A. 買賣房子怎麼走流程
二手房買賣具體辦理流程：購房資格核驗（住宅類）——網簽合同——地稅部門核定契稅——房屋發證大廳辦理房屋所有權證。
二手房買賣步驟：
1、了解房屋情況。
買方了解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。
2、查檔。
買賣雙方持房產證原件或按揭合同原件到房管部門查房產檔案。
3、簽合同。
如賣方提供的房屋合法，可以交易，買方可以交納購房定金（但不是商品房買賣的必經程序）。買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見後，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
4、申請過戶。
買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋准予辦理過戶手續。如果存在無產權或部分產權未得到其他產權共有人書面同意的情況，則拒絕申請。
5、立契。
房地產交易管理部門審核批准後，交易雙方才能辦理立契手續。
6、繳納稅費。
稅費的構成比較復雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。
7、辦理產權轉移過戶手續。
交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記後，買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。
8、付清房款領取產權證。
買方付清所有房款，領取房屋所有權證，賣方交付房屋並結清物業費。
B. 我的做房地產的，怎麼樣才有自己的客戶可以快點成交呢
其實你問這問題的最終目的是如何成交吧？我就暫且當你是樓盤銷售，其實很簡回單。答
客戶資源大概有兩種來源，一種是客戶自己到樓盤來看，你接待他們從而獲得他們的信息；另一種就是公司給的一些客戶資料，你通過打電話告知客戶有這么個項目，並約他們過來看（打電話的技巧你就自己琢磨啦）。
現場接待客戶的話當然必須先表現自己的專業能力，不然怎麼叫「置業顧問」呢？你必須比客戶懂得多，置業的那些基本問題就不多說啦（貸款啊、名額限制啊，各種手續啊，這些公司應該會給你們做培訓的吧），對自己樓盤也要爛熟於心，對市場情況也要掌握，這樣客戶將你們的項目和其他項目做對比的時候你就知道怎麼應對了。再次還要懂些風水呀，建築之類的常識。
大概就是這樣啦，如果你們有銷售主管就多跟他取經，作為新手就多看別人是怎麼接待客戶的。
C. 房產經紀人如何增加自己的房子成交數
一：客戶接待
1：經紀人看到門店外有客戶時應及時起身迎向客戶。（注意儀表和微笑）
2：在詢問客戶問題時，經紀人應精神飽滿，講話聲音要響亮，介紹或推薦房源基本信息要准確，快速。
3：在介紹完基本信息後，禮貌的邀請客戶到公司做詳細了解。
4：按客戶要求，推薦適合客戶的公司主推房源，並適時的了解一些客戶的基本信息。（如：客戶的購房目的，是 不是決策者，付款能力，購房意向，目前的居住狀況等。
5：如果客戶對公司的房源有興趣則可以安排看房。如果暫時沒有客戶所需要的房源銷售員應果斷的告訴客戶這樣的房源可以在1或2天內幫他找到，此刻再向客戶提出留個聯系電話，並熱情的遞上自己的名片。
二：配對
1：在接到新房源後，應立即開始客戶配對，選擇自己在半個月之內的客戶進行刪選。
要求：A 列出意向客戶。
B 按客戶購買意向排序
C 按客戶購買力排序
D 選定主要客戶
E 逐一打電話給主要客戶，約定看房。
三：電話約客
1：撥通客戶電話，告知客戶房源信息
2：詢問客戶是不是在家或有沒有固定電話，如果有的話告訴客戶撥打他的固定電話，以免浪費對方手機費。這些細節要考慮清楚。
3：簡單講述房源基本信息。
4：和客戶約定看房時間，地點。（注意2選1原則）
四：帶看前准備
1：設計帶看線路
2：設計帶看過程中所要提出的問題。（合理安排問題的先後順序）
