『壹』 安居客 房產專家勛章分為幾級
房產專家勛章分為
五級
『貳』 我不是房地產專家 真看不懂中國的樓市如何走
對地方政府來說，有比賣地更快更多的收入的時候，地價就下來了
地價下來了，開發商取地成本降低了，房子就會便宜一些
人民幣不貶值，物價下降的時，原材料費用降低了
房子也會便宜一些
年輕人不再往主要城市扎堆，而家鄉也能提供相應的工作崗位的時候，房價就會相對均衡，而且漲幅比例將會非常遲緩
再一個，我國人口變少後，房價也會大幅下降
但是這幾條可能實現嗎？
或許有可能，但是未來十年，地產行業可能仍然是推動國家經濟發展的支柱性產業。
『叄』 熟悉不動產的專家幫忙
以前大鐵錘總結的了。
房地產估價報告常見錯誤1
一、報告書不完整（共8項內容）
1. 封面
2. 目錄
3. 致委託方函
4. 估價師聲明
5. 估價假設和限制條件
6. 估價結果報告
7. 估價技術報告
8. 附件
二、報告書不完整
1. 估價結果報告書漏項（共13項內容）
一) 委託方（委託單位全稱、法定代表人和住所，個人委託的為個人姓名和住所）二) 估價方（估價機構全稱、法定代表人、住所、估價資格等級）
三)估價對象（概要說明估價對象的狀況，包括物質實體狀況和權益狀況。其中，對土地的說明應包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環境、景觀，基礎設施完備程度，土地平整程度，地勢，地質、水文狀況，規劃限制條件，利用現狀，權屬狀況；對建築物的說明應包括：名稱，坐落，面積，層數，建築結構，裝修，設施設備，平面布置，工程質量，建成年月，維護、保養、使用情況，公共配套設施完備程度，利用現狀，權屬狀況）
四) 估價目的（說明本次估價的目的和應用方向）
五) 估價時點（說明所評估的客觀合理價格或價值對應的年月日）
六) 價值定義（說明本次估價採用的價值標准或價值內涵）
七) 估價依據（說明本次估價依據的本房地產估價規范，國家和地方的法律、法規，委託方提供的有關資料，估價機構和估價人員掌握和搜集的有關資料）
八) 估價原則（說明本次估價遵循的房地產估價原則）
九) 估價方法（說明本次估價的思路和採用的方法以及這些估價方法的定義）
十） 估價結果（說明本次估價的最終結果，應分別說明總價和單價，並附大寫金額。若用外幣表示，應說明估價時點中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價，並註明所摺合的人民幣價格）
十一) 估價人員（估價人員的姓名、估價資格或職稱，並由本人簽名、蓋章）
十二) 估價作業日期（說明本次估價的起止年月日）
十三) 估價報告應用的有效期（說明本估價報告應用的有效期，可表達為到某個年月日止，也可表達為多長年限，如一年）
2. 估價技術報告漏項（共7項內容）
一) 個別因素分析
二) 區域因素分析
三) 市場背景分析（詳細說明分析類似房地產的市場狀況，包括過去、現在和可預見的未來）
四) 最高最佳使用分析（詳細分析、說明估價對象最高最佳使用）
五) 估價方法選用（詳細說明估價的思路和採用的方法及其理由）
六) 估價測算過程（詳細說明測算過程，參數確定等）
七) 估價結果確定（詳細說明估價結果及其確定的理由）
案例分析中常見錯誤2
一、估價對象屬於房地產的
1) 土地使用權人交代不清
2) 土地使用權性質交代不清，如是出讓還是劃撥土地，集體土地還是國有土地等
3) 土地使用年限交代不清，如起止年月等（劃撥土地不需交代）
4) 是否具有土地使用權證沒有交代
5) 是否具有房屋所有權證沒有交代
6) 房屋用途交代不清
7) 建築物結構交代不清
8) 房屋建成年代交代不清
9) 房屋的權屬交代不清（特別是抵押的情況）
10) 房屋的狀態交代不清楚（如在建工程的投入數量）
二、估價方法選用上的錯誤
1、只使用了一種估價方法
2、能用市場比較法的沒有用。
3、收益性房地產的估價，未選用收益法作為其中的一種估價方法。
4、具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價，未選用假設開發法作為其中的一種估價方法。
5、適宜採用多種估價方法進行估價的，沒有同時採用多種估價方法進行估價。估價方法的選用沒有結合估價對象的特點或不符合有關的規定
三、應用估價方法時的錯誤
1、收益法
（1）收益期限確定錯誤。
