房產存銷比多少合理

1. 房地產去庫存周期究竟有多久

每個城市地方的去庫存周期都是不一樣的，shqianyy

從一二三線城市來看，受版監測的各線權城市庫存明顯下降。截至10月底，一二三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為2631萬平方米、17007萬平方米和4088萬平方米，環比增幅分別為-6.4%、-1.0%和0.3%，同比增幅分別為-28.1%、-9.0%和-3.6%。

三類城市總體處於低位。10月份，35個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為8.9，這也意味著市場僅需8.9個月的時間就能消化完這些庫存，該數值相比9月份9.0個月減少了0.1個月的水平。觀察歷史數據，目前存銷比處於歷史低位，並不斷接近近六年最低點即2011年2月7.5個月的數值。

業內專家表示，2016年前三季度35城去庫存周期總體處於下行態勢，且不斷接近歷史低位。從實際情況看，這會進一步加劇此類城市房價上漲的壓力。當然政策管控後，部分城市供應量已有所上升，而成交量有所下滑，這在一定程度上可以緩解庫存不足的風險。

2. 央行降准 將對房地產市場帶來哪些影響

【降准對樓市的影響之一】降准之後，增加了二套房貸降首付落地的可行性，改善型需求後續持續釋放得到保障。 ??對於各商業銀行來講，由於存款准備金率仍然相對較高，維持在20%左右，可以動用的資金規模受到存准率的限制，銀行不可能在這么高的存准率情況下釋放大規模貸款，因此，本次二套房貸降首付雖然會導致改善型需求購房門檻降低，但是，對於銀行來講，仍然難以釋放較大規模流動性來支持樓市這樣的放貸需求。這或許是各大銀行二套房貸降首付政策落地不徹底的原因之一。降准之後，銀行可動用的資金明顯增多，此時，對於銀行來講，也增加了二套房貸降首付落地的可行性，改善型需求後續持續釋放得到保障。 ??【降准對樓市的影響之二】一線城市及部分二線城市房價勢必會漲。 ??此次央行降准一個點後，本輪央行累計已經有兩次降息兩次降准，對於樓市來講，在央行降准降息等政策刺激之下馬上會出現一波入市的行情，短期內來看，樓市接下來幾個月成交量勢必會短期反彈，價格有可能會逐漸堅挺，尤其是對於一線城市及市場基本面良好的城市（庫存去化周期在15個月以下的城市，比如南京、蘇州、南昌等城市）來講，接下來幾個月勢必會出現漲價的現象。 ??【降准對樓市的影響之三】兩次降息兩次降准之下樓市「分化」特徵將更加明顯。 ??在兩次降息兩次降准等政策刺激之下，一線城市樓市房價步入上漲通道，甚至下半年會再次步入「買漲不買跌」的行情；二線城市將加速去庫存的進程，存銷比開始普遍降低，15個月以下去化周期的城市房價穩中有升，比如合肥、南京、南昌、蘇州、石家莊等城市，而15月以上的城市樓市還有去庫存壓力，但部分城市由於加速去庫存，市場去化周期將回歸至合理區間；對於大多數三四線城市樓市來講想法設法跑量主題不變，因為庫存量大去化周期長，還是要堅持去庫存。總體來看，各個城市在降准降息的刺激之下走勢將進一步「分化」。 ??【降准對樓市的影響之四：房企策略】把控好兩次降准降息之後的跑量去庫存的「窗口期」。 ??對於房企來講，首先應積極調整推盤節奏，把控好兩次降准降息之後的跑量去庫存的「窗口期」，增加上半年銷售業績在全年的比例，防止市場環境在下半年出現變化而導致企業被動推盤的局面；其次，調整並優化庫存結構，積極去庫存，不要戀戰（期待房價再次快速上漲，或繼續博弈市場，即使市場具備漲價條件也不要捂盤惜售，因為樓市已經進入下半場，市場需求已基本得到滿足，捂盤惜售的結果只能是錯過放量的「窗口期」，錯過企業扭轉局面的機會），盡快實現銷售業績回升；第三，通過調整企業城市布局，優化儲備項目結構，降低企業運營風險。 ??【降准對樓市的影響之五：購房者】把控好降准降息等「救市」政策短期紅利帶來的購房「窗口期」。 ??對於購房者來講，顯然，應該把握好市場節奏變化過程中的購房時機。簡單來講，購房者應該把握好上述市場節奏的變化規律，趕在短期市場還沒有完全復甦好轉的階段入市購房，也趁當下開發商資金面仍然相對緊張的階段，選擇購房性價比仍然較高的時機入市購房，把控好降准降息等「救市」政策短期紅利帶來的購房「窗口期」。

