠抵押量將增至原來的3倍。惠譽評級（Fitch Ratings）駐北京的分析師朱夏蓮（Charlene Chu）表示，由於向國有企業的一些工業貸款已被用於房地產投資，因此情況可能會比預想的還要糟。她判斷說：「隱藏的房地產風險要比我們看到的多很多。」

C. 美國房產泡沫後哪些行業最好

美國房產泡沫破滅，在7008年金融危機的時候。美國房產泡沫，是次貸危機造成的。就是房產貸款造成。
美國房產泡沫破滅後，2008年後的哪些行業最好？您說的是最好，那麼我根據我的實際經驗和觀察，得出：
1、科技類，尤其網路軟硬體。代表公司：蘋果、google，2007、2008年，蘋果還沒有現在紅極一時，手機類諾基亞是老大。蘋果手上有7000多億美元現金。世界上任何一家企業無法比擬。如果蘋果不造觸摸屏手機，可能觸屏類手機要延遲10到20年才出現。當然也不可能有小米。但大陸屏蔽google，成就網路、360
2、社交類。2007年後的社交類軟體APP、網路崛起。代表公司為facebook，國內很多公司模仿，但都未成功。包括人人網。人人網，沒人家會玩。國內的微信值得一提。
3、視頻類。代表公司為youtube，國內同樣屏蔽。國內成功模仿的企業為優酷、搜狐高清、樂視。
4、游戲類。游戲公司最近幾年賺了很多錢。國內的騰訊依靠微創新，打敗很多企業。
5、購物類。代表公司為亞馬遜。國內的海淘也是迅速崛起。
6、醫學類。代表公司為theranos，就是一滴血可以測量300種疾病。國內沒有。中國人模仿商業模式、侵犯別人版權，那是沒的說，宇宙第一。要是說科技創新，立馬慫了。
還有其他，不一一舉例。

D. 日本或美國金融危機後如何應對房地產泡沫 採取了哪些措施急！！！

美國之所以能基本避免住宅價格如同股市一樣大起大落,原因是有一套抑制房地產泡沫瘋狂增大的機制,其中的重要手段之一就是住房貸款利率。
美國的貸款利率幾乎是每天都在變動,尤其是美國長期國債收益率的變化,勢必影響到固定貸款利率。而長期國債的走勢,與美聯儲短期利率和金融界對長期經濟發展趨勢的評估等多種因素密切相連,尤其是一旦美國的央行利率發生變化,貸款利率馬上跟著調整,這就為中央銀行提供了一個非常有利和靈敏的杠桿,藉以調控房地產價格走勢。
其次,美國的炒房代價很高,這就將一般人拒絕在炒房圈之外,大大縮小了炒房人群,壓低了房地產泡沫的破壞力。美國人賣房,手續非常復雜,一般要有代理,而買賣各方的代理,一旦成交要從各自的客戶手上收走相當於房價3%左右的手續費。以獨棟樓接近於全國均價20萬美元計算,買賣雙方成交後,要向中間代理支出1．2萬美元左右的手續費,這還不算買方貸款要支付的2000美元上下的手續費,以及過戶前檢查房屋、房產注冊、房價評估等繁多的小額收費。一般而論,當一棟中等價格的獨棟樓最後過戶到買方手上,買方要支付的各種明暗費用高達1萬美元上下。如此高的費用,嚴重製約了大多數人炒房。因此,如果大多數美國人都能炒房,房價的起伏波浪將非常巨大。
第三,房屋本身的維持費用相當昂貴。擁有房地產就得年年上稅,一般稅率在1%到1．5%之間,中產階層的住宅費用一般每年都要在4000美元上下。除此之外,房子還要上保險,因一旦房屋失火或被水淹等,保險公司就要賠款,從而,銀行可照常收回自己的貸款,因此,要貸款買房,給房子上保險就成為了放貸銀行的第一要求。一般房子每年的保險費也將近1000美元。
第四,美國政府的稅收政策只對房屋擁有者的第一套住宅傾斜,如貸款利息可以抵稅等。如果是非自住房屋,則在貸款利率、出租上稅等多方面,都將無法享受第一住房的優惠,從而大幅度增加了投資性住宅買賣和維持的費用,明顯降低了房地產投機的吸引力。
第五,房子出售後的盈利,自用住宅可享受50萬美元的盈利免稅,但非自用住宅出售時的盈利就得作為收入納稅。
第六,美國關於住宅業的統計非常及時、詳細,每個月新開工多少套樓房、不同地區中間房價的月變化指數、房價上升和收入上升對比,以及房價上升和租房費用上升對比指數等等,每天都可在政府及相關網站上查到,且比較准確,這不但給政府決策部門提供了政策調控的重要依據,也增加了民眾買房的信息量和透明度,有效地降低了商家炒作或壟斷的成分。
日本是亞洲率先進入發達國家行列的國度，房地產企業的發展和房地產市場的培育已日趨理性和規范。目前在被人稱為亞洲金融中心的東京市中心，相當於上海靜安寺的中心區域內，買一套新建的40層高的公寓單元，兩間朝南，帶停車位的房子，實用面積90平方米(建築面積達120平方米)，價格不過4000多萬日元，合人民幣360萬元，即建築面積算每平方米3萬元人民幣，而日本白領收入相當於上海的五倍，可見上海靜安寺的房價之高。