（2）沒有以客觀收益和正常費用作為價格評估的依據。
（3）對於客觀收益沒有考慮到未來的變化。
（4）收益的測算錯誤。沒有考慮收租率或入住率或滿客率；沒有考慮公共流通比；求取的方法錯誤；收益計算中有關面積套錯了。
（5）正常費用的測算錯誤
A費用的測算遺漏了項目或增加了不合理的項目。第一，將一次性支付的費用及與總收益不直接相關的費用作為獲取客觀收益的直接必要的費用。第二，對於租賃房地產採用收益法評估時，正常費用中稅金的計算只計算了房產稅，而沒有計算營業稅及其附加和土地使用稅。第三，自己經營的房地產，在正常費用的計算中遺漏了經營利潤。第四，把所得稅也作為總費用的一個組成部分。
B、費用的計算中計費基礎錯誤。
C、費用的計算方法錯誤。
D、參數確定錯誤。
E、總費用中包含了折舊費。
F、對於帶租約的房地產轉讓的評估。租約期內總費用的扣除項目沒有按租賃合同的約定。
（6）資本化率確定錯誤
A、資本化率選定錯誤
B、用途不同的部分採用了相同的資本化率
C、安全利率選擇錯誤
D、把物價上漲率和經濟增長率作為資本化率。
2、市場比較法
（1）修正系數的確定沒有充足的理由
（2）比較實例的數量不夠，即沒有達到三個以上（含三個）的可比實例
（3）修正系數的取值不統一、不規范或比較物與參照物相互顛倒。
4）單項修正對可比實例成交價格的調整幅度超過了20%，或者各項修正對可比實例成交價格的綜合調整幅度超過了30%。
（5）比較修正的方向錯誤。
（6）可比實例不符合條件。
7）區域因素與個別因素混淆不請。
8）區域因素與各別因素具體比較修正項目的選擇沒有結合估價對象與可比實例的差異。
9）區域因素與各別因素具體比較修正項目的選擇沒有與評估對象的特點結合起來。
（10）比較修正項目有漏項。
（11）間接比較與直接比較混淆不清。
（12）區域因素比較修正的內涵理解錯誤。
案例分析改錯題總結3
1、從估價報告的結構上講，內容不完整
a、缺委託估價方
b、缺受理估價方
c、估價對象概況交代不清，所需資料收集不全面。
土地需說明：名稱、坐落、面積、形狀、四至、用途、生熟程度、土地現狀、地質條件、產權狀況及說明、土地使用權起止期、地價區類等。建築物需說明：名稱、坐落（門牌）、面積、樓層數、結構、裝修、設備、建成年代、用途、產權狀況及證明等。單獨估價建築物時，也要有土地證明。此外，還應對環境作簡要說明。
d、缺估價目的，或目的不清。
是何種條件狀態下的價格。如熟地、毛地；開發場地還是項目完成時的土地；已完工建築還是在建工程；期地、期房現房等。
e、估價時點：不是一段時間，而是某一日。
f、缺估價依據。估價方法及操作的主要依據；與估價目的相配合的合法性依據等。
房地產估價案例分析總結記錄4
一綜合察看
1對照估價規范看估價報告案例是否符合規范格式，內容描述項目是否完全、合適，書寫方式，用詞稱呼、符號、序號、術語、大寫、錯別字等是否准確。
2察看估價方法是否與估價目的，估價對象適用，估價技術路線是否正確
3估價時點是否准確
4修正年限是否正確
5檢查計算是否正確，前後數據是否照應一致
6對採用的方法是否有合理的說明和理由
7任何一項數據都應有來源依據，必要時說明
8注意利息的計算方式，期限
9報告有效期應以報告完成之日為准
10現實用途和法定用途相符
11一估價以選用兩種以上的估價方法，要符合要求，選用取捨都應有理由(1)有條件選用市場比較法的(2)收益性的房地產要有一用收益法(3)具有投資開發或潛力的用一開發法
12注意對價格的稱謂是否錯誤（比准，收益，積算）
13要察看估價類型,對照規范對此要求
14最後一道題一定要細心,首先指出錯誤,在進行改正,切忌認真.正確的改錯了要倒扣分的
16糾紛房屋,拆遷房屋，拍賣等特殊的估價,應注意特別說明原因狀況
17注意一些對估價的特殊規定，如對不得設定抵押權的，國有劃撥土地的等等
18保險估價應首先明確是否包含間接損失，說明是否能修復
19基準地價修正法中基礎設施要進行修正，使用年限是否明確
二比較法： 1比較實例的用途，結構等必須一致，不一致適應說明
2是否統一了可比價格的可比基礎：付款方式，單價，統一幣種和貨幣單位，面積內涵，面積單位。交易稅費的負擔是否正常
3實例不應少於三個
4實例應修正差別不應太大，每次單項修正不能超過20%,綜合修正不能超過30%
5可比實例是否在同一供求區,規模是否相當,權利性質類型,故價目的應該吻合，價格是否為正常交易價格或可修正（必要的說明）
