房產如何把控

1. 房地產商如何進行開盤前的推貨節奏把控

【小濱曰:】在項目執行的過程中，蓄水開盤是非常重要的一個環節。開盤是否成功，取決於諸多因素，如項目自身產品力，價格、現場展示面、推廣力度等等，這些因素交織於客戶從「知道-來電-來訪-意向-認籌-認購-簽約」這一過程中，最終決定開盤的效果。淡市之下，客戶更加來之不易，開盤策略顯得尤為重要，意向客戶的轉化率成為考量項目組成員專業程度及執行力的主要因素。
三大挑戰：
1、意向客戶基數少，難以有效借勢。在來電、來訪驟減的情況下，供求關系失衡，無法形成有效之勢，現場旺銷造場難度大，隨時面臨客戶意向下降的可能。
2、客戶自身信心不足，購買決策容易受到干擾。基於對市場信心不足，客戶決策周期延長，尤其是改善型及投資型的客戶，很容易產生放棄購買的念頭。
3、市場環境變化大，競爭趨向於肉搏。在國家調控的大體市場環境下，開發商各類促銷手段層出不窮，競爭對手的行為隨時會打破現有市場格局，催生出新的競爭態勢。
三字要訣：
快
針對市場及競爭對手的變化，快速反應，及時調整自身的策略；淡市由於客戶信心會不停受挫，故不宜蓄水時間過長，盡量避免客戶流失；蓄水客戶快速消化，認購客戶快速簽約。
准
淡市下，對產品分析更加要精確，對客戶把握能力更加強，對節奏把控更要准確。
勢
淡市下，很難在大的局面下形成「勢」，但仍需要在局部造成稀缺熱銷的現象，通過產品組合及價格策略來形成項目的「勢」；維持項目現場的人氣，所謂先旺丁，再旺才，持續的旺場和團隊高昂的士氣，是項目逆市熱銷的前提條件。
七大策略：
1、精準定價
淡市下，價格無疑成為開盤成功與否的重要因素。價格策略包含兩個組成部分，即均價和價格體系。均價決定整體項目的競爭力，價格體系防止客戶流失並提高轉化率。
（1）整盤定價
整盤定價就像在做一個局，一個價值信心的局。這個局主要包括以下兩點因素：
確定一個堅強的底部
結合客戶保值的心裡需求，確定一個價格底線。這個底線不是說價格一定最低,而是相對於競爭對手和自身價值,相對於供需比,相對於客戶的心理預期，足以形成很強的支持。
一條清晰的價格上揚曲線
要堅決在客戶心理層面拉出這條曲線,不管在說法上還是實際操作上。通過優勢產品的替代，實現小幅逐步回升，總之要有充分的說服力,避免還會再下降的外部輿論。
（2）細分定價
在客戶基數較少的淡市，需要盡可能的細分產品制定有針對性的價格方案，以滿足不同客戶的需求，進而防止客戶因為房源問題流失，同時仍應做到銷售收益最大化。
首先，需對產品做出更透徹的分析，不同類型的產品，所對應的客戶目標群體也存在差異，其角度和關注點也存在差異，定價的邏輯必然不同。充分挖掘每一套房源的價值，在此基礎上，制定合理的價格體系。
其次，在已制定的價格基礎上，進行客戶測試，根據供求關系，做相應的價格體系調整，通過價格引導客戶的購買意向。
2、客戶對位
淡市下，開盤需尤需謹慎。客戶的梳理和對位往往是開盤成敗的關鍵。
首先，對客戶的准確把握和去化情況的預估將決定開盤採用的方式和安排，進而對最終認購量產生根本影響。其次，客戶對位情況也是價格制定和價格調整的依據。最後，必須在客戶對位過程中，予以合理引導，避免選擇沖突造成開盤時的客戶流失，進而提高轉化率。
（1）價格測試與客戶落位與的一般流程
Ø無價格，通過客戶訪談摸查，所有有意向客戶價格底線，指導並驗證基礎價格表；
Ø指導價策略，用價格區間引導客戶升級；
Ø製造節點，有序引導。利用樣板間或實景開放等節點，及VIP卡、金卡等認籌節點，動態測試價格與意向，根據測試結果調整價格體系，進行房源引導；
Ø意向算價，精準預銷控。給出相對准確單位價格，按購房順序排查客戶意向及誠意度，及時進行預銷控，最大化引導房號重疊客戶，直至正式發售前一天，確保每位客戶按第一意向選房。
（2）客戶對位的注意事項
Ø把握每一次與客戶溝通的機會：充分利用每一次銷售信息的發布時機，這個階段需要注意的是一定要有新的信息點給到客戶，不能單純折騰客戶；
Ø明確每一次摸底調查的目的（由淺入深）：結合銷售節點的安排，每一次的調查要符合當時的節奏，不可能一蹴而就，目的不同調查深度和方法就會不同；
Ø安排好摸底調查的流程：不打無准備的仗，要提前安排好如何保證准確的摸查到客戶意向，不但數量要充分，質量也要保證；
Ø客戶行為數據化：業務人員根據每位客戶到訪次數、主動來電次數、看現樓次數等數據指標判定誠意度，實現客戶意向判斷標準的相對一致；
Ø變更數據及時性：每天預銷控，將總結結果及時用於指導銷售，根據預銷控結果給出樓座戶型引導方向和引導說辭，利用晚會每天宣布引導的重點和方向，及時引導重疊房號，保證高選房率；

