如何評估房產

⑴ 個人房產估價如何進行

如何對住宅房屋進行專業估價
老百姓在購買住房時，往往十分關注房價，但從專業評估的角度看房屋的價格與房屋品質是息息相關的，我們更應關注房屋的品質，注重性價比最優，那麼怎樣評判房屋品質的優劣呢?
實際上影響住宅房屋價格的因素很多，從微觀上看存在房屋的權益、區位，物質實體狀況等因素。
一、所謂房屋的權益因素： 主要指待交易房屋產權來源是商品房還是政策性住房(例房改房等)，若是政策性住房，往往購買人需多交一筆支付補地價款的費用，在二環路以內需交納房價的1．5％，二環路以外需補交房價的1％，而商品房交易無需此費用。
二、所謂房屋的區位因素是指房屋周邊的公共配套、交通條件、環境條件：
1、公共配套：房屋周邊有否大型商場或超市、農貿市場或便民店等，居民購物是否方便；房屋周邊有否學校、醫院、銀行、休閑娛樂場所等設施，居民生活是否便利等，此項因素一般影響正常房價的300-1000元/平米。
2、交通條件：房屋周邊道路有否主幹道、生活型幹道、便道等，距火車站、飛機場距離有否超過30分鍾，距家直線距離 300m以內公交超過幾個站台，出入小區的自行車、汽車是否受交通管制，有否單行道或有護欄街道或完全步行街。此項因素一般影響正常房價的100-500元／平方米。
3、環境條件：房屋周邊500m范圍內有否公園或公共綠化廣場，周邊有無工廠，空氣質量如何?雜訊污染如何，小區住戶素質高低，成都市西面房價貴主要來源於城市西面屬上風上水，環境指標客觀上明顯優越其它方向，房屋周邊土地是否開發完畢或還有大量擬建項目，環境因素一般影響正常房價200-1000元／平方米。
三、所謂房屋物質實體狀況是指土地狀況及建築物的優劣：
1、土地狀況：房屋所佔宗地或小區用地地勢平坦或有坡度，小區地型是否方正等，該項目因素一般影響正常房價的 50-200元／平方米。
2、建築物戶型和外觀：房屋是多層住宅或高屋住宅(電梯房)，建築布局是獨幢或多單元或蛙式，室內戶型是否符合四大二小二多的基本標准(即客廳大、衛生間大、主卧室大、廚房大、次卧小、公共 過廳小、陽台多、衛生間多)，各房間能否自然採光、客廳、主卧採光充足、室內形成「穿堂風」，房屋朝向居南北向，房屋所在樓房是否臨街等，合理的戶型布局比正常房價高約100-500元／平方米。
3、建築物其它情況：多層住宅形成2樓、3樓房價高約200元／平方米，1樓和4樓房價高約100元／平方米，5樓為基準價，6樓若有屋頂花園房價高約50-150元／平方米，若無屋頂花園房價低約50-150元／平方米，住宅是平屋或錯層或躍層或復式，單項指標向上影響房價100-500元／平方米；電梯房一梯戶數3戶或4戶或5戶，單項指標向下影響房價50-200元／平方米。
4、建築物其它情況：房屋是否水、電、氣、光纖、視、訊六大基本要素具備，是否有社區活動中心，是否有足夠停放自行車和汽車的位置，高檔社區還需具備小區游泳池、健身運動場所、便民店等，配套設施越完備，房屋品質越高，房價相應增高。
5、房屋裝飾、裝修情況：房屋外觀美觀大方，室內進行裝飾裝修，在進行交易市場時，房價一般比初裝房高約50-300元／平方米。
6、房屋物管情況：房屋是否有專業物管公司管理，物管費用是否合理(多層住房一般為0．3-0．8元／平方米)物管公司是否具備服務意識，是否擁有小區安防監視設備及固定辦公場所，機動車和自行車停車費是否合理，物管公司提供的小區服務內容是否多樣化等。