3：列出物業的優缺點
4：思考如何把物業缺點最小化，揣摩客戶可能提出的問題及回答方案。
5：整理該物業相關資料。
五：如何帶看
1：空房必須准時赴約，實房必須提前30 — 45分鍾到達業主家中，與業主進行溝通，為看房過程的順利完成打好基礎。
2：理清思路，按照自己的看房設計帶看。
3：詢問客戶買房目的。
4：詢問客戶居住狀況等。
5：與客戶交流，掌握更多客戶信息，為以後的跟進工作打好基礎。
6：贊揚客戶的工作，性格，為人等優點，拉進與客戶的關系。消除客戶的警惕感。
六：房源內場操作
1：進入物業主動介紹房子的相關情況，但切記，不要一口氣把物業的優點全都告訴客戶，留下2或3個優點，在客戶發現物業缺點或自己陷入僵局時救急，此時把這些優點告訴客戶來帶開客戶的思路。時時把握主動權。
2：留給客戶適當的時間自由看房及思考和比較的空間。（注意觀察客戶的舉動及言行）
3：控制時間，不要留給客戶太多的思考空間。銷售員要把握好時間，並根據不同的客戶提出不同的問題，以了解客戶對物業的看法。
4：讓客戶提問發表意見，熟練快速解答客戶疑問。認可客戶的想法，就算客戶講的明顯不對，也不要去反駁客戶，而是加以引導，讓客戶自己察覺他的問題，多用反問或雙重否定的方式回答客戶的問題。
5：為客戶做一下總結。（每套房子都有它的優缺點，但關鍵在於自己的需求能不能接受它的一些不足之處。因為，對於房子來講，它是個即定的產品。不可能去反攻或是定做。所以，我們所能夠做的只是比較下它的優缺點，是優點多與不足，還是不足多於優點。對於它的不足，自己是不是可以接受。考慮自己的選擇和衡量。）
6：結束看房。把客戶帶回公司或做其它約定。（注意，在帶出小區的途中加深客戶看房的印象。）
七：成交前的准備
1：對已產生購買意向的客戶應立即帶回公司。
2：再次肯定和贊揚客戶的眼光，並把握時間，適時的對客戶描繪下買下這套房子的前景和利益。（增強客戶的購買慾望）
3：到達公司後，先禮貌的請客戶到會議室入座，第一時間送上茶水。
4：主動象客戶介紹下公司的概況和售後服務的完善，提高客戶的信任度，打消客戶的後顧之憂。
5：和客戶確認下單事宜。（但不宜操之過急，要有序引導，循序漸進）
如："陳先生，這個小區的環境好不好？" "好，不錯，還可以"
"對這套房子的感覺怎樣？" "不錯，還可以"
"房型滿意嗎？" "挺好的， 不錯"
"採光好不好？" "好，不錯"
抓住房子的優勢及有利條件，用肯定式問句，讓客戶做肯定式回答。
6：抓住客戶的肯定回答，逼客戶下訂。
如："陳先生，既然您對這套房子相當滿意，那麼您對這套房子的價格是不是可以接受？"
八：守價階段
1：要點：銷售員沒有對客戶讓價的權利。
如：客戶："房子的價格比較高，是不是可以低些啊？畢竟，這套房子的周邊交通不是很方便。"
銷售員："哦，陳先生，是這樣的，對於房子的價格原則上我們是沒有主動權的，必須要和業主協商後，才可以答復您。"您看這樣行不行，您先告訴我您的上限是多少？（掌握主動，了解客戶的心理價格）
注意：對於還價幅度太厲害的客戶，業務員要保持心理上的冷靜和鎮定。外表上的沉著和穩定。切不可退卻或露出意外，緊張的表情。因為，這個價格是客戶在試探這套房子的水分有多大，如果此時業務員有任何不當的表情或舉動的話，客戶會再度大幅度殺價。所以，此時業務員必須果斷，乾脆的回答客戶，這個價格是不可能成交的，並告訴客戶前些天有一個比他上限高的價格都沒能成交，同時，再次運用房子的優勢或其它有利條件駁回客戶的試探，從客戶手上取回談判主動權。然後，要求客戶對價格做出重新定位。
2：在得到客戶的第2個價格後，業務員要表現出勉為其難的狀態，並告訴客戶，只能先和業主溝通一下，在自己於業主溝通的時候，避免在客戶的視線范圍內溝通，要注意發揮團隊的作用，邀請店長或其它資深業務員幫忙跟進客戶。自己離開談判桌與業主溝通。
3--15分鍾左右，回到談判桌前，告訴客戶，業主雖不接受他的價格，但也做了些讓步。給
出一個高於客戶上限的價格，讓客戶再次抉擇。並試探客戶的價格底線。