6日期修正,時間(一般不能大於1年).方法.公式,狀況是否進行修正,公式,方法,付款方式
7最終比准價格是否進行了綜合和說明（方法是否正確）收益法： 1總費用和總收益的計算是否准確，正確，租金計算是否有漏項和重復的,是否計算收益時考慮了出租率,出租收益是否穩定
2資本化率是否合理，綜合、土地、建築物相比較
3安全利率的選取應有必要的說明
4是否考慮了租金的未來變化
5收益無限年限扣除折舊和土地攤銷成本
6收益有租約的按租約，無租約的按客觀收益，空置也要考慮客觀租金
7收益均應以年為單位，查看是否一致
成本法： 1成本應為社會平均成本,即客觀成本
2注意各種物業的價格構成（及商品房，農地徵用，拆遷房屋）
3注意保險估價不計地價，評估抵押價值時的土地價值考慮是否正確,看是直接還是間接損失,如不可修復,應有說明
4銷售稅費的依據是銷售收入不是成本，稅費的構成是否正確
5入股的估價應說明入股後的用途
6注意計稅方式是否正確，如房產稅要減去原值得10-30%，個人按市場價格出租居民用房4%，營業稅3%
7預售的價值應在銷售價格中扣除而不是在最後的估價報告中
8折舊計算是否正確(包括年限和項目,公式)
9用成本計算而非成本價
10長壽命的折舊要減去短壽命的重置價格
假設法1預期的價值應減去管理費銷售費稅和購入土地的稅費（71）
2察看項目是否齊全（236）是否項目有具體表述和利用計算如風險損失
3看傳統方法和現金流法的注意事項，現金流不計利潤和利息，傳統不折現
4注意項目必須是有投資開發和在開發潛力的房地產
5其未來的用途應該合法和符合最高最佳使用原則
具體內容在教材中的位置
技術構成3 分割合並135 農業280
確定技術路線23 糾紛141 特殊282
評估方法綜述31 拍賣159 寫作295
實質難點37 企業180
方法選用51 居住192
國有土地出讓61 商業207
轉讓價格72 辦公216
租賃價格79 旅館226
抵押價格91 餐飲241
保險114 娛樂246
征地拆遷124 工業270
『肆』 安居客房產專家每周排名後百分之多少會被淘汰
正確答案：安居客房產專家每周排名後10%會被淘汰
房產專家淘汰規則專：
1、房產屬專家排名：每周根據房產專家的經驗值增長的多少，會對各個城市的所有房產專家做出一個排名，即房產專家排名，可以通過問答APP查看
2、淘汰數量：每周當前城市的房產專家排名後10%或回答問題數量少於10個的專家會被淘汰成為普通經紀人，如果想要再次成為房產專家需要再次申請成為備選專家並且達到晉升要求
3、 淘汰日期：每周一根據上周的最終專家排名實施淘汰
4、補充條例：對於嚴重違反安居客問答秩序和規則的專家，安居客將會對其做出直接開除問答專家隊伍並且禁言的處罰
『伍』 人生買第一套房子,貸款時間盡量久一點聽聽房產專家怎麼建議
如果貸款的話，每月都要還房貸，盡量貸款時間長一些，這樣的話每月還款的金額就會少一些，減輕還貸的壓力，不會去影響平時的生活質量。
『陸』 怎樣才能成為房地產專家
房地產專家? 這個容易，只要有媒體願意刊登你說的話就可以，不用說的對，只要敢說就行，看看那些房地產專家哪個說的對啊。還不就是亂說一氣，要不就是被開發商和政府拉來的說客而已，哪有幾個是有真本市的。
『柒』 關於房產問題咨詢專家！
我覺得你說到這個「公平」兩個字，感覺你這個人很善良。 既然是感情面臨破裂回，幹嘛不挽回呢？感覺好像還答沒到不能挽回的程度吧? 假如真的要分開，如下建議： 房子，既然父母已經搬進新房，還是要讓老人家住！ 舊房子還是賣了，看賣得的房款夠不夠你們當初買新房花的錢。 如果差不多，我建議你們夫妻好好商量一下，互相謙讓一下，怎麼都行。 如果差得多，讓原來出錢多的（或者說掙錢多）的一方說個辦法，好聚好散，一日夫妻百日恩啊。別因為這個事情搞得最後大家跟仇人似的。 總之，這個事情的解決，最好就是以平常心來解決，不到萬不得已，不啟用法律手段。
『捌』 咨詢房產專家！！！
到銷售中心查看五證一書，也可以在當地住建局、房管局網上查詢一下信息。了解清楚是因為什麼辦不了房產證，切勿看到居住的人群多少去判斷能不能購買。
『玖』 誰有房地產論壇可以向房地產專家提的問題
您好，可以直接搜索當地房產網，進去就會有論壇入口，大型的房產網站上都配有論壇。望採納，謝謝！
『拾』 中國主要的房地產專家有哪些，請給列舉一些！
房地產會在2010年進入一個全新的局面，是一個停止不前，又不下來的局面！