2. 如何調控中國房地產市場

地方政府主導違法用地增多 土地成了誰的「唐僧肉」?

2011年06月07日08:31 來源：人民網 手機看新聞

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近年來，隨著城鄉統籌步伐加快，全國范圍內的土地違規案件屢屢發生。新近曝光的「香河土地違規案」當屬典型。給農民的補償每畝地一年租金1000多元，轉手賣給房地產開發商每畝60多萬元。

國土資源部近日通報稱，今年一季度，接到舉報政府主導下的非法轉讓基本農田500畝以上、耕地1000畝以上的線索280個，其中17個已作為重大違法違規線索在查處。違法用地多為政府及有關部門主導或協助開發建設工業園、物流園、廠房等。上訪群眾主要反映承包地糾紛、村內補償款分配、城市房屋拆遷、村幹部腐敗等其他問題。

就此，國家行政學院教授劉熙瑞接受記者采訪時表示，「地方政府不應為某些人私利驅動，而是要對人民負責，不能以犧牲人民利益為代價，土地不是政府的『唐僧肉』，政府應從國家發展，人民利益角度來考慮處理問題，做為人民服務的政府。」

地方政府主導的違法違規用地問題嚴重

「地方政府主導的違法違規用地問題嚴重。今年第一季度，全國發現違法違規用地行為9832件，涉及土地面積7.3萬畝。」 國土資源部執法監察局局長李建勤說。

「違法用地行政就是利益在驅動，政府往往打著『堂而皇之』的理由，從違規使用土地中得到利益，或從中賺取差價。」關於地方政府違規用地日益增多現象，國家行政學院教授劉熙瑞接受人民網記者采訪時表示，「違規用地理由很多，可能以引進項目為目的，增加就業，拉動當地經濟發展等，但經常是一些不該批或不符合審批的項目。」

國土資源部通報稱，地方政府主導、支持、默許下的非法擴張用地增多;以城鄉建設用地增減掛鉤為名非法轉讓集體土地的現象突出;非法挖砂取土造成耕地破壞的現象增多;重復舉報、反復查詢的電話接聽量比重偏高;集體進京上訪增多，集中反映農村綜合問題。

此前，國土資源部公布的數據顯示，2010年全國發生的違法用地行為5.3萬件，涉及土地面積41.8萬畝(其中耕地16.4萬畝)。

近年來，地方政府違規用地事件也屢見報端。發生在海南省東方市的土地腐敗大案，牽出包括原市長、原市委副書記和土地、建設、城投等部門負責人在內的25名幹部，發人深省。開發商繞開征地程序，低價「私占」集體土地，又通過收買政府官員(市長收250萬土地「審批費」)，又高價倒賣給政府變身「國有」，官商結成「利益輸送」聯盟。