⑵ 如何評估房產價格

第一階段心理准備
針對目前尚不規范的房地產中介市場，是自己成交還是找有資質、信譽好的房產中介公司？如果自己找客戶，首先您要有閑暇的時間；其二，您要有比較專業的房產及法律知識；第三，要有較好的心態及耐性。因為討價還價的過程可能漫長而艱難。
不如找一家代理公司試一試。但是找中介公司要注意：有無資質、信譽是否良好、操作是否規范，可打電話咨詢一下，看看報價及公司的服務態度，也可親自上公司實地考察，或問問周圍已賣房人對中介公司的評價，最後您再選一家公司代理。
想賣多少錢？這是業主最關心的問題。如何確定房屋價格，應給自己的房產做個評估。
第二階段市場考察
看看您的房產所在的區域，周邊環境(包括文化、體育、醫院)及生活配套設施是否完善，道路交通狀況是否良好。
房屋建成年代、小區環境、房屋結構、朝向、樓層，都是影響房價的原因。業主應了解自己房屋優劣勢，才可達到自己理想的預期價值。
第三階段房屋交易
賣房者均希望盡快將房子賣掉。故而往往找多家公司，各家公司都帶客戶看房，其間，有各公司業務員，有想甩掉中介的買房人，同時不乏別有用心的不法之徒。房主是天天陪同看房，討價還價，電話不斷，精神高度緊張。建議賣房人先考察一下公司的聲譽，與中介公司簽訂好代理協議，然後中介公司會派專人負責，有針對性地向客戶推薦房房，組織看房，盡快地尋找買方，同時幫助辦理過戶的相關手續，省去了賣房人大量的時間和精力，安全可靠又快捷。
第四階段物業交割
正常情況下，房子交接完畢，房產登記過戶後當日，您就應該拿到全部售房款，如果您不能按時交房，則根據情況，暫扣部分房款，待交房時付清，付款時間在合同中有明確規定。很多賣房人可能想賣房子拿到房款就完事了，其他與我無關。殊不知，如果買方故意不交供暖費、物業費，也不與對方簽訂相關合同，這時收費部門往往找原房主，尤其是原產權單位，弄得不好，還會影響您的聲譽。如果尋找一家中介公司，則會省去這些麻煩。

⑶ 評估公司怎樣評估房產

專業的說法:

房地產評估方法常用的有成本法、市場比較法、剩餘法、收益法、假設開發法，針對土地估價還有基準地價修正法。另外還有路線價法、房地產價格指數調整法等等。
成本法
針對土地使用權價值評估，經常叫做成本積演算法，即對取得土地或已實現的土地開發的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對於正常成本費用累積後取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權價值的方法。該方法常用於對正常程序取得的土地的評估。
針對房屋評估，通常稱為重置成本法，它是對現有的房屋按照正常市場標准下的重新建造房屋所需成本的測算，然後考慮資金的利息並計取一定的開發(或建設利潤)得出完全重置成本價，然後根據實際情況和法律規范確定房屋成新率，二者相乘後得出房屋的評估價值的方法。
市場比較法
挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產價格案例(已成交的或評估過的、具備正常報價的)與待估房地產的各項條件相比較，對各個因素進行指數量化，通過准確的指數對比調整，得出估價對象房地產的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和准確性，在市場經濟不太成熟的時候較難適用，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，並且估價結果較為准確。
剩餘法
房地產總價知道或者可以測算出來時，因為房地產總價=土地使用權價值+房產價值，因此測算出土地使用權價值或房產價值，用總價值扣除它後即可得出房產價值或土地使用權價值。這種方法常用於房屋或土地的單項估價。
收益法
房地產之所以有價值，其根本原因是因為他有使用價值，使用價值即為房地產所有者帶來收益，收益的大小是決定房地產價值高低的內在原因，通過一定的分析，房地產收益與其價值有一定的比例關系(即房地產收益率)。不同的地區、不同用途、類型的房地產收益率也有所不同，根據待估房地產的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產價值=房地產純收益÷收益還原利率。
假設開發法
對於一個未完成的房地產開發項目(純土地或在建工程等)，通過測算正常開發完畢後的市場價值，然後扣除剩餘開發任務的正常投入，即得出待估房地產價值的方法。
基準地價法
對於城市土地使用權的價值，近年來進行了大范圍的基準地價評定工作，並且已得出城市不同級別的土地的基準地價，這對於衡量城市土地使用權的價值具有較可靠的指導意義。針對到某一地塊的土地使用權價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準地價，進行一般因素、區域因素、個別因素的調整，最後得出估價對象土地使用權價值的方法。這種方法有一定的政策性。
路線價法
土地使用權的價值跟土地所處位置(臨街狀況：寬度深度)有很大的關系，對於同一街區，土地的價值具備相對的穩定性，如果知道該街區土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。