4：此時，談判可能會陷入一種僵持階段，客戶有可能要求與業主直接談判，作為業務員，應果斷阻止，告訴客戶自主談價的缺點。（如：你們雙方如果自行談價的話，在雙方陷入僵局的時候，如果為了面子問題或一些小事相互都不讓步，甚至有時為了一口氣，弄得一方不買，一方不賣連迴旋的餘地都沒有，找到一套自己滿意的房子本來就不容易，不要因為這些小事弄得得不償失。而我們作為第3方，不論怎樣協商都代表了雙方的利益，且又經過專業的培訓和許多的實戰經驗，配合我們的專業素質成功的概率肯定要比你們雙方自主談判的效率和效果要好的多。）另外，還可以列舉一些由於自主交易而產生糾紛的案列取消對方的念頭。同時，和客戶共同設定一個比較實際的成交價格，然後，安撫客戶的情緒，告訴客戶自己再做努力與業主溝通。
5：此時，談判才真正進入關鍵階段。業務員才可開始真正和業主進行溝通，談價，殺價。
九：殺價階段
原則：找出各種對自己有利的因素，引導業主下降價格。
主要方法：1：市場因素
2：政策影響
3：客戶的稀缺
4：客戶還有第2選擇
5：周邊地區房源的充足和同等房源的性價比
6：告訴客戶，把錢轉起來，才能賺更多的錢。
殺價第1步：告訴業主，現在有客戶在公司談價格。我們做了許多工作，現在基本上已經達成了一致，但在價格上存在比較大的分歧，希望您可以做些讓步。
殺價第2步：業主此刻會護盤或試探對方的出價，作為業務員此時應運用客戶的試探方式，大幅度地猛殺業主的價格。做出反試探，看看業主的反應如何。如果，業主對此價格有強烈的不滿反映時，要注意安撫業主情緒，（如：告訴業主，自己已經明確告訴客戶這個價格成交不可能，所以，現在才和他協商一個雙方都可以接受的價格。同時，要求業主給出一個價格底線。
殺價第3步：在得到業主的底線價格後，告訴業主自己將和客戶進行協商，有問題再行溝通。
隔10分鍾左右，再度和業主協商，確定最後業主的底線價格。
十：下訂階段
1：一般情況下，通過以上的步序，應該可以使雙方的價格達到成交價格，此時，業務員可以提醒客戶是不是可以下訂了，並准備好相關的書面合同，簡單解釋合同的條款。
2：如果此時客戶還有猶豫的話，業務員因提示客戶，好不容易才和業主在價格上達成了一致，如果現在不下訂，萬一業主第2天改變想法的話，那麼所有的努力都白費了。
3：有些客戶會借口定金沒有帶足或其它的一些理由不願意下訂，此時，業務員應"急客戶所急"，告訴客戶，先支付部分定金，餘款第2天打清。
4：在誘導客戶下定的過程中，業務員應注意和團隊之間的配合，這樣才可以提高成功的概率。
十一：售後服務
1：在客戶簽下意向書，下訂以後。業務員應及時向客戶索取身份證等有效證件，復印留底，做好交易前的資料准備。
2：及時通知貸款專員，為客戶制定貸款計劃。
3：完成以上步序後，簡單告訴客戶交易所需要的環節及大致時間和所需材料，提醒客戶在時間上做好合理按排。
4：在客戶簽下意向書，下訂以後。業務員應該及時聯繫到業主，把物業的出售情況第一時間通知業主，並且及時把客戶的定金轉交到業主手上，確定銷售的有效。
5：在交易過程中，業務員應經常和客戶及業主保持聯系，做好溝通，以使整個銷售過程圓滿完成。
D. 客戶已經很相中房子了如何逼定起成交
逼定技巧的運用a) 定義：在客戶對產品有認可的基礎上，用婉轉的手法，逼迫對方下定金。b) 為何要逼定？（1） 客戶下定金，是房地產界的要求。（2） 客戶下定金後看其它樓盤時：a) 若是一個比一個差，我們自然會勝出。b) 若是其它樓盤和我們的不分上下，各有優勢，客戶不免猶豫，但是考慮到自己在我方己付出定金，先入為主，還是會選擇我們，自己會找理由說服自己。c) 其它項目比我們好，不想買時，我們起碼還有個定金的機會說服對方。（3）若客戶回家後與親人商量時，會自己找樓盤優點說明自己下定金的原因。（4） 判斷客戶是否真的有購買意向，問他不願下定的原因。d) 前提條件：l 確定對方喜歡房子。l 客戶能夠當場下定。l 客戶要求我方能夠接受。 