經國土資源部審批的高爾夫球場只有10個，新建球場卻近400個。盡管相關部門發布高爾夫球場「禁建令」，卻難以阻擋部分地方對可獲取高利潤的高爾夫球場的「不懈追求」。記者調查發現，江蘇鎮江新區以建設「綠色社體家園」項目為名建設高爾夫球場，計劃用地4500畝，總投資20億。此地最大的問題亦是以租代征，強行拆遷，在土地流轉過程中沒有任何規劃報批手續。

以上違規用地種種，在全國各地已相當常見。一位不願透露姓名的專家表示，「土地是國有的，對土地的支配權在理論上屬於中央政府，但實際上對土地的操縱權卻在地方政府。正因為地方政府可以從『土地的支配權』上獲得巨大的好處，他們已經欲罷不能，很多地方政府已經開始在「城鄉整合」或「城鄉統籌」的政策口號下，進行強制城市化。無論從哪個角度看，這種強制性城市化的核心是土地的城市化，而非人的城市化。」

土地督查直面省政府 5年督察333個地級以上城市

近日頻頻曝光的地方政府的違規用地行為，已引起各省區市的高度重視。

「以圖管地」遏制新疆土地違法現象的蔓延。近日，新疆維吾爾自治區政府下發緊急通知，要求在6月30日前必須把各類違法問題核查整改查處到位，把問責比例降下來。對發現的違法用地、違法勘查開采礦產資源行為，加大查處力度，要「既處理事、又處理人」。

為防止在違法用地補辦手續工作中出現搭車報地現象，日前，河南省國土資源廳對全省已向省政府申請補辦用地手續的372個批次用地進行專項檢查，並採取四項措施，對檢查中發現違法搭車報地的用地指標堅決予以核減，對違法嚴重的2個地市領導進行警示談話，限期整改。

此外，記者也從國土資源部總督辦獲悉，從2010年起，每5年將對全國333個地級以上城市完成一輪例行督察，其中對經濟發展快、用地量大或違法用地多的128個重點城市每2年覆蓋一次。目前已開通的國家土地督察機構在線土地督察系統，已對土地實現網路監管。

國土資源部相關人士稱，土地督察 「直面省政府，向相關領域延伸，向綜合監管延伸」。2011年初步擬定60個地區進行例行督察。督查工作延伸至地方政府多個職能部門，從土地審批、征轉、出讓、開發利用和抵押融資等環節進行全程、系統督察。

此前，國務院曾就土地督察報告批示：「土地督察工作要加強，敢於碰硬，不怕得罪人。」

「不是有錢就能拿地，不是有錢就能浪費土地資源，因為土地資源很緊張，國土資源部要根據不同的行業來制定一系列嚴格用地標准。未來我們加強土地利用考核評價，讓民眾能監督。」國土資源部土地利用管理司司長廖永林接受人民網記者采訪時表示，「十二五」實行最嚴格的節約用地制度，堅持按市場原則配置土地資源，要建立更好的競爭機制，不是為了把價抬高，而是要大家公平競爭，拿到的地更好發揮作用。

「一方面要加強土地督查，另一方面加強對違規用地的嚴懲。」劉熙瑞說，「那些美其名曰引進的項目，實質上損害的是當地百姓利益。歸根結底就是政府的一種腐敗行為，侵蝕了政府健全的機體。一定要嚴懲違規違法用地，還農民賴以生存的土地。」(記者常紅)

3. 如何建立房地產調控長效機制

天津大學
全國排名20位的高校 國家承認學歷 網路教育 最快 2.5年畢業

高升專

計算機網路技術、機械回製造與自動化、電氣自答動化技術、工商企業管理
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專升本
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4. 房地產究竟該如何調控呢！