然而，日本房地產市場發展到今天這樣的情況也是經過幾輪發展和調整後逐漸形成的。日本最大一次房地產泡沫發生在20世紀80年代，當時日本的房地產上漲速度飛快，很多投機者利用迅速上揚的股票的賬面利潤投資房地產，導致房價飆升。最終，由於日本中央銀行升息力度的不斷加大，在股市崩潰的同時，樓市的泡沫也同時被擠破。隨著投資者大量拋售股票以填補土地市場的損失，或者拋售房產以彌補股市損失，促使日本的股市和樓市價格在短期內直線下降，跌至低谷。直到21世紀日本的股市和房市才得以恢復，進入新一輪增長周期。

日本房地產泡沫的破滅給世人很多警示，其一是市場經濟環境下政府如何做好對房地產市場的風險預測和調控；其二是房地產更多的是用於解決人們的居住和生活的產品，而不應過分看重它的投資回報；其三是避免受高漲的房地產市場的誘惑和吸引，動用高利和高額貸款來購買或投資房地產。另一方面也說明，投資者應該用唯物主義的觀念去看待事物，必須對一切財產泡沫背後的神話持懷疑或否定的態度，那個神話就是價格會永遠不斷上漲。日本政府在吸取教訓和重塑房地產業的過程中，推出了三大符合市場發展規律的改革措施：一是通過增加國債來投入建設代價昂貴的公共配套項目，恢復房地產及其他經濟部門的活力和提高房地產的附加價值；二是放寬限制，為了刺激經濟，日本開始放鬆對金融行業的諸多限制，幫助投資者建立房產投資信託，主要用於設立商業地產投資的互助基金；三是政府調整了建築標准以便於開發商的房地產項目開發，比如高度限制，並縮短了建築方案的審批時間，鼓勵節能建材的大量使用。實踐證明，這些改革措施的實施為日本的房地產市場注入了資金，增強了活力，減少了再開發的難度，降低了市民進入房地產的門檻，使日本的房地產業邁入了新一輪的可持續發展周期。

E. 房產泡沫破滅後的日本為什麼還活著

因為多數日本人並未在地產泡沫時投機。投機者也有很慘的，比如我知道的一個日本人，回他答 1 億日元買了房子，後來就還不起每月的房貸了，房子賣的時候只值4千萬日元，結果：房子沒了，他去租房子住，還背負有6千萬日元的房貸。多數炒房的巨額資金其實投到海外，有很好的收益，比日本國內GDP都高.....

F. 房地產泡沫後,美國人在做什麼

印鈔票，讓外債貶值！！！到處挑事，或得利益

G. 美國房地產泡沫是怎樣形成的

美國次貸危機

美國次貸危機又稱次級房貸危機，也譯為次債危機。它是指一場發生版在美權國，因次級抵押貸款機構破產、投資基金被迫關閉、股市劇烈震盪引起的金融風暴。它致使全球主要金融市場出現流動性不足危機。美國「次貸危機」是從2006年(丙戌年)春季開始逐步顯現的。2007年8月開始席捲美國、歐盟和日本等世界主要金融市場。次貸危機目前已經成為國際上的一個熱點問題。

在美國，貸款是非常普遍的現象。當地人很少全款買房，通常都是長時間貸款。可是在這里失業和再就業是很常見的現象。這些收入並不穩定甚至根本沒有收入的人，買房因為信用等級達不到標准，就被定義為次級信用貸款者，簡稱次級貸款者。