3. 現在適合投資三四線城市的房產嗎

不一定，只要有市場就可以投資，房產的投資市場還是挺大的。
國土資源部公布的最新數據顯示，今年上半年商品住宅用地落實率僅為28.7%。所購住宅用地量的減少將直接導致其後住宅供應量的下降，或將成為房價再次上揚的合理「借口」。
近日，國土資源部對2012年1-6月份全國住房用地供應計劃落實情況進行了匯總分析。對年初確定的住房用地供應計劃進行了調整，調整後的住房用地供應計劃全國合計總量為15.93萬公頃，比調整前的17.26萬公頃減少7.7%。其中，商品住宅用地供應總量調整後為11.17萬公頃，比調整前減少了8.7%。
根據國土資源部公布數據，截至6月底，今年住房用地供應計劃落實47201.30公頃，落實率為調整後的29.6%，較去年同期有所增加，但比去年同期減少1.02萬公頃。僅為去年全年實際落實量的34.7%。其中商品住宅的落實率為28.7%。
鏈家地產市場研究部根據國土部數據統計，2012年上半年住房用地總供應計劃落實率達到40%的地區只有4個，而北京商品住宅用地的落實率最低只有9.3%，也是唯一一個落實率在一成以下的城市。
鏈家地產市場研究常清認為，從落實佔比來看，今年上半年土地供應落實率與往年同期相差不大，但由於總供應大幅減少，從而導致土地落實總量下降明顯。總的來看，今年商品住宅用地計劃的落實率低，土地市場仍然沒有出現明顯升溫。但下半年土地供應節奏會明顯加快，預計下半年落實率會有明顯提升。一些標桿房企的拿地數量和金額也會明顯的增加。

住宅用地落實率低、加之前幾個月全國房地產開發景氣指數連續下滑，跌至10多年來的新低，開發投資增速放緩等將直接影響到之後的商品住宅供應情況，對於這一問題，在剛剛結束的博鰲房地產論壇上，開發商學者紛紛表示，供應減少或將導致房價再次上揚。
國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松表示，調控體系無非銀根、地根，這一次加上了限購來抑制投資性、投機性需求。這種調控要警惕兩個風險點：一是到後期必然傷害供給，二是本能地減少新土地的購置和開發，也就是商品房供應量不足和土地需求不足，樓價反彈的風險是很大的。

4. 2015年下半年房地產走勢分析 是漲還是降

您好，為您找到以下文章，僅供參考。
日前宣布自6月28日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率0.25個百分點，同時定向降准0.5個百分點。業內人士認為，降息降准將刺激購房者繼續增加入市的積極性，特別是對供需相對緊張的一二線城市而言，預計6月房地產市場升溫態勢將延續。以下是2015年我國房地產市場走勢具體分析。

在目前經濟沒有完全回暖的情況下，降准與降息以及其他一系列刺激房地產的政策還會持續出現。從下半年的走勢來看，特別是在本次降息降準的政策刺激下，房地產市場將延續量升價穩的態勢。

購房信貸成本降低

2014年9月底央行頒布「930新政」，涉及「認房不認貸」及「最低七折利率」等政策;今年3月30日央行、住建部、銀監會聯合頒布「330新政」，二套房最低首付款比例調整為不低於40%;2014年11月22日、2015年3月1日和5月11日央行三次下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率，2015年2月5日和4月20日兩次下調金融機構人民幣存款准備金率。

更多房地產行業分析

與此同時，截至目前，已有過半省區市出台樓市刺激新政，超過百個城市發布了不同力度的公積金松綁政策，其中北京、上海等30個城市還提及增加公積金貸款額度。

有關人士表示，2015年以來，房地產市場復甦升溫，尤其是一線城市成交量大漲，從二季度開始，價格也進入上行趨勢。本輪降准、降息對於樓市的刺激作用也會很快顯現，一方面是刺激需求入市，推漲成交量;另一方面繼續改善預期，促房價上漲加快。

當前貸款基準利率已達到歷史低位，與房貸相關的五年以上貸款利率是5.4%，當前主流銀行給予首套房的貸款利率優惠基本在9折左右，如果未來能達到85折，首套房貸實際利率僅為4.59%。因此，經過多次降息後，購房者信貸成本大大降低，目前進入較為有利的購房時期。