房產建築業是國家的支柱產業之一，為了GDP怎麼可能對它高壓打擊呢，現在的房價是現行經濟發展模式的必然產物，北京等大城市的房價是不可能回落的，並且全國的房價都是不可能由政府來調控的，完全是市場說了算，就算是有人在炒房，既然能炒得起來就說明它有市場並且是供小於求的。

如果一定要控制房價我認為只有兩個辦法，一是買房一定要實名制，政府定期清查房產樓盤，禁止投資房產行為，杜絕炒房，小戶型要佔房產開發絕大多數。把房產做為國家戰略資源來管理，不是有錢想買就買的。

二是向現有房產者做出補償，將所有土地房產收歸國有，老百姓一律向政府租房住，實名制，沒有結婚證不能租，一對夫妻只能租一套，長年在外工作學習的單身由所在單位及戶籍所在地公安部門共同出具證明才可租房。
此實乃下策，非到民怨沖天社會動盪萬不得已不可使用！

我說的兩點中有些正在實行，有些在將來很可能實行！

一定要把房產提高到關系國計民生的戰略高度來管理！！

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合資建房也是不行的，在巨大的利益面前一切都會走樣，大家都想集資建房，那麼土地資源從哪裡來，合資者身份怎樣界定，如何管理投機者，這樣只能給不法商人更多的暴利空間，造成國有資產損失而已。

所以我說，只能通過國家手段將土地房產當成能源交通等等關乎國家命脈的戰略資源高度來管理才是長久之計

5. 房地產成本如何控制管理

【摘要】本文對房地產開發項目的成本控制進行了簡單的分析，闡述了房地產開發項目成本控制原則，針對房地產開發項目成本優化控制措施進行了深入的研究，從規劃設計階段以及施工階段出發，發表了一些自己的建議看法，希望對房地產開發項目的成本控制起到一定的優化作用，增強開發的效益。
【關鍵詞】房地產；開發項目；成本；優化控制
現階段城市建設中一個關鍵部分就是房地產開發項目，通過房地產開發項目，能夠實現對人們生活水平的優化。但是房地產開發項目在實際開發過程中很大程度上受到其本身特點影響，有著投資大、周期長的問題，提高了房地產開發項目的開發風險以及開發成本。在實際的開發過程中，需要實現對房地產開發項目的成本優化控制，將成本控制的作用充分的發揮出來，提高房地產開發項目的社會和經濟效益，促進房地產行業的持續健康發展。
1、房地產開發項目的成本控制
房地產開發屬於一項復雜的系統工程，涉及到多方面工作，比如說建築規劃設計、施工管理、工程驗收、銷售等，這些工作導致房地產開發項目的成本控制呈現出復雜性特點。房地產企業在進行規劃設計以及施工時，往往是藉助招標的方式來進行，花費一定的成本，通過施工單位來完成建築的建設。另外，房地產開發項目和其他企業項目存在很大的區別，

6. 房地產成本如何控制管理

成本抄采購系統可以對房地產企業項目的項目估算、項目預算、合同支付、竣工結算等進行項目成本全生命周期信息化管控，實現多角色、多場景、多維度智慧高效協同的智能信息化管理雲。滿惠科技成本采購雲，是一個功能強大、平台一體化的信息管理系統，具有以下亮點：
1、全域成本統籌，節省成本費用
建立事前預算、事中控制到事後分析的全域費用管控，實時掌控成本運營狀況，優化資源配置，實現企業內控到協同共贏。
2、智能成本核算，提高工作效率
智能記賬和精準數據核算，減輕財務人員高強度的審核、記賬工作，將被動工作轉化為主動管理，提高工作效率。
3、成本動態監管，降低運營風險
以動態成本監控為中心，實現當前動態成本與目標成本的對比分析，智能化、系統化、數字化控制體系，讓企業支出可算、可控、可省。
4、數據高效互聯，支撐科學決策
與財務工作系統無縫集成，實現業務和財務數據的互聯互通，打通數據孤島，為財務決策提供實時、精準、有效的數據支撐。