實際的做法:

根據該房產的建成年份,土地使用年限,朝向,樓層,格局,地段,配套,裝修狀況等,結合市場上實際成交的價格,加上市場風險及銀行認可保守度等原因,以7-9折之間的折扣換算,就得出評估價了

⑷ 如何評估房產價值

評估方法選用的基本原則：
1、住宅類房產一般採用市場比較法評估；
2、經營性版房產如商權鋪、辦公、娛樂等用房主要採用收益法評估；
3、工業廠房、倉庫等一般主要採用成本法評估。
上述原則也不是絕對的，還要結合房產的權益狀況具體分析。

⑸ 房產評估是怎麼評的,

由持有《房地產估價人員崗位合格證書》或《房地產估價師注冊證》的專業人員，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，運用估價方法，在綜合分析，影響房地產價格因素的基礎上，結合估價經驗及對影響房地產價格因素的分析，對房地產的特定權益，在特定時間最可能實現的合理價格所作出的估計、推測與判斷。

房產評估實質上不是估價人員的定價，而是模擬市場價格形成過程將房地產價格顯現出來，它具有專業性、技術性、復雜性，是科學、藝術和經驗三者的結合。

(5)如何評估房產擴展閱讀

評估類型：

1. 一般評估：這類評估一般是在交易雙方發生分歧意見或有爭議時，求助於評估機構，以解決分歧和爭議，使之趨於一致的手段，一般不具備法律效力，是參考性評估，它反映的是某一地域、某一時間點、某一特定物業一般的價值水平。

2. 房地產抵押貸款評估：這類評估是購房者尋求金融支持時，對自己所抵押的房屋的價值而進行的評估，它必須由金融部門指定或委派的評估機構進行評估，評估一經確定，具備法律效力、形成法律文件、對雙方有約束力。這種評估值一般較低。

3. 特定評估：這種評估是房地產交易管理部門，對買賣雙方交易價格明顯低於市場價格水平而做的評估，為了求其公正合理，須採用兩種以上的評估方法進行評估，評估結果一經確定，具有法律效力，交易雙方須按確定後的評估值，計算繳納稅費。

⑹ 房產如何評估 評估房產的方法有哪些

房產評估流程：
1、建築物的折舊程度
建築物的折舊指建築物因時間經過而造成的損耗。建築物損耗可分為有形損耗和無形損耗。建築物折舊分為物質折舊、功能折舊和經濟折舊。
2、土地生熟程度
土地生熟程度指基礎設施的通達程度和土地的平整程度。
3、資本化率
資本化率是用以將純收益資本化(或轉化)為價格的比率。實質上是一種資本投資的收益率(獲利率、報酬率、利潤率、回報率、盈利率、利率)。
4、基準地價
基準地價是在某一城市的一定區域范圍內，根據用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分地價區段，然後調查評估出的各地價區段在某一時點的平均水平價格。
5、標定地價
標定地價是指一定時期和一定條件下，能代表不同區位、不同用途地價水平的標志性宗地的價格。
6、房屋重置價格
房屋重置價格是假設房屋在估價時點重新建造時，必要的建造費用加平均利潤。
7、底價
底價是指政府、企業或私人出售(尤其是拍賣)房地產時確定的最低價格，亦稱起叫價格(簡稱起價)。
8、補地價
補地價是指在更改政府原出讓土地使用權時規定的用途，或增加容積率，或轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權，或出讓的土地使用權續期等時需要交給政府的一筆地價。