業內人士表示，近8個月來，信貸利率已下調4次，累積降息115個基點。對於購房者來說，雖然本輪降息只下調25基點，影響並不大，但4次降息累積減少的購房成本已相當高。如果貸款100萬、20年還清，本輪降息後，總成本減少33924元，月供減少141元;而按自2014年11月22日降息後計算，貸款總成本共減少了15.9萬元，月供累計減少663元。

進入降息通道後，一線城市資產價值再次進入上升通道。對於購房者來說，一方面因降息而獲得購房總成本相對減少的利好，另一方面還將充分享有資產價值上升的收益，雙重利好再疊加購房首付的下調，杠桿率的提升將會放大收益，這將促進市場交易量的進一步活躍。

2015年上半年，在多輪貨幣信貸政策和房地產調控政策的松動下，北京樓市已經出現成交量的明顯提振，預計下半年北京樓市的成交量還將保持穩定增長勢頭。

前期政策開始見效

國家統計局6月18日發布5月70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示。5月份北京、上海、廣州、深圳4個一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比普漲，4個城市環比平均分別上漲3.0%和3.8%，最高漲幅分別為6.7%和6.3%，分別比上月擴大4.9個百分點和3.9個百分點;二線城市房價整體較為穩定;大部分三線城市房價仍然下降。

據中國房地產行業市場深度分析報告數據顯示，5月份全國主要的54個城市合計住宅簽約套數為 26.199萬套，環比上漲幅度達到8.4%，而同比漲幅更是高達20.1%。商品房成交的回暖更直接改善各地的庫存壓力。截止到5月末，全國商品房待售面積65666萬平方米，比4月末減少15萬平方米。
從一線城市來看，數據顯示，5月全月北京純商品住宅成交5176套，比4月上漲 39.1%，比去年5月上漲24%。截至6月25日，今年上半年北京市二手住宅網簽量為81263套，較去年同期上升89.5%;上海市商品住宅截至6月 23日共成交76.6萬方，環比下滑19.2%，同比上漲70.4%，成交均價為33974元/平方米，環比上漲8.4%，同比上漲26.4%。同時，廣州新房成交量已連續4個月上漲，5月已高達9313套，創近5年同期最高值，5月份廣州全市簽約二手房4259套，同比大增121%。
「統計數據的普遍轉好，表明前期一系列的政策開始見效，市場預期發生轉變，購房者信心有所恢復。」業內分析人士表示，從整體簽約情況來看，一線城市漲幅最明顯。從中原地產各城市分公司的反饋情況來看，5月份無論是帶看量還是簽約量均有明顯增加。
專家認為，一二線城市房價環比同比數據出現全面轉正，標志著從2014年開始的樓市調整在一二線城市已經基本結束。值得注意的是，樓市銷售額率先上漲，而銷售面積漲幅並不同步，這主要是因為一二線城市房價相對較高，但三四線城市依然未明顯好轉。對於一二線城市而言，2015年市場走勢將明顯趨好，從長遠看，一二線城市不太可能支撐全國房地產市場全面上漲。
下半年料延續量升價穩
對於未來房地產市場的走勢，同策咨詢研究部總監張宏偉認為，在降息降准等政策刺激之下，一線城市樓市房價步入上漲通道，甚至下半年會再次步入「買漲不買跌」的行情;二線城市將加速去庫存的進程，存銷比開始普遍降低，15個月以下去化周期的城市房價穩中有升，比如合肥、南京、南昌、蘇州、石家莊等城市，而15個月以上的城市樓市還有去庫存壓力，但部分城市由於加速去庫存，市場去化周期將回歸至合理區間;對於大多數三四線城市樓市而言，因為庫存量大去化周期長，還是要堅持去庫存。總體來看，各個城市在降准降息的刺激之下走勢將進一步分化。
業內人士認為，2015年二季度以來的房地產量升價穩將在下半年延續。在當前經濟環境下，頻繁降准降息將成為新常態，但房地產本身的持續穩定發展不能寄希望於貨幣政策的持續寬松，而是行業內部的創新、升級和增效。比如房地產信託投資基金Reits等間接投資方式的展開，針對改善型客戶置業升級需求的整體解決方案和對應服務，房地產O2O創新的試水和推進等。
中信建投認為，連續降息之後，整體降準的配套出台仍有必要，在一線城市成交回暖的趨勢下，預期調整將加速蔓延至其他重點二三線城市，銷售回暖也將強化房企的投資意願，三季度將是關鍵窗口。