7. 房產中介如何把控

我不是高手。。。房東的房子是不是高於行情價 房子稅費是誰來付 真個市場現在有幾個人買他房子？ 不用和房東講有客戶回報分析市場行情。最主要的2邊誠心那就好辦。又一遍不誠心你都難搞

8. 技術手段如何調控房地產市場

所謂技術手段調節就是通過經濟手段來調節房子房價，例如提高銀行基準借貸利率來變相提高購房時房貸利率，進而抑制投資者買房的意願。

9. 明年將如何調控房地產市場

日前，在全國住房城鄉建設工作會議上，住建部部長王蒙徽稱：明年將針對各類需求實行差別化調控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續做好去庫存工作。

城市與房地產研究專家孟祥遠針對此次「施行差別化調控政策」的表述，給出了自己的解讀：

第一，全國住房城鄉建設會議是一個級別很高的全國范圍內的房地產會議，此次會議上提出的政策要求是決定未來房地產走勢的重要信號。

第二，「滿足首套剛需、支持改善需求」，這意味著2018年會對剛需和改善性購房有太多抑制。有了住建部長的新表態，2018年會微調政策，對真正有居住需求的買房人來說，是個大利好。

第三，我們基本上可以確定：2018年中國樓市整體處於平穩局面，不是冬天。差別化調控實質上就是穩定房地產市場發展前景，大起大落的市場行情不是調控政策的目標與目的。

10. 當前房地產銷售環節作為上級機構怎樣監督把控

隨著市場競爭越來越激烈，營銷費用在房地產企業成本支出的佔比也越來越大，營銷費用支出逐年上升。眾所周知的經濟學原理也告訴我們：利潤 = 收入—支出，尤其是在今天外部環境不明朗的背景下，省錢即為賺錢。所以控制不好費用支出這部分，沒有一個明確有效的管理方案，利潤目標就難以下達。通過系統自動控制營銷費用預算，避免預算超支，控制了營銷費用風險，實現營銷費用的有效管控。具體的管控要點有如下幾個：
1、預算管理——從支出管理到預算管理的蛻變
如何做到費用的事先管控？答案是將營銷支出管理變為合同預算管理。在項目初期，項目公司可以通過項目整體預算、項目營銷周期與項目重要營銷事件節點，來為整個項目的預算做個年度劃分，得出項目營銷年度的各個年度預算。審批通過後，該預算即為各年考核合同簽約金額標准。此後，每簽訂一份合同，或者一筆日常支出，都對應預算科目金額，一旦預算用完，無法進行合同登記，確保預算不超支。在這個過程中，系統起到了相當大的作用，信息系統可以及時通過對比預算，來判斷合同是否允許繼續登記。
2、分類管理——專款專用，精細控制項目營銷費用合理預算
在營銷費用過程中，對於某些費用類科目如代理費、日常管理費、空置物業管理費、銷售中心及示範單位費用等，相對固定支出的，則採用科目封鎖，確保專款專用。以此避免前期廣告推廣等活動做得太多，佔用日常科目費用預算，造成項目銷售後期連日常水電都無力支付的情況發生。將營銷費用分科目進行管理，從另一個角度控制了營銷費用使用風險。
3、合同管理——預算執行的載體，費用支付的依據
合同是預算執行的載體，也是費用支付的依據。在營銷管理系統中，所有合同必須錄入系統，否則無法進行支付。每簽訂一份合同，或者一筆日常費用支出，都對應一份預算，一旦超出科目預算，無法進行合同登記，以此進行預算強控。在這個過程中，利用信息系統可以及時准確的通過對比預算，判斷是否允許繼續登記相關合同。
4、支付管理——從根本上杜絕營銷費用超支
任意一筆費用支付，都必須對應相應合同進行支付登記，再通過系統進行工作流審批。由於在合同登記階段已經確保了合同所在科目有餘額，因而徹底避免了營銷費用超支的發生，達到項目公司費用強管控的目標。