⑺ 如何評估房產

評估方法
成本法
（1）成本積演算法，即對取得土地或已實現的土地開發的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對於正常成本費用累積後取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權價值的方法。該方法常用於對正常程序取得的土地的評估。
（2）重置成本法，它是對現有的房屋按照正常市場標准下的重新建造房屋所需成本的測算，然後考慮資金的利息並計取一定的開發（或建設利潤）得出完全重置成本價，然後根據實際情況和法律規范確定房屋成新率，二者相乘後得出房屋的評估價值的方法。
市場比較法
挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產價格案例（已成交的或評估過的、具備正常報價的）與待估房地產的各項條件相比較，對各個因素進行指數量化，通過准確的指數對比調整，得出估價對象房地產的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和准確性，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，並且估價結果較為准確。
剩餘法
房地產總價知道或者可以測算出來時，因為房地產總價=土地使用權價值+房產價值，因此測算出土地使用權價值或房產價值，用總價值扣除它後即可得出房產價值或土地使用權價值。這種方法常用於房屋或土地的單項估價。
收益法
不同的地區、不同用途、類型的房地產收益率也有所不同，根據待估房地產的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產價值=房地產純收益÷收益還原利率。
假設開發法
對於一個未完成的房地產開發項目（純土地或在建工程等），通過測算正常開發完畢後的市場價值，然後扣除剩餘開發任務的正常投入，即得出待估房地產價值的方法。
基準地價法
針對到某一地塊的土地使用權價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準地價，進行一般因素、區域因素、個別因素的調整，最後得出估價對象土地使用權價值的方法。這種方法有一定的政策性。
路線價法

土地使用權的價值跟土地所處位置（臨街狀況：寬度深度）有很大的關系，對於同一街區，土地的價值具備相對的穩定性，如果知道該街區土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。

⑻ 如何對自己的房屋估價

一、申請進行房屋評估的程序：
1、首先，委託方應到有資質的房地產估價單位回去咨詢、查閱有關的答文件，了解一下房屋評估相關知識。
2、委託方向房地產估價單位出具「房地產估價委託書」作為委託評估的依據，如過房地產估價單位沒有異議，即可視為接受委託。
3、接下來，委託方要向估價單位提供估價房屋土地的相關資料，比如土地使用證及附圖、地上建築物產權證明及附圖、房地產他項權利登記文件等，如果是以有償方式取得土地使用權的，則須提供土地使用權出讓或轉讓合同。
4、資料准備齊全並交給估價單位之後，委託方便可與估價單位約定實地勘察的時間，並明確勘察時的具體要求。
5、估價單位在約定時間對委託方的房屋進行實地勘察並評估，委託方支付評估服務費，約一個月的時間，委託方便可領取房屋土地評估報告書了。

⑼ 房產如何評估

1接受估價委託2明確估價基本事項3擬定估價作業方案4搜集估價所需資料5實地查勘估價對回象6選定估價方答法進行計算7確定估價結果8撰寫估價報告9估價資料歸檔。
怎樣選擇評估機構
根據有關規定，「申請設立房地產價格評估機構，必須具備一定數量的房地產估價專業人員和規定的注冊資本」。具有經營資格的估價機構，由房地產管理部門根據專業人員狀況、經營業績和注冊資本評出不同等級。不同等級的評估機構可承攬業務的地域范圍及價值數額不同。如果您想選擇房地產評估機構，除了要查驗其經營資格外，還應要求評估事務所出示等級資質證書，根據等級可以對該事務所的業務水平有個大概了解。
由於各評估機構的業務發展方向、工作經驗、人員素質有一定差異，因此要委託信譽較好的機構。

⑽ 網上如何做房產評估

評估流程
1、輸入網址進入估價網網站。
2、通過首頁導航欄進入房產估價頻道，輸入小區內名或者地址。容
3、如果出現了多個小區，選擇想估價的小區。
4、在估價頁面中，輸入房屋的信息後，點擊"開始評估"。房屋信息包括4個部分。基本信息必須填寫，包括房屋的樓層、房齡、朝向、樓層、建築面積等。裝修情況可以選擇填寫，包括裝修類型、裝修所花的費用、裝修年限等。更詳細信息主要針對房屋的一些細節，可以選擇填寫，包括房屋在小區內的位置、採光通風、噪音影響等。其他信息是指需要補充的可能會影響房價的因素。
5、查看評估報告，獲得評估結果。評估報告上一般會有幾項內容：評估價格（包括單價、總 價和小區均價）、近期的房價走勢圖、以及類似的掛牌房源。需要提醒的是，雖然整個估價過程中完全根據客觀的數據和科學的理論演算法，不存在人為主觀因素，但由於在具體的房產交易過程中，房產的價格會因為買賣雙方的需求偏好和心理而上下浮動，所以網站提供的估價結果只能作為房屋買賣和了解房價的參考，不具備任何法律效應。