隨著美國住房市場的降溫尤其是短期利率的提高，次貸還款利率也大幅上升，購房者的還貸負擔大為加重。同時，住房市場的持續降溫也使購房者出售住房或者通過抵押住房再融資變得困難。這種局面直接導致大批次貸的借款人不能按期償還貸款，銀行收回房屋，卻賣不到高價，大面積虧損，引發了次貸危機。

H. 外資撤離房產市場後的房產泡沫是怎麼回事

房價的炮沫產生於國內游資和國外熱錢的頂拖,這種頂拖讓中產階級望樓觀止,成為國民經濟的一個重要負擔.但正如你說,國外熱錢的撤走則對國民經濟造成更大的震盪!

對這個場景做一個前後的描繪:
首先國外游資財團通過兌換人民幣進入國內市場,而央行獲得一筆額外的外匯儲備便為他們開印刷機印人民幣,這些人民幣被打入房地產市場,然後房價被頂拖的高漲.(注意,這時已經多印了票子)
現在房價沒辦法下來,那麼老百姓買不起房了該怎麼辦?只能把收入提上去,也就是只能多印票子,以提高工資水平來滿足貨幣需求矛盾!而簡單的道理是,票子多了,結構性物價上漲,帶動溫和通貨膨脹,水泥鋼材價格上漲,地價上漲,房價再次上漲.此時稍微疏忽,么惡性通貨膨脹的勢頭產生.受苦的是人民,賺錢的是他們.(這時又多印了票子)
顯然,這種皮毛標治的方法行不通,只能根治!
我們知道,只要讓票子升值高過其他物價的上升速度,那麼物價的實際價格就是下降的.怎麼才能讓票子升值呢?
淺層次考慮,提高匯率和利率水平無疑是票子升值的最直接也是最根本的方法.
現在假設,國外熱錢已經打入國內房地產,房價持高,而通過上面的簡單的多印票子漲工資的辦法不能解決這個問題相反會造成通貨膨脹,那麼,現在提高匯利率人為的使票子升值!顯然,這樣會很有效的阻止國外熱錢的湧入,在匯利率剛做出大的變動之初,房價猛跌,而已經涌進來的熱錢會因為房市的縮水和匯率的增值,他們會瞅准時機迅速的撤出以謀求新的投機和投資.此時,抬頂房市的力量失去了主力軍,房價跌到人們雀躍歡呼的低谷,於是老百姓受益!
但情況真的是這樣嗎?
細細分析國外財團的這股游資前前後後都做了什麼.首先,國外熱錢通過低的匯率進入國內,這時央行為這筆額外的外匯收入而開了印刷機多印了票子,財團們拿著這些票子進入房地產,把房價抬的天高,並從中賺取了高額的利潤.而正由於房價的持高,為滿足需求的矛盾,央行在必要的迫不得已的情況下再次又多印了票子,經過一定時期的回轉和消化,多印的票子沒有使中階層的收入提高以滿足買房需要卻產生結構性的通貨膨脹使得房價再度上升.假設現在採取提高匯利率的辦法,有效的阻止了國外游資的湧入並人為的讓票子升了值,然後房市縮水.但此時游資撤出的時候,再次狠狠的賺了一把,因為他們以高的匯率把人民幣兌換成外幣,央行的外匯儲備被竊取,留下了一堆人民幣.
隨後,由於市場的傳導機制,人為提高的匯率經過一段時間後被利差和實物經濟的匱乏而鉗制,使其下降,也就是說,票子再度貶值.
而此時的情況是,票子已經貶值了,先前打入國內市場的游資又已經撤出,並在同時把大筆的票子扔給了我們,出現的情況便是,惡性的通貨膨脹!!擺在我們面前的是,票子,票子,還是已經不值錢了的票子.這時候,房價已經不是問題了,最大的問題是,整個國民經濟的蕭條和崩潰.

由於過於急噪,沒有在篇幅的結構和辭藻方面做好的把握,敘述的內容也顯得模糊不清層次不明,但我相信基本說明了問題!好歹寫了半天,湊合著看吧!

I. 美國房產泡沫破滅是怎麼去庫存的

雇一幫人，到中國，開一票海外房產投資公司，拉一幫人換美元到美國買房，然後收取房產稅、空置稅等費用去貼補~庫存處理了，稅收提高了~ OK，瞎扯完畢~