希望我的解答對你有幫助。滿意，請採納哦！

5. 房地產供求比和存銷比一樣嗎

您好。
二者不一樣。
供求比是指供應量和需求量的對比。在測算時，一個階段版內，權供應量等同於存量 ，但需求量不大可能等同於銷售量。
供求比中的需求量測算，一個簡單的方法，就是用當地的人均居住面積乘以人口總量就可以得出目前的住房需求，如果知道人口增長率，或者未來規劃控制人口數量即可得出未來住房需求增加量。這是一個測算的過程，實際肯定會有偏差。
但存銷比中的銷售量 ，是對之前一個階段銷售量的准確統計。所以存銷比是一個准確的數值，而供求比，是一個測算的數值。

6. 中國房地產庫存究竟有多高

【狹義庫存似降】如果把房地產庫存狹義的理解為商品房待售面積，那麼從待售面積增速和庫存銷售比（待售面積/過去三個月銷售面積均值）這兩個指標看，中國地產庫存似乎降下來了。14年下半年以來，我國商品房待售面積增速持續下行，從14年10月28.4%的高位降至16年10月的1.3%，其中住宅商品房待售面積增速於8月由正轉負，10月降幅擴大至-6.0%。受上半年需求激增帶動，存銷比也從年初7.3個月降至10月的4.7個月。

【廣義庫存依舊偏高】「待售面積」未考慮已開工未竣工的未銷售期房，低估了真實庫存；而「施工面積」包含了大量已預售但正施工的商品房，則高估了真實庫存。我們認為合理的地產庫存應是歷年累計新開工面積與歷年累計銷售面積之差，考慮到新開工面積中部分為不可銷售面積，定義廣義庫存面積=歷年累計新開工面積×0.9-歷年累計銷售面積。10月底廣義地產庫存39.1億平米，對應存銷比為2.54年，較過去兩年有所回落，但依然較高。

【庫存「南低北高」】根據國家統計局提供的各省歷年新開工和銷量可計算其廣義地產庫存。縱向看，各省庫存規模較去年底普降，去化周期縮短。橫向看，13個省存銷比不足1年，但11個省存銷比超過2年，東北和西北是廣義庫存銷售比較高的地區。

【三線遠高一二線】一二線無憂，症結在三線。根據中指資料庫的各城市月度可售、銷售面積可計算其狹義地產庫存銷售比。一線城市中，北上廣存銷比持續下滑，已降至10個月左右，但深圳因銷售低迷，存銷比反彈至20個月。15個二線城市中，地產存銷比普遍較15年底回落，杭州、南京、南昌已降至12個月以下，合肥降至1個月以下。20個三線城市存銷比有降有升，存銷比均值為40個月，仍遠高於一二線城市，而考慮到樣本中鮮有來自存銷比較高的東北、西北地區的城市，真實的三線城市存銷比或更高。

7. 央行降准對房地產有什麼影響

【降准對樓市的影響之一】降准之後，增加了二套房貸降首付落地的可行性，改善型需求後續持續釋放得到保障。

對於各商業銀行來講，由於存款准備金率仍然相對較高，維持在20%左右，可以動用的資金規模受到存准率的限制，銀行不可能在這么高的存准率情況下釋放大規模貸款，因此，本次二套房貸降首付雖然會導致改善型需求購房門檻降低。

對於銀行來講，仍然難以釋放較大規模流動性來支持樓市這樣的放貸需求。這或許是各大銀行二套房貸降首付政策落地不徹底的原因之一。降准之後，銀行可動用的資金明顯增多，此時，對於銀行來講，也增加了二套房貸降首付落地的可行性，改善型需求後續持續釋放得到保障。

(7)房產存銷比多少合理擴展閱讀：

降准優點：

（1）中央銀行擁有主動權，受外界影響小，較好的體現央行的政策意圖。

（2）對貨幣供應量產生迅速、有力、廣泛的影響。

（3）作用於所有的銀行和存款型金融機構，時間、程度上公平一致。

缺點：

（1）政策效果過於猛烈且缺乏彈性，受銀行體系的銀行超額准備金的影響大，不能經常使用。

（2）增加銀行經營的不穩定性，政策措施一定程度上不具有可逆性。

「降准」對樓市影響有限。首先是降低存款准備金率超級利好銀行股，同時利好股市，利好樓市。

下調准備金只是對沖硬著陸風險，對股市而言可拿來炒作，政策力度如超出市場預期，表現最好的是銀行股；但對未來的經濟形勢而言，貨幣政策並非萬能葯。