銷售代表做好逼定的基本要求 1、心態要保持平如客戶掏錢時會緊張、敏感，銷售代表一定要放鬆，而且在心中給自己一個信念：即客戶買房前肯定要提出一些出格的理由。2、對客戶心理揣摩要到位 意向大不大，想買，你錢少了，給也收，想不買，50元也要下定。 若客戶回家後與家人商量時，會自己找樓盤優點說明自己下定金的原因。 判斷客戶是否真的有購買意向，問他不願下定的原因。3、把握成交時機，不要怕提出成交抱一次成交的信念，若客戶當時不下定，就有可能永遠失去了。要求，就象追女朋友，不提就有可能失去機會了，不要再說：「曾經有一個非常有意向的客戶擺在我的面前，我沒有去珍惜------。 4、逼定時張馳有度，不要窮追猛打客戶若是緊追猛打而緊張，出現低頭、側坐，目光亂瞟時，不要逼定了，讓其回去考慮。 5、讓客戶注意力集中於一點，不要隨便介紹其它房源。成交的時機：動作方面：(1) 揚起眉毛，看他的同伴。(2) 咬嘴唇(3) 低頭、搔著(4) 對你說的優點點頭，表示贊同(5) 揉拭下巴或後腦勺(6) 以手指敲桌面(7) 露出沉思表情(8) 滿意地微笑(9) 身體前、顯示興趣(10) 拿起或握住推銷資料(11) 問己經問過的問題(12) 自己核算房款場合：1、客戶對產品無疑義，詢問付款方式時2、表示對產品滿意，要求更多優惠時3、話題漸漸集中在某房源時4、看現場、客戶感覺很好時5、客戶由少言寡語突然變得詳細詢問房屋細節時7、客戶猶豫不決要求你參謀的時候8、客戶多次來現場，表示滿意9、客戶突然帶親友來參謀10、客戶受現場熱銷氣氛影響興奮不己11、客戶表示帶得錢不夠交定金時12、現場有兩組客戶同時洽談一套房子的 逼定的一般技巧l 斷言的方式用自己的氣勢影響對方，當客戶猶豫時，避免讓步行為「定房是件大事，我想-----。」「正因為購房是一件大事，所以我認為您更應該定一下房子，因為-----。」l 反復強調重點利益及客戶關心點 客戶若有老人，你應反復座區對老人的益處 l 感染客戶 騸情、流暢的語言，豐富的知識，如觀景花園式外凸陽台，或省錢省事方面去描述，多站在客戶的角度去思考。l 學會當一個好聽眾 眼睛注視對方眉與鼻三角地帶，隨時記下客戶講的要點，以表示你對他的尊重。l 利用剛好在場的人l 多舉些例子，用數字講話提問題是時，決不能讓對方回答產生對自己不利的結果，多利用2選1法。不要用疑問句，多用祈使句。l 心理暗示法常點頭，目光要專注，身體語言要到位。 具體逼定技巧一、因時利導法1、當客戶看現場時有極大的興趣。「你的眼光真不錯，這種戶型正是我們熱銷戶型，非常受歡迎，你先定一下吧。」兩組客戶看房時。（演練）2、現場人氣旺盛，客戶比較興奮時。「你也看到了，我們房子賣的非常快，價位較低，我建議你先定一套，否則買不到好房子會很遺憾的。」3、現場多組客戶在談同一套房子。銷售代表應講：「先定再談，否則房子沒有了談也白談。」4、當客戶要求優惠時。先定再談：A、表示誠意，才可能批優惠。B．房子定了，不會出現價格談好房子沒有的情況。5、當客戶要和人家商量時。「正因為您要和家人商量，我才覺得你更應該定下這套房子。A、為你保留，不會出現。。。。。。。。。B、你可安心比較其他樓盤。二、順水推舟法。1、當客戶對產品基本滿意，詢問認購方式時。拿出定單，解釋內容，然後問客戶：「您是定一樓還是定二樓？」；「成，你填還是我填？」2、當同事做了SP配合後。「張先生，您真是會把握機會，今天下午那個客戶就來下小定了，你先定後，他就定不成了。」「張先生，您先定一下吧，看這情況，他的客戶一來，我是沒辦法為您保留房源了。」三、有限權利法。1、當客戶要求延長定單或減少首付定金時。「這事比較難辦，要不然您先定一下，我再去找經理。。。。」2、當客戶表示帶錢不多時。大假電話或請示經理。「我們經理經過我好說才同意，但是他要求你定房的時間縮短到……或需寫個申請書或多交首付款。」對旁邊的銷售代表訴苦：「他就帶了200元，200塊錢定房子？我。。。」然後對客戶說：「我先去櫃台問一下，看看有沒有處理的辦法。」回來後對客戶說：「你來一下。」 四、以情動人法。1、專業接待，熱情不煩，為客戶著想。2、多次當面幫他要條件感動他。3、為你做了最後一搏。4、適當透露樓盤一些可以解決的缺陷，增加他對你的信任。五、以退為進法1、當客戶要求過分或傲慢時。讓他感到錯不公平，婉轉表示拒絕l 交待信息收拾材料，然後對客戶說「抱歉，我們滿足不了你的需求，這樣，你再去看看，××的房子也不錯。」l 逆反心理「這套房子你別要了。」「為什麼」「我同事想給他一個朋友留著的，我看你有誠意才推薦這套房子的，現在你先看看五樓C單元的吧。六、強誘利導法1、通過SP配合說明不定房的劣勢。（1）老客戶打電話問房源，讓銷售代表接「張先生，非常抱歉，那天讓您定您不定，昨天己被一位女士定走了挺遺憾，要不你趕快過來定一套某某房子吧，兩者差不多，別再錯過了。然後把這個故事告訴客戶（2）兩名銷售代表爭吵一名銷售代表要求另一位銷售代表勸說客戶換換房子——「小李，你去給你的客戶說說唄，讓他換一下，我那個客戶非這套不買」。——「沒辦法，誰讓他當天不定了，誰定是誰的，我那個客戶定了就是他的，雖說只是500元」。七、利益引導法利用好佔便宜客戶——「我們下星期要漲價了」——「我們這個月要搞活動，優惠」 八、房源緊張法1、 房子別人已小定，想要用大定來沖，「張先生，這套房子別人已經定了呀，實在難辦，這樣吧，你只有明天直接來交大定沖了他，就說搞錯了行吧，其它辦法我也想不起來了」。2、最後一套 「最後一套了，你要想要就定一下，否
E. 如何做房地產未成交客戶分析，越詳細越好
1,區域性;2.經濟能來力3.側重點4.持久性基本從源這四點分析完後就可以判斷能否繼續跟進 。
具體如下:
區域: 1.是外地還是本地,外地的話是投資度假還是長久定居,如果是投資度假那我們自己的產品是否有很匹配的賣點支持客戶的意念.同樣,自住客戶也是這樣分析。
2.本地客戶一般以居家居多,應該了解的是什麼目的，是改善住房還是其他,改善的話需要改善哪些,比如交通,面積,類型等。
經濟能力: 這個很好理解了,二種情況。
側重點:對什麼最肯定，這些從客戶語錄中就能總結出來 比如"住這就不用每天接小孩上學了"等等,所以接待的時候要耳聽八方。
持久度: 持久度怎麼理解,有的銷售代表現場感染客戶的能力很強,本來對於一部分客戶是抱著看看的態度,但現場情緒激動了,可能下定,但如果沒有現場逼定,客戶走後再回頭下定的可能性不大。再有一種極端客戶是根本想買房但沒有明確的目的,就是滿世界看，看多了後連自己也不知道到底選哪個好,陷入猶豫中。這就是要理解的持久度。把握准了持久度,就可以對症下葯.總之不要輕易放棄一個客戶,即使這次沒成交,也沒關系,不代表他一直不買房。
F. 如何快速做好房產經紀人呢 如何快速成交房
要想成為一名好的房產經紀人，那麼勤勞與充足的知識是你必備的， 如果想做好那麼首先第版一步要了解你所銷售的樓房，周邊的詳細情況，其次就是多看看同事們如何介紹房，以及帶戶的時候一些技巧，至於客戶有很多種方法，網路，介紹，開發等等。最主要的就要有恆心與自信心，如權果沒有自信心那什麼都是干不好的。
G. 請問如何快速做好房產經紀人呢 如何快速成交房屋銷售
你所說的是二手房嘛。？
如果是二手房。 第一點你得有發展有效誠意客戶資源的方回法。
1把你公司答的產品發布出來，當地的門戶網站（58，趕集等）〈非常有效果的一種方式，我原來一個同事。專門做網路客戶。而且成交率也挺高的〉
2上門的客戶多主動與他溝通，詳細了解客戶的實際需求，和實際情況，爭對他的需求和實際情況推薦給他合適的房子
二呢。 你得多收集優質房源。
傳統的方式一般都是貼條，和網路房源， 貼條現在都比較反感，畢竟影響城市形象， 網路房源你的競爭壓力大，也很少會出來優勢房源 。
想尋找優質房源一般情況和小區物業可以多溝通，還有就是有樓盤資料的可以發簡訊或者在正確的時間打電話溝通也行
二手房如果有好的房源。基本上當天出來當天就可以賣掉。當然，你也得了解自己的客戶 ，什麼樣的房子適合什麼樣得客戶你必須得了解。 （正確匹配房源客戶是你成交的第一要素）
然後才會是你談判技巧和